某路地塊定位報告-wenkub
2023-01-23 17:48:03 本頁面
【正文】 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況小結(jié) 市區(qū)數(shù)據(jù) ?銷售面積及銷售額 110月份，全市商品房銷售面積 方米，同比增長 %。其中商品住宅新開工面積 ，同比下降 %。其中商品住宅竣工面積，同比增長 %。其中商品住宅施工面積 米，同比增長 %。 地塊狀況小結(jié) 項目市場環(huán)境初步分析 ?項目位于海濱新城外圍邊緣，從區(qū)位上看，墟溝板塊及開發(fā)區(qū)板塊內(nèi)房源將與本案住宅類產(chǎn)品形成一定的競爭關(guān)系；辦公類產(chǎn)品受到濱海商務(wù)板塊的威脅；商業(yè)環(huán)境相對較為寬松； ?根據(jù)市調(diào)結(jié)果來看，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅房源市場認可度普遍較高，去化速較快。） 商業(yè)、辦公 容積率 ≤ ≤80 米 地塊 B 平山路西、瀚海路（延伸段）南 （ m178。） 商業(yè)、居住 容積率 ≤ ≤80 米 區(qū)政府 檢察院 西墅花園 海濱花園 瀚海國際 宗地概況 ?地塊位于連云區(qū)，處大港路與平山路延伸段交匯處； ?地塊較為方正，利于后期規(guī)劃，目前宗地內(nèi)地面較為平整，余少量待拆民房； ?從區(qū)位功能規(guī)劃上看屬于濱海新城板塊，屬于濱海新城外圍板。西墅花園與海濱花園已處于尾盤階段，瀚海國際在推二期，目前在售項目房源已基本去化殆盡； ?總體看來在濱海新城自身區(qū)域內(nèi)項目持續(xù)去化的情況下，目前后續(xù)項目不多，項目處于一個較為寬松的小局域市場環(huán)境之中。 02004006008001000 商品房施工面積住宅施工面積單位：萬平方米 進入 09年，在國家宏觀調(diào)控和地方政府出臺的一系列刺激房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策作用下，連云港房地產(chǎn)市場開始走出去年下半年市場低迷的狀況，開發(fā)企業(yè)信心逐步恢復(fù)，反映在施工面積上， 09年 110月連云港商品房施工面積同比增長 %，增速較為平穩(wěn)。 050100150200 商品房竣工面積住宅竣工面積單位：萬平方米 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況 ?新開工面積 110月份，全市商品房新開工面積 萬平方米，比去年同期下降 %。 050100150200250300 商品新開工面積住宅新開工面積單位：萬平方米 新開工面積的下滑 ,反映了開發(fā)商對房地產(chǎn)市場發(fā)展前景信心不足，對新項目投資較為慎重，反映在新開工面積上，表現(xiàn)為同比下滑 %。其中商品住宅銷售面積 ，同比增長 %， 90平方米以下的商品住宅銷售面積 方米，同比增長 %。 其中，市區(qū)商品住宅銷售均價達 3433元 /平方米，同比下降 %。 連云區(qū)板塊 中心城區(qū)板塊 海洲區(qū) 板塊 本案 樓市板塊劃分 ?中心城區(qū)板塊 代表樓盤有；鼓樓嘉園、香格里拉花園、石棚名居等； 價格區(qū)間： 3600— 4000元 /㎡ ； ?海洲板塊 板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展速度迅猛，規(guī)模樓盤、品質(zhì)樓盤密集，代表樓盤有龍門山莊、四季花城、久和國際新城、映象西班牙、福港好萊塢、上城等樓盤； 價格區(qū)間： 3000— 3800元 / ㎡ ； ?連云區(qū)板塊 中心城區(qū)板塊及海洲板塊因與本案距離較遠，相關(guān)數(shù)據(jù)對本案參考意義不大，因此不作重點研究，地塊所在的連云區(qū)板塊是本次報告的重點分析板塊。 與本案競爭關(guān)系 濱海商務(wù)區(qū)是政府重點發(fā)展的港口商務(wù)辦公區(qū)，以連云港港口為依托，周邊船運、物流、貿(mào)易企業(yè)分布較為密集，辦公類產(chǎn)品分布較為集中，對本案規(guī)劃中的辦公產(chǎn)品構(gòu)成嚴重威脅。 區(qū)域內(nèi)以中大戶型為主，本案可以從靈活的戶型設(shè)計等方面為突破點，尋求市場差異。 項目主力戶型 ，市場認可度較高去化速度較快；去化率達 84%，而 51%,項目開盤兩三個月以來，整體去化率達 80%. 項目戶型配比 濱海新城板塊市場小結(jié) ?目前板塊內(nèi)路政配套設(shè)施正在緊鑼密鼓的建設(shè)當中，隨著新區(qū)政府、檢察院的入駐以及文體中心、實驗學(xué)校等規(guī)劃方案的逐步落實，區(qū)域發(fā)展前景看好； ?居住氛圍初顯端倪，商業(yè)項目面臨較大發(fā)展空間。 第三章 產(chǎn)品定位初步建議 住宅部分定位思考 地塊附近有排污量較大的堿廠（預(yù)計 8年后搬遷）、規(guī)劃中的垃圾場及生活設(shè)施配套不足等可能會對客戶購買心理產(chǎn)生抗性的不利因素，但從市調(diào)結(jié)果來看，與本案屬同一區(qū)位的瀚海國際二期、濱?；▓@等項目去化情況普遍較快，說明消費者對本區(qū)域發(fā)展前景普遍看好，加之新區(qū)政府、檢察院等行政單位的入駐（今年年底）以及文體中心、實驗學(xué)校等規(guī)劃的逐步得到落實，將會進一步推動本區(qū)域的發(fā)展。 ?濱?；▓@產(chǎn)品主要有三種戶型： 101平米 、 140平米 、 150平米 ，其中去化情況最好的是 101平米戶型產(chǎn)品，目前所剩余房源基本上是 150平米的房源； ?根據(jù)市調(diào)結(jié)果來看，開發(fā)區(qū)及墟溝主城板塊小戶型產(chǎn)品整體去化良好，90平米左右的房源市場接受度最高，去化速度最快，目前此類產(chǎn)品市場呈現(xiàn)出短暫的供不應(yīng)求現(xiàn)象； ?在未來 23年間內(nèi)，區(qū)域市場變化幅度不大，消費者結(jié)構(gòu)層次變化并不明顯的預(yù)期下： 從區(qū)域市場角度看： 說明： 根據(jù)市調(diào)情況來看， 90120平米為市場暢銷產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品總價一般可控制在 40萬以內(nèi)，相對較低的總價使得這類面積段房源市場接受度較高 ； 規(guī)劃 10%
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