地塊項(xiàng)目定位報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-08-16 02:11本頁(yè)面
【正文】 綜合來(lái)說(shuō)三者處于相同水平線(xiàn)上。雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑目前雖然比較偏僻，生活設(shè)施配套不齊全，但東區(qū)是漯河近幾年的重點(diǎn)發(fā)展，存在很大的發(fā)展和升值空間。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的核心之一，兩個(gè)相近的項(xiàng)目定位如果也相似，則構(gòu)成最強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。3．3．2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其位置的唯一性，使許多樓盤(pán)不具備真正的可比性，就客戶(hù)而言，其對(duì)一個(gè)樓盤(pán)的評(píng)價(jià)是地段、戶(hù)型、物業(yè)管理、公建配套、價(jià)格、綠化環(huán)境等要素的綜合評(píng)判，具有很大的不確定性和偶然性。大盤(pán)的出現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)起著非常重要的作用，由于大規(guī)模社區(qū)擁有規(guī)模大、內(nèi)部生活配套成熟、開(kāi)發(fā)成本低等優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有主導(dǎo)作用，使得很多小項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售進(jìn)入舉步維艱的地步。五是進(jìn)入大盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)代從漯河目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)小區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)漯河地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入大盤(pán)時(shí)。四是低價(jià)位房產(chǎn)項(xiàng)目沖擊市場(chǎng)就漯河目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，雖然比較成熟、開(kāi)發(fā)規(guī)模比較大，但還處于低價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)階段。而就漯河目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言可以說(shuō)開(kāi)發(fā)量大、消化量小，存在一定程度的供大于求。三是城市小、人口少、客戶(hù)有限房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售與城市的規(guī)模、發(fā)展、人口有著極其密切的關(guān)系，規(guī)模大小直接影響著市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和投放量，發(fā)展快慢決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程，人口多少影響著購(gòu)房消費(fèi)者的多少。據(jù)了解漯河每年有20萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房投向市場(chǎng)，對(duì)于漯河這樣一個(gè)城市規(guī)模小、人口少的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)占有相當(dāng)市場(chǎng)份額；再加上對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用消費(fèi)者沒(méi)有任何條件限制，與普通的商品房完全一樣。除了一些正規(guī)的商品房開(kāi)發(fā)外，行政事業(yè)單位集資建房占有非常大份額，而且這些項(xiàng)目針對(duì)職工價(jià)格非常低，這樣使得一些高收入行政單位職工購(gòu)房消費(fèi)無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，從而影響了整個(gè)商品房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。每個(gè)方面都對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響，有些影響可以說(shuō)非常大。銷(xiāo)售價(jià)格：銷(xiāo)售價(jià)格目前還沒(méi)有出臺(tái)，據(jù)了解整體均價(jià)可能會(huì)在1300元/ m2左右。目前還沒(méi)有進(jìn)入銷(xiāo)售階段，據(jù)了解8月低進(jìn)入正式銷(xiāo)售。銀鴿新苑項(xiàng)目概況：位于黃河路與金山路交匯處，項(xiàng)目總占地300畝，總建筑面積20萬(wàn)多平方米，由多層、別墅組成。主力戶(hù)型：二室二廳：85m2；三室二廳：111 m129 m2；132 m2 、140 m2 ；四室二廳：159 m2。居住區(qū)雙匯國(guó)際花園總占地1000畝，總建筑面積40萬(wàn)多平方米，由多層、別墅、小高層、高層多種形態(tài)組成。銷(xiāo)售價(jià)格：1F：1390元/ m2F：1390元/ m3F：1390元/ m4F：1350元/ m5F：970元/ m2。海河新區(qū)項(xiàng)目概況：位于海河路與黃山路交叉口東50米，總建筑面積3萬(wàn)多平方米，共有5棟多層組成，銷(xiāo)售形勢(shì)一般。主力戶(hù)型：二室二廳：93m2；三室一廳：124 m2；三室二廳：133 m134 m135 m144 m2。銷(xiāo)售價(jià)格：1F：996元/ m2F：1060元/ m3F：1060元/ m4F：980元/ m5F：796元/ m6F：816元/ m2。華東世紀(jì)新城項(xiàng)目概況：位于海河路與嶗山路交叉口向北100米路，總建筑面積4萬(wàn)平方米，共有17棟多層組成，分兩期開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售行使一般。主力戶(hù)型：二室二廳：9 4m96 m2；三室二廳：118 m122 m135m四室二廳：160 m2。文萃江南項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于柳江路西段（距107國(guó)道50米左右），總建筑開(kāi)發(fā)面積26萬(wàn)平方米，屬于經(jīng)濟(jì)適用房。主力戶(hù)型：二室二廳：89 m99 m2；三室二廳：112 m123 m137m2，四室二廳：157 m2。香榭里花園項(xiàng)目概況：位于煙場(chǎng)花園南（原軍分區(qū)），共有18棟多層組成，總建筑面積近10萬(wàn)平方米。主力戶(hù)型：二室二廳：86 m2；三室二廳：115 m125 m136 m138 m140 m2，部分三室二廳戶(hù)型頂層退出露臺(tái)變?yōu)槎叶d。二． 樓盤(pán)個(gè)案分析東都銀座 低價(jià)位運(yùn)行漯河的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然發(fā)展比較快、開(kāi)發(fā)量、社區(qū)規(guī)模都比較大，但是銷(xiāo)售價(jià)格還處于低價(jià)運(yùn)行狀態(tài)。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎通過(guò)對(duì)一些樓盤(pán)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)有很大的新穎性。這些不規(guī)范的開(kāi)發(fā)行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)沖擊很大，尤其是正規(guī)商品房市場(chǎng)。另外規(guī)模大還體現(xiàn)在大盤(pán)大量的出現(xiàn)，據(jù)了解目前漯河規(guī)模在300畝以上的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)5—6個(gè)，如：松江新城、文萃江南、雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑、柳江新城、開(kāi)源森林山莊等。并且，居民開(kāi)始改變過(guò)去喜歡靠近商業(yè)區(qū)居住的習(xí)慣，而把崇尚自然生態(tài)，追求生活方便，作為選購(gòu)房屋的首要因素。目前，擺在開(kāi)發(fā)商面前的是在商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，更要在住宅的內(nèi)部質(zhì)量、外部環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)上下功夫。 第三章 樓市與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析3．1 樓市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析3．1．1 宏觀方面漯河作為一個(gè)地級(jí)市，國(guó)家批準(zhǔn)的內(nèi)陸特區(qū)，面臨市區(qū)規(guī)模小、人口少等問(wèn)題，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展卻非?？臁Ｔ摰貕K并非是一流的或長(zhǎng)期看好的居住區(qū)域。但就目前漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，成功開(kāi)發(fā)是“地段、價(jià)值（不是價(jià)格）、注意
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