【正文】 價值空間的提升有重大意義，隨著鞍山經(jīng)濟的發(fā)展與外資的引入，市場定位愈走愈強。 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 二層租售示意 樓層 租售范圍 租售特點 二層 時尚生活館、運動城、超市配套商鋪銷售，超市、家電賣場部分租賃 超市和家電賣場部分是項目的定海神針，通過大賣場的引進可以提高項目周邊商鋪的價值和價格，其經(jīng)營方式以租賃為主，其余部分商鋪以銷售為主，二樓以上商鋪價格一般會比首層商鋪價格低 50％～ 1倍左右，可以根據(jù)開發(fā)商的資金回籠情況以及整體戰(zhàn)略目標對不同位置商鋪采取不同的銷售策略，如直接銷售或帶租約銷售等。 商業(yè)地產(chǎn)的困境 銷售的意義 銷售模式及選擇 選擇： 不同的銷售手段各有優(yōu)劣，開發(fā)商應根據(jù)項目的特性、資金狀況、市場狀況等綜合因素機動靈活的選擇不同的銷售組合方式。 快速回籠資金，減輕財務壓力； 使商場經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，有利于統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和運營，達到商業(yè)聚集效應。 招商狀況直接影響銷售狀況，租金對售價影響大，后期經(jīng)營不穩(wěn)定。 帶租約銷售 由開發(fā)商先行完成商鋪招商，再進行商鋪銷售，客戶購買商鋪后無需進行招商即可直接獲得租金收益。 快速回籠資金，減輕開發(fā)商財務壓力，有利于開發(fā)商資本運作。 注意： 本次項目定價是基于市場靜態(tài)綜合層面上的判斷，是在這一特定時點上根據(jù)市場現(xiàn)狀靜態(tài)分析綜合而得出的， 隨著市場條件的變化、項目規(guī)劃的調(diào)整、項目的工程進展、財務狀況、商業(yè)運營進展等動態(tài)因素而有所波動，需要開發(fā)商在全程開發(fā)建設過程中持續(xù)把控，強化商業(yè)運營的重要作用，才能最大化的獲取投資回報 。 8％＝ 22500元 /m2 根據(jù)收益還原法，項目首層平均售價在 18000— 22500元 /㎡ 之間 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 售 價 定 位 市場比較法 ： 與租金市場比較定價方法類似，通過與代表性項目的對比分析來確定項目定價的方法。 本項目首層平均售價區(qū)間 120元 /m2 12個月 247。 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 售 價 定 位 收益還原法 即根據(jù)項目的租金收益和投資回報率來倒推售價，按照一般商業(yè)物業(yè)投資回報率標準和鞍山主要市場租金價格比的參考標準，商業(yè)租金回報率一般為 8％～ 10％之間 。 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 二、三層租金定位 二層零售商鋪租金均價建議 根據(jù)一般商業(yè)樓層租金分布規(guī)律，樓層越高，消費客流越少，租金越低，二樓平均租金水平應該比首層平均租金水平相應低 30％～ 50％，綜合本項目的地理位置、業(yè)態(tài)組合、商業(yè)規(guī)模等因素，我司建議，二層的租金均價在 60元 /平方米～ 90元 /平方米 之間 三層商鋪租金租金均價建議 由于本項目三層業(yè)態(tài)分布主要以餐飲、娛樂休閑等功能業(yè)態(tài)為主，各功能店的需求面積較大，租金水平視各功能業(yè)態(tài)的要求以及和商家商務談判結(jié)果而定，總體上餐飲、休閑娛樂各業(yè)態(tài)的租金水平在 15元 /平方米～ 40元 /平方米 之間。 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 業(yè)種分布 業(yè)種分布 分布原則 種類設置原則 有機組合原則 引導消費原則 目標及整合 組合目標 目標整合 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 首 層 業(yè) 種 分 布 ?樓層 ?經(jīng)營主題 ?業(yè)種組合 ?經(jīng)營種類 ?參考品牌 ?一層 ?風情步行街 ?珠寶首飾、化妝品、個人護理店、鐘表、男女知名品牌服飾、鞋、精品、洋快餐、社區(qū)服務 ?屈臣氏、周大福、 潮宏基、六福珠寶、 SKⅡ 、 OLAY、 ESPRIT、卡路約翰、七匹狼、勁霸、佛羅倫、淑女坊、蜜雪兒、貝萱、 詩篇、舒朗、西貝倫、SHIMIING、藝之卉、柯曼、 FINNITY、依夢、菲姿、安娜麗斯、妃格萊爾、依瑤、歌力思、恩裳、 鱷魚恤、萊克斯頓、 2％、哥弟、歐時力、百麗、星期六、天美意、思嘉圖、 STACCATO、肯德基、麥當勞、藥店、銀行 ?? / 20 / 08 / 07/ 項目定位 二 層 業(yè) 種 分 布 ?樓層 ?經(jīng)營主題 ?業(yè)種組合 ?經(jīng)營種類 ?參考品牌 ?二層 ?時尚生活館 ?家電、通訊數(shù)碼、運動城、休閑潮流服飾、休閑餐飲 ?國美、蘇寧、春光通訊、李寧、耐克、阿迪達斯、百麗體育、彪馬、特步、德爾惠、背靠背、滔博運動、真維斯、以純、 EBASE、 SK、 Free bird、杰西武、堡獅龍、水果撈 …… / 20 / 08 / 07/ 項目定位 三 層 業(yè) 種 分 布 ?樓層 ?經(jīng)營主題 ?業(yè)種組合 ?經(jīng)營種類 ?參考品牌 ?三層 ?閑暇時光區(qū) ?美食城、健身、美容、文化書店、 電玩 ?力美健、方特樂園、天線寶寶、大家樂、大型中餐、 美容院、特色書店 …… / 20 / 08 / 07/ 項目定位 商 鋪 面 積 定 位 商鋪面積定位 商鋪類型 商鋪面積 售價影響面積 業(yè)種影響面積 結(jié)論：20～30平方是主力 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 租金 定位 租金定位方法： 市場比較法 即：通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進行綜合比較。 / 20 / 08 / 07/ 概念梳理 商 圈 結(jié) 構(gòu) 邊緣商業(yè)圈 次級商業(yè)圈 中心商業(yè)圈 核心商業(yè)圈 ———— 占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的 50％至 80％ 次級商業(yè)圈 ———— 占這一業(yè)態(tài)店顧客總數(shù)的 15％至 25％ 邊緣商業(yè)圈 ———— 占這一業(yè)態(tài)店剩余部分的顧客 / 20 / 08 / 07/ 概念梳理 項 目 理 念 項目理念 核心觀點 錯位經(jīng)營 引領潮流 樹立文化 營造主題 定位原則 利用資源 關聯(lián)性 差異性 震撼性 視覺資源 環(huán)境資源 人流資源 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 項目定位 規(guī)模界定 概念定位 主題定位 業(yè)態(tài)組合 業(yè)種分布 租售定位 客戶定位 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 規(guī) 模 界 定 樓層：三層 規(guī)模 比例： ≤30％ 面積：約 商業(yè)價值與規(guī)模關系 外部商業(yè)市場影響 項目屬性 開發(fā)商內(nèi)部決策 影響 影響 影響 影響 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 概 念 定 位 概 念 ： 鞍山首席區(qū)域型情景 體驗式購物公園 基本策略 市場環(huán)境因素 項目周邊因素 ? 核心商圈 ? 和平、園林等三個街道辦事處轄區(qū) ? 約 500米～ 1500米半徑范圍內(nèi)，步行 10～ 25分鐘，車程約 5分鐘，以摩托車、私家車為主要交通工具 ? 次級商圈 ? 和平、鋼城、對爐、園林辦事處轄區(qū) ? 約 1500米～ 5000米半徑范圍內(nèi)，步行約 25～45分鐘，車程約 15分鐘，以公交車、摩托車、私家車為主要交通工具 ? 邊緣商圈 ? 囊括鐵東區(qū)大部分區(qū)域以及鐵西、立山區(qū)一部分區(qū)域 ? 約 5公里～ 10公里半徑范圍內(nèi)，車程約 30分鐘 輻射范圍 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 主 要 消 費 群 類型 目標消費群 人均年收入 比例 消費需求點 1 高級政府企業(yè)管理人員、民營 企業(yè)主 ＞ 5萬元 5％ 追求品牌、生活品位及質(zhì)量； 注重消費環(huán)境及服務 2 商務白領、普通公務員、鞍鋼 員工 30000～ 50000元 30％ 追求較高層次購物、文化、娛樂、 享受 3 年輕一族 15000～ 35000元 20％ 追求時尚、潮流 4 家庭消費群 收入不等 45％ 日常消費 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 主 題 定 位 主題： 集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體，功能多元化、服務綜合化的情景體驗式購物公園 主題類型 主題定位因素 消費層次 其他特質(zhì) 影響 影響 位置 品質(zhì) 設計 設施 用戶 環(huán)境 經(jīng)營管理 體現(xiàn) 體現(xiàn) / 20 / 08 / 07/ 條件分析 業(yè) 態(tài) 組 合 業(yè)態(tài)組合 影響因素 租金、投資回報因素 關聯(lián)性因素 一站式購物因素 業(yè)態(tài)分類 主力店 次主力店 /功能店 專門店、專賣店 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 業(yè) 態(tài) 組 合 主要業(yè)態(tài)的一般要求 需求面積 樓層分布 技術(shù)要求 租賃期限 租金形式 代表商家 大型超市 大型百貨 家電賣場 電影院 餐飲 步行街 運動城 健身美容 電子游樂 / 20 / 08 / 07/ 項目定位 業(yè) 態(tài) 組 合 業(yè) 態(tài) 位置 成本 人氣 功能 重要 市場 競爭 招商 管理 綜合 大型超市 79 百貨 71 家電賣場 步行街 大型餐飲 77 電影院 休閑娛樂 71 總 分 10 10 10 10 10 10 10 10 10 90 說明：每類判定滿分為 10分，總分 90分，分數(shù)越高，市場可行性和項目適應性越強。 加強項目優(yōu)勢宣傳，為周邊消費者創(chuàng)造良好感觀印象； 抓住市場空白點切入鞍山高端商業(yè)地產(chǎn)，差異化發(fā)展； 與商家密切聯(lián)系，建立聯(lián)盟合作關系 科學的業(yè)態(tài)組合樹立核心優(yōu)勢； 特色宣傳推廣增強項目的認知度； 盡早落實主力商家和功能商家； 強化項目的獨特定位，區(qū)別其他項目 扭轉(zhuǎn) 把握 消除 條件分析 / 20 / 08 / 07/ 條件分析 核心競爭力 商業(yè)新中心 規(guī)劃科學 消費新體驗 / 20 / 08 / 07/ 概念梳理 概念梳理 商業(yè)地產(chǎn)概念 零售業(yè)態(tài)概念分類 商圈結(jié)構(gòu) 項目理念 / 20 / 08 / 07/ 概念梳理 定義和類型 商業(yè)地產(chǎn) 批發(fā)市場 購物中心 商業(yè)街區(qū) 廣義 狹義 定義 類 型 / 20 / 08 / 07/ 零售發(fā)展 概念梳理 四次零售革命 百貨商店出現(xiàn) 連鎖商店出現(xiàn) 超級市場出現(xiàn) 購物中心和無店鋪銷售模式出現(xiàn) / 20 / 08 / 07/ 概念梳理 零售業(yè)態(tài)類型 17種零售業(yè)態(tài)類型 購物中心 大型超市 專業(yè)店 專賣店 食雜店 便利店 折扣店 超市 倉儲會員店 百貨店 家居建材店 郵購 網(wǎng)上商店 自動售貨亭 直銷工廠 電視購物 電話購物 有店鋪零售業(yè)態(tài) 無店鋪零售業(yè)態(tài) / 20 / 08 / 07/ 概念梳理 商 圈 定 義 商 圈 商圈大小 五大因子 考量 規(guī)模 業(yè)種 促銷活動 交通條件 商圈競爭 商圈大小關鍵因子 也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域。 現(xiàn)有大型商業(yè)逐漸成熟，競爭性強； 未來商鋪供應量大，競爭日趨激烈； 家樂福等在項目周邊開店，分流客戶 把握地段優(yōu)勢進行科學合理的規(guī)劃； 做好外觀設計，造成視覺沖擊效果； 加強亮點宣傳，強化消費者的認同。 發(fā)揮 商業(yè)氛圍淡，消費認知單一； 商業(yè)配套少，綜合性差； 與核心商圈近，容易分流客戶； 項目外部交通系統(tǒng)不規(guī)范； 東面臨山，減弱輻射縱深范圍。 ★ 投資者和經(jīng)營者對項目地塊普遍看好 市場現(xiàn)狀 / 20 / 08 / 07/ 條件分析 外部條件 內(nèi)部條件 SWOT分析 核心競爭力 條件分