地塊產(chǎn)品定位報(bào)告-文庫吧資料
2025-08-09 02:25本頁面
【正文】 大的貸款壓力。本類客戶故土情結(jié)強(qiáng)，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有社會關(guān)系上有強(qiáng)烈的“圈子”特征。公務(wù)員 24％自營類 20％制造業(yè) 23％ （數(shù)據(jù)來源：銷售現(xiàn)場來人統(tǒng)計(jì)，截止12月11日） 從公園城迄今的來人職業(yè)情況可以看出，我們的客戶基本可以包括以下三類：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及江陰南片各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主。 第一層面：針對高檔別墅客戶群――身家數(shù)百萬、可承擔(dān)150萬以上房價(jià)的老板階層；216。對于本項(xiàng)目目標(biāo)客源特征的分析也是確立此次本項(xiàng)目戶型尺度的客觀依據(jù)所在。從表中不難看出，明年主要的產(chǎn)品競爭來自天一城，為了更好的讓集團(tuán)研究競爭產(chǎn)品，故后附錄競爭個(gè)案天一城明年下半年即將推出的聯(lián)排及雙拼別墅戶型圖明年普通公寓房預(yù)計(jì)：預(yù)計(jì)明年上市量體（萬㎡）隸屬項(xiàng)目總計(jì)約10理想城市115約7嘉洲洋房約10清水灣約20天一城約7金都約5鳳翔馨城約26百大春城約15嘉利國際城（上海建工）約15上海綠地由于今年全年供應(yīng)量才400余萬㎡，不排除因?yàn)槊髂晔袌霾缓?，以上開發(fā)商延時(shí)開工，造成供應(yīng)量下降。理想城市也有別墅規(guī)劃，但具體建設(shè)要到20072008年才能動工建設(shè)。綜上，可以發(fā)現(xiàn)順馳121～130㎡和金都141～144㎡是目前最好賣的，總價(jià)都控制在45～50萬之間，證明惠山新城地區(qū)對這個(gè)總價(jià)區(qū)間的敏感都較弱，可建議將復(fù)地公園城的公寓房的主力總價(jià)控制在此區(qū)間。 目前小兩房的設(shè)計(jì)也受到市場的推崇，圓了許多沒有房人的夢。144㎡還是個(gè)坎，許多購房人考慮到以后的交易成本，還是會選者144㎡以下的產(chǎn)品。216。 從上面的兩個(gè)表中不難發(fā)現(xiàn)100～144㎡之間是去化最好的，其中又是以順馳的121～130㎡去化最好。鑒于目前市郊別墅總價(jià)都集中在110萬左右，建議惠山項(xiàng)目應(yīng)以180～200㎡戶型作為市場主力。216。建議聯(lián)排整體設(shè)計(jì)風(fēng)格以現(xiàn)代簡約為主，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化智能小區(qū)。鑒于明年下半年天一城將有聯(lián)排推出。216?？紤]到惠山新城當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣，偏向于大房型?？偨Y(jié)：通過對無錫房地產(chǎn)市場聯(lián)排項(xiàng)目各樓盤的調(diào)研分析，我們對本項(xiàng)目的戶型規(guī)劃得到如下啟示：216。從各樓盤具體的銷售情況來看，面積在250㎡左右的戶型去化較好。 產(chǎn)品特征及去化情況全市經(jīng)濟(jì)型別墅樓盤名稱開盤時(shí)間面積套數(shù)去化率去化套數(shù)山水湖濱2702903747％17秀景花園2340628％5水清木華200、2505845％26長安吉星家園2260368％3吉祥國際花園2327092％17（數(shù)據(jù)來源：無錫房地產(chǎn)網(wǎng)）各樓盤經(jīng)濟(jì)型別墅一般分為兩檔，210㎡左右和250㎡左右，其中剛剛推出的秀景花園別墅產(chǎn)品還包括340㎡左右的雙拼。 定價(jià)情況樓盤名稱市場價(jià)格（單價(jià)：元/㎡、總價(jià)：萬元/套）山水湖濱8000200250萬秀景花園85009000180210萬水清木華51005800110147萬吉祥國際花園3800430090115萬長安吉星家園42005400110120萬）（數(shù)據(jù)來源：無錫房地產(chǎn)網(wǎng)）山水湖濱及秀景花園為大型綜合型項(xiàng)目，社區(qū)臨政府規(guī)劃的梁溪河景觀帶，故價(jià)格較高。目前惠山新城聯(lián)排別墅還比較稀缺，許多競爭項(xiàng)目因?yàn)榈貎r(jià)原因無法造體量較大的聯(lián)排。 B、 無錫市聯(lián)排別墅市場分析 聯(lián)排別墅產(chǎn)品分布——無錫主要聯(lián)排別墅分布圈——長安吉星金色江南山水胡濱水清木華吉祥國際花園在售聯(lián)排項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型別墅主要分布在城區(qū)及城郊的一些綜合型項(xiàng)目中，以“公寓＋別墅”的社區(qū)形式出現(xiàn)。如果拿一個(gè)區(qū)域做洋房，一樓面積將不可避免的突破144㎡；再加上無錫地區(qū)傳統(tǒng)意義上一樓潮濕、采光不好的市場抗性，洋房的一樓將會繼理想城市一樣成為去化的難點(diǎn)。216。216。如果產(chǎn)品上沒有創(chuàng)新，很難在目前艱難的市場上打開局面。 創(chuàng)新已經(jīng)成為惠山新城各個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品共性。目前惠山新城已經(jīng)有兩個(gè)洋房項(xiàng)目，對于復(fù)地公園城這樣的大盤不能拿出也不應(yīng)該拿出很大的區(qū)域單獨(dú)做洋房或疊加。購買疊加和大面積洋房的客戶都是具有購買經(jīng)濟(jì)別墅產(chǎn)品的潛力，當(dāng)他們在下定決心購買疊加和洋房產(chǎn)品時(shí)大多會因?yàn)橘Y金問題，摒棄別墅產(chǎn)品?？偨Y(jié)：通過對無錫房地產(chǎn)市場洋房、疊加項(xiàng)目各樓盤的調(diào)研分析，我們對本項(xiàng)目的戶型規(guī)劃得到如下啟示：216。山水湖濱由于有臨湖資源，因此售價(jià)比較高。一、二樓與三、四樓的去化率基本相同。然而，事實(shí)證明，惠山新城購買總價(jià)達(dá)到55－80萬元產(chǎn)品的客群，對底層花園的傾向性并不如想象中那么大。一樓的面積較大，價(jià)格也并不按照一般多層公寓的定價(jià)規(guī)則將底層定比較低的價(jià)格，再加上一樓的潮濕、采光等抗性，銷售情況自然不好。l 而疊加目前都集中在南面的濱湖區(qū)域，目前惠山區(qū)域還是空白點(diǎn)。 定價(jià)情況樓盤名稱市場價(jià)格（單價(jià)：元/㎡、總價(jià)：萬元/套）洋房疊加順馳天鵝湖45005100/7290萬/順馳理想城市39004500/5580萬（面積較大）/嘉洲洋房39004600/5065萬/新梁溪人家/70008000/100160萬金色江南/64007000/111
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