地塊項(xiàng)目定位報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)不規(guī)范雖然漯河的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績(jī)，但是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)還存在很多不規(guī)范的地方，如：經(jīng)濟(jì)適用房雖然享受政府優(yōu)惠政策但與普通商品房銷售范圍一樣沒(méi)有任何限制；還有國(guó)家早已取消的單位集資建房在這里卻非常普遍；另外還存在證件辦理、收費(fèi)等方面的問(wèn)題。新穎主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是建筑造型、色彩及線條，尤其是現(xiàn)代建筑風(fēng)格線條運(yùn)用非常時(shí)尚、亮麗；二是戶型設(shè)計(jì)及細(xì)節(jié)處理非常新穎，如：錯(cuò)層空間布局、無(wú)遮擋陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)等；三是景觀設(shè)計(jì)，如：雙匯國(guó)際花園將1000米沿河綠化帶擁有小區(qū)內(nèi)部，成為社區(qū)綠化一部分。頤苑項(xiàng)目概況：位于雙匯路煙廠花園斜對(duì)面，總占地40余畝，共有12棟樓組成，其中一期6棟多層已接近現(xiàn)房，銷售已經(jīng)達(dá)到80%多，二期7棟多層預(yù)計(jì)05年開(kāi)發(fā)。分兩期開(kāi)發(fā)，一期共有7棟多層，目前已經(jīng)主體已經(jīng)接頂，二期計(jì)劃05年開(kāi)發(fā)，銷售率達(dá)到60%。共分三期開(kāi)發(fā)，一期全部售完、二期已成現(xiàn)房，銷售率在70%左右，三期計(jì)劃05年開(kāi)發(fā)。主力戶型：二室二廳：88 m2；三室二廳：122 m136 m199（三錯(cuò)層）；四室二廳：151 m2；部分四室二廳頂層變?yōu)槎叶d，帶大露臺(tái)。銷售價(jià)格：1F：1390元/ m2F：1260元/ m3F：1390元/ m4F：1260元/ m5F：980元/ m6F：760元/ m2。雙匯國(guó)際花園項(xiàng)目概況：位于松江路與金山路交匯處，項(xiàng)目總占地400畝是集科研、教育、商務(wù)、居住于一體大型綜合項(xiàng)目。銷售價(jià)格：銷售價(jià)格目前還沒(méi)有出臺(tái)，據(jù)了解整體均價(jià)可能會(huì)在1300元/ m2左右。主力戶型：三室二廳：110 m120 m2；130 m2 、135 m2 、145 m2 。大范圍的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境主要體現(xiàn)五點(diǎn)：一是行政事業(yè)單位興建大量的集資房通過(guò)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沙北作為漯河的新區(qū)、行政區(qū)是漯河今后重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，隨著行政區(qū)建設(shè)進(jìn)入成熟階段，房地產(chǎn)也隨著進(jìn)入開(kāi)發(fā)熱潮。可對(duì)商品房開(kāi)發(fā)、銷售市場(chǎng)形成強(qiáng)烈的沖擊。供大于求的市場(chǎng)形勢(shì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。據(jù)調(diào)查漯河目前已經(jīng)出現(xiàn)千畝大盤，上百、幾百畝有近十個(gè)項(xiàng)目，而這種情況在其它地級(jí)市還非常少見(jiàn)。故而營(yíng)銷推廣會(huì)將這些因素優(yōu)化整合，結(jié)合市場(chǎng)和自身特點(diǎn)，給出一個(gè)合適的項(xiàng)目定位。綠洲鑫苑這兩個(gè)項(xiàng)目相對(duì)就目前而言無(wú)論是成熟度、還是生活配套設(shè)施都占有較大的優(yōu)勢(shì)，但是隨著東區(qū)的快速發(fā)展這種局面很快就會(huì)有所改變，再加上這兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模比較大，內(nèi)部生活設(shè)施比較齊全，能夠彌補(bǔ)外部生活設(shè)施的不足。銀鴿作為漯河工業(yè)重要組成部分，不但見(jiàn)證了漯河經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，而且成為上市公司，經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)大。占地1000畝雙匯國(guó)際花園首先把自己定位為國(guó)際化生活標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生高人一等形象，并且請(qǐng)來(lái)了設(shè)計(jì)大師進(jìn)行整體設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣州著名營(yíng)銷策劃公司珠江恒昌負(fù)責(zé)產(chǎn)品的營(yíng)銷包裝、推廣及銷售，形成了三強(qiáng)聯(lián)手打造國(guó)際化生活的局面。2） 其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)前面已經(jīng)提到過(guò)綠洲鑫苑除了面臨雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑兩個(gè)區(qū)域樓盤的競(jìng)爭(zhēng)外，同時(shí)還面臨其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，如：文萃江南均價(jià)920元/平方米的26萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房（目前還剩余部分現(xiàn)房和三期即將開(kāi)發(fā)）、沙北北環(huán)附近價(jià)格在1000元/平方米的大量商品房和大量的低價(jià)位的單位集資房。頤苑等多個(gè)項(xiàng)目包圍；另外下面受擁有26萬(wàn)平方米的文萃江南、北環(huán)附近靠近堰城一些樓盤及107國(guó)道附近一些樓盤低價(jià)位的強(qiáng)有力沖擊。如果采用低價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)于面臨著地價(jià)、建材上漲幅度較大的現(xiàn)階段市場(chǎng)形勢(shì)，雖然開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較小，但對(duì)開(kāi)發(fā)商成本及利潤(rùn)影響比較大；而差異性定位雖然具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)比較大、存在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)空白點(diǎn)，形成市場(chǎng)唯一性。該項(xiàng)目目標(biāo)客戶人群的一般職業(yè)范圍及對(duì)住宅的期望狀態(tài)，既要滿足目標(biāo)客戶群的心理需求，又要與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)隔開(kāi)來(lái)，使客戶產(chǎn)生最鮮明的識(shí)別印象，是項(xiàng)目定位的第一步。② 生活理念：歐州生活所謂的歐洲生活是指項(xiàng)目規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林景觀都以歐州住宅特點(diǎn)作為藍(lán)本，圍繞歐州住宅的特點(diǎn)從整體規(guī)劃、景觀園林設(shè)計(jì)、小品特點(diǎn)、建筑風(fēng)格等塑造一座歐州社區(qū)。它的色彩和線條活潑鮮亮，局部應(yīng)該極為精致的。在軟件上，則要有家政式的社區(qū)服務(wù)，而這種服務(wù)更要以親和、注重個(gè)性服務(wù)為其特征。因而，該項(xiàng)目在整體的市場(chǎng)氛圍營(yíng)造上充分滿足這種心理需要，不僅要突出地段、戶型、價(jià)格，更重要的是突出在這里所獲得的生活格調(diào)和關(guān)注度。家庭結(jié)構(gòu)：二人世界、三四口之家庭“居住環(huán)境期望：對(duì)居住場(chǎng)所的需求是被人另眼相看，居住場(chǎng)所較為成熟，居住階層較為同質(zhì)，有安靜獨(dú)處的高品質(zhì)家居氛圍，期望其出入居住社區(qū)、工作環(huán)境、社交場(chǎng)所具有一定的階層識(shí)別要好。我們建議該項(xiàng)目均價(jià)定在1000—1100元/ m2 是較為合適的，當(dāng)然這個(gè)均價(jià)最終還與銷售形態(tài)緊密相連?！粲凶銐虻膯蝺r(jià)差距支持項(xiàng)目總體銷售平衡，應(yīng)變市場(chǎng)的變動(dòng)?！粝M(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)小型化，二房及小三房很受歡迎。③房型總體部署原則在環(huán)境優(yōu)秀、景觀好（廣場(chǎng)、鄰花園）的配大房，好房賣高價(jià)；在沿街、邊角地方配以小房型低價(jià)，便于差異化?！絷?yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)：體現(xiàn)功能性、實(shí)用性、空間延展性、
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