地塊項(xiàng)目定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 02:11本頁(yè)面
【正文】 宅特點(diǎn)作為藍(lán)本，圍繞歐州住宅的特點(diǎn)從整體規(guī)劃、景觀園林設(shè)計(jì)、小品特點(diǎn)、建筑風(fēng)格等塑造一座歐州社區(qū)。綜合起來(lái)我們將該項(xiàng)目定位為：“歐州小鎮(zhèn)”。、項(xiàng)目的產(chǎn)品定位的描述首先該項(xiàng)目是一處極有競(jìng)爭(zhēng)力的較為成熟的精品住宅項(xiàng)目，在名稱(chēng)上應(yīng)充分體現(xiàn) “居住理念”，并富有一定的文化底蘊(yùn)。建筑風(fēng)格，表象上要具有一定個(gè)性化，同時(shí)應(yīng)具有現(xiàn)代的、明快的人文品質(zhì)。它的色彩和線條活潑鮮亮，局部應(yīng)該極為精致的。環(huán)境規(guī)劃中的一塊石頭亦或是一草一木，都要仔細(xì)考慮，緊緊圍繞項(xiàng)目的歐州生活定位。項(xiàng)目的物業(yè)管理是親和的、注重品質(zhì)的。它應(yīng)有極強(qiáng)的安全感，在硬件上應(yīng)有：24小時(shí)保安巡邏、周界紅外線報(bào)警、家庭防盜及訪客報(bào)警系統(tǒng)必須具備。在軟件上，則要有家政式的社區(qū)服務(wù)，而這種服務(wù)更要以親和、注重個(gè)性服務(wù)為其特征。 、目標(biāo)客戶 ①目標(biāo)客戶心理分析確定該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，不僅在于考察其收入、是否為公務(wù)員，是否為白領(lǐng)階層，更重要的是理解其購(gòu)房的潛在心理需要。對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，住宅的價(jià)格和功能是第一位的，而對(duì)于該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶來(lái)說(shuō)，住宅更多的是一種工具，通過(guò)這個(gè)工具展示自己對(duì)外國(guó)美好事物渴望，同時(shí)住宅已作為一個(gè)身份象征，他們更愿意和階層相近的人住在同一社區(qū)，這部分客戶可以說(shuō)是城市青年精英一群。這群消費(fèi)人群相當(dāng)于國(guó)外的主流力量——即中產(chǎn)階級(jí)，他們有自己的價(jià)值觀和喜好，其綜合心理特征就是：擁有不一樣生活格調(diào)，獲得一定的注意力和關(guān)注度。因而，該項(xiàng)目在整體的市場(chǎng)氛圍營(yíng)造上充分滿足這種心理需要，不僅要突出地段、戶型、價(jià)格，更重要的是突出在這里所獲得的生活格調(diào)和關(guān)注度。②潛在消費(fèi)者特征描述年齡：25—45歲之間收入：年收入設(shè)定為3萬(wàn)元職業(yè)范圍：本地政府公務(wù)員、私企老板、收入高的都市白領(lǐng)、建材經(jīng)銷(xiāo)商及其他產(chǎn)品的經(jīng)銷(xiāo)商。居住現(xiàn)狀：大部分消費(fèi)者擁有一套老式住房，但對(duì)目前的居住環(huán)境不甚滿意，未能體現(xiàn)個(gè)人對(duì)其已形成或正在形成的價(jià)值觀的認(rèn)同，缺乏品位感（潛意識(shí)的心理榮耀感）。小部分購(gòu)房者為首次置業(yè)客戶，希望能通過(guò)居住環(huán)境的改變，一次置業(yè)一步到位，進(jìn)入自己所認(rèn)為的中產(chǎn)階層。家庭結(jié)構(gòu)：二人世界、三四口之家庭“居住環(huán)境期望：對(duì)居住場(chǎng)所的需求是被人另眼相看，居住場(chǎng)所較為成熟，居住階層較為同質(zhì)，有安靜獨(dú)處的高品質(zhì)家居氛圍，期望其出入居住社區(qū)、工作環(huán)境、社交場(chǎng)所具有一定的階層識(shí)別要好。、價(jià)格定位①項(xiàng)目組價(jià)條件該項(xiàng)目位處地段是較為成熟的地區(qū)，且今年隨著一些大盤(pán)的進(jìn)入、炒作給東區(qū)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇，其開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售量不斷增加，銷(xiāo)售價(jià)格有一定的上漲。而市場(chǎng)的快速發(fā)展和升值空間是該項(xiàng)目定價(jià)方面強(qiáng)有力的支撐因子，而周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格可以作為項(xiàng)目制定價(jià)格的參照體系。從我們前期的市調(diào)結(jié)果及漯河市宏觀環(huán)境來(lái)分析，住宅的價(jià)格還有一定的上漲空間。我們建議該項(xiàng)目均價(jià)定在1000—1100元/ m2 是較為合適的，當(dāng)然這個(gè)均價(jià)最終還與銷(xiāo)售形態(tài)緊密相連。②目?jī)r(jià)格策略設(shè)計(jì)原則◆以綜合成本為定價(jià)基礎(chǔ)，以附近相類(lèi)似概念的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)制定價(jià)格策略。◆實(shí)行限量競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格開(kāi)盤(pán)，獲得品質(zhì)認(rèn)同后，隨廣告及工程形象進(jìn)度逐步走高的策略?！魞r(jià)格上的差異性必須有充足的市場(chǎng)解釋?！粲凶銐虻膯蝺r(jià)差距支持項(xiàng)目總體銷(xiāo)售平衡，應(yīng)變市場(chǎng)的變動(dòng)。◆制定總體銷(xiāo)控方案及從期房銷(xiāo)售到現(xiàn)房銷(xiāo)售的價(jià)格提升方案。 、戶型定位①戶型面積配比◆綜合周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況所反映出的問(wèn)題，大三房雖然戶型較好，但總價(jià)過(guò)高，乃陷于滯銷(xiāo)；◆主要目標(biāo)客戶為中青年客戶，有效購(gòu)買(mǎi)力有限，控制總價(jià)是不可或缺的條件?！粽w房產(chǎn)市場(chǎng)的需求呈金字塔型，明確以居住區(qū)市場(chǎng)為依據(jù)的產(chǎn)品定位，投資效用不大，主要是居住功能?！粝M(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)小型化，二房及小三房很受歡迎?！艟C合一些項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售可以看出，中小房型市場(chǎng)的需求度較大，而且目前市場(chǎng)上供不應(yīng)求，市場(chǎng)非常熱銷(xiāo)。所以建議該項(xiàng)目以中小面積的二室、三室為主力戶型：主要針對(duì)都市高收入白領(lǐng)階層，同時(shí)部分挑空復(fù)式樓針對(duì)政府官員及私營(yíng)老板。本案戶型面積比戶型二室二廳小三房二廳大三室二廳純復(fù)式頂層復(fù)式建面控制范圍8085105118120130145—180150—180組合比例25%25%35%15%10%②房型特色二室、小三室以平層為主，大三室以錯(cuò)層為主、純復(fù)式采用客廳挑空、頂層復(fù)式帶露臺(tái)、一層帶有花園。③房型總體部署原則在環(huán)境優(yōu)秀、景觀好（廣場(chǎng)、鄰花園）的配大房，好房賣(mài)高價(jià)；在沿街、邊角地方配以小房型低價(jià)，便于差異化。④細(xì)部控制◆在功能上，兩廳自然分隔、動(dòng)靜合理?！舸皯粼O(shè)計(jì)：體現(xiàn)空間延展性、景觀性；大面寬、低臺(tái)、轉(zhuǎn)角窗?！艨蛷d設(shè)計(jì)；大落地窗設(shè)計(jì)?！絷?yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)：體現(xiàn)功能性、實(shí)用性、空間延展性、景觀性?！艄δ苋河行P(guān)、儲(chǔ)藏室、頂層復(fù)式有露臺(tái)、一摟帶花園?！舨蛷d與廚房、衛(wèi)生間和洗浴做到干濕分離，在細(xì)節(jié)上充分考慮家具的尺寸和擺放。河南豐華房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司23 /
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