【正文】 ③房型總體部署原則在環(huán)境優(yōu)秀、景觀好（廣場(chǎng)、鄰花園）的配大房，好房賣高價(jià)；在沿街、邊角地方配以小房型低價(jià)，便于差異化。家庭結(jié)構(gòu)：二人世界、三四口之家庭“居住環(huán)境期望：對(duì)居住場(chǎng)所的需求是被人另眼相看，居住場(chǎng)所較為成熟，居住階層較為同質(zhì)，有安靜獨(dú)處的高品質(zhì)家居氛圍，期望其出入居住社區(qū)、工作環(huán)境、社交場(chǎng)所具有一定的階層識(shí)別要好。② 生活理念：歐州生活所謂的歐洲生活是指項(xiàng)目規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林景觀都以歐州住宅特點(diǎn)作為藍(lán)本，圍繞歐州住宅的特點(diǎn)從整體規(guī)劃、景觀園林設(shè)計(jì)、小品特點(diǎn)、建筑風(fēng)格等塑造一座歐州社區(qū)。2） 其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)前面已經(jīng)提到過(guò)綠洲鑫苑除了面臨雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑兩個(gè)區(qū)域樓盤的競(jìng)爭(zhēng)外，同時(shí)還面臨其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，如：文萃江南均價(jià)920元/平方米的26萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房（目前還剩余部分現(xiàn)房和三期即將開(kāi)發(fā)）、沙北北環(huán)附近價(jià)格在1000元/平方米的大量商品房和大量的低價(jià)位的單位集資房。故而營(yíng)銷推廣會(huì)將這些因素優(yōu)化整合，結(jié)合市場(chǎng)和自身特點(diǎn)，給出一個(gè)合適的項(xiàng)目定位。大范圍的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境主要體現(xiàn)五點(diǎn)：一是行政事業(yè)單位興建大量的集資房通過(guò)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沙北作為漯河的新區(qū)、行政區(qū)是漯河今后重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，隨著行政區(qū)建設(shè)進(jìn)入成熟階段，房地產(chǎn)也隨著進(jìn)入開(kāi)發(fā)熱潮。銷售價(jià)格：1F：1390元/ m2F：1260元/ m3F：1390元/ m4F：1260元/ m5F：980元/ m6F：760元/ m2。頤苑項(xiàng)目概況：位于雙匯路煙廠花園斜對(duì)面，總占地40余畝，共有12棟樓組成，其中一期6棟多層已接近現(xiàn)房，銷售已經(jīng)達(dá)到80%多，二期7棟多層預(yù)計(jì)05年開(kāi)發(fā)。但從近期發(fā)展來(lái)看，是一處關(guān)注力（注意力）較高的居家地段。有沙北醫(yī)院、食品工業(yè)中專、大高莊信用社、28公交、菜場(chǎng)、昆侖路小學(xué)、市八中學(xué)等，工作生活條件都一般。四是一定的升值價(jià)值。這些不規(guī)范的開(kāi)發(fā)行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)沖擊很大，尤其是正規(guī)商品房市場(chǎng)。主力戶型：二室二廳：9 4m96 m2；三室二廳：118 m122 m135m四室二廳：160 m2。銀鴿新苑項(xiàng)目概況：位于黃河路與金山路交匯處，項(xiàng)目總占地300畝，總建筑面積20萬(wàn)多平方米，由多層、別墅組成。四是低價(jià)位房產(chǎn)項(xiàng)目沖擊市場(chǎng)就漯河目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，雖然比較成熟、開(kāi)發(fā)規(guī)模比較大，但還處于低價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)階段。另外這兩家企業(yè)都擁有幾千名職工，而很多職工都是購(gòu)房消費(fèi)者，再加上親朋效應(yīng)/產(chǎn)生的影響非常大。、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位思路 通過(guò)以上的分析建議該項(xiàng)目走差異化和低價(jià)位相結(jié)合的模式，其中差異化占主導(dǎo)、低價(jià)位作為輔助，這樣既有保證了產(chǎn)品的在市場(chǎng)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)，有能保證消費(fèi)者購(gòu)買能力，兩者結(jié)合實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)、銷售，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 、目標(biāo)客戶 ①目標(biāo)客戶心理分析確定該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，不僅在于考察其收入、是否為公務(wù)員，是否為白領(lǐng)階層，更重要的是理解其購(gòu)房的潛在心理需要?！糁贫傮w銷控方案及從期房銷售到現(xiàn)房銷售的價(jià)格提升方案。河南豐華房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司23 / 23。◆價(jià)格上的差異性必須有充足的市場(chǎng)解釋。它應(yīng)有極強(qiáng)的安全感，在硬件上應(yīng)有：24小時(shí)保安巡邏、周界紅外線報(bào)警、家庭防盜及訪客報(bào)警系統(tǒng)必須具備。低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略：所謂低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略就是以低價(jià)作為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力， 通過(guò)較低銷售價(jià)格吸引購(gòu)房消費(fèi)者，而在產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面保持普通標(biāo)準(zhǔn)。雙匯國(guó)際花園作為漯河的龍頭企業(yè)，不但在漯河就全國(guó)、甚至世界都有較高的知名度、美譽(yù)度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)大（2003年銷售額突破100億），消費(fèi)者對(duì)雙匯不但信任度非常高，而且擁有很強(qiáng)的感情；。而就漯河目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言可以說(shuō)開(kāi)發(fā)量大、消化量小，存在一定程度的供大于求。主力戶型：二室二廳：85m2；三室二廳：111 m129 m2；132 m2 、140 m2 ；四室二廳：159 m2。文萃江南項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于柳江路西段（距107國(guó)道50米左右），總建筑開(kāi)發(fā)面積26萬(wàn)平方米，屬于經(jīng)濟(jì)適用房。另外規(guī)模大還體現(xiàn)在大盤大量的出現(xiàn)，據(jù)了解目前漯河規(guī)模在300畝以上的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)5—6個(gè)，如：松江新城、文萃江南、雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑、柳江新城、開(kāi)源森林山莊等。由于該項(xiàng)目占地約100余畝，具有一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模。一是景觀價(jià)值。隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房的實(shí)現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，大大提高了居民的住房購(gòu)買力。銷售價(jià)格：1F：1500元/ m2F：1500元/ m3F：1500元/ m4F：1350元/ m5F：1100元/ m6F：720元/ m2。主力戶型：二室二廳：96m99m2；三室二廳：121 m128 m2；129 m2 、139 m2 、143 m2 、145 m2。二是大量的經(jīng)濟(jì)適用房投向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適用房作為滿足最低收入階層居家需求，具有與商品房一樣的品質(zhì)，但價(jià)格低特點(diǎn)，具有一定購(gòu)房條件限制。該項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目考慮施工進(jìn)度、項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)規(guī)模這三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)要素，無(wú)