【正文】 單體造型 單體立面造型新穎獨(dú)特，體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代、建筑與自然融合之美，表現(xiàn)舒展、明快、沉穩(wěn)、高雅的特征；正立面部分通過現(xiàn)代感強(qiáng)的玻璃和色彩明快墻體及陽(yáng)臺(tái)的組合，使建筑現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、明快而豐富；通過坡屋頂和平臺(tái)的組合及對(duì)入口門廳的處理，體現(xiàn)出現(xiàn)代主義在本地塊的豪放風(fēng)格。比如在小區(qū)的綠地草皮上設(shè)計(jì)鵝卵石石板和石階，錯(cuò)落有致的長(zhǎng)江景觀和園林景觀展現(xiàn)在住戶面前，江風(fēng)時(shí)時(shí)撩人思緒，讓人頓生豪放的情懷。 容積率： 建筑面積： 萬(wàn)平方米 其中：住宅面積： 萬(wàn)平方米 商業(yè)面積 ： 萬(wàn)平方米 會(huì)所及輔助面積： 1500 平方米 車位面積： 4 萬(wàn)平方米 占總建筑面積比例： 48% 用地面積： 93848 平方米 占總用地面積： 39% 3． 項(xiàng)目各功能區(qū)規(guī)劃 1)住宅規(guī)劃 □ 項(xiàng)目住宅規(guī)劃需要最大限度的使用容積率，因此一期住宅部分整體排布建議以各棟相拼方式聯(lián)結(jié)，二期、三期靠丹龍路部分采用各棟拼連的方式排布； □ 在二期規(guī)劃中，住宅規(guī)劃還需考慮到避免對(duì)駿逸天下及市政公園視線形成遮擋，所以在二期的住宅規(guī)劃中建筑的分布應(yīng)靠近三期地塊和丹龍路； □ 在住宅各物業(yè)排布的同時(shí)需考慮到如何最大限度發(fā)揮本項(xiàng)目 之江景及小園中庭園林景觀， 因此建議本項(xiàng)目平均相連各棟以 V字形排布放置。為樹立本項(xiàng)目的市場(chǎng)獨(dú)特形象，形成市場(chǎng)差異化，建議將項(xiàng)目打造成一個(gè)富于嶄新的親水主題概念性項(xiàng)目。 ◎ 一期一、二、組團(tuán)、由于為項(xiàng)目開發(fā)的首期，建議采用小規(guī)模，快頻次的方式開發(fā)。 建設(shè)計(jì)劃 1） 組團(tuán)劃分 項(xiàng)目分為三期八個(gè)組團(tuán)開發(fā)。 客戶群定位總結(jié)： □ 本項(xiàng)目的客戶主要來源于南岸區(qū)和渝中區(qū)，九龍坡區(qū)和其它區(qū)域作為補(bǔ)充； □ 30－ 35 歲的中高端客戶將是本項(xiàng)目?jī)煞考熬o湊三房的主要客戶來源。 客戶群定位 客戶群的定位對(duì)于本項(xiàng)目后期的推廣銷售至關(guān)重要，下面便分別從客戶群來源區(qū)域以及客戶群的特征兩方面來對(duì)客戶群進(jìn)行定位。本項(xiàng)目所描述的文化氣質(zhì)正是目標(biāo)人群的人生態(tài)度 —— 在社會(huì)上積極打撈，在家中平靜自己的思想，淡然面對(duì)紛雜的世事，享受心靈的寧?kù)o。但由于重慶房?jī)r(jià)起點(diǎn)較低，以至于至到目前的市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)于國(guó)內(nèi)其他大中城市而言仍處于較低水平。 從以上相似項(xiàng)目的類比中也可看出，各項(xiàng)目都很重視自身的園林設(shè)計(jì)，都想打造出亮點(diǎn)，但卻都無明顯特色可言。 項(xiàng)目產(chǎn)品類型 1) 規(guī)劃布局 當(dāng)前市場(chǎng)可類比樓盤的規(guī)劃布局分析 項(xiàng)目名稱 具體內(nèi)容 特色 美堤 雅城 將整個(gè)地塊呈“田”字型分四個(gè)組團(tuán)規(guī)劃，中間交叉兩條街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域，其中縱向的步行街長(zhǎng)達(dá)1 公里，從江邊蜿蜒至山頂 首次采用“ PUD” (有規(guī)劃的單元開發(fā) )開發(fā)概念； 建設(shè) 60 米寬的濱江綠化帶，主要為水系與園林植物相結(jié)合的方式 ； 駿逸天下 總占地 200 余畝，有 120 余畝是作為小區(qū)配套公園用地，其余的地塊上錯(cuò)落分布著 12 棟現(xiàn)代景觀建筑 注重建造生態(tài)與景觀特色 陽(yáng)光 100 國(guó)際新城 沿江 11 棟連續(xù)排列的主體建筑構(gòu)成新城沿江水平景觀軸線，以棧橋及800 米長(zhǎng)、 85 米寬的登山步道構(gòu)成垂直長(zhǎng)江、直指朝 天門的 CBD 新城的垂直軸線，兩條軸線街垂直相交，構(gòu)成新城的主體結(jié)構(gòu) 規(guī)劃特色不明顯 上江城 由于項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，建筑呈東西排列式布局，前低后高，面朝江景； 規(guī)劃特色不明顯 金砂水岸 建筑沿江排布，呈“ S”排列，高低錯(cuò)落 在保障高容積率的情況下，充分創(chuàng)造可觀江景的戶型。 五、 整體項(xiàng)目定位 說明： 項(xiàng)目定位根據(jù)地塊所在區(qū)位、周邊環(huán)境狀況、周邊配套狀況、區(qū)域發(fā)展定位、區(qū)位市場(chǎng)認(rèn)知度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、市場(chǎng)需求狀況、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等特征，深入挖掘項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，制定項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合定位、產(chǎn)品定位、形象定位、客戶群定位、價(jià)格定位等，指導(dǎo)下階段的產(chǎn)品設(shè)計(jì) (含規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等 )和營(yíng)銷推廣策略等。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比項(xiàng)目分析 對(duì)比項(xiàng)目 點(diǎn)評(píng) 結(jié)論 產(chǎn)品特色 □ 在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，各建筑的合理布局以達(dá)到“戶戶觀江，家家有景”的規(guī)劃特色，最大限度的利用本項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)； □ 在園林設(shè)計(jì)上，打造具有文化概念的親水主題園林，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)與參與的園林設(shè)計(jì)特色，并做到園林與其物業(yè)形態(tài)的整體和諧統(tǒng)一； □ 在戶型設(shè)計(jì)上，貫徹景觀突出，特色明顯，注重實(shí)用的三大設(shè)計(jì)方針； □ 建筑上賦予與景觀相結(jié)合的元素，使建筑成為最觀主題的體現(xiàn)； 主核心競(jìng)爭(zhēng)力 優(yōu)質(zhì)的濱江江景 □ 長(zhǎng)達(dá) 公里的江岸線、與江水近距離接觸，是本項(xiàng)目擁有的很多項(xiàng)目難以匹敵的江景優(yōu)勢(shì)； □ 最大限度的利用江景優(yōu)勢(shì)，將是打造這一核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵； 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 毗鄰濱江路 本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的有利條件，當(dāng)濱江路建成通車后，地塊交通條件更加完善，和商業(yè)帶的打造能為本項(xiàng)目增加又一休閑娛樂配套設(shè)施，同時(shí)還能帶動(dòng)項(xiàng)目地塊人氣 次核心競(jìng)爭(zhēng)力 本項(xiàng)目商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié) 通過以上市場(chǎng)供需狀況，結(jié)合本項(xiàng)目自身地塊條件進(jìn)行分析，我們認(rèn)為區(qū)位和市政規(guī)劃等硬性因 素對(duì)本項(xiàng)目并無任何有利價(jià)值，相反其 工業(yè)區(qū)的定位卻是本項(xiàng)目一大劣勢(shì)，因此未將其入競(jìng)爭(zhēng)力的分析。 3)機(jī)會(huì) □ 南岸區(qū)作為居家之地獲得包括南岸區(qū)、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)客戶的廣泛認(rèn)同。 □ 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手體量巨大，開發(fā)商實(shí)力雄厚，部分項(xiàng)目已經(jīng)在市場(chǎng)上初步樹立 了形象，占有一定的先機(jī)，將會(huì)本項(xiàng)目形成較大沖擊。 2) 交通狀況 項(xiàng)目位于經(jīng)開區(qū)城市主干道丹龍路，西接鵝公巖長(zhǎng)江大橋，北連主城干道，路面平整寬闊，路況良好。 4) 產(chǎn)業(yè)分布 經(jīng)開區(qū)為工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃，目前主要以無污染的加工工業(yè)為主，如制藥、制衣、機(jī)電、建材等。 機(jī)會(huì) (O) 威脅 (T) □ 南岸區(qū)作為居家之地，獲得包括南岸區(qū)、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)客戶的廣泛認(rèn)同 □ 隨著駿逸天下及美堤雅城的交房入住，居家氛圍將日趨濃厚，并對(duì)該區(qū)域有更廣泛的認(rèn)識(shí)、認(rèn)可。 □ 濱江路的通車和丹龍路公交線路引入，使得交通日益完善 就目前而言，本項(xiàng)目交通的便利度仍較欠缺，但隨著濱江路的建成通車和丹龍路公交系統(tǒng)配置提高，這一劣勢(shì)將得到重大的改變，將彌補(bǔ)目前交通的不便劣勢(shì)，也給本項(xiàng)目帶來了開發(fā)機(jī)會(huì)。即是發(fā)揮主觀的能動(dòng)性，以本項(xiàng)目產(chǎn)品自身為基礎(chǔ)條件，從項(xiàng)目的戶型、配套、物管、規(guī)劃、 園林、以形成集中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的主力優(yōu)勢(shì)。 □ 隨著美 堤雅城和駿逸天下的開發(fā)，該區(qū)域中高檔物業(yè)已經(jīng)得到市場(chǎng)一定的程度的認(rèn)知、認(rèn)同，有利于項(xiàng)目中高檔次物業(yè)的開發(fā)。 □ 本項(xiàng)目規(guī)劃布局方向建議 從以上相類似項(xiàng)目的類比可以發(fā)現(xiàn)，最大限度的利用自身的景觀優(yōu)勢(shì)是以上各項(xiàng)止所考慮的重點(diǎn)，無論是陽(yáng)光 100 的沿江連續(xù)排列的主體建筑構(gòu)成新城沿江水平景觀軸線的規(guī)劃布局，還是金砂水岸的“ S”型排布方式，都無不以發(fā) 揮自身景觀優(yōu)勢(shì)為優(yōu)先；但同時(shí)，以上項(xiàng)目在規(guī)劃布局又都存在其共同弱點(diǎn)，即基本無其它特色亮點(diǎn)而言。㎡ /㎡ 。 □ 區(qū)域市場(chǎng)日漸成熟 本項(xiàng)目所處經(jīng)開區(qū)隨著眾多項(xiàng)目的開發(fā)與建成，其區(qū)域配套將日漸完善與成熟，其區(qū)域價(jià)值也將逐年攀升，以駿逸天下與美 堤雅城為例，其入市價(jià)格與目前銷售價(jià)格分別上漲了 400 元 /㎡與 700元 /㎡，隨著其后期的進(jìn)一步開發(fā)，價(jià)格比今年高是自然，且檔次、質(zhì)素等方面又均高于駿逸天下與美堤雅城，那么本項(xiàng)目首期均價(jià)達(dá)到 4000元 /㎡將是必然。 水岸華府 —— “水”是靈動(dòng)的，是充滿生機(jī)的，自古人們以對(duì)“水”便有種解不開的情感與依戀，同時(shí)，“水”也緊扣了本項(xiàng)目的濱江親水主題： “岸”是遠(yuǎn)行船只停泊的港灣，是回家的感覺，是溫馨的向往，“岸”也總讓人充滿暇想，暇想那水岸沙灘上緊緊相依相隨的兩串腳印，同時(shí)也說明本項(xiàng)目 公里長(zhǎng)江岸線的特征； “華府”帶有一種尊崇感，是身份的象征，也表達(dá)了本項(xiàng)目的中高檔次的定位。 □ 再有，隨著鵝公岸大橋的通車，縮短了南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的距離，兩者之間的聯(lián)系也變得越來越緊密。 五、 項(xiàng)目各期定位 以圖中所示，本項(xiàng)目的二期開發(fā)將遇到一定限制 —— 開發(fā)期間不能對(duì)其后的駿逸天下與市政公園形成太大遮擋，因此要保證本項(xiàng)目整體可售面積（包括商業(yè)、不包括車庫(kù)、會(huì)所等）容積率 ，則不得對(duì)二期的規(guī)劃與定位進(jìn)行調(diào)整與修改，同時(shí)一期也將有相應(yīng)調(diào)整，現(xiàn)將各期定位方向分別闡述如下： 一期 一期規(guī)劃定位方向與本項(xiàng)目整體定位相一致，物業(yè)類型仍修建高層，為保證項(xiàng)目整體容積率，一期的容 積率將加大，戶型以大面積三房與主為主，背江面輔以小面積的二房與緊湊三房。 設(shè)置小區(qū)入口首期開發(fā)規(guī)模不宜過大。 2． 充分利用現(xiàn)狀地形 、地勢(shì)、自然環(huán)境特點(diǎn)，突出項(xiàng)目突出的景觀優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造便于人際交往和物業(yè)管理的鄰里空間以特色鮮明的景觀環(huán)境，使人文建筑與自然環(huán)境渾然一體。 會(huì)所面積及輔助面積： 4500 平方米。 3)配套部分規(guī)劃 □ 配套內(nèi)容 由于項(xiàng)目地塊內(nèi)或周邊已經(jīng)出現(xiàn)或規(guī)劃了相當(dāng)種類和體量的商業(yè)和公共服務(wù)性配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、購(gòu)物、娛樂等，項(xiàng)目?jī)?nèi)配套將重點(diǎn)針對(duì)住戶需求，提高住戶品質(zhì)。 □ 各期物業(yè)形態(tài)建議如下： 一期 由比較密集的 2832 層高層點(diǎn)式建筑組成。 玻璃和色彩明 快的墻體及陽(yáng)臺(tái)的組合，使建筑現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、明快而豐富；通過屋頂體現(xiàn)出純正水岸風(fēng)格的建筑特色。形成立體的自然休閑景觀。 會(huì)所配套 約 1800 平方米 設(shè)置在二期和三期及社區(qū)商業(yè)街的連接位 車位 約 3500 個(gè)停車位，建筑面積共約 萬(wàn)平方米 一期：約 1000 個(gè)車位，在組團(tuán)中或配合住宅分散設(shè)置或集中設(shè)置。盡顯時(shí)刻與江風(fēng)、綠色相伴和周末度假、休閑的獨(dú)特魅力。通過靈活的規(guī)劃，發(fā)揮和擴(kuò)大項(xiàng)目沿江優(yōu)勢(shì)，將沿江樓盤的景觀資源得以最大程度的運(yùn)用和體現(xiàn)。此時(shí)南濱路正式通車，濱江商業(yè)帶相應(yīng)建設(shè)。具體的規(guī)模與主題將在產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議中有闡述。 結(jié)婚及有子女比例較低，父母年齡相對(duì)較為年輕，自理能力強(qiáng)，與父母分開居住的比例大 高端 客戶 4050 歲 □ 此類客戶人群出生于 50 年代末 70 年代中期 □ 結(jié)婚率為 80%左右 □ 一般只有一個(gè)子女，年齡在313 歲左右為主尚須父母照顧。 ◎“豪放文脈”與“現(xiàn)代”將在對(duì)比中融合，共同展現(xiàn)一種生活于快節(jié)奏的現(xiàn)代都繁華中，可窗外風(fēng)景卻自然寧?kù)o，將心靈帶往淡泊平和的人生形態(tài)。我們不禁相聲那闕《西江月》： 滾滾長(zhǎng)江東逝水 浪花耀淘盡英雄。 200 米約克風(fēng)情街 金沙港灣 在建筑的 1－ 2F 設(shè)計(jì)為商鋪 無明顯特色 □ 本項(xiàng)目自身特征 就本項(xiàng)目商業(yè)而言，本項(xiàng)目與未來即將建成的濱江路相連，項(xiàng)目周邊缺少成熟的商業(yè)配套，周邊 項(xiàng)目正在規(guī)模建設(shè)自身商業(yè)設(shè)施，其規(guī)模量都超過自身業(yè)主的需求。 □ 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格方向建議 從以上類別項(xiàng)目的建筑風(fēng)格表現(xiàn)形式分析看出，濱江項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上絕大多數(shù)走現(xiàn)代風(fēng)格或體現(xiàn)某種文體特色的路線，而外立面的色調(diào)也多使用紅、藍(lán)等色彩鮮艷明快的色系，達(dá)到一定視覺的沖擊力，不過也不難發(fā)現(xiàn)目前重慶的各濱江項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上均無明顯特色和亮點(diǎn)而言，那么參考類似項(xiàng)目，結(jié)合本項(xiàng)目自身特征，關(guān)于本項(xiàng)目之建筑風(fēng)格方向建議： □ 在風(fēng)格上仍采用現(xiàn)代風(fēng)格，但在裝飾上造型上突出“水”概念； 在立面上使用鮮艷明快的色系，使建筑在水氣大、天空較為灰朦的環(huán)境中突顯； □ 采用底樓架空等方式，既符合地塊 的高差特質(zhì)，同時(shí)彌補(bǔ)濱江地塊較潮濕的缺陷，并將江景、水景、對(duì)岸山景引入小區(qū)。 鑒于以上特征，選取與本項(xiàng)目具有一定相似的項(xiàng) 目 —— 上江城、金砂水岸、東方港灣、金沙港灣、美堤雅城、駿逸天下和陽(yáng)光 100國(guó)際新城為參照對(duì)象，針對(duì)性比較分析。 3) 將本項(xiàng)目打造成為產(chǎn)品特色突出、有一定標(biāo)志性和市場(chǎng)中影響力的項(xiàng)目。 □ 濱江路建設(shè)的不完全確定性將提高本項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目近距離毗鄰在建的濱江路，無論是在交通上、人氣的聚集上和商業(yè)的運(yùn)營(yíng)上都較大程度的依賴于濱江路的建成通車，因此這種與濱江路唇齒相依的格局造成濱江路修建的進(jìn)展實(shí)際狀況不確定性將提高本項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 2)劣勢(shì) (W) □ 項(xiàng)目區(qū)位較為偏遠(yuǎn)，區(qū)域人氣不旺，帶來推廣難度 項(xiàng)目所在區(qū)域沒有居民聚集區(qū)和商業(yè)結(jié)點(diǎn)，從項(xiàng)目地塊前經(jīng)過的人流量比較小，這導(dǎo)致項(xiàng)目基本失去通過過往人群的關(guān)注和口碑傳播達(dá)到吸引新客戶群的重要推廣途徑，需要更多依賴廣告和外賣場(chǎng)和展場(chǎng)等成本較高的推廣手段，因而經(jīng)推廣帶來了難度。 □ 有意向購(gòu)買中高檔項(xiàng)目的客戶其年齡主要集中在 2540 歲之間，該類客戶絕大多數(shù)已婚，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或三代同堂為主，從事職業(yè)與收入均較穩(wěn)定。 重慶濱江地塊項(xiàng)目定位報(bào)告 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊情況 項(xiàng)目位于南岸區(qū)目前發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的無污染工業(yè)園 區(qū) ——