【正文】 疑雙匯國際花園、銀鴿新苑、文萃江南、華東世紀城、東方銀座等都將會對該項目形成較大的威脅；其中影響最大的要數(shù)雙匯國際花園、銀鴿新苑這兩個項目3．3．2．1 競爭性項目分析評價1） 區(qū)域競爭項目（雙匯國際花園、銀鴿新苑）區(qū)域內(nèi)競爭項目主要是雙匯國際花園、銀鴿新苑，如果該項目與這兩個項目進行優(yōu)劣勢競爭分析要從三個方面： Ⅰ、位置雙匯國際花園位于松江路與金山路交匯處、銀鴿新苑位于黃河路與金山路交匯處，而該項目位于黃河路與邙山路交匯處。第四章 項目定位建議通過對項目地塊特點、價值及競爭環(huán)境、競爭對手的分析，目的就是找出項目定位點、競爭點、消費點（消費者購買利益點）及核心競爭力，從而使得項目在競爭中取得勝利。、項目的產(chǎn)品定位的描述首先該項目是一處極有競爭力的較為成熟的精品住宅項目，在名稱上應(yīng)充分體現(xiàn) “居住理念”，并富有一定的文化底蘊。而市場的快速發(fā)展和升值空間是該項目定價方面強有力的支撐因子，而周邊的競爭樓盤的銷售價格可以作為項目制定價格的參照體系?！舸皯粼O(shè)計：體現(xiàn)空間延展性、景觀性；大面寬、低臺、轉(zhuǎn)角窗。所以建議該項目以中小面積的二室、三室為主力戶型：主要針對都市高收入白領(lǐng)階層，同時部分挑空復(fù)式樓針對政府官員及私營老板。居住現(xiàn)狀：大部分消費者擁有一套老式住房，但對目前的居住環(huán)境不甚滿意，未能體現(xiàn)個人對其已形成或正在形成的價值觀的認同，缺乏品位感（潛意識的心理榮耀感）。所以該項目不能就現(xiàn)有條件中做出富有沖擊力的舉措，而應(yīng)該加入一些可塑的附加值，如：異國風(fēng)情（建筑風(fēng)格、園林景觀設(shè)計、物業(yè)管理等）生活模式、創(chuàng)新戶型設(shè)計等，使之形成項目獨特賣點和競爭優(yōu)勢，滿足目標客戶的需求。綠洲鑫苑雖然占地也100畝，但是還是與他們兩家無法相比，另外在社區(qū)內(nèi)部配套上無法更是無法相比，如：雙匯國際花園不但在社區(qū)設(shè)有大型商業(yè)街、會所、幼兒園、1000米的臨河綠化帶；還準備與省內(nèi)知名學(xué)校在社區(qū)開辦中小學(xué)校。區(qū)域競爭環(huán)境大競爭環(huán)境對整個市場起著決定性的作用，區(qū)域競爭環(huán)境則對區(qū)域內(nèi)項目的開發(fā)銷售產(chǎn)生最為直接作用，對該項目而言區(qū)域內(nèi)競爭的主要來自銀鴿新苑、雙匯國際城市花園。3．2 項目競爭對手分析與評價3．3．1 競爭環(huán)境就該項目的競爭環(huán)境而言可以說有大范圍的一面，也有區(qū)域范圍的一面。碧桂嘉園項目概況：位于長江路與華山路交叉口（漯河大學(xué)西臨），總建筑面積2萬多平方米，共有4棟多層組成，銷售形式一般。調(diào)查發(fā)現(xiàn)均價在1000元/平方米的項目占有較大的比例，這與其它地市銷售價格還有一定的差距，如：洛陽的1700元/平方米、南陽1300元/平方米等。這三個因素的最佳結(jié)合，僅注重地段，往往是良好地段使諸多開發(fā)項目成為平庸甚至是失敗的作品?；匚恢媚辖由澈樱煌ū憷?，地理位置較好。隨著雙匯國際城、銀鴿新苑兩個大盤等的住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，使該地塊的價值不斷予以發(fā)現(xiàn)和實現(xiàn)，使其有相當可觀的價值上升空間。 產(chǎn)品設(shè)計新穎通過對一些樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些項目在產(chǎn)品設(shè)計有很大的新穎性。華東世紀新城項目概況：位于海河路與嶗山路交叉口向北100米路，總建筑面積4萬平方米，共有17棟多層組成，分兩期開發(fā)，銷售行使一般。目前還沒有進入銷售階段，據(jù)了解8月低進入正式銷售。五是進入大盤開發(fā)時代從漯河目前的房地產(chǎn)市場小區(qū)開發(fā)規(guī)模來說，可以說漯河地產(chǎn)開發(fā)市場已經(jīng)進入大盤時。Ⅲ、產(chǎn)品產(chǎn)品從營銷角度來描繪房地產(chǎn)主要體現(xiàn)在開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計、建筑標準、建筑質(zhì)量及物業(yè)管理等方面。房地產(chǎn)營銷的本質(zhì)及核心是：“滿足市場有需求的購買”。這群消費人群相當于國外的主流力量——即中產(chǎn)階級，他們有自己的價值觀和喜好，其綜合心理特征就是：擁有不一樣生活格調(diào)，獲得一定的注意力和關(guān)注度?！粽w房產(chǎn)市場的需求呈金字塔型，明確以居住區(qū)市場為依據(jù)的產(chǎn)品定位，投資效用不大，主要是居住功能?！艄δ苋河行P(guān)、儲藏室、頂層復(fù)式有露臺、一摟帶花園。②目價格策略設(shè)計原則◆以綜合成本為定價基礎(chǔ)，以附近相類似概念的競爭項目為目標，以實現(xiàn)價值最大化的目標制定價格策略。環(huán)境規(guī)劃中的一塊石頭亦或是一草一木，都要仔細考慮，緊緊圍繞項目的歐州生活定位。從競爭環(huán)境和項目特點綜合因素而言，綠洲鑫苑要想在市場中取得良好的銷售業(yè)績，有兩條路可走，一是差異化定位、差異化包裝、差異化營銷；是低價位競爭。所以位置因素綜合來說三者處于相同水平線上。三是城市小、人口少、客戶有限房地產(chǎn)市場的開發(fā)、銷售與城市的規(guī)模、發(fā)展、人口有著極其密切的關(guān)系，規(guī)模大小直接影響著市場的開發(fā)和投放量，發(fā)展快慢決定著房地產(chǎn)市場發(fā)展進程，人口多少影響著購房消費者的多少。居住區(qū)雙匯國際花園總占地1000畝，總建筑面積40萬多平方米，由多層、別墅、小高層、高層多種形態(tài)組成。主力戶型：二室二廳：89 m99 m2；三室二廳：112 m123 m137m2，四室二廳：157 m2。并且，居民開始改變過去喜歡靠近商業(yè)區(qū)居住的習(xí)慣，而把崇尚自然生