【正文】 53 本項(xiàng)目借鑒價(jià)值 本項(xiàng)目的入市將強(qiáng)化大良近東區(qū)的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目應(yīng)與該商圈內(nèi)其他項(xiàng)目形成差異化競爭。 容桂商圈：配有大型商業(yè)項(xiàng)目、大賣場(chǎng)，滿足商圈消費(fèi)者需求 ? 容桂的商業(yè)發(fā)展得很快，天佑城（樂購）、易初蓮花等一大批零售巨頭相繼進(jìn)駐該區(qū)域，為該區(qū)域消費(fèi)者提供了更大的便利。 大良商圈：大型商業(yè)項(xiàng)目集中地， 3大世界頂尖級(jí)零售商進(jìn)駐 ? 順德大型購物中心主要集中在大良，知名大型購物中心面積約為 239,000m2； ? 樂購 、 吉之島 、 沃爾瑪 等世界頂尖級(jí)零售商先后進(jìn)駐順德大良東區(qū)，大良東區(qū)成為全國少有的集中三家世界零售業(yè)巨頭的城區(qū)之一。 序號(hào) 大賣場(chǎng) 所屬區(qū)域 1 TESCO 大良 2 沃爾瑪 大良 3 大潤發(fā) 大良 4 JUSCO 大良 5 易初蓮花 容桂 6 TESCO 容桂 6 1 2 3 5 4 51 小結(jié) 1. 順德各商圈均配有大型購物中心，各商圈業(yè)態(tài)種類已基本能滿足各商圈的消費(fèi)需求。這是由于本地區(qū)的居民富裕程度較高，而零售業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需求。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)建筑面積（㎡） 1 天佑城 購物中心 90,000 2 卜蜂蓮花 大賣場(chǎng) 16,000 總計(jì) 106,000 1 2 序號(hào) 未來項(xiàng)目 名稱 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)建筑面積（㎡） 3 家樂福時(shí)代廣場(chǎng) 30,000 總計(jì) 30,000 3 49 龍江商圈－以家具建材專業(yè)市場(chǎng)為主 商圈概況 ?商圈區(qū)位： 325國道樂從、龍江沿線； ?商圈描述：依托 325國道樂從、龍江沿線東南亞最大的各種家庭、辦公室、賓館、酒店家具產(chǎn)品及其原輔材料的展覽、銷售市場(chǎng)；創(chuàng)新樂從、龍江傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的商店、餐飲店、酒吧、茶館、健身休閑、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)等商業(yè)設(shè)施，形成一個(gè)擁有三四個(gè)大中型購物中心，配套各種購物商場(chǎng)、精品百貨、主題商城、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專賣店、專業(yè)店、餐飲酒店的購物商圈，塑造順德特色鮮明、消費(fèi)水平較高的現(xiàn)代化的西北部商業(yè)中心形象。 48 容桂商圈 —商業(yè)結(jié)構(gòu)簡單，以大賣場(chǎng)及購物中心為主 商圈概況 ?商圈區(qū)位：以桂洲大道、振華路、鳳祥路構(gòu)成的新商圈，和以容桂大道、容奇大道中構(gòu)成的次商圈； ?商圈描述：容桂商圈云集了眾多大型的百貨公司、超級(jí)商場(chǎng)和品牌專門店，吸引著來自中山、江門、番禺還有本地的消費(fèi)群體。 TESCO大良店總建筑面積約為 萬平方米，地上地下共三層，其中，地上一層建筑面積約為 7700平方米，地上二層建筑面積約為 9800平方米。西山上筑商業(yè)部分的面積約為 ，以及滿足社區(qū)生活所需的商戶為主 。西山上筑是大良首個(gè)集住宅、大型商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型社區(qū)。西山上筑購物中心 項(xiàng)目 東城 45 大良商圈代表商業(yè) ——永旺購物中心 項(xiàng)目 永旺購物中心 地址 順德區(qū)大良鎮(zhèn)南國東路 商業(yè)面積（平方米） 建筑面積達(dá) 10萬平方米 營業(yè)面積 停車場(chǎng)面積 開業(yè)時(shí)間 2023年 1月 樓層 2層 商業(yè)定位 中高檔綜合性購物中心 租金 1層： ￥ 150250 /m2/月 2層： ￥ 100/m2/月 主力店 /代表品牌 Jusco、國美電器、肯德基、必勝客、大家樂、巴黎三城、味千拉面、 ESPRIT、 JACK JONES、 ONLY、百麗、沙馳、永正購書中心、 SWATCH ? 永旺順德購物中心是永旺集團(tuán)在華南地區(qū)開設(shè)的首家購物中心，占地面積為 47,046㎡ ，以主力店 JUSCO為主，另有 93家專門店； ? JUSCO順德店首層為食品超市及家電的賣場(chǎng)，二樓為服裝、化妝品、玩具等賣場(chǎng) 。主力租戶為世界五百強(qiáng)零售企業(yè)沃爾瑪。大良商圈是順德商業(yè)集中度最高的區(qū)域。 地圖 大良商圈 42 大良商圈 —順德商業(yè)集中度最高的區(qū)域 商圈概況 ?商圈區(qū)位：以華蓋路、環(huán)市東路、東樂路、南國東路所圍合區(qū)域； ?商圈描述：大良商圈是順德傳統(tǒng)核心商圈，順德從前老牌百貨均集中在此區(qū)域。 40 順德零售商業(yè)市場(chǎng)分析 順德商業(yè)發(fā)展分析 順德零售市場(chǎng)研究 主要零售商圈及代表項(xiàng)目 項(xiàng)目發(fā)展建議 41 順德核心商圈－龍江、大良、容桂 根據(jù) 《 佛山順德商貿(mào)流通業(yè)十一五規(guī)劃 》 ，順德區(qū)將規(guī)劃 龍江 、 大良 、 容桂 三個(gè)城市商圈，目前三個(gè)商圈的發(fā) 展已經(jīng)日趨成熟，吸引了多個(gè)國際知名零售商的進(jìn)駐。 ? 順德目前商業(yè)以大賣場(chǎng)和商業(yè)街為主，購物中心模式的商業(yè)較少，但影響力逐步增大。 序號(hào) 大賣場(chǎng) 所屬區(qū)域 1 TESCO 大良 2 沃爾瑪 大良 3 大潤發(fā) 大良 4 JUSCO 大良 5 易初蓮花 容桂 6 TESCO 容桂 6 1 2 3 5 4 38 隨著購物中心業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，越來越多的國際知名零售品牌進(jìn)駐順德，消費(fèi)外流的情況在逐漸改善 ? 隨著眾多國際知名賣場(chǎng)和購物中心（如天佑城、新一城）形式的出現(xiàn)，越來越多的國際潮流品牌和中檔品牌隨之入駐順德，如屈臣氏、老鳳祥、 ESPRIT、淑女屋、哥倫比亞、達(dá)衣巖、麥考林等； ? 未來將有更多的國際時(shí)尚品牌入駐順德，部分改善順德消費(fèi)外流的現(xiàn)狀。這是由于本地區(qū)的居民富裕程度較高，而零售業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需求。 35 順德零售商業(yè)市場(chǎng)分析 順德商業(yè)發(fā)展分析 順德零售市場(chǎng)研究 主要零售商圈及代表項(xiàng)目 項(xiàng)目發(fā)展建議 順德商業(yè)發(fā)展區(qū)域比較分散，大良和容桂是目前順德區(qū)的商業(yè)中心， 集中了順德主要的大型商業(yè)設(shè)施 ? 順德區(qū)有十一個(gè)街道，零售業(yè)發(fā)展比較分散，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，大良及容桂街道逐漸發(fā)展成可以輻射全區(qū)的商業(yè)中心，在政府的商貿(mào)業(yè)十一五規(guī)劃中，龍江商圈也將成為一個(gè)以專業(yè)市場(chǎng)為主導(dǎo)的商業(yè)中心。同時(shí)，家具、家電等專業(yè)市場(chǎng)也逐漸涌現(xiàn) ? 多個(gè)國際知名零售商在順德開店 ? 天佑城等購物中心形式在順德開始出現(xiàn)，并逐漸為廣大消費(fèi)者所接受 時(shí)間 31 多種業(yè)態(tài)已在順德出現(xiàn) 業(yè)態(tài) 選址 商圈、目標(biāo)客戶 營業(yè)面積 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 服務(wù)功能 信息化程度 百貨店 ? 城市繁華區(qū) ? 交通要道 ? 5000平方米 ? 以經(jīng)營服飾、衣料、家庭用品為主 ? 柜臺(tái)銷售 ? 開架自選 ? 服務(wù)功能齊全 ? 一般 超市 ? 地區(qū)中心 ? 居住區(qū) ? 目標(biāo)顧客以居民為主 ? 1000平方米左右 ? 食品 ? 生鮮食品 ? 日用品 ? 衣食用品齊全 ? 重視本企業(yè)的品牌開發(fā) ? 自選銷售 ? 結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 ? 營業(yè)時(shí)間 11小時(shí)以上 ? 程度較高 大賣場(chǎng) ? 城鄉(xiāng)結(jié)合部 ? 住宅區(qū) ? 交通要道 ? 2500平方米 折扣店 ? 城市結(jié)合部 ? 交通要道 ? 目前逐漸向城市中心擴(kuò)張 ? 目標(biāo)顧客以中高檔流行時(shí)尚消費(fèi)者為主 ? 100020230平方米 ? 以時(shí)尚類產(chǎn)品為主 ? 定價(jià)銷售 ? 開架面售 ? 具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人 ? 程度較高 專業(yè)店 ? 繁華商業(yè)區(qū) ? 商店街或百貨店、購物中心內(nèi) ? 目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主 ? 根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定 ? 體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的 90% ? 定價(jià)銷售 ? 開架面售 ? 具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和適當(dāng)?shù)氖酆蠓?wù) 32 多種業(yè)態(tài)已在順德出現(xiàn) 業(yè)態(tài) 選址 商圈、目標(biāo)客戶 營業(yè)面積 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 服務(wù)功能 信息化程度 專賣店 ? 繁華商業(yè)區(qū) ? 商店街或百貨店、購物中心內(nèi) ? 目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主 ? 根據(jù)經(jīng)營商品的特點(diǎn)而定 ? 以著名品牌、大眾品牌為主 ? 定價(jià)銷售 ? 開架面售 ? 注重品牌名聲、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)知識(shí)性服務(wù) 購物中心 ? 中心商業(yè)區(qū) ? 城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道 ? 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 10公里以上，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主 ? 營業(yè)面積在 10萬平方米以上 ? 由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成 ? 由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運(yùn)營管理，店鋪分散承租獨(dú)立經(jīng)營 ? 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。做好南國路東延線的建設(shè)和五沙大橋的擴(kuò)建工作，加快推進(jìn)新基北路、云良路延長線及東部片區(qū)路網(wǎng)，大力推進(jìn)東部商住區(qū)建設(shè)。 ?規(guī)劃建設(shè)和完善中心組團(tuán)出入口道路，擴(kuò)建容桂客運(yùn)站。 ?完善各組團(tuán)內(nèi)部道路網(wǎng)絡(luò)。 ?樂從、龍江商圈（ 325國道樂從、龍江沿線）： 依托 325國道樂從、龍江沿線東南亞最大的各種家庭、辦公室、賓館、酒店家具產(chǎn)品及其原輔材料的展覽、銷售市場(chǎng)；形成一個(gè)擁有三四個(gè)大中型購物中心，配套各種購物商場(chǎng)、精品百貨、主題商城、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專賣店、專業(yè)店、餐飲酒店的購物商圈，塑造順德特色鮮明、消費(fèi)水平較高的現(xiàn)代化的西北部商業(yè)中心形象。 順德經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，富裕程度高 順德經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人均 GDP和私家車擁有量等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居于全國前列，并且已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速低，潛力巨大 社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增速落后，順德的零售業(yè)發(fā)展速度落后于順德經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和順德區(qū)民的富裕水平 ? 零售商業(yè)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間 ? 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿艽?，消費(fèi)會(huì)有持續(xù)性增長 ? 順德居民消費(fèi)有偏重餐飲的傳統(tǒng)，餐飲需求比例偏高 ?順德居民的具有強(qiáng)大投資能力和購買能力 25 目錄 項(xiàng)目基地分析 項(xiàng)目宏觀背景研究 順德零售商業(yè)市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)特征分析 項(xiàng)目競爭研究 項(xiàng)目核心元素分析 項(xiàng)目商業(yè)初步定位及開發(fā)建議 1 2 3 4 5 6 7 26 順德零售商業(yè)市場(chǎng)分析 順德商業(yè)發(fā)展分析 順德零售市場(chǎng)研究 主要零售商圈及代表項(xiàng)目 項(xiàng)目發(fā)展建議 27 順德商業(yè)零售業(yè)發(fā)展規(guī)劃 — 建立三個(gè)城市商圈 ?通過建立 三個(gè)城市商圈 ，發(fā)掘順德的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、區(qū)域優(yōu)勢(shì)和傳統(tǒng)特色商業(yè)優(yōu)勢(shì)資源、營造順德特色的嶺南商業(yè)文化，吸引外來商務(wù)、旅游客流，提升順德的商業(yè)地位和影響 ?大良商圈（大良新舊城區(qū)）： 依托傳統(tǒng)大良商業(yè)街區(qū)的華蓋路商業(yè)步行街商業(yè)設(shè)施；借助順德“家電之都”的優(yōu)勢(shì)建設(shè)順德家電博覽中心；配合新建的嘉信城市廣場(chǎng)購物中心、會(huì)議展覽中心、德勝廣場(chǎng)等商業(yè)、旅游、文化、休閑設(shè)施；形成一個(gè)擁有五六個(gè)大中型購物中心，擁有一批代表性的購物商場(chǎng)、精品百貨、主題商城、超級(jí)市場(chǎng)、品牌專賣店、專業(yè)店的商圈，塑造順德消費(fèi)水平較高的、現(xiàn)代化的商業(yè)中心形象。 未來大良的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度將會(huì)加速，以推進(jìn)舊城改造和建設(shè)新城區(qū)主； ?未來大良的商業(yè)市場(chǎng)投放量將較大，商業(yè)整合升級(jí) 將會(huì) 加快； ?在商業(yè)升級(jí)改造中，將立足于順德、大良本地文化，尤其是餐飲文化，創(chuàng)造獨(dú)特魅力的城市品位和風(fēng)格 。 ?本項(xiàng)目位于 “大良 容桂 倫教組團(tuán)” ，是未來佛山的新城市中心，發(fā)展前景明朗。 20 項(xiàng)目宏觀背景研究 順德區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目所在區(qū)域分析及發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目宏觀背景研究小結(jié) 21 佛山城市總體規(guī)劃 —— “ 2+5” 組團(tuán)式 ?佛山市的城市整體規(guī)劃主要是按照“ 2+5”組團(tuán)式 進(jìn)行布局定位， “ 2+5”組團(tuán) 是指兩個(gè)百萬人口以上的城區(qū)和五個(gè) 3050 萬人口規(guī)模的城區(qū)。因而要充分考慮商業(yè)設(shè)施的停車需求。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 區(qū)縣 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 順德區(qū) 南海區(qū) 禪城區(qū) 三水區(qū) 高明區(qū) 17 數(shù)據(jù)來源：佛山統(tǒng)計(jì)網(wǎng) 一線城市與順德對(duì)比 （ 2023年） ?2023年順德人均可支配收入超過 28000元，達(dá)到甚至超過國內(nèi)主要一線城市，說明順德區(qū)民的富裕程度較高。但占經(jīng)濟(jì)的總量仍徘徊在 1/3左右，發(fā)展速度落后于第二產(chǎn)業(yè)，未來發(fā)展的潛力巨大?？抗潭ㄙY產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的模式正在轉(zhuǎn)變。 ?順德分十個(gè)街道，人口分布比較分散，人口最集中的是 大良和容桂 兩個(gè)街鎮(zhèn)， 占順德總?cè)丝诘娜种灰陨?。?jīng)濟(jì)發(fā)展的模式將向以服務(wù)和消費(fèi)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)變。 現(xiàn)代街市 9 基地 SWOT分析總結(jié) S優(yōu)勢(shì) W劣勢(shì) ?南向遠(yuǎn)眺順峰山，獨(dú)有景觀優(yōu)勢(shì) ?商業(yè)體量相對(duì)較小，不足以打造成一個(gè)全業(yè)態(tài)、綜合性商業(yè)體 ?東區(qū)商圈已成形，有商業(yè)氛圍基礎(chǔ) ?附近購物中心已獲消費(fèi)者認(rèn)可 ?周邊配套完善，交通便利 ?存在部分農(nóng)用地和農(nóng)民房，項(xiàng)目檔次及