【正文】 修養(yǎng)，喜愛(ài)中國(guó)傳統(tǒng)精髓文化。 ◎“豪放文脈”與“現(xiàn)代”將在對(duì)比中融合，共同展現(xiàn)一種生活于快節(jié)奏的現(xiàn)代都繁華中，可窗外風(fēng)景卻自然寧?kù)o，將心靈帶往淡泊平和的人生形態(tài)。種種都將是我們“豪放文脈：的直接表現(xiàn)。其特征包括古典、文化、豪放三大方面，可以通過(guò)中國(guó)字畫(huà)、豪放風(fēng)格的詩(shī)詞、中國(guó)傳統(tǒng)建筑園林元素等表現(xiàn)。 水岸華府 —— “水”是靈動(dòng)的，是充滿(mǎn)生機(jī)的，自古人們以對(duì)“水”便有種解不開(kāi)的情感與依戀，同時(shí)，“水”也緊扣了本項(xiàng)目的濱江親水主題： “岸”是遠(yuǎn)行船只停泊的港灣，是回家的感覺(jué)，是溫馨的向往，“岸”也總讓人充滿(mǎn)暇想，暇想那水岸沙灘上緊緊相依相隨的兩串腳印，同時(shí)也說(shuō)明本項(xiàng)目 公里長(zhǎng)江岸線的特征； “華府”帶有一種尊崇感，是身份的象征，也表達(dá)了本項(xiàng)目的中高檔次的定位。實(shí)現(xiàn)通過(guò)一種文化的演繹，與目標(biāo)客戶(hù)之間發(fā)生共鳴。人面對(duì)滔滔流逝的江水時(shí)，會(huì)發(fā)出“逝者如斯”的人生感概，會(huì)從大歷史長(zhǎng)河的角度看待自己和自己煩惱的事情，會(huì)醒悟事事不必太過(guò)認(rèn)真，一切都可以寬心釋?xiě)眩惶幹? 是“只爭(zhēng)朝夕”的英雄氣概，也是“一壺 濁灑喜相逢，古今多少事，都付笑談中”的釋?xiě)选? 白發(fā)漁樵江渚上， 慣看秋月春風(fēng)。我們不禁相聲那闕《西江月》： 滾滾長(zhǎng)江東逝水 浪花耀淘盡英雄。是那種江畔迎風(fēng)而立，衣裙翩飛，滾滾長(zhǎng)江東逝水的一腔豪邁；是那種高山流水，豪放不羈地，古今多少事都付笑談中的人生感悟；更是那種醇水長(zhǎng)灘，心靈歸真，慣看秋月春風(fēng)的文化底蘊(yùn)。 □ 品牌的逐步樹(shù)立 隨著項(xiàng)目首期的亮相，市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目具備一定 的認(rèn)知度，而本項(xiàng)目自身的優(yōu)良素質(zhì)與開(kāi)發(fā)商的品牌也將隨著后續(xù)的開(kāi)發(fā)而逐步被市場(chǎng)認(rèn)可，美譽(yù)度也交逐漸樹(shù)立，項(xiàng)目?jī)r(jià)值也在開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得提升，因此本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格必將在開(kāi)發(fā)進(jìn)程中穩(wěn)步上升。 □ 區(qū)域市場(chǎng)日漸成熟 本項(xiàng)目所處經(jīng)開(kāi)區(qū)隨著眾多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建成，其區(qū)域配套將日漸完善與成熟，其區(qū)域價(jià)值也將逐年攀升，以駿逸天下與美 堤雅城為例，其入市價(jià)格與目前銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲了 400 元 /㎡與 700元 /㎡，隨著其后期的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，價(jià)格比今年高是自然，且檔次、質(zhì)素等方面又均高于駿逸天下與美堤雅城，那么本項(xiàng)目首期均價(jià)達(dá)到 4000元 /㎡將是必然。（樓盤(pán)價(jià)格增長(zhǎng)情況詳見(jiàn) 《市場(chǎng)研究報(bào)告 鑒于目前重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好（ 近兩重慶經(jīng)濟(jì)已連續(xù)保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)， 2020 年 GDP 增長(zhǎng)更達(dá)到 %的增幅，創(chuàng)重慶直轄以來(lái)最高記錄）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快（舊城改造加快、路橋等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快）以及城市化進(jìn)程的加快等利好因素，因此目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一個(gè)增長(zhǎng)型的市場(chǎng)，市場(chǎng)供需都將保持較快的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)包括南岸區(qū)在內(nèi)的整體市場(chǎng)價(jià)格在未來(lái)若干年內(nèi)都將保持一定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 1） 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的主力價(jià)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 入市價(jià)格（元 /㎡） 目前整體套內(nèi)均價(jià)（元 /㎡） 美提雅城 2300 3000 駿逸天下 2900 3300 陽(yáng)光 100 國(guó)際新城 3700 3700 上江城 2700 3200 金砂水岸 3300 3800 東方港灣 2900 3400 金沙港灣 3300 3600 2) 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 從本項(xiàng)目自身而言，占地 360 畝的規(guī)模以及毗鄰長(zhǎng)江的特點(diǎn)，決定了本項(xiàng)目將是小區(qū)型的景觀住宅物業(yè)；而本項(xiàng)目從工期而言，預(yù)計(jì)將在明年 3 月動(dòng)工，分三期開(kāi)發(fā)，其 開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，同時(shí)參與本項(xiàng)目毗鄰的駿逸天下，其目前銷(xiāo)售均價(jià)為 3300 元 /㎡，那么在此基礎(chǔ)之上，并結(jié)合本項(xiàng)目目前自身情況，建議本項(xiàng)目住宅： 一期：套內(nèi)均價(jià)： 4000元 /㎡ 二期：套內(nèi)均價(jià)： 4800元 /㎡ 三期：套內(nèi)均價(jià)： 6000元 /㎡ 項(xiàng)目整體：套內(nèi)均價(jià) 5000元 /㎡ 3） 價(jià)格定位的理由 □ 整體市場(chǎng)價(jià)格未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì) 自 90 年代后期重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)興起以來(lái)，市場(chǎng)價(jià)格逐年走高，特別是近兩年。 項(xiàng)目功能定位 本項(xiàng)目功能定位為：以住宅為，輔以少量濱江商業(yè)和社區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目檔次定位 本項(xiàng)目檔次定位為：中高檔住宅項(xiàng)目 檔次定位理由： □ 本項(xiàng)目地處南岸經(jīng)開(kāi)區(qū)，周邊物業(yè)的檔次均較高而且銷(xiāo)售情況良好，該區(qū)域較高的檔次度已獲得客戶(hù)基本認(rèn)同，也具備一定的市場(chǎng)美譽(yù)度，因此本項(xiàng)目可在此基礎(chǔ)之上，將檔次定位為中高檔次 □ 本項(xiàng)目濱江而建，擁有絕佳的江景資源，隨著沿江地塊的大量開(kāi)發(fā)，其地理位置的稀缺將逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，則本項(xiàng)目的價(jià)值也將獲得進(jìn)一步提升，具備打造中高檔項(xiàng)目的地段基礎(chǔ)。 200 米約克風(fēng)情街 金沙港灣 在建筑的 1－ 2F 設(shè)計(jì)為商鋪 無(wú)明顯特色 □ 本項(xiàng)目自身特征 就本項(xiàng)目商業(yè)而言，本項(xiàng)目與未來(lái)即將建成的濱江路相連，項(xiàng)目周邊缺少成熟的商業(yè)配套，周邊 項(xiàng)目正在規(guī)模建設(shè)自身商業(yè)設(shè)施，其規(guī)模量都超過(guò)自身業(yè)主的需求。 戶(hù)型配比建議如下： 戶(hù)型 套內(nèi)面積（㎡） 套數(shù)配比 二房 65－ 80 20% 三房 90－ 100 30% 105－ 115 20% 四房 125－ 135 30% 頂樓躍層戶(hù)型數(shù)量少，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型確定戶(hù)型面積。 3*2/3*3； 55%； ㎡、 ㎡ ㎡； 4*2/4*3； 10%； ㎡； 躍層； 10%； ㎡、㎡、 ㎡； 多為平層，輔以少量躍層 兩房與緊湊型戶(hù)型銷(xiāo)售較好，另外景觀好的大戶(hù)型銷(xiāo)售也比較好 主臥帶 大型觀景陽(yáng) 臺(tái)或180 度弧開(kāi)落地玻璃陽(yáng)臺(tái)； □ 本項(xiàng)目自身特征 針對(duì)戶(hù)型，本項(xiàng)目自身目前所具備的最大特征便是濱江而建，視野開(kāi)闊，無(wú)遮擋江景資源。㎡ /㎡ 。 金砂水岸 2*2； 20%； 7080 ㎡ 3*2/3*3； 65%； 100107 ㎡ 4*2/ 4*3； 15%； 117130 ㎡ 多為平層 每種房 型銷(xiāo)售比較平均 180 度大飄窗 東方港灣 2*2； 25%； 7080 ㎡ 3*2； 60%； 100107 ㎡ 4*2； 10%； 117113 ㎡ 多為平層，輔以少量躍層 每種房型銷(xiāo)售比較平均 戶(hù)型全面，主 臥、次臥異型陽(yáng)光飄窗 金沙港灣 2*2。建議本項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)上合理利用項(xiàng)目地形特色，并重點(diǎn)構(gòu)筑項(xiàng)目自身的主題概念和風(fēng)格特色，其設(shè)計(jì)方向應(yīng)有以下幾方面： * 需要給園林設(shè)計(jì)附予一定的文化主題概念，與項(xiàng)目所營(yíng)造的生 活狀態(tài)和文化特質(zhì)相協(xié)調(diào)，制造形象的差異化； * 要與建筑、江景相映成趣； 體現(xiàn)文化底蘊(yùn)與特色的重點(diǎn)； * 園林將是本項(xiàng)目所倡導(dǎo)生活模式的表現(xiàn)與演繹。 □ 本項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)方向建議 在核心競(jìng)爭(zhēng)力的分析當(dāng)中已說(shuō)到本項(xiàng)目之主核心競(jìng)爭(zhēng)力重在產(chǎn)品的打造上，而作為產(chǎn)品打造中的主體之一一 — 園林設(shè)計(jì)便成為產(chǎn)品類(lèi)型中尤為重要的一方面。 園林內(nèi)巴渝元素的演繹比較到位 金砂水岸 項(xiàng)目首創(chuàng)重慶活水園林設(shè)計(jì)，引入嘉陵江水入景，在小區(qū)形成眾多小溪、噴泉、瀑布，中庭園林景觀面積達(dá) 2 萬(wàn)㎡ 水景營(yíng)造突出，圍繞水元素的園林小品打造較有特色 東方港灣 主要圍繞約克風(fēng)情街打造，英倫風(fēng)情 無(wú)明顯特色 金沙港灣 園林概念較模糊 無(wú) 明顯特色 □ 本項(xiàng)目自身特征 項(xiàng)目的規(guī)模、地形將對(duì)園林設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響，因此就本項(xiàng)目而言，占地 360 畝的規(guī)模決定了本項(xiàng)目的園林是本項(xiàng)目除物業(yè)以外的又一產(chǎn)品 主體。 □ 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格方向建議 從以上類(lèi)別項(xiàng)目的建筑風(fēng)格表現(xiàn)形式分析看出，濱江項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上絕大多數(shù)走現(xiàn)代風(fēng)格或體現(xiàn)某種文體特色的路線，而外立面的色調(diào)也多使用紅、藍(lán)等色彩鮮艷明快的色系，達(dá)到一定視覺(jué)的沖擊力，不過(guò)也不難發(fā)現(xiàn)目前重慶的各濱江項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上均無(wú)明顯特色和亮點(diǎn)而言，那么參考類(lèi)似項(xiàng)目，結(jié)合本項(xiàng)目自身特征，關(guān)于本項(xiàng)目之建筑風(fēng)格方向建議： □ 在風(fēng)格上仍采用現(xiàn)代風(fēng)格，但在裝飾上造型上突出“水”概念； 在立面上使用鮮艷明快的色系，使建筑在水氣大、天空較為灰朦的環(huán)境中突顯； □ 采用底樓架空等方式，既符合地塊 的高差特質(zhì)，同時(shí)彌補(bǔ)濱江地塊較潮濕的缺陷，并將江景、水景、對(duì)岸山景引入小區(qū)。 3) 建筑風(fēng)格 當(dāng)前市場(chǎng)可類(lèi)比樓盤(pán)的建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑風(fēng)格 建筑裝門(mén)面、色調(diào) 屋頂與底樓 建筑特色 美提雅城 無(wú)具體風(fēng)格界定，但其宣稱(chēng)表現(xiàn)為“臨江琴鍵”式藝術(shù)風(fēng)格 建筑立面富有層次感，立面以紅色作為底座的主色調(diào)，屋頂有朱紅色線條點(diǎn)綴 底樓無(wú)架空 特色不明顯 駿逸天下 現(xiàn)代風(fēng)格 項(xiàng)目建筑風(fēng)格以 底樓有架空 特色不明顯 簡(jiǎn)約為主，立面色彩為深褐色，具有一定貴族氣息，適合項(xiàng)目的定位特點(diǎn) 陽(yáng)光 100 國(guó)際新城 現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 大色塊的嫻熟運(yùn)用、配合極簡(jiǎn)的幾何建筑形式 底部架空 ，底層形成高 20 米、 2 米直徑、長(zhǎng)達(dá) 650 米的景觀柱廊 特色不明顯 上江城 新現(xiàn)代古典廣義風(fēng)格 (巴渝文化 ) 外立面以青灰色為主，運(yùn)用傳統(tǒng)銹紅色線條縱橫分割 屋頂為重慶吊腳樓式的坡屋頂，底樓架空形成巴渝文化長(zhǎng)廊 東方港灣 現(xiàn)代港式風(fēng)格 立面以淺色為基調(diào)，配合紅、藍(lán)色直線條 底樓架空綠化 特色不明顯 金沙港灣 現(xiàn)代風(fēng)格 立面以灰、白淺色調(diào)為主 底樓無(wú)架空 特色不明顯 □ 本項(xiàng)目自身特征 就建筑風(fēng)格而言，怎樣做到其與項(xiàng)目自身環(huán)境相和諧是重點(diǎn)考慮因素。 由于本項(xiàng)目毗鄰即將建成的濱江路，建議本項(xiàng)目可規(guī)劃一定規(guī)模的濱江休閑商業(yè)帶，并同時(shí)將其打造成為本項(xiàng)目之亮點(diǎn)之一。 □ 本項(xiàng)目規(guī)劃布局方向建議 從以上相類(lèi)似項(xiàng)目的類(lèi)比可以發(fā)現(xiàn)，最大限度的利用自身的景觀優(yōu)勢(shì)是以上各項(xiàng)止所考慮的重點(diǎn)，無(wú)論是陽(yáng)光 100 的沿江連續(xù)排列的主體建筑構(gòu)成新城沿江水平景觀軸線的規(guī)劃布局，還是金砂水岸的“ S”型排布方式，都無(wú)不以發(fā) 揮自身景觀優(yōu)勢(shì)為優(yōu)先；但同時(shí)，以上項(xiàng)目在規(guī)劃布局又都存在其共同弱點(diǎn)，即基本無(wú)其它特色亮點(diǎn)而言。 金沙港灣 項(xiàng)目呈“井”字型布局 規(guī)劃特色不明顯 □ 本項(xiàng)目自身特征 就本項(xiàng)目規(guī)劃布局來(lái)分析，本項(xiàng)目具備以下特征： 首選，本項(xiàng)目占地 360 畝，規(guī)劃允許容積 率為 ，有規(guī)劃社區(qū)型住宅的規(guī)?；A(chǔ)； 其次，地塊毗鄰長(zhǎng)江，江岸線長(zhǎng)，給本項(xiàng)目帶來(lái)了無(wú)遮擋的江景資源，這將是本項(xiàng)目規(guī)劃布局的關(guān)注重點(diǎn)。 東方港灣 以點(diǎn)式排列，并形成南北中軸線。 “人文”：表現(xiàn)我們將給予本項(xiàng)目注入的文化底蘊(yùn) —— 豪放文脈的主題風(fēng)格。 “大型”：表明本項(xiàng)目占地 360畝的較大開(kāi)發(fā)規(guī)模。 鑒于以上特征，選取與本項(xiàng)目具有一定相似的項(xiàng) 目 —— 上江城、金砂水岸、東方港灣、金沙港灣、美堤雅城、駿逸天下和陽(yáng)光 100國(guó)際新城為參照對(duì)象，針對(duì)性比較分析。 沿江開(kāi)發(fā)，江景資源優(yōu)良。 當(dāng)然，單從項(xiàng)目自身尚不足以支撐以上定位思路，以下我們將采用相似項(xiàng)目類(lèi)比的方式對(duì)本項(xiàng)目之定位予以對(duì)比與論證，并結(jié)合自身以獲得更為準(zhǔn)確的定位方向。 □ 隨著美 堤雅城和駿逸天下的開(kāi)發(fā)，該區(qū)域中高檔物業(yè)已經(jīng)得到市場(chǎng)一定的程度的認(rèn)知、認(rèn)同，有利于項(xiàng)目中高檔次物業(yè)的開(kāi)發(fā)。 □ 另外，江景雖是本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)之一，但卻非本項(xiàng)目之獨(dú)享優(yōu)勢(shì)，因此為提升本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，尋找差異化，在定位中將著重從產(chǎn)品打造出發(fā)，從建筑、戶(hù)型、園林上結(jié)合江景優(yōu)勢(shì)，賦予文化概念，打造全新的“江”文化與“水”文化，并倡導(dǎo)一種寧?kù)o歸真的生活模式，從而在居家硬件設(shè)施滿(mǎn)足購(gòu)房者的同時(shí)，又給到購(gòu)房者精神與心靈上的滿(mǎn)足。所以，項(xiàng)目定位就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方向，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略思想核心，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的決定性因素。 3)主題文化打造 打造自身的主題風(fēng)格文化，將是提升本項(xiàng)目檔次，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)形象尤為重要的一環(huán)，因此本項(xiàng)目將打造怎樣的主題風(fēng)格文化，以及倡導(dǎo)怎樣一種生活模式是開(kāi)發(fā)理念中的關(guān)鍵和重點(diǎn)方面。 開(kāi)發(fā)重點(diǎn) 1) 打造產(chǎn)品特色 戶(hù)型有效利用景觀優(yōu) 勢(shì)，面積配比合理，實(shí)現(xiàn)戶(hù)型特色，追求差異化； 園林設(shè)計(jì)應(yīng)與“水”融合，并附以主題風(fēng)格概念； 建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)時(shí)代特色，突出本項(xiàng)標(biāo)志性的特征。 3) 將本項(xiàng)目打造成為產(chǎn)品特色突出、有一定標(biāo)志性和市場(chǎng)中影響力的項(xiàng)目。通過(guò)分期分組團(tuán)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，奠定良好的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)銷(xiāo)售基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目全面、成功開(kāi)發(fā)，樹(shù)立公司品牌。 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 在分析了本項(xiàng)目之優(yōu)劣勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)力后，本項(xiàng)目這開(kāi)發(fā)將以打造自身之“豪放文脈”主題文化風(fēng)格、營(yíng)造生活氛圍、倡導(dǎo)生活模式作為開(kāi)發(fā)之切入點(diǎn)，在充分發(fā)揮江景資源優(yōu)勢(shì)之基礎(chǔ)上，通過(guò)戶(hù)型、園林設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì) 來(lái)表現(xiàn)與營(yíng)造“親水岸人文社區(qū)”，形成項(xiàng)目自身樓盤(pán)特色。即是發(fā)揮主觀的能動(dòng)性，以本項(xiàng)目產(chǎn)品自身為基礎(chǔ)條件，從項(xiàng)目的戶(hù)型、配套、物管、規(guī)劃、 園林、以形成集中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的主力優(yōu)勢(shì)。 同時(shí)，本項(xiàng)目所具有的開(kāi)闊的江景資源，其強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)僅于非沿江開(kāi)必樓盤(pán)而存在，對(duì)于那些與本項(xiàng)目同樣的濱江項(xiàng)目，尤其是南濱路沿線的濱江項(xiàng)目，其江景資源并不弱于本項(xiàng)目，因此就競(jìng)爭(zhēng)力而言，江景資源也并非本項(xiàng)目這主核心競(jìng)爭(zhēng)力。 而本項(xiàng)目所具有的某此