【正文】 5927蒼南縣07商品房預(yù)售成交面積表 單位：㎡樓盤總戶數(shù)總建筑面積住宅商業(yè)綠都花城二期37249264玉蒼大廈117康和嘉園少數(shù)躍層留著據(jù)房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)整理分析：07年登記批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤，總建面積94738萬(wàn)方，08年至今登記預(yù)售總建面積已在245927萬(wàn)方，到目前為止已增加151189萬(wàn)方，％。其他項(xiàng)目也基本完成銷售預(yù)期任務(wù)，玉蒼大廈銷售2/3，康和嘉園僅剩余少數(shù)躍層，供求基本保持一致。2）家庭現(xiàn)有住房情況㎡，㎡，㎡。從房屋類型上看，以樓房為主，有781戶家庭的住房是樓房，%；居住在平房里的家庭有223戶，%。這些數(shù)據(jù)表明，老靈溪的建房基本上以“頂天立地”的直間式為主，近年來(lái)，隨著靈溪鎮(zhèn)居民住房觀念的轉(zhuǎn)變及政府政策引導(dǎo)，群眾居住觀念已發(fā)生變化，越來(lái)越重視住宅環(huán)境和生活質(zhì)量，住宅已從落地房到聯(lián)建式商品房，再演變到小區(qū)式商品房，因此商品房開發(fā)將持續(xù)有一定的消費(fèi)空間。2）產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步向靈溪聚集蒼平一帶，104道路狀況較差，一直制約著這一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高速公路通車以前蒼平歷來(lái)以水路為主，也促進(jìn)了以龍港、鰲江為代表的港口城市迅猛發(fā)展，高速公路通車后，部分企業(yè)已出現(xiàn)向靈溪聚集的趨勢(shì)，高標(biāo)準(zhǔn)火車大流通的干線的開通，將進(jìn)一步弱化龍港等港口城市的水上交通作用，靈溪一躍成為浙南閩北重要的門戶，靈溪相對(duì)便宜的成本為產(chǎn)業(yè)向靈溪聚集提供了大好機(jī)會(huì)。行政中心七萬(wàn)方廣場(chǎng)花園，配合六萬(wàn)方綠化廣場(chǎng)與一萬(wàn)方水景，又是蒼南獨(dú)特環(huán)境資源，新區(qū)板塊打造成為文化，休閑，生活居住綜合區(qū)。因此板塊具備很強(qiáng)商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，?guī)劃地標(biāo)建筑火車站房，商務(wù)中心，廣場(chǎng)商務(wù)辦公區(qū)都將帶來(lái)無(wú)限商業(yè)契機(jī)。 已建項(xiàng)目：蒼南大廈、錦園大廈、金城大廈；在建項(xiàng)目：玉蒼大廈b. 建興路（中心區(qū)路段）已建項(xiàng)目：浙南大廈、靈珠大廈在建項(xiàng)目：康和家園、鑫和錦園；地塊項(xiàng)目：新世紀(jì)花園（中心區(qū)路段）已建項(xiàng)目：珊瑚苑、靈珠苑；在建安置小區(qū)：金都家園市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)（1）商品房市場(chǎng)特點(diǎn)及走勢(shì)蒼南縣靈溪鎮(zhèn)近兩年來(lái)住宅建設(shè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的趨勢(shì)更加明顯，發(fā)展商在挖掘市場(chǎng)的過(guò)程中發(fā)揮了更為重要的作用，而不再是以往政策指導(dǎo)市場(chǎng)的一貫方式，發(fā)展商可以比政府要求走得更快，做提更好，主動(dòng)性已大大加強(qiáng)。中檔次價(jià)位樓盤在追求大型化、提供優(yōu)質(zhì)環(huán)境概念的同時(shí)，亦會(huì)向精品樓盤方向發(fā)展，50006000元∕平方米的中檔次價(jià)位樓盤將會(huì)在今后占領(lǐng)主要市場(chǎng)份額。經(jīng)過(guò)三天的登門入戶調(diào)查，共回收問(wèn)卷126份，其中有效問(wèn)卷115份，%，超額完成本次調(diào)查任務(wù)。%受訪都認(rèn)為朝向也是相當(dāng)重要的，%景觀，%升值潛力，%物業(yè)管理，%周邊配套，%的人認(rèn)為智能化做為重點(diǎn)考慮。選擇100120㎡，140160㎡，80100㎡%、% 、% ?！　? (8)區(qū)域配套好，套型佳的高尚小區(qū)合理房?jī)r(jià)普遍認(rèn)為是4500－5000元/㎡% 是選擇4500－5000元/㎡。一般人還是由朋友告訴或是通過(guò)中介詢問(wèn)樓盤情況，%、%，%的人是參加房展會(huì)看房源，剩下還有少數(shù)人是通過(guò)看電視廣告、廣告路牌、報(bào)紙廣告或是其他方式來(lái)獲取購(gòu)房信息，僅分別占總量的9%、%、7%、%?，F(xiàn)在代立面、小區(qū)有健身會(huì)所、德式景觀園林、配套有便利店及封閉式游泳池普遍被認(rèn)為是區(qū)域配套好，套型佳的高尚小區(qū)，其合理房?jī)r(jià)普遍認(rèn)為是4500－5000元/m2。以上地段分類等級(jí)主要是根據(jù)現(xiàn)階段的情況進(jìn)行劃分，玉蒼路沿線規(guī)劃完成之后，地段升值潛力不言而喻。，集行政辦公、科教文衛(wèi)、商貿(mào)金融、體育休閑、度假旅游和生活居住等功能于一體，是一座正在建設(shè)中的生態(tài)山水城市?！皟奢S”即集中了主要公共設(shè)施的城市景觀軸和東西方向橫貫城區(qū)的城市生態(tài)軸。東北片交通條件優(yōu)越，建設(shè)新型商住區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)成物流中心和商務(wù)中心。北部組團(tuán)以二類居住用地為主。　　整個(gè)新區(qū)居住用地以成片開發(fā)為主，在公共設(shè)施配套、居住環(huán)境建設(shè)乃至社區(qū)管理和社會(huì)生活的組織方面都進(jìn)行整體的控制和引導(dǎo)，注重以人為本，營(yíng)造大型優(yōu)美住區(qū)氛圍，打響“住在新區(qū)”的品牌。道路規(guī)劃新區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)由交通性主干道、生活性次干道和支路三部分構(gòu)成。支路多為生活性道路以及商業(yè)街。新區(qū)板塊功能定位（1）發(fā)揮新區(qū)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)靈溪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極，塑造靈溪東大門形象，成為展示城市化靈溪風(fēng)貌的窗口；（2）依托104國(guó)道及站前大道、人民大道、蒼南大道等主要市政道路的交通優(yōu)勢(shì)，加快東大門經(jīng)濟(jì)主戰(zhàn)場(chǎng)新跨越；（3）甬臺(tái)溫高速的通車，溫福鐵路的規(guī)劃建設(shè)，與福州、廈門市等大中城市的交通通達(dá)度得到極大的改進(jìn)，成為靈溪對(duì)外聯(lián)系的窗口；（4）新盤集中放量，漸成靈溪樓市新寵；（5）坐享絕版區(qū)位優(yōu)勢(shì)，升值潛力無(wú)限；（6）正在崛起的城市副中心。（人民大道以南，玉蒼路沿線）在建項(xiàng)目：怡和城市家園；打樁項(xiàng)目：新城大廈、錦江大廈地塊項(xiàng)目：天和家園；安置小區(qū)：橫陽(yáng)小區(qū)、瀆浦小區(qū)板塊物業(yè)價(jià)格水平分析價(jià)格段樓盤均價(jià)（元/㎡）一線A類時(shí)代都市廣場(chǎng)多層6800—6900；小高層7000多—8000多華府新世界家園未開盤一線B類綠都花城5000左右東方景園多層5300—5400；小高層6000左右二線A類本項(xiàng)目維多利亞花園開盤均價(jià)5800二線B類官堂小區(qū)2200—3000上江小區(qū)3000左右府后小區(qū)3000府東小區(qū)2800—3000百丈小區(qū)3000三線A類怡和城市家園小高層4700—4800；高層5000—5500天和家園地塊三類B類新城大廈未開盤，以股份出售錦江大廈未開盤，以股份出售橫陽(yáng)小區(qū)3000左右瀆浦小區(qū)3000左右（三）板塊（已建、在建）項(xiàng)目分析已建項(xiàng)目分析　 在項(xiàng)目板塊漸漸顯山露水的過(guò)程中，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸形成氣候。在建項(xiàng)目分析從走訪中介了解到：自怡和城市家園二期開盤以來(lái)，其市場(chǎng)成交量相繼活躍，比較受消費(fèi)者的追捧，這與其開盤期間的價(jià)格定位有莫大的關(guān)聯(lián)。二、確定可類比項(xiàng)目，對(duì)可類比項(xiàng)目調(diào)研分析可比樓盤選取依據(jù)：同區(qū)的、同質(zhì)的、同期的，分析如下：可比項(xiàng)目一：時(shí)代都市廣場(chǎng)樓盤名稱時(shí)代都市廣場(chǎng)（已入?。┧鶎賲^(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置人民大道與站前大道交匯處交通狀況新老城區(qū)黃金交匯處，東接站前大道，南對(duì)人民大道，北靠仁英路，西靠政府規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)步行街?？杀软?xiàng)目二：華府新世界花園樓盤名稱華府新世界花園（在建，未開盤）所屬區(qū)域蒼南靈溪新城區(qū)地理位置人民大道與體育場(chǎng)路交匯處交通狀況東接體育場(chǎng)路，南對(duì)人民大道，北靠仁英路，西靠春暉路。月戶型類型戶 型三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)面積M2130139141120139銷售狀況一、二期已全部售完，45%已入住，三期未開盤價(jià)格走勢(shì)04一期開盤起價(jià)2600元/㎡，均價(jià)3000元/㎡左右，最高價(jià)3600元/㎡；二期開盤起價(jià)3300元/㎡，均價(jià)4000元/㎡左右，最高價(jià)4700元/㎡，現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格在5000元/㎡左右。建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義規(guī)模類型中高層，多層，小高層，1幢東方大酒店，共17幢以小高層和中高層為主，多層較少占地面積91757㎡其中四星級(jí)酒店用24289㎡，住宅實(shí)際用地67468㎡。社區(qū)配套足道養(yǎng)生會(huì)所周邊市政配套縣政府，蒼南中學(xué)，水景公園，外婆家，中國(guó)移動(dòng)，第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)，規(guī)劃中的中心廣場(chǎng)，體育公園，兒童公園，科技文化中心，靈溪金融中心，八街商業(yè)步行街規(guī)劃特點(diǎn)10000㎡的中心景觀廣場(chǎng)，6000多㎡的休閑健身長(zhǎng)廊。二期開盤均價(jià)與一期相比，上漲幅度較大，而二期開盤不到一周的時(shí)間，售樓處調(diào)休，至調(diào)查日仍未開放。售樓廳樓盤現(xiàn)場(chǎng)正對(duì)面售樓電話三、項(xiàng)目的SWOT分析及總體策劃思路擬定A、項(xiàng)目的SWOT分析（一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介地塊概況（1）位置：位于蒼南縣靈溪鎮(zhèn)體育場(chǎng)路以東，建設(shè)興路以南，仁英路以北；（2）面積：用地面積43515㎡，建筑面積＜95733㎡，其中商業(yè)面積≤18000㎡；（3）用途：商住用地；（4）地形：地塊部分為農(nóng)業(yè)用地，較為平整，部分為原居民房和祠堂，有待拆遷；地塊周邊環(huán)境（1）地塊以北為百丈安置小區(qū)，以南為綠都花城，以東為府東安置小區(qū)，以西為府后安置小區(qū)，周邊項(xiàng)目除了位于地塊南面的綠都花城，離地塊較近的幾個(gè)代表樓盤，如維多利亞花園，華府新世紀(jì)，東方錦園，時(shí)代都市廣場(chǎng)等，集中位于仁英路北側(cè)和人民大道北側(cè)。本項(xiàng)目地塊開發(fā)范圍內(nèi)，北面可見農(nóng)民房正在建造，張氏宗祠尚保留。等“項(xiàng)目”發(fā)售時(shí)，已不會(huì)成為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而且該區(qū)域內(nèi)可開發(fā)地塊也相對(duì)較少，這樣項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的直接對(duì)手就相對(duì)較少。B、離中心相對(duì)較遠(yuǎn)離市中心較遠(yuǎn)與靈溪鎮(zhèn)居民居住習(xí)慣和城墻內(nèi)的居民要領(lǐng)相抵觸。C、利用規(guī)劃設(shè)計(jì)淡化劣勢(shì)利用國(guó)際名師經(jīng)典的規(guī)劃設(shè)計(jì)，弱化劣勢(shì)。C、市政規(guī)劃配套進(jìn)一步完善與否對(duì)項(xiàng)目造成的影響市政規(guī)劃配套的道路能否順利開通，以及規(guī)劃中的小學(xué)能否及早建好，這也對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升至關(guān)重要。企業(yè)的品牌最初是由一兩件產(chǎn)品的品牌創(chuàng)造的，而企業(yè)品牌又將為開發(fā)和推銷新的產(chǎn)品提供了市場(chǎng)先機(jī)，對(duì)新產(chǎn)品的品牌形象的建立起到事半功倍的效果。以最終的融洽被消費(fèi)群體所認(rèn)可和接納。B、項(xiàng)目的總體策劃思路擬定結(jié)合敝公司對(duì)本案進(jìn)行的SWOT分析，本案的戰(zhàn)略目標(biāo)不僅要超越第一層面的核心價(jià)值，還要達(dá)到具備第二層面的核心價(jià)值，即本案不單只是滿足一個(gè)常規(guī)的物業(yè)，而是要達(dá)到具代表性的境界，使本案成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)推進(jìn)器，成為蒼南靈溪的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)標(biāo)志性物業(yè)。朗兆房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部200832631 / 31