【正文】 景觀突出，特色明顯，注重實用的三大設計方針； □ 建筑上賦予與景觀相結合的元素，使建筑成為最觀主題的體現(xiàn)； 主核心競爭力 優(yōu)質的濱江江景 □ 長達 公里的江岸線、與江水近距離接觸，是本項目擁有的很多項目難以匹敵的江景優(yōu)勢； □ 最大限度的利用江景優(yōu)勢，將是打造這一核心競爭力的關鍵； 次核心競爭力 毗鄰濱江路 本項目得天獨厚的有利條件，當濱江路建成通車后，地塊交通條件更加完善，和商業(yè)帶的打造能為本項目增加又一休閑娛樂配套設施，同時還能帶動項目地塊人氣 次核心競爭力 本項目商業(yè)核心競爭力總結 通過以上市場供需狀況，結合本項目自身地塊條件進行分析，我們認為區(qū)位和市政規(guī)劃等硬性因 素對本項目并無任何有利價值，相反其 工業(yè)區(qū)的定位卻是本項目一大劣勢，因此未將其入競爭力的分析。因此，也不能列入核心競爭力，僅只能成為項目推廣階段的輔助因素而已。 那么，打造主核心競爭力將是 本項目開發(fā)成功與否的關鍵 ! 在這種客觀存在的核心競爭力不明顯之情況下，則主觀的能動性將至關重要。 因此，本項目的核心競爭力將主要在于項目自身的產品特色打造上。最終樹立本項目之市場良好美譽度與認可度。 開發(fā)目標 2) 致力于將本項目打造成為全市性的、檔次高于目前推出的各濱江項目，包括金砂水岸、駿逸天下等。在打造項目形象的同時樹立開發(fā)商的市場認知度與美譽度，為開發(fā)商將來的其他房地產項目開發(fā)打下堅實的品 牌基礎。 2) 配套設置 鑒于目前本項目周邊生活配套匱乏，怎樣既彌補劣勢，又在配套方面創(chuàng)也特色，打造亮點？因此本項目之配套設施種類、體量、占地規(guī)模等都是開發(fā)之一。 五、 整體項目定位 說明： 項目定位根據(jù)地塊所在區(qū)位、周邊環(huán)境狀況、周邊配套狀況、區(qū)域發(fā)展定位、區(qū)位市場認知度、市場競爭狀況、市場需求狀況、項目經濟技術指標等特征，深入挖掘項目自身優(yōu)勢，制定項目的市場綜合定位、產品定位、形象定位、客戶群定位、價格定位等，指導下階段的產品設計 (含規(guī)劃設計、建筑設計、園林設計等 )和營銷推廣策略等。 因此，根據(jù)本項目自身及其周邊環(huán)境等相關狀況，項目定位初步思路如下： □ 本項目占地 300 畝，容積率為 ，在此情況 下，為了更合理的利用容積率，最大限度的提升項目土地的可利用價值，而又在建筑覆蓋率不宜過高的情況之下，便決定了本項目將不可能修建多層的低密度物業(yè)，而應是以高層為主的物業(yè)形態(tài)； □ 本項目由于地處傳統(tǒng)的無污染工業(yè)園區(qū)，周邊生活配套匱乏，交通系統(tǒng)不夠便捷，因此對生活 配套設施要求高，依賴度高的低端或中端客戶不可能成為本項目之主力客戶群，而應是收入較高，事業(yè)有成的中高端客戶，從而也進一步確立了本項目之檔次應是面對該類客戶的中高檔次； □ 毗鄰長江，江岸線長，無遮擋的江景是本項目這核心優(yōu)勢之一，具備開發(fā)中高檔物業(yè)的 自然景觀條件，因此在項目定位中的規(guī)劃、戶型、園林等方面充分發(fā)揮與強化這一主要優(yōu)勢。 □ 區(qū)域原定位于工業(yè)園區(qū)，經過美堤雅城和駿逸天下的開發(fā)，使該區(qū)域小范圍內形成了商品房開發(fā)的小氣候。 目前正在銷售的周邊項目的供應和銷售狀況，間接表明市場的需求方向。 現(xiàn)根據(jù)本項目主要特征： □ 占地規(guī)模 360 畝，未來將是社區(qū)型物業(yè)。 區(qū)位稍偏遠，目前配套不齊全，商業(yè)范圍比較差。 項目的市場綜合定位 重慶市中高檔大型江畔親水人文社區(qū) 詮釋： “重慶市”：意在將本項目打造成為全市性的中高檔樓盤。 “江畔親水”：表達本項目沿江開發(fā)，親近水源的地理特征。 項目產品類型 1) 規(guī)劃布局 當前市場可類比樓盤的規(guī)劃布局分析 項目名稱 具體內容 特色 美堤 雅城 將整個地塊呈“田”字型分四個組團規(guī)劃，中間交叉兩條街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域，其中縱向的步行街長達1 公里，從江邊蜿蜒至山頂 首次采用“ PUD” (有規(guī)劃的單元開發(fā) )開發(fā)概念； 建設 60 米寬的濱江綠化帶，主要為水系與園林植物相結合的方式 ； 駿逸天下 總占地 200 余畝，有 120 余畝是作為小區(qū)配套公園用地，其余的地塊上錯落分布著 12 棟現(xiàn)代景觀建筑 注重建造生態(tài)與景觀特色 陽光 100 國際新城 沿江 11 棟連續(xù)排列的主體建筑構成新城沿江水平景觀軸線，以棧橋及800 米長、 85 米寬的登山步道構成垂直長江、直指朝 天門的 CBD 新城的垂直軸線，兩條軸線街垂直相交，構成新城的主體結構 規(guī)劃特色不明顯 上江城 由于項目地塊狹長，建筑呈東西排列式布局，前低后高，面朝江景； 規(guī)劃特色不明顯 金砂水岸 建筑沿江排布，呈“ S”排列，高低錯落 在保障高容積率的情況下，充分創(chuàng)造可觀江景的戶型。 中軸景觀帶規(guī)劃為純英式約克風情街。 再次，本項目地塊一端狹長，中間和另一端較大，呈平臥的“ F”型，同時地塊內部高低落差較大，這些因素將是小區(qū)組團規(guī)劃設計時需要考慮的因素。 那么借鑒以上項目，同時結合本項目自身特征，建議本項目規(guī)劃布局方向： □ 應以充分利用本項目之江景優(yōu)勢為基礎，最大限度的保證“戶戶有景，家家觀江”； “水”乃本項目特色之一，建議本項目打造“親水”、“近水”的真正體驗式與參與式的規(guī)劃布局特色，即規(guī)劃布局與“水”的完美結合。 2) 建筑形態(tài) □ 當前市 場可類比樓盤的建筑形態(tài) 項目名稱 物業(yè)建筑形態(tài) 容積率 美堤雅城 純小高層社區(qū) ， 1218 層小高層住宅，板式與點式相結合 駿逸天下 由 2 棟 12 層小高層、 10 棟 1832 層高層住宅圍合而成 陽光 100 國際新城 高層建筑為主 暫無 上江城 由 8 棟高層 (28F)、 4 棟聯(lián)體小高層 (1218F)住宅組成； 金砂水岸 由 18+1F、 25+1F、 30+1F、及 33F 小高層、高層圍合組成 東方港灣 高層建筑主 金沙港灣 項目當前開發(fā)量約為 15 萬方，由 4 棟高層 (3234F)組成 暫無 □ 本項目自身特征 物業(yè)建筑形態(tài)的確定通常會受到項目地理位置、地形地貌、容積率等因素的影響，因此本項目以此方向考慮具備以下特征： * 本項目地處江畔，具有寬闊的景觀視野 * 擁有 公里長的江岸線，帶來了無遮擋的江景資源 * 政府許可容積率為 □ 本項目建筑形態(tài)方向建議 從以上類似項目看出，濱江項目其物業(yè)形態(tài)均為小高層或高層建筑，而結合本項目之自身特征和市場客戶要求更高綠化率，更小建筑覆蓋率的需求， 建議本項目之物業(yè)形態(tài)為高層 ，這樣既可充分發(fā)揮和創(chuàng)造項目景觀優(yōu)勢，同時也能最 大限度的合理利用容積率。 本項目濱長江而建，其江岸“水”性是其主要特征。 通過如此打造，構筑出建筑與自然環(huán)境、人造環(huán)境和諧統(tǒng)一的風格特色； 4) 園林設計 □ 當前市場可類比樓盤的園林設計 項目名稱 具體內容 特色 美提雅城 總體綠地率 %，綠地面積 萬㎡ 16 米寬濱江景觀休閑大道 駿逸天下 江景、公園景、超大規(guī)模中庭花園（號稱 3000 米浩淼江面、 80000㎡生態(tài)公園、 25000㎡超大中庭花園）三重景觀主題的有機結合 無明顯特色 上江城 在項目園林景觀方面，仍然配合整體項目定位的需要，以 巴渝鄉(xiāng)土園林風格為主，如石梯、青竹、水車、牌坊等，均采用傳統(tǒng)材質和傳統(tǒng)工藝。項目的地形具有兩大組團結點、一端狹長和地塊內坡度較大的特點。 從以上相似項目的類比中也可看出，各項目都很重視自身的園林設計，都想打造出亮點，但卻都無明顯特色可言。 5） 戶型設計 □ 當前市場可類比樓盤的園林設計 項目名稱 主力戶型 空間類型 各戶型銷售走勢 特色 美堤雅城 一期： 1282 套 3*2(98117㎡ )： 73% 2*2(7884 ㎡ )： 27% 二期： 833套 2*2(7697 ㎡ )： 42% 3*2(102104 ㎡ )： 54% 平層為主，少量錯層 從目前來看，兩房銷售較三房快 駿逸天下 一期少量二房，二 期全部為三房與四房 2*2： 6574㎡； 3*2(帶入戶花園 )： 96110㎡； 3*3(錯層 )： 114 ㎡； 4*3(錯、保姆房 )138 ㎡； 躍層： ㎡ 多為平層，輔少量錯層與躍層 三房、四房較二房銷售快 入戶花 園與180 度的在大飄窗設計 陽光 100 國際新城 3*2+功能房 (132 ㎡ )： 25% 3*2( ㎡ )： 26% 2*2+多功能房 (93 ㎡ )： 26% 平層 戶型方正， 米大開間，雙陽臺 3*2( ㎡ )： 25% 上江城 1*!； 3%； ㎡； 2*!； 5%； ㎡； 2*2； 10%； ㎡； 3*2； 70%； ㎡； 101106㎡、 ㎡(帶保姆房 )； 4*2； 10%； ㎡ 躍層； 2%； 180221 ㎡ 多為平層，輔以少量躍層 小面積戶型走勢好于大面積戶型，但景觀面好的大面積的戶型銷售也較好 三角凸 窗設計；主臥室?guī)в^景陽臺。25%。㎡ 。 □ 本項目戶型設計方向建議 項目銷售情況在一定程度由其戶型設計的優(yōu)劣決定的，從以上類似項目可以看出，目前的濱江項 目的戶型面積趨大，多為三房與四房，除了少數(shù)項目的緊湊戶型銷售好于大面積戶型外，基本上都銷售比較平均，而朝江面的，景觀極好的 大戶型銷售尤為好，因此，以此為鑒并結合本項目自身情況，建議本項目戶型設計方向： * 景觀良好的樓宇，臨江面以面積稍大的三房、四房為主，配以少量緊湊三房； * 景觀稍差的樓宇，朝江面為三房戶型，背江面為二房戶型； * 空間類型以平層為主，配置一定比例的錯層，并在景觀良好的局部樓宇頂樓輔以少量躍層； * 戶型的設計應最大限度的展現(xiàn)本項目的景觀（江景、園景）優(yōu)勢，大多數(shù)戶型可以看江。 6)商業(yè) □ 當前市場可類比樓盤的配套設置 項目名稱 商業(yè)規(guī)劃情況 特色 美提雅城 中間交叉兩條街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域，其中縱向的步行街長達 1 公里，從江邊蜿蜒至山頂 無明顯特色 駿逸天下 規(guī)劃一條商業(yè)街 無明顯特色 陽光 100 國際新城 近 200 米高的 5 星級酒店、登山步道、商業(yè)街、美食中心等 無明顯特色 上江城 商業(yè)面積 5898 平方米 無明顯特色 金砂水岸 占地 9000 ㎡、總建面 5200 的㎡新貴生活精品一 條街 無明顯特色 東方港灣 建筑面積達 2 萬平方米的商場。 □ 本項目商業(yè)規(guī)劃方向建議 依據(jù)本項目所處區(qū)域南岸經開區(qū)的商業(yè)體量與分布，目前而言雖然商業(yè)設施尚有所欠缺，商業(yè)氛圍不夠濃厚，但同時其商業(yè)消化能力也相對不足，可現(xiàn)在開發(fā)項目駿逸天下與美堤雅城已經有想當?shù)纳虡I(yè)規(guī)劃 ，以美堤雅城為例其規(guī)劃的商業(yè)步行街長達 1 公里、寬 50 米，因此可預計未來該區(qū)域的商業(yè)供應量將會很大，為了規(guī)避激烈的競爭以降低風險，建議本項目商業(yè)規(guī)劃方向： * 首先：控制本項目商業(yè)供應體量，以滿足本項目小區(qū)內客戶需求為基礎目標； * 再者：可以與濱江路相連段規(guī)劃商業(yè)，以餐飲娛樂為主，作為南濱路的沿展與補充； * 最后：將商業(yè)打造出自身特色，既與其他項目存在差異性，同時又與本項目之整體形象相一致，將其打造成為該區(qū)域沿線一道亮麗風景線。 □ 項目周邊配套不足，公交線路極少，對客戶形成了擁有自駕車的要求，因而主力客戶將是具有一定經濟實力的中高檔客戶群 體。但由于重慶房價起點較低，以至于至到目前的市場價格相對于國內其他大中城市而言仍處于較低水平。 據(jù)近兩對南岸樓市的跟蹤調查，在 2020 年上半年，在所有一線在售 31 個項目中，主要以套內面積價格 2200－ 3300 元 /㎡區(qū)間段為主，而目前南岸樓市在售一線項目的主要銷售 價格已漲至 2800 － 3300 元 /㎡，去掉樓盤自身規(guī)劃及素質提高外，預計純市場漲價應在 300－ 500 元 /㎡左右，平均年增長率達 16%。南岸區(qū)區(qū)域樓市研究篇》） 因此由于本項目的開發(fā)周期尚需較長時間，而以此重慶市整體市場價格大環(huán)境的未來增長走勢，不難預測本項目的銷售價格將隨著這一趨勢而逐年攀升，所以本項目二期、三期價格定位具有一定的增長幅度。 □ 江景樓盤的稀缺 近來隨著大量沿江地塊的開發(fā)，可預計不久，類似于本項目這種既距離主城區(qū)相對較近，又具備優(yōu)秀的江景資源的濱江樓盤供應將會越來越稀少，所以本項目這一稀缺優(yōu)勢將隨著開發(fā)的發(fā)展進程日漸顯著，也進一步增大了本項目的價格上升空間。 項目形象定位 1） 當前市場可類比樓盤的形象定位 項目名稱 形象定位 美提雅城 南岸 90 萬平方米新市鎮(zhèn)，中國傳媒文化社區(qū) 駿逸天下 重慶罕有三重景觀濱江高尚社區(qū) 陽光 100 國際新城 CBD 中央商務區(qū)，新重慶的城市夢想 上江城 回憶之城