地塊項(xiàng)目定位報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 ，當(dāng)然這個(gè)大規(guī)模是城市規(guī)模、人口數(shù)量及開發(fā)量三者之間比，與省內(nèi)其它地市相比，而不是具體數(shù)值的大小。調(diào)查發(fā)現(xiàn)均價(jià)在1000元/平方米的項(xiàng)目占有較大的比例，這與其它地市銷售價(jià)格還有一定的差距，如：洛陽的1700元/平方米、南陽1300元/平方米等。銷售價(jià)格：1F：1450元/ m2F：1280元/ m3F：1380元/ m4F：1280元/ m5F：1080元/ m6F：770元/ m2。碧桂嘉園項(xiàng)目概況：位于長江路與華山路交叉口（漯河大學(xué)西臨），總建筑面積2萬多平方米，共有4棟多層組成，銷售形式一般。一期開發(fā)面積300多畝，目前還沒有進(jìn)入銷售階段，據(jù)了解8月低進(jìn)入正式銷售。3．2 項(xiàng)目競爭對手分析與評價(jià)3．3．1 競爭環(huán)境就該項(xiàng)目的競爭環(huán)境而言可以說有大范圍的一面，也有區(qū)域范圍的一面。漯河作為一個(gè)小型地級市與周邊地市相比可以說規(guī)模小、發(fā)展快、人口小。區(qū)域競爭環(huán)境大競爭環(huán)境對整個(gè)市場起著決定性的作用，區(qū)域競爭環(huán)境則對區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的開發(fā)銷售產(chǎn)生最為直接作用，對該項(xiàng)目而言區(qū)域內(nèi)競爭的主要來自銀鴿新苑、雙匯國際城市花園。Ⅱ、開發(fā)商（品牌、知名度、實(shí)力）由于項(xiàng)目的開發(fā)公司的形象對項(xiàng)目的形象和銷售能夠產(chǎn)生非常重要的作用，所以開發(fā)商之間的品牌、知名度、實(shí)力競爭尤為重要。綠洲鑫苑雖然占地也100畝，但是還是與他們兩家無法相比，另外在社區(qū)內(nèi)部配套上無法更是無法相比，如：雙匯國際花園不但在社區(qū)設(shè)有大型商業(yè)街、會所、幼兒園、1000米的臨河綠化帶；還準(zhǔn)備與省內(nèi)知名學(xué)校在社區(qū)開辦中小學(xué)校。差異化策略：主要是指在產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、銷售包裝、推廣模式等方面突破傳統(tǒng)的模式，突出一種新的生活方式及生活理念，通過新穎、個(gè)性化的包裝手段及推廣模式吸引目標(biāo)客戶的注意力，從而實(shí)現(xiàn)銷售的目的。所以該項(xiàng)目不能就現(xiàn)有條件中做出富有沖擊力的舉措，而應(yīng)該加入一些可塑的附加值，如：異國風(fēng)情（建筑風(fēng)格、園林景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等）生活模式、創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)等，使之形成項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)和競爭優(yōu)勢，滿足目標(biāo)客戶的需求。項(xiàng)目的物業(yè)管理是親和的、注重品質(zhì)的。居住現(xiàn)狀：大部分消費(fèi)者擁有一套老式住房，但對目前的居住環(huán)境不甚滿意，未能體現(xiàn)個(gè)人對其已形成或正在形成的價(jià)值觀的認(rèn)同，缺乏品位感（潛意識的心理榮耀感）。◆實(shí)行限量競爭性價(jià)格開盤，獲得品質(zhì)認(rèn)同后，隨廣告及工程形象進(jìn)度逐步走高的策略。所以建議該項(xiàng)目以中小面積的二室、三室為主力戶型：主要針對都市高收入白領(lǐng)階層，同時(shí)部分挑空復(fù)式樓針對政府官員及私營老板?！舨蛷d與廚房、衛(wèi)生間和洗浴做到干濕分離，在細(xì)節(jié)上充分考慮家具的尺寸和擺放?！舸皯粼O(shè)計(jì)：體現(xiàn)空間延展性、景觀性；大面寬、低臺、轉(zhuǎn)角窗。 、戶型定位①戶型面積配比◆綜合周邊競爭樓盤的銷售情況所反映出的問題，大三房雖然戶型較好，但總價(jià)過高，乃陷于滯銷；◆主要目標(biāo)客戶為中青年客戶，有效購買力有限，控制總價(jià)是不可或缺的條件。而市場的快速發(fā)展和升值空間是該項(xiàng)目定價(jià)方面強(qiáng)有力的支撐因子，而周邊的競爭樓盤的銷售價(jià)格可以作為項(xiàng)目制定價(jià)格的參照體系。對于普通百姓來說，住宅的價(jià)格和功能是第一位的，而對于該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶來說，住宅更多的是一種工具，通過這個(gè)工具展示自己對外國美好事物渴望，同時(shí)住宅已作為一個(gè)身份象征，他們更愿意和階層相近的人住在同一社區(qū)，這部分客戶可以說是城市青年精英一群。、項(xiàng)目的產(chǎn)品定位的描述首先該項(xiàng)目是一處極有競爭力的較為成熟的精品住宅項(xiàng)目，在名稱上應(yīng)充分體現(xiàn) “居住理念”，并富有一定的文化底蘊(yùn)。、項(xiàng)目定位建議、項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目定位是競爭手段的基礎(chǔ)，其目標(biāo)就是與競爭產(chǎn)品在成本允許范圍內(nèi)的差異性設(shè)計(jì)，并在實(shí)質(zhì)性因素之外設(shè)計(jì)具附加值空間、個(gè)性，以利于目標(biāo)客戶的識別。第四章 項(xiàng)目定位建議通過對項(xiàng)目地塊特點(diǎn)、價(jià)值及競爭環(huán)境、競爭對手的分析，目的就是找出項(xiàng)目定位點(diǎn)、競爭點(diǎn)、消費(fèi)點(diǎn)（消費(fèi)者購買利益點(diǎn)）及核心競爭力，從而使得項(xiàng)目在競爭中取得勝利。在這些方面我們根本無法與他們兩家相競爭，這樣在整個(gè)競爭過程中我們將會處于非常不利的位置。該項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目考慮施工進(jìn)度、項(xiàng)目定位、開發(fā)規(guī)模這三個(gè)競爭要素，無疑雙匯國際花園、銀鴿新苑、文萃江南、華東世紀(jì)城、東方銀座等都將會對該項(xiàng)目形成較大的威脅；其中影響最大的要數(shù)雙匯國際花園、銀鴿新苑這兩個(gè)項(xiàng)目3．3．2．1 競爭性項(xiàng)目分析評價(jià)1） 區(qū)域競爭項(xiàng)目（雙匯國際花園、銀鴿新苑）區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目主要是雙匯國際花園、銀鴿新苑，如果該項(xiàng)目與這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)劣勢競爭分析要從三個(gè)方面： Ⅰ、位置雙匯國際花園位于松江路與金山路交匯處、銀鴿新苑位于黃河路與金山路交匯處，而該項(xiàng)目位于黃河路與邙山路交匯處。據(jù)調(diào)查除了每年20萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用外，還有大量的低價(jià)位投放市場，有些項(xiàng)目的銷售價(jià)格甚至比經(jīng)濟(jì)適用還低，如；位于沙北北環(huán)附近的項(xiàng)目其銷售均價(jià)900元/平方米、文萃江南附近的一些項(xiàng)目其銷售價(jià)格基本上都在1000元/平方米以下，這些項(xiàng)目出現(xiàn)對一些中高價(jià)位項(xiàng)目造成較
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