【正文】 于湖南路購物場所的檔次需求有較大差別，商業(yè)項目對目標消費者需有明確定位。 ? 逛街購物一般連續(xù) 23小時的最多（ ％），超過半天的也有％。 湖南路消費者特征 湖南路消費者主要為收入中等的年輕人群 公交車 % 出租車 % 步行 % 自行車 % 私家車 % 電動車 % 地鐵 % 是 % 否 % 圖 :到湖南路常用的交通方式（ N＝ 215） 圖 :受訪者是否擁有家庭用車（ N＝ 215） 公交車是到湖南路最常用的交通方式 周邊公交線路發(fā)達，乘坐公交車最為方便 來湖南路的相當一部分是周邊居民，如鼓樓區(qū)、下關區(qū) 有相當一部分有車族沒有開車來湖南路 0 10 20 30 40 50 每天 1次 2－ 3天 1次 每周 1次 半個月 1次 一個月 1次 兩個月 1次 三個月及以上 1次 普通購物消費者 N＝ 137 高端購物消費者＝ 54 購物頻次 普通餐飲消費者 N＝ 118 高端餐飲消費者 N＝ 56 0 10 20 30 40 50 每天 1次 2－ 3天 1次 每周 1次 半個月 1次 一個月 1次 兩個月 1次 三個月及以上 1次 在外用餐頻次 普通休閑娛樂消費者 N＝ 102 高端休閑娛樂消費者 N＝ 46 0 10 20 30 40 50 60 每天 1次 2－ 3天 1次 每周 1次 半個月 1次 一個月 1次 兩個月 1次 三個月及以上 1次 在外休閑娛樂頻次 餐飲的消費頻次最高 ? 購物方面，高端消費者和普通消費者的頻次接近；餐飲和休閑娛樂，高端消費者的頻次略高于普通消費者。 湖南路商圈人流量大，人均消費額高 研究內(nèi)容框架 第一部分 商業(yè)供給現(xiàn)狀 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 第三部分 主要結論與建議 附 錄 上海類似商業(yè)項目 Contents 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 消費者群體特征 購物消費習慣 餐飲消費習慣 休閑娛樂消費習慣 1 2 消費業(yè)態(tài)需求 消費習慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 湖南路消費者高學歷白領比例高 高層管理人員 中層管理人員 辦公室一般職員 專業(yè)技術人員 普通勤雜人員 自由職業(yè)者 服務業(yè)職工 個體業(yè)主 未在職的家庭主婦 退休 在校學生 圖 :受訪者職業(yè)（ N＝ 215） % % % % 高中及以下 大專 大學本科 碩士及以上 圖 :受訪者學歷（ N＝ 215） % % 男 女 圖 :受訪者性別（ N＝ 215） 16歲 22歲 23歲 30歲 31歲 40歲 41歲 50歲 51歲 60歲 61歲 70歲 普通消費者 N＝ 144 高端消費者 N＝ 71 高端消費者更年長 圖 :不同類型受訪者年齡 3001－ 4000元 4001－ 5000元 5001－ 6000元 6001－ 7000元 7001－ 8000元 8001－ 10000元 10000元以上 圖 :不同類型受訪者家庭收入 普通消費者 N＝ 144 高端消費者 N＝ 71 ? 六成以上受訪者年齡在40歲及以下， ? 普通消費者的年齡低于高端消費者，尤其是 2140歲這一年齡段差距較大。未來湖南路地下商業(yè)街的經(jīng)營也將會進一步積聚人氣。 ? 新街口 CBD 3公里 ? 大行宮 CBD ? 河西 CBD 8公里 ? 鼓樓廣場 ? 夫子廟 ? 南京火車站 3公里 ? 南京中央門長途汽車站 ? 南京下關長途汽車客運站 ? 南京長途汽車客運北站（浦口） ? 南京祿口國際機場 40公里 與南京市各商業(yè)網(wǎng)點和交通站點距離 注：測量距離為直線距離 湖南路周邊商業(yè)繁華，而且緊鄰旅游景區(qū) 與南京市其它主要旅游景點距離 ? 玄武湖景區(qū) 小于 1公里 ? 中山陵 ? 總統(tǒng)府 4公里 ? 梅園新村 ? 雨花臺風景名勝區(qū) ? 閱江樓 ? 明城墻 ? 雞鳴寺 ? 紫金山天文臺 ? 南京大屠殺紀念館 湖南路本身不僅是重要的商業(yè)網(wǎng)點還是著名的旅游景點 目前湖南路商圈停車位較為緊缺 停車場類型 停車點數(shù)量（個） 停車位（個） 舉例 賓館停車場 7 577 鳳凰臺賓館、大方苑賓館、名人城市酒店等 單位內(nèi)部停車場 7 154 交通銀行、招商銀行、江蘇省科協(xié)直屬單位等 營業(yè)性停車場 9 1260 蘇寧銀河（部分自用）、湖北路 51號、廣廈置業(yè)立體車庫等 路邊停車場 3 440 湖北路沿線、云南北路部分、裴家橋巷內(nèi) 共計 26 2431 目前湖北路 51號地塊共有停車位 285個 ? 按正常工作日統(tǒng)計，湖南路周邊有半數(shù)停車場的使用率已達 100％，剩下的使用率基本在 70％以上； ? 晚上停車場的使用率高于白天；在節(jié)假日基本上無處停放； ? 停車場收費大多為 7元 /小時，有少數(shù)是按次計算，如 10元 /次； ? 隨著南京市私家車數(shù)量的急劇上升（連續(xù)三年保持 50％左右的高增長率），湖南路作為重要的商業(yè)街區(qū)，停車需求與供應能力矛盾將越發(fā)突出。 湖南路地下商業(yè)街對本項目的影響 地下商業(yè)街 本項目 ? 地下商鋪所經(jīng)營商品的檔次相對較低 ? 不會吸引中高端品牌專賣 ? 經(jīng)營服裝、鞋帽、箱包的可能性較大 ? 可能會模仿新街口萊迪，走時尚前衛(wèi)路線 ? 地下商鋪不適合經(jīng)營大型餐飲 ? 年輕時尚消費群體為主 ? 可經(jīng)營中高檔商品 ? 吸引中高檔品牌入駐 ? 靠近獅子橋餐飲步行街，適合經(jīng)營餐飲 ? 可經(jīng)營大型餐飲 ? 考慮到湖南路地下商業(yè)街面積較大，本項目應與其實施錯位經(jīng)營。 受到地鐵商鋪銷售價格走高等因素的影響，南京地下商鋪的價格正持續(xù)上漲，湖南路地下商業(yè)街有望得到較高回報。 功能定位 —— 商業(yè)及停車。 湖南路地下商業(yè)街開發(fā)進入實施階段 項目日程表 —— 2023年，湖南路管委會進行開始包裝推出 2023年 8月掛牌拍賣，競得者為南京東方大唐置業(yè)有限公司 2023年 5月獲得工程建設許可證 2023年 8月進行該工程項目監(jiān)理及施工投標 面積 —— 地塊用地總面積為地下 ，其中市政配套用地面積 方 米，實際出讓面積為地下 。 樓層設置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營業(yè)額 (元 ) 第一層 化妝品、鞋子、鐘表、煙酒 、箱包、珠寶飾品 TISSOT 6 3000 美伊娜多 9 1500 BASTA 12 1500 明牌 35 5000 第二層 職業(yè)女裝、淑 女裝 獨角戲 40 2023 古今 18 1000 安莉芬 24 2023 錦寸 18 2023 第三層 男士正裝 虎都 25 2023 金狐貍 28 4000 海螺 25 3000 卡帝樂鱷魚 27 3000 第四層 運動服裝、童 裝 安踏 30 1500 特步 25 2023 361176。S 30 3000 addidas 60 2500 第六層 運動服 NIKE 52 3000 kappa 34 2023 puma 36 2023 第七層 生活坊、茶莊、嬰兒裝 Annil 17 1500 麗嬰房 20 2023 紫羅蘭 18 2500 蘇寧環(huán)球購物中心 ?以扣點方式收取費用，無水電費和管理費； ? 扣點的多少由商品類型與品牌知名度決定，如服裝和鞋子扣點類似，而化妝品扣點要稍高。 圖 :中山北路（湖南路至鼓樓）業(yè)態(tài)統(tǒng)計（ N＝ 103） 中山北路沿街以購物為主 ?中山北路（湖南路至鼓樓）沿街分布了眾多特色店鋪，主要是服裝，鞋包、婚紗攝影、婚慶服務等； ?在靠近湖南路一端有蘇寧銀河、蘇寧電器、太平洋百貨等多家綜合性購物商場，屬于中高檔的購物商場； ?中山北路的婚紗攝影、婚慶服務已有一定的集聚效應； ?休閑場所主要在軍人俱樂部內(nèi)和購物商場內(nèi)樓上； ?沿街餐飲店較少，為出售奶茶飲料的店鋪； ?中山北路靠近鼓樓多為寫字樓、政府機關、酒店等； ?中山北路兩邊的店鋪租金起伏較大，其產(chǎn)權多屬于機關單位，其中靠湖南路的那一側屬于拆遷房，因此租金相對較 低，約為 3千元 /年 /平方米； ?詳細業(yè)態(tài)統(tǒng)計另見市場走訪統(tǒng)計表 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 購物 % 餐飲 % 休閑娛樂 % 其他類型 % 太平洋百貨 蘇寧銀河 山西路百貨商店 吳良材眼鏡 海瀾之家 香榭麗舍品牌服飾折扣店 …… 山 西 路 北 樂 業(yè) 路 湖 南 路 1 北 中 山 北 路 蘇寧銀河 太平洋百貨 軍人俱樂部 中山北路沿街店鋪日租金范圍為 1020元 /平米之間，其中，軍人俱樂部一側店鋪的租金稍貴。 3 風凰臺賓館 蘇寧環(huán)球 警備司令部 湖 南 路 1 丁 家 橋 2 獅 子 橋 云 南 北 路 中 央 路 中 央 路 高 云 嶺 中國工商銀行 服裝店、眼鏡店日租金為 2035元 /平米，如圣米采、萱喆、南京明亮眼鏡等。 湖南路商圈業(yè)態(tài)齊全，“小而精”特色突出 ? 湖南路以 購物 為主，兼具餐飲和休閑娛樂； ? ? 獅子橋以 餐飲 為主； ? 中山北路以 購物 為主； 湖 南 路 中 山 北 路 北樂業(yè)路 獅 子 橋 湖 北 路 云 南 北 路 蘇寧銀河 軍人俱樂部 百姓人家 蘇寧環(huán)球 天獅百盛 獅王府 毛家飯店 南京大排檔 鳳凰臺賓館 ：購物 ：餐飲 ：休閑娛樂 ：百貨商場 ：酒店 萊茵達大酒店 太平洋百貨 湖南路商場 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 ?湖南路的商業(yè)業(yè)態(tài)以購物為主，主要是服裝、鞋類、化妝品、珠寶首飾等商品，檔次為中高檔； ?其中超過 80％為品牌專賣店，主要集中在湖南路的兩端。湖南路商業(yè)圈是僅次與新街口商業(yè)圈的南京第二大商業(yè)圈。 經(jīng)營狀況：中、低檔經(jīng)營較好，中高檔產(chǎn)品經(jīng)營慘淡 檔次 中低檔 中檔 中高檔 代表商家 地鐵沿線商鋪 萊迪 大洋百貨地下商業(yè) 新百商場地下商業(yè) 德基地下商業(yè) 經(jīng)營狀況 不管是地鐵沿線的小吃 ,還是萊迪的服飾、飾品等，或者是大洋、新百等地下餐飲 等，這類中檔、中低檔次的商業(yè)經(jīng)營情況都較好；而相對中高檔的地下商業(yè)，以德基 地下商業(yè)為代表，其經(jīng)營狀況則相對一般，部分物業(yè)則經(jīng)營慘淡。 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 1 2 3 地下商業(yè)租金、經(jīng)營狀況 南京地下商業(yè)業(yè)態(tài)分析 南京地下商業(yè)形態(tài) 萊迪時尚街區(qū)租金水平最高 萊迪時尚街區(qū)負一層主力租金 3550元 /平米 *日，負二層主力租金 3040元 /平米 *日。 珠江路地鐵商鋪： 目前在營業(yè)的共計 17個鋪位。 業(yè)態(tài) 總數(shù) 分布比例 代表商家 餐飲 10 83% KFC、洋蔥咖喱、宜芝多等 服飾 1 % sport100 超市 1 % 屈臣氏 德基地鐵商鋪：以餐飲為主 區(qū)域內(nèi)商鋪以餐飲為主。由于該站轉盤處為地鐵一號線和二號線換乘的唯一通道，這里將成為人流大量聚集的地下商業(yè)區(qū)。 美食 第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 1 2 3 地下商業(yè)