【正文】 地+樓間綠化+立體綠化，總綠化率達(dá)到40%以上。進(jìn)出口設(shè)置西地塊：沿西地塊東側(cè)規(guī)劃道路邊緣設(shè)置1個車輛出入口及1個人行主出入口，沿西地塊西側(cè)水道邊緣設(shè)計(jì)1個人行入口；東地塊：沿東地塊西側(cè)規(guī)劃道路邊緣設(shè)置1個人行出入口。東地塊：5幢平排布局的/南北朝向的6層多層建筑。總適用范圍住宅、商業(yè)、公用/公益設(shè)施。建筑特色：現(xiàn)代簡約風(fēng)格，適當(dāng)融入新古典主義的設(shè)計(jì)元素。定量描述：總價2040萬/戶的城中舒適型景觀住宅?？蛻舳ㄎ粬|臺市的中、高端消費(fèi)人群，家庭年收入在5萬以上的人群，12年內(nèi)有購買3040萬以上（本項(xiàng)目主體價位段）房產(chǎn)能力的人群。住宅：約500戶，主力戶型為標(biāo)準(zhǔn)三房、舒適三房，少量標(biāo)準(zhǔn)兩室、頂層復(fù)式?？偢拍疃ㄎ唤ㄗh為：中高檔次花園式多層舒適型商品住宅為主，主題生活商業(yè)街為有機(jī)組成部分的后小康宜居典范小區(qū)。B. 注重物業(yè)的升值潛力投資客購買樓房相當(dāng)看重物業(yè)的升值潛力，一般好的地段資源，好的規(guī)劃前景、附加值較高的物業(yè)對他們有相當(dāng)?shù)奈Α?投資客戶A. 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否樂觀，整體市場投資氛圍是否良好投資客的投資行為與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)，因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)繁榮及樂觀狀態(tài)時，人們的消費(fèi)與投資活動相應(yīng)會較活躍。受同一階層人士的影響較大就物業(yè)推廣銷售而言，通過報紙、廣播及電視等廣告手段來傳播信息，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度樹立物業(yè)形象是至關(guān)重要的；人們在購買商品，特別是諸如房地產(chǎn)等高檔商品時，通常所采用的廣告手段對其影響力較之“口碑”的作用要遜色不少，從購買動機(jī)產(chǎn)生到最終購買完成整個過程中，同一階層的人們相互之間的影響作用較大，因此在項(xiàng)目推廣過程中對這一有效環(huán)節(jié)應(yīng)給予足夠的重視，對于已成交的客戶應(yīng)重點(diǎn)把握，促使其帶來新的客戶。購房消費(fèi)趨于理性化，對物業(yè)品質(zhì)更為關(guān)注現(xiàn)今的消費(fèi)群體更加追求品質(zhì)的生活。目標(biāo)客戶能夠接受產(chǎn)品的新技術(shù)、新概念主要客戶均接受過教育，而且走南闖北，眼界很開闊，對于新產(chǎn)品、新技術(shù)具有快速接受的能力，因此他們能夠并且愿意接受先進(jìn)的產(chǎn)品技術(shù)和全新的產(chǎn)品概念。B. 年齡構(gòu)成分析從本項(xiàng)目整體市場定位和價格因素考慮，根據(jù)《東臺市2號地塊市場調(diào)查報告》，我中心認(rèn)為，本項(xiàng)目未來所面對的目標(biāo)市場50%—60%的客戶群年齡層將會集中在30—50歲之間，其余部分將主要分布于40歲以上年齡段。 F、在東臺中學(xué)讀書學(xué)生家長 東臺中學(xué)是江蘇省重點(diǎn)中學(xué)，東臺市各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)及周圍市、縣考入的學(xué)生都是大學(xué)的苗子，是家長的希望，其中部分條件好的家長會在本項(xiàng)目的購房，預(yù)計(jì)份額將達(dá)到5—10%。預(yù)計(jì)份額將達(dá)到10—20%。預(yù)計(jì)份額將達(dá)到10—20%。預(yù)計(jì)份額將達(dá)到10—20%。B. 企、事業(yè)中、高層管理人員企事業(yè)中高層管理人員因?yàn)橛休^高的“灰色收入”，因此他們具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力。由于整個市區(qū)范圍較小,其它區(qū)域的項(xiàng)目可能造成客群分流，另外距離本項(xiàng)目較近的區(qū)域仍然較低價位的商品房的供應(yīng)，對本項(xiàng)目塑造品質(zhì)與價格的共贏是無形的威脅，即消化周期具有一定的不可控性，也是本項(xiàng)目的最大風(fēng)險。區(qū)域內(nèi)商業(yè)\生活設(shè)施相對缺乏為本項(xiàng)目商業(yè)中心設(shè)計(jì)提供市場需求的支撐.Threat（威脅）政策法規(guī):房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)資金壓力增大；“國八條”出臺后，投資客群的受到打壓；持續(xù)性的加息對對購房者的心理帶來較大心理壓力。項(xiàng)目基地被規(guī)劃道路分割為東西兩區(qū)兩個部分,對項(xiàng)目的合理規(guī)劃與設(shè)計(jì)造成一定的障礙.Opportunity（機(jī)會）地區(qū)需求處于高速增長周期內(nèi):以住房需求為代表的市場需求增加。Weakness（劣勢）區(qū)域內(nèi)(城北地區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)相對老城區(qū)晚，區(qū)域成熟度不夠, 區(qū)域內(nèi)為生活配套的周邊商業(yè)設(shè)施缺乏\日常生活不便\市政配套設(shè)施如醫(yī)院較遠(yuǎn)；商業(yè)與住宅混合的復(fù)雜性導(dǎo)致居住品質(zhì)較難提升；項(xiàng)目整體成本較高，利潤率一般，但為了實(shí)現(xiàn)較高的利潤，最大度的提升到市場可接受的價格，又必須在景觀規(guī)劃等方面進(jìn)行較高的投入。產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢:產(chǎn)品規(guī)劃具有前瞻性，規(guī)模適中,品質(zhì)較高；項(xiàng)目為商住綜合體，自身的商業(yè)配套能夠滿足日常生活需要并能為區(qū)域提供實(shí)用及休閑商業(yè)設(shè)施。周邊居住氛圍:正在形成,未來各類型項(xiàng)目即將繽紛登場。4. 本項(xiàng)目市場機(jī)會研判本項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論表Strength（優(yōu)勢）宏觀背景:本市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，GDP持續(xù)快速增長，為城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；區(qū)位:比鄰市政府新址,周邊分布大量事業(yè)單位\知名學(xué)校。 項(xiàng)目基地資源價值綜合評估 權(quán)比細(xì)目 優(yōu)良一般差較差土地級別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會治安★社會人文★區(qū)位形象★商業(yè)氛圍★商務(wù)氛圍★2． 定性描述的定位建議東臺市城北首席景觀舒適社區(qū)住宅。地形平整、目前土地依然保留小部分舊房及金海農(nóng)貿(mào)市場。1． 項(xiàng)目自身分析: 項(xiàng)目地塊情況序號項(xiàng)目內(nèi)容1名稱待定2發(fā)展商江都市康居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3地理位置項(xiàng)目地處金海東路以北，朝陽河以東，交巡警大隊(duì)以西4暫定規(guī)劃，綠化率30%以上。研究方法：深度研判\(zhòng)模型研究。說明媒體影響度比較有限，開發(fā)商還是應(yīng)該用實(shí)際的、性價比高的產(chǎn)品來吸引消費(fèi)者的眼球。媒體對潛在消費(fèi)者購買決策的影響度分析媒體對潛在消費(fèi)者購買決策的影響度分析圖媒體廣告的宣傳目的就是要把某個產(chǎn)品或某個品牌的形象在受眾大腦中形成一種印象，或者記憶，這樣在做同類產(chǎn)品的消費(fèi)的時候，消費(fèi)者大腦中或多或少的會出現(xiàn)某些宣傳產(chǎn)品的記憶，從而對消費(fèi)者的購買決策產(chǎn)生一定的作用。 調(diào)查結(jié)果顯示，消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的媒體來源排名前四位的依次分別是報紙、電視、親友推薦、房展促銷活動，其中報紙的提及率最高，%；其次是電視，提及率都超過了50%，%；親友介紹及售樓中心咨詢的提及率也比較高，%%，不容忽視。潛在消費(fèi)者在城中購買住宅的動因分析潛在消費(fèi)者購買住宅的動因分析圖購買目的一定程度上決定了消費(fèi)者的購買決策的初衷，本次調(diào)研結(jié)果顯示，大部分的人群買住宅還是出于“改變居住條件，追求良好的生活品質(zhì)”，該比例占到49%；其次是“用于投資”%；用于“第二居所”和“體現(xiàn)身份地位”的比例也比較高，%%；用于“為家人購買”和“滿足基本生活需要”的比例均很低，%%。從上圖可以看出，能承受的車庫最高總價在5萬以下的比例最高，%；其次是能承受的車庫最高總價在610萬的比例，%；%；比例最低的是能承受總價在1620萬的車庫。潛在消費(fèi)者采用貸款時貸款年限選擇潛在消費(fèi)者采用貸款時貸款年限選擇比例分布圖從付款方式中可以看出，準(zhǔn)購房者選擇使用按揭貸款的比例較高，在貸款年限上的分布主要集中在610年和1115年兩個區(qū)間，%，其中貸款年限在610年的比例高于1115年的比例近10個百分點(diǎn)；貸款年限在5年以下的比例也比較高，%；而貸款年限在1620年的比例較低，%。潛在消費(fèi)者采用貸款時能承受的最高首付額度潛在消費(fèi)者采用貸款時能承受的最高首付額度比例分布圖由于愿意在城中購買住宅的潛在消費(fèi)者可以承受的最高總價集中在1630萬元之間，根據(jù)目前貸款首付比例需要在3成以上，所以其首付額度至少應(yīng)該在510萬之間或以上。潛在消費(fèi)者的付款方式潛在消費(fèi)者可能采用的付款方式圖付款方式一定程度上暗示了消費(fèi)者的當(dāng)前支付能力及對未來收入的預(yù)期情況。從下圖中得到：選擇“開發(fā)商聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司管理”的占43%，依然是人們心目中的理想方式；其次是選擇“開發(fā)商自建物業(yè)管理公司”，比例為37%；“業(yè)主自行管理”作為這幾年才開始起步的物業(yè)管理方式發(fā)展很快，比例達(dá)到20%。潛在消費(fèi)者對小區(qū)的物業(yè)管理方式的偏好潛在消費(fèi)者對小區(qū)的物業(yè)管理方式的偏好比例分布圖房產(chǎn)不同于普通商品，消費(fèi)者在購買產(chǎn)品后更多的關(guān)注的是售后的服務(wù)環(huán)節(jié)，而物業(yè)就是這個服務(wù)的執(zhí)行者。本次調(diào)研的結(jié)果顯示，認(rèn)為社區(qū)內(nèi)不應(yīng)該有會所的僅為5%，相反，認(rèn)為應(yīng)該有會所的比例為51%，認(rèn)為無所謂有無的比例為44%。隨著網(wǎng)絡(luò)生活的日益普及，寬帶接入成為家居必備的智能配套之一，%，另外，人們的安全意識逐漸增強(qiáng)，%，%和74%。潛在消費(fèi)者對生態(tài)社區(qū)配套的偏好圖注：該題為多項(xiàng)選擇題在“您認(rèn)為生態(tài)社區(qū)應(yīng)具有哪些配套設(shè)施”的回答中