【正文】 40㎡ ，入市主力 總價(jià)約為 600700萬(wàn)元 62 產(chǎn)品線選擇 小獨(dú)棟別墅：全市性客戶，多因佘山或生意選擇泗涇 雙拼別墅：西區(qū)客戶，主要作為第一居所 產(chǎn)品線二：小獨(dú)棟 雙拼 目標(biāo)客戶特征 ? 年齡：主要在 3550歲之間； ? 區(qū)域行業(yè)：全市性客戶，區(qū)域和行業(yè)特征模糊，都是企業(yè)大腦級(jí)的人物； ? 購(gòu)買目的：第二居所，主要用作度假，兼具投資保值作用； ? 關(guān)注要素：多是喜歡佘山或在松江有自己的生意，但財(cái)富能力稍弱，對(duì)佘山板塊獨(dú)棟別墅承受能力有限； ? 年齡：主要在 3045歲之間； ? 區(qū)域行業(yè)：大多是在閔行、長(zhǎng)寧、徐匯區(qū)工作的人，從事行業(yè)廣泛；另外有部分松江區(qū)的鋼材五金和文化產(chǎn)業(yè)客； ? 購(gòu)買目的：大多用作自住，少量用于度假或投資。 雙拼別墅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布 合生國(guó)際花園 山語(yǔ)原墅 龍湖 〃 滟瀾山 凱迪 〃 澳瀾灣 沁風(fēng)雅涇軒 周邊區(qū)域小獨(dú)棟別墅項(xiàng)目分布較密集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈； 雙拼別墅較為稀缺，且多為公寓或聯(lián)排別墅混合社區(qū) 59 產(chǎn)品線選擇 單價(jià)區(qū)間落點(diǎn) 產(chǎn)品線二：小獨(dú)棟 雙拼 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 09年 9月均價(jià) （元 /㎡ ） 西區(qū)小獨(dú)棟別墅年 復(fù)合增長(zhǎng)率 一年后預(yù)期均價(jià) （元 /㎡ ） 佘山 3號(hào) 32173（ 8月） % 37382 觀庭 28253 32827 合生國(guó)際花園 27713 32200 佘山東郡 22560 26212 同潤(rùn) 〃 圣塔路斯 28428 33030 ? 佘山東郡目前在售的是鄰古樓路的小獨(dú)棟，私密感差，且道路北面是較大體量的配套房，因此佘山東郡目前的價(jià)格參考性不高； ? 周邊主要競(jìng)品一年后均價(jià)預(yù)計(jì)在 3220037382元 /㎡ 之間。 ? 目前大多別墅項(xiàng)目均有小獨(dú)棟產(chǎn)品，整體競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)較為激烈； ? 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目是佘山 3號(hào)、觀庭以及板塊內(nèi)的小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。 產(chǎn)品線選擇 49 佘山區(qū)域購(gòu)臵高端物業(yè)的門(mén)檻級(jí)意向客戶絕大多數(shù)傾向選擇獨(dú)棟 別墅產(chǎn)品，對(duì)大平層產(chǎn)品的接受度和需求度明顯不高 ? 21組客戶都有投資保值的目的；有無(wú)獨(dú)棟別墅居住體驗(yàn)對(duì)高端物業(yè)的需求目的完全不同，有過(guò)獨(dú)棟別墅居住體驗(yàn)的客戶選擇佘山區(qū)域高端物業(yè)的目的主要是休閑度假，而沒(méi)有獨(dú)棟別墅居住體驗(yàn)的客戶則以改善升級(jí)居住品質(zhì)為主要目的； ? 76%的意向客戶考慮選擇獨(dú)棟別墅， 24%的意向客戶會(huì)考慮選擇大平層產(chǎn)品 。 選擇大平層還是獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅 立面風(fēng)格 喜歡純粹的歐式古典風(fēng)格，做工精細(xì)線條流暢，帶有一定裝飾顯得氣派； 房屋天際線要明晰，有坡屋頂具有房子自身的特點(diǎn) 客戶需求關(guān)注： 室內(nèi)裝修風(fēng)格 中式與歐式古典風(fēng)格 景觀規(guī)劃 與建筑風(fēng)格匹配協(xié)調(diào)，要有視覺(jué)沖擊力；要豪華氣派富有層次感；做的 精致點(diǎn)，花木品種要多，植被密集，水景與綠化能完美融合 購(gòu)房關(guān)注點(diǎn) 依次排序：規(guī)劃 — 景觀 — 戶型 — 公共空間 — 新技術(shù)，其他不是很關(guān)注 產(chǎn)品線選擇 48 客戶樣本二： 男， 42歲，從事機(jī)電設(shè)備；三口之家（與雙方父母家居住較近），現(xiàn)居住浦東，主要活動(dòng)區(qū)域也在浦東；商鋪、辦公樓、公寓、別墅均有，其中商辦用于投資， 再次臵業(yè)的目的是投資度假 +休閑度假 。 居住者客戶樣本： 20組；置業(yè)者客戶樣本： 9組 客戶樣本： 21組；樣本來(lái)源：同策匯白金會(huì)員。 板塊形象 區(qū)位 交通 配套 環(huán)境 規(guī)劃 total 趙巷 9 8 9 7 8 7 徐涇 8 9 9 8 7 6 泗涇 7 8 8 6 7 8 權(quán)重占比 25% 10% 10% 10% 15% 30% 100% 建議本項(xiàng)目大平層產(chǎn)品全部做精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 4000元 /m2 42 產(chǎn)品線選擇 產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品 本項(xiàng)目大平層總價(jià)段落點(diǎn)為 600700萬(wàn) 佘山板塊 800萬(wàn)以上 趙巷板塊 10001200萬(wàn) 徐涇板塊 7001000萬(wàn) 本案 泗涇板塊 500700萬(wàn) 新橋板塊 500650萬(wàn) 項(xiàng)目入市時(shí)上海西區(qū)獨(dú)棟別墅主力總價(jià)段為 高端： 950萬(wàn)以上 中端： 600700萬(wàn) 佘山板塊 950萬(wàn)以上 趙巷板塊 11001400萬(wàn) 徐涇板塊 8001100萬(wàn) 本案 泗涇板塊 550800萬(wàn) 新橋板塊 550700萬(wàn) 1年后西區(qū)板塊獨(dú)棟主力成交總價(jià)段預(yù)判 大平層總價(jià)段為600700萬(wàn) 參照中端獨(dú)棟總價(jià)， 與高端獨(dú)棟保持優(yōu)勢(shì) 戶型面積落點(diǎn) 各版塊年均復(fù)合增長(zhǎng)率 佘山 % 泗涇 % 趙巷 % 徐涇 % 新橋 % 43 產(chǎn)品線選擇 產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品 戶型面積落點(diǎn) 物業(yè)類型 戶型 面積（ ㎡ ） 大平層 三房 220240 四房 260280 ? 大平層單價(jià)： 26000元 /㎡ ? 大平層總價(jià)段： 600700萬(wàn) 本項(xiàng)目大平層戶型面積落點(diǎn)： 230270㎡ 通過(guò)總價(jià)卡位初步測(cè)算本項(xiàng)目大平層產(chǎn)品戶型面積落點(diǎn)為 230270m2；大平層三房： 220240㎡ ，四房： 260280㎡ 44 產(chǎn)品線選擇 大平層產(chǎn)品更為有過(guò)獨(dú)棟別墅生活經(jīng)歷的高端客戶所青睞 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定西部片區(qū)獨(dú)棟別墅替換型客戶群體 產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品 獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅大戶型公寓? 在大平層已購(gòu)客戶中，購(gòu)買過(guò)獨(dú)棟別墅的客戶占據(jù)了絕大比例，市場(chǎng)中大平層產(chǎn)品在空間布局、功能尺度、私密性、景觀視野等硬性指標(biāo)與家庭生活氣氛等方面均呈現(xiàn)出獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)。 ? 走高端路線，摒棄常規(guī)公寓產(chǎn)品，避免與周邊項(xiàng)目形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)局面，保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值的充分挖掘； ? 考慮規(guī)劃聯(lián)排別墅的替代產(chǎn)品，在單位價(jià)值提升的同時(shí)合理壓縮產(chǎn)品戶型面積，與現(xiàn)有市場(chǎng)中別墅類產(chǎn)品形成差異化競(jìng)爭(zhēng)和總價(jià)優(yōu)勢(shì)；或是提升聯(lián)排別墅附加值，在附送面積上有所突破，在總價(jià)不變的情況下提升單價(jià)，滿足項(xiàng)目利潤(rùn)要求 ? 考慮項(xiàng)目?jī)?nèi)外部整體的統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)古樓路及地塊中部規(guī)劃道路兩側(cè)綠化進(jìn)行改造。 機(jī)會(huì) Opportunity SO：以大區(qū)位優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo) 市場(chǎng)條件 ? 區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟及雙拼別墅類產(chǎn)品具備較強(qiáng)的價(jià)格支撐力 ? 大戶型公寓產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)市場(chǎng)空白點(diǎn) 客戶條件 ? 產(chǎn)業(yè)客及私營(yíng)企業(yè)主的臵業(yè)需求 ? 區(qū)域商業(yè)配套及檔次的提升， ? 大佘山高端配套規(guī)劃的功能性輻射 ? 大虹橋西區(qū) CBD規(guī)劃； ? 充分利用項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)和區(qū)域配套不斷完善成熟的形勢(shì)，樹(shù)立高端住宅社區(qū)形象； ? 利用佘山頂級(jí)別墅區(qū)、大虹橋商務(wù)區(qū)的規(guī)劃效應(yīng)和區(qū)域聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，充分吸引區(qū)域產(chǎn)業(yè)客、在華境外人士以及全市全國(guó)的高端客戶； ? 充分利用市場(chǎng)空白點(diǎn)，合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)大戶型公寓升級(jí)型產(chǎn)品，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ? 通過(guò)對(duì)建筑形態(tài)的突破處理，規(guī)劃類獨(dú)棟和雙拼別墅，實(shí)現(xiàn)更高的產(chǎn)品價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。 23 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ? 地塊自然條件優(yōu)越，形狀方正，內(nèi)外部水系資源豐富，利于項(xiàng)目整體規(guī)劃和景觀打造； ? 毗鄰佘山頂級(jí)別墅區(qū)，位于西區(qū)高端別墅板塊圍合地帶，未來(lái)具備高端板塊的成長(zhǎng)基礎(chǔ)； ? 市級(jí)干道及軌道交通貫通，交通可達(dá)性好。 主要是區(qū)域產(chǎn)業(yè)客，以及閔行、長(zhǎng)寧、徐匯區(qū)域的企業(yè)中高層管理者和有改善需求的群體。 客戶現(xiàn)狀 未來(lái)客戶情況 獨(dú)棟別墅 經(jīng)濟(jì)型別墅 公寓 以產(chǎn)業(yè)客為主，有部分在國(guó)內(nèi)有生意的外籍華人和西區(qū)乃至大浦東區(qū)域客戶。 潛在客戶條件 22 公寓客戶利好不多，客戶導(dǎo)入能力未有明顯增加；經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅 客戶規(guī)模大增；獨(dú)棟別墅客戶來(lái)源泛區(qū)域化，客戶規(guī)模不斷增加 未來(lái)客戶構(gòu)成 未來(lái)板塊客戶演變 輕軌 9號(hào)線導(dǎo)入人群，主要是在徐匯、閔行、長(zhǎng)寧和松江區(qū)工作的白領(lǐng)。 ? 松江鋼材城、泗涇五金城仍在建設(shè)中，商家容量將不斷擴(kuò)充。 上影集團(tuán)將優(yōu)先入駐該區(qū)，日本索尼公司、英國(guó)寬太公司、深圳華強(qiáng)集團(tuán)等已表示了入駐意向 。 ? 本案距未來(lái)大虹橋 CBD中心約 13km，車程 1520分鐘，將直接受其強(qiáng)大輻射，區(qū)域居住價(jià)值將借勢(shì)進(jìn)一步得到升級(jí)，同時(shí)也將吸引更廣泛、更多元高端客戶的進(jìn)入。 用地約 ，拓展區(qū)域用地 60平方公里，總面積 ；到2023年將建成世界最大的集航空、城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、等多種換乘方式于一體的超大型綜合交通樞紐。 潛在客戶條件 ? 大佘山高端配套規(guī)劃的功能性輻射將進(jìn)一步提升區(qū)域價(jià)值及項(xiàng)目?jī)r(jià)值，泛佘山區(qū)域?qū)Ω叨丝蛻舻奈{能力亦將更加突顯； ? 佘山高端別墅已購(gòu)客戶財(cái)富能力強(qiáng)，有投資和居所臵換需求。 ? 佘山灣商業(yè)中心 上海城投開(kāi)發(fā)， 超過(guò) 10萬(wàn) ㎡ 的各類商業(yè)中配臵了 5萬(wàn) ㎡ 的濱水風(fēng)情商業(yè)， 3萬(wàn) ㎡ 的精品城市廣場(chǎng)，約 2萬(wàn) ㎡ 的“佘山灣主題商業(yè)街”。 18 區(qū)域商業(yè)配套及檔次將得到進(jìn)一步升級(jí)完善，高端板塊居住氛 圍愈加成熟，對(duì)外區(qū)域高端客戶的吸引力將加強(qiáng) 商業(yè)配套規(guī)劃 ? 三湘商業(yè)廣場(chǎng) 占地約 5萬(wàn) ㎡，總建約 10萬(wàn)㎡， 緊鄰 9號(hào)線泗涇站，集生活購(gòu)物、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心，預(yù)計(jì) 2023年底正式投入運(yùn)營(yíng)，大潤(rùn)發(fā)、 KFC等商家已簽約入駐。 獨(dú)棟別墅客戶 以產(chǎn)業(yè)客為主，早期的主力客群 —— 在國(guó)內(nèi)有生意的外籍華人仍占有一定比例，另外成交客群也逐漸表現(xiàn)出泛區(qū)域化，西區(qū)乃至大浦東區(qū)域客戶均有成交 。 輕軌 9號(hào)線導(dǎo)入人群 公寓客戶導(dǎo)入單一；經(jīng)濟(jì)型別墅客群集中在西區(qū)；獨(dú)棟別墅客 群廣泛，呈現(xiàn)泛區(qū)域化趨勢(shì)。 泗涇及周邊板塊獨(dú)棟別墅年度成交均價(jià)走勢(shì)015000300004500060000元/ 平方米佘山 莘閔 趙巷 徐涇 泗涇佘山 25609 28538 36411 54133 47718莘閔 10322 14852 21418 28006 23638趙巷 14524 15341 21477 26606 26506徐涇 12983 15297 19151 23517 23827泗涇 13268 13792 16310 24633 212042023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 9 年1 9 月區(qū)域市場(chǎng)解析 受周邊高端別墅區(qū)的帶動(dòng)，區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟別墅具備較強(qiáng)的價(jià)格 支撐力，未來(lái)獨(dú)棟別墅產(chǎn)品價(jià)格隱性成長(zhǎng)空間較大 16 客戶條件解析 17 現(xiàn)有客戶條件 目前板塊客戶來(lái)源 泗涇私營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 松江鋼材城 泗涇五金城 現(xiàn)已招商 2023多戶 首期已入駐企業(yè) 860多家。 泗涇板塊雙拼別墅競(jìng)爭(zhēng)壓力小，未來(lái)價(jià)格成長(zhǎng)彈性大；常規(guī)聯(lián)排未來(lái)價(jià)格不能滿足項(xiàng)目利潤(rùn)要求，需在產(chǎn)品形態(tài)打造上有所突破 泗涇及周邊板塊聯(lián)體別墅年度成交均價(jià)走勢(shì)040008000120231600020230元/ 平方米佘山 莘閔 趙巷 徐涇 泗涇佘山 5441 5612 5745莘閔 8026 8116 9402 12682 13753趙巷 7853 8837 10741 14189 13629徐涇 10755 10951 10460 18329 166972023年 2023年 2023年 2023年 2023年19月區(qū)域市場(chǎng)解析 15 市場(chǎng)條件 —— 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品價(jià)格分析 獨(dú)棟別墅板塊 佘山 莘閔 趙巷 徐涇 泗涇 年均復(fù)合增長(zhǎng)率 % % % % % 9月均價(jià)（元 /㎡ ） 49444 27256 25984 25475 25299 1年后均價(jià)（元 /㎡ ） 58443 35051 30505 29959 28765 佘山板塊 莘閔板塊 趙巷板塊 徐涇板塊 本案 泗涇板塊 獨(dú)棟 58443元 /㎡ 獨(dú)棟 35051元 /㎡ 獨(dú)棟 30505元 /㎡ 獨(dú)棟 29959元 /㎡ 獨(dú)棟 28765元 /㎡ 未來(lái)預(yù)期價(jià)格 注：本案預(yù)計(jì)一年后入市。 區(qū)域市場(chǎng)解析 14 市場(chǎng)條件 —— 聯(lián)體別墅產(chǎn)品價(jià)格分析 聯(lián)體別墅板塊 莘閔 趙巷 徐涇 泗涇 年均復(fù)合增長(zhǎng)率 % % % % 9月聯(lián)排均價(jià)（元 /㎡ ） 13595 11437 14502 12560 1年后均價(jià)（元 /㎡ ） 15961 13439 16576 14331 9月雙拼均價(jià)（元 /㎡ ） —— 17274 18122 最新報(bào)價(jià) 20230 1年后均價(jià)（元 /㎡ ） —— 20297 20713 22820 莘閔板塊 趙巷板塊 徐涇板塊 本案 泗涇板塊 聯(lián)排 15961元 /㎡ 雙拼 20297元 /㎡ 聯(lián)排 13439元 /㎡ 雙拼 20713元 /㎡ 聯(lián)排 16576元 /㎡ 雙拼 22820元 /㎡ 聯(lián)排 14331元 /㎡ 未來(lái)預(yù)期價(jià)格 注：本案預(yù)計(jì)一年后入市。 區(qū)域市場(chǎng)解析 本案 主要公寓項(xiàng)目分布 同潤(rùn)菲詩(shī)愛(ài)倫 一房 5587㎡ 二房 8390㎡