【正文】 ） ? 商品缺乏時尚感（ %） ? 購物場所面積小（ %） 負面評價 （多選） ? 交通方便（ %） ? 商品種類齊全（ %） ? 商品質(zhì)量好（ %） ? 商品價格合理（ %） ? 購物場所面積大（ %） ? 商品流行時尚（ %） ? 服務質(zhì)量好（ %） ? 周邊餐飲場所比較多（ 9%） 正面評價 （多選） 購物者對湖南路最多的負面評價是停車不便 圖 :對湖南路商圈購物的評價（ N＝ 205） ? 消費者認為在湖南路商圈購物的優(yōu)點主要是交通方便，另外商品質(zhì)量好、服務質(zhì)量好和周邊餐飲場所比較多都是比較突出的優(yōu)點，在負面評價中提及比例很少； ? 消費者對湖南路負面評價比較多的是停車不方便，另外商業(yè)氣氛不足、商品沒有特色也是湖南路需要改進的方面，基本沒有受訪者對這兩點持正面評價。 ? 逛街購物一般連續(xù) 23小時的最多（ ％），超過半天的也有％。 ? 有相當一部分消費者會同時進行購物、餐飲和休閑娛樂三種消費，其中購物與其余兩者結(jié)合的比例更高。 湖南路消費者特征 湖南路消費者主要為收入中等的年輕人群 公交車 % 出租車 % 步行 % 自行車 % 私家車 % 電動車 % 地鐵 % 是 % 否 % 圖 :到湖南路常用的交通方式（ N＝ 215） 圖 :受訪者是否擁有家庭用車（ N＝ 215） 公交車是到湖南路最常用的交通方式 周邊公交線路發(fā)達，乘坐公交車最為方便 來湖南路的相當一部分是周邊居民，如鼓樓區(qū)、下關區(qū) 有相當一部分有車族沒有開車來湖南路 0 10 20 30 40 50 每天 1次 2－ 3天 1次 每周 1次 半個月 1次 一個月 1次 兩個月 1次 三個月及以上 1次 普通購物消費者 N＝ 137 高端購物消費者＝ 54 購物頻次 普通餐飲消費者 N＝ 118 高端餐飲消費者 N＝ 56 0 10 20 30 40 50 每天 1次 2－ 3天 1次 每周 1次 半個月 1次 一個月 1次 兩個月 1次 三個月及以上 1次 在外用餐頻次 普通休閑娛樂消費者 N＝ 102 高端休閑娛樂消費者 N＝ 46 0 10 20 30 40 50 60 每天 1次 2－ 3天 1次 每周 1次 半個月 1次 一個月 1次 兩個月 1次 三個月及以上 1次 在外休閑娛樂頻次 餐飲的消費頻次最高 ? 購物方面，高端消費者和普通消費者的頻次接近；餐飲和休閑娛樂，高端消費者的頻次略高于普通消費者。 % % % 是，有南京戶籍 不是，但在南京居住超過 1年 不是，在南京居住未超過 1年 圖 :受訪者來源（ N＝ 215） 多數(shù)為本地居民 鼓樓區(qū) 下關區(qū) 玄武區(qū) 浦口區(qū) 建鄴區(qū) 江寧區(qū) 棲霞區(qū) 白下區(qū) 雨花臺區(qū) 秦淮區(qū) 其他郊縣 六合區(qū) 圖 :常住居民所屬區(qū)縣（ N＝ 205） 徐州、揚州、鎮(zhèn)江、浙江、福建、安徽等 ? 家庭收入 30014000元比例最高（ ％） ? 年齡 30歲以下超過 60％ ? 本科及以上學歷為 ％ ? 職業(yè)類型比較多樣，專業(yè)技術(shù)人員、服務業(yè)職工、學生、中層管理人員和辦公室一般職員比例皆超過 10％。 湖南路商圈人流量大，人均消費額高 研究內(nèi)容框架 第一部分 商業(yè)供給現(xiàn)狀 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 第三部分 主要結(jié)論與建議 附 錄 上海類似商業(yè)項目 Contents 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 消費者群體特征 購物消費習慣 餐飲消費習慣 休閑娛樂消費習慣 1 2 消費業(yè)態(tài)需求 消費習慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 湖南路消費者高學歷白領比例高 高層管理人員 中層管理人員 辦公室一般職員 專業(yè)技術(shù)人員 普通勤雜人員 自由職業(yè)者 服務業(yè)職工 個體業(yè)主 未在職的家庭主婦 退休 在校學生 圖 :受訪者職業(yè)（ N＝ 215） % % % % 高中及以下 大專 大學本科 碩士及以上 圖 :受訪者學歷（ N＝ 215） % % 男 女 圖 :受訪者性別（ N＝ 215） 16歲 22歲 23歲 30歲 31歲 40歲 41歲 50歲 51歲 60歲 61歲 70歲 普通消費者 N＝ 144 高端消費者 N＝ 71 高端消費者更年長 圖 :不同類型受訪者年齡 3001－ 4000元 4001－ 5000元 5001－ 6000元 6001－ 7000元 7001－ 8000元 8001－ 10000元 10000元以上 圖 :不同類型受訪者家庭收入 普通消費者 N＝ 144 高端消費者 N＝ 71 ? 六成以上受訪者年齡在40歲及以下， ? 普通消費者的年齡低于高端消費者，尤其是 2140歲這一年齡段差距較大。以十一黃金周為例，新街口、湖南路、中央門和夫子廟四個地區(qū)的營業(yè)額進行比較，新街口地區(qū)實現(xiàn)的消費金額占總消費金額的 ％，隨后依次為湖南路地區(qū)占％，中央門地區(qū)占 ％，夫子廟地區(qū)占 ％。未來湖南路地下商業(yè)街的經(jīng)營也將會進一步積聚人氣。 ? 湖南路商圈人流量最集中一段是從山西路市民廣場至丁家橋燈光隧道，以及獅子橋餐飲步行街，另外蘇寧環(huán)球購物中心前面也是重要的人氣聚集點。 ? 新街口 CBD 3公里 ? 大行宮 CBD ? 河西 CBD 8公里 ? 鼓樓廣場 ? 夫子廟 ? 南京火車站 3公里 ? 南京中央門長途汽車站 ? 南京下關長途汽車客運站 ? 南京長途汽車客運北站（浦口） ? 南京祿口國際機場 40公里 與南京市各商業(yè)網(wǎng)點和交通站點距離 注：測量距離為直線距離 湖南路周邊商業(yè)繁華，而且緊鄰旅游景區(qū) 與南京市其它主要旅游景點距離 ? 玄武湖景區(qū) 小于 1公里 ? 中山陵 ? 總統(tǒng)府 4公里 ? 梅園新村 ? 雨花臺風景名勝區(qū) ? 閱江樓 ? 明城墻 ? 雞鳴寺 ? 紫金山天文臺 ? 南京大屠殺紀念館 湖南路本身不僅是重要的商業(yè)網(wǎng)點還是著名的旅游景點 目前湖南路商圈停車位較為緊缺 停車場類型 停車點數(shù)量（個） 停車位（個） 舉例 賓館停車場 7 577 鳳凰臺賓館、大方苑賓館、名人城市酒店等 單位內(nèi)部停車場 7 154 交通銀行、招商銀行、江蘇省科協(xié)直屬單位等 營業(yè)性停車場 9 1260 蘇寧銀河（部分自用）、湖北路 51號、廣廈置業(yè)立體車庫等 路邊停車場 3 440 湖北路沿線、云南北路部分、裴家橋巷內(nèi) 共計 26 2431 目前湖北路 51號地塊共有停車位 285個 ? 按正常工作日統(tǒng)計，湖南路周邊有半數(shù)停車場的使用率已達 100％，剩下的使用率基本在 70％以上； ? 晚上停車場的使用率高于白天；在節(jié)假日基本上無處停放； ? 停車場收費大多為 7元 /小時，有少數(shù)是按次計算，如 10元 /次； ? 隨著南京市私家車數(shù)量的急劇上升（連續(xù)三年保持 50％左右的高增長率），湖南路作為重要的商業(yè)街區(qū)，停車需求與供應能力矛盾將越發(fā)突出。公交線路是到達湖南路的主要公共交通方式。 湖南路地下商業(yè)街對本項目的影響 地下商業(yè)街 本項目 ? 地下商鋪所經(jīng)營商品的檔次相對較低 ? 不會吸引中高端品牌專賣 ? 經(jīng)營服裝、鞋帽、箱包的可能性較大 ? 可能會模仿新街口萊迪，走時尚前衛(wèi)路線 ? 地下商鋪不適合經(jīng)營大型餐飲 ? 年輕時尚消費群體為主 ? 可經(jīng)營中高檔商品 ? 吸引中高檔品牌入駐 ? 靠近獅子橋餐飲步行街，適合經(jīng)營餐飲 ? 可經(jīng)營大型餐飲 ? 考慮到湖南路地下商業(yè)街面積較大，本項目應與其實施錯位經(jīng)營。 地下商鋪所經(jīng)營的商品難以提升檔次感，中低檔商品為主流。 受到地鐵商鋪銷售價格走高等因素的影響，南京地下商鋪的價格正持續(xù)上漲，湖南路地下商業(yè)街有望得到較高回報。 經(jīng)營方向 —— 小餐飲，特色服裝店，時尚用品，小商品等等。 功能定位 —— 商業(yè)及停車。主體位于湖南 路下方，建筑面積約 70000平方米，地下深度控制在兩層以內(nèi)，總投資為 6億元。 湖南路地下商業(yè)街開發(fā)進入實施階段 項目日程表 —— 2023年，湖南路管委會進行開始包裝推出 2023年 8月掛牌拍賣，競得者為南京東方大唐置業(yè)有限公司 2023年 5月獲得工程建設許可證 2023年 8月進行該工程項目監(jiān)理及施工投標 面積 —— 地塊用地總面積為地下 ，其中市政配套用地面積 方 米，實際出讓面積為地下 。 特色地下商業(yè) — 溫莎、溫妮服飾廣場 定位： “時尚、有品位”，突出個性主營中檔女性服飾及其它女性用品商場 商鋪面積： 815㎡ 不等，可分割 租金： 約 712元 /㎡ /天 經(jīng)營情況： 人氣相當一般，經(jīng)營狀況相對較差。 樓層設置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營業(yè)額 (元 ) 第一層 化妝品、鞋子、鐘表、煙酒 、箱包、珠寶飾品 TISSOT 6 3000 美伊娜多 9 1500 BASTA 12 1500 明牌 35 5000 第二層 職業(yè)女裝、淑 女裝 獨角戲 40 2023 古今 18 1000 安莉芬 24 2023 錦寸 18 2023 第三層 男士正裝 虎都 25 2023 金狐貍 28 4000 海螺 25 3000 卡帝樂鱷魚 27 3000 第四層 運動服裝、童 裝 安踏 30 1500 特步 25 2023 361176。 樓層設置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營業(yè)額 (元 ) 第一層 化妝品、鞋子、品牌箱包、黃金珠寶玉器 周大生 35 4000 露華濃 7 1500 De BON 10 2023 第二層 少女流行服裝 SNOOPY 40 2023 50 5000 百芙倫 20 2023 第三層 職業(yè)女裝 貝拉維拉 25 3000 HONRN 35 3000 貝特如 25 3000 第四層 男裝 阿瑟斯 22 1500 FUN 35 2023 BALENO 55 1000 第五層 運動裝備、健 身器材 addida 45 4000 umbro 30 3000 美津濃 35 3000 耐克 38 3500 太平洋百貨 ?通過聯(lián)營的形式，以扣點方式收取費用，包含水電費，物業(yè)管理費（空調(diào)費）另收，每年約為 500元； ?由于硬件設施和裝修檔次較低，太平洋百貨的扣點要稍低于蘇寧銀河和蘇寧環(huán)球； ?根據(jù)了解，珠寶首飾類為 2530％， 化妝品扣點大多 為 27%，一般品牌的服裝為 25%，箱包皮具為 22%； ?具體的扣點情況要和商場招商人員詳談，涉及到給他們的回扣、變相計算進場費等。S 30 3000 addidas 60 2500 第六層 運動服 NIKE 52 3000 kappa 34 2023 puma 36 2023 第七層 生活坊、茶莊、嬰兒裝 Annil 17 1500 麗嬰房 20 2023 紫羅蘭 18 2500 蘇寧環(huán)球購物中心 ?以扣點方式收取費用，無水電費和管理費； ? 扣點的多少由商品類型與品牌知名度決定，如服裝和鞋子扣點類似，而化妝品扣點要稍高。 3 中山北路沿街店鋪日租金為 1020元 /平米 圖 :中央路業(yè)態(tài)統(tǒng)計（ N＝ 12） 中央路生活配套缺失 ?中央路由于其為交通主干道，雙向四車道，不便行人穿越，因此商業(yè)氛圍較差； ?中央路除了與湖南路交叉拐角處的南京八佰伴、玄武飯店之外，其余均為沿街底商； ?沿街底商零星散布了服飾、食品、銀行