【正文】 世紀(jì)東苑 SOHO 下應(yīng) 4 51 8000 3 41 9個(gè)月 75 76% 商務(wù)公寓 800元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)達(dá) 48克拉 中心區(qū) 45－ 86 14000 63－ 120 13個(gè)月 150 92% 酒店式公寓 1500元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)半島華府簡(jiǎn)愛(ài) 城西 45－ 60 7000 31－ 42 4個(gè)月 87 96% 酒店式公寓 2023元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)春天彼岸 陳婆渡 42 9000 3 38 12個(gè)月 73 67% 商務(wù)公寓 1200元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)環(huán)球中心 海曙區(qū) 45 26000－28000 121－126 12個(gè)月 19 32% 酒店式公寓 5000元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)16城聯(lián)邦 江東區(qū) 30－ 80 8000－10000 40－ 96 5個(gè)月 66 25% 商務(wù)公寓 2500元 /平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)下半年新推量近 4500套左右，加上前兩年存量，預(yù)計(jì)會(huì)有 7500套公寓，按照往年的正常消化量，要將近 3年才能消化完，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力大。以下我們針對(duì)各類產(chǎn)品，通過(guò)市場(chǎng)的分析來(lái)了解是否具有市場(chǎng)基礎(chǔ)。? 海曙區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)形成 “ 一核二軸三心 ” 的布局；? 項(xiàng)目所在的海曙城南，區(qū)級(jí)中心定位是：主要指環(huán)城西路以西、新典路以南、通達(dá)路以東、環(huán)城南路兩側(cè)區(qū)域，依托未來(lái)區(qū)行政中心，形成以 商貿(mào)、物流、時(shí)尚展示為主的區(qū)級(jí)公建中心 。項(xiàng)目配套分析項(xiàng)目配套分析1 2347591 榮安中學(xué)2 第二技工學(xué)校3 未來(lái)的區(qū)級(jí)公建中心4 農(nóng)工商超市5 國(guó)美電器6 麥當(dāng)勞7 南郊公園8 鎮(zhèn)明小學(xué)9 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站68項(xiàng)目?jī)?nèi)部拆遷基本完成，平整土地即可，南北兩條路的延伸段都未開(kāi)工，東面有河流，但是水質(zhì)不是很好，項(xiàng)目小環(huán)境不甚理想，還需要改造。公寓市場(chǎng)供需公寓市場(chǎng)供需供應(yīng)量去化量供需比09年 16月公寓供應(yīng)量為 2364套，與前兩年相比基本持平。 09年受住宅熱銷的帶動(dòng)，寫(xiě)字樓也出現(xiàn)了回暖跡象，成交狀況好于 08年，仍低于 0 07年平均值，還未真正回暖。寧波市工商局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人林堅(jiān)表示，以政策法規(guī)的方式明確此舉在全國(guó)尚屬首創(chuàng)。 商業(yè)價(jià)格分析商業(yè)價(jià)格分析09年商業(yè)供需比達(dá)到 6： 1，但是新增商業(yè)量運(yùn)營(yíng)方式多為招租，供需關(guān)系較為緩和，而且總的供需關(guān)系對(duì)商業(yè)的銷售影響并不大，商業(yè)的投資價(jià)值才是去化的關(guān)鍵。客戶區(qū)域： 江東及海曙的客戶占了半數(shù)以上，明顯看出目前寧波高端市場(chǎng)的客戶主力區(qū)域，而周邊縣市（慈溪、余姚、寧海、象山、奉化）的比例也占了 14％，顯示寧波郊縣民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大購(gòu)買力。關(guān)鍵詞：投資客、就近性、中年人項(xiàng)目客戶界定項(xiàng)目客戶界定一、追隨型消費(fèi)者二、基礎(chǔ)性消費(fèi)者三、引導(dǎo)型消費(fèi)者參照類同項(xiàng)目客戶研究結(jié)論，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的客戶主要由以下三類組成：項(xiàng)目客戶界定項(xiàng)目客戶界定目標(biāo)客群一：追隨型消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 追隨城市的發(fā)展，追逐區(qū)域的潛在價(jià)值客戶區(qū)域： 寧波大市范圍，城區(qū)尤其老三區(qū)客戶為主客戶特點(diǎn)： 資金充裕，對(duì)寧波的發(fā)展充滿信心，對(duì)區(qū)域充滿信心，希望通過(guò)購(gòu)買項(xiàng)目獲得多贏的局面項(xiàng)目客戶界定項(xiàng)目客戶界定目標(biāo)客群二：基礎(chǔ)性消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 海曙、石碶、古林等居民投資購(gòu)買；在海曙以及 周邊區(qū)域工作的企業(yè)主、企業(yè)中高層、有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的企業(yè)工作人員、公務(wù)員、事業(yè)單位人員等。創(chuàng)新五：體驗(yàn)型街區(qū)商業(yè)體驗(yàn)，是一種站位，指圍繞著消費(fèi)者的感受和需求來(lái)組織商品，規(guī)劃和配置整個(gè)街區(qū)的風(fēng)格和氣氛。根據(jù)租金每年 5%的收益，推出項(xiàng)目售價(jià)約為 73009360元 /平方米 。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，該區(qū)域商鋪形態(tài)表現(xiàn)為單層挑高為主，其價(jià)格表現(xiàn)在 10000～ 20230元 /M2。 四月 21四月 2101:22:3201:22:32April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 四月 2101:22:3201:22Apr2105Apr21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/4/5 1:22:3201:22:3205 April 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/4/5 1:22:3201:22:3205 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。天聯(lián)豐紅樓 8 153㎡ 3000元 /㎡ 樓盤(pán)名 樓層 面積 報(bào)價(jià) 成交價(jià) 成交均價(jià)金都國(guó)際 5 118㎡ 112萬(wàn) 108萬(wàn) 9152元 /㎡金都國(guó)際 18 94㎡ 95萬(wàn) 90萬(wàn) 9574元 /㎡麗園尚都 3 64㎡ 64萬(wàn) 61萬(wàn) 9530元 /㎡麗園尚都 7 303㎡ 268萬(wàn) 268萬(wàn) 8844元 /㎡麗園尚都 15 458㎡ 500萬(wàn) 480萬(wàn) 10480元 /㎡柳汀星座 4 59㎡ 60萬(wàn) 59萬(wàn) 10000元 /㎡柳汀星座 1 77㎡ 83萬(wàn) 80萬(wàn) 10389元 /㎡柳汀星座 3 64㎡ 72萬(wàn) 70萬(wàn) 10937元 /㎡區(qū)域在售寫(xiě)字樓價(jià)格表現(xiàn)在 850011000元 /㎡不等，考量項(xiàng)目自身?xiàng)l件價(jià)，我們認(rèn)為項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間在 85009000元 /平方米左右。都市生活復(fù)合體驗(yàn)區(qū)項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 定 位定位詮釋：? 以 “ 三江口核心區(qū) ” 作為本項(xiàng)目的區(qū)域形象占位，凸顯項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；? 通過(guò)構(gòu)建都市生活復(fù)合體驗(yàn)區(qū)的平臺(tái)，確立項(xiàng)目高端的市場(chǎng)形象，重點(diǎn)突出都市綜合體所帶來(lái)的都市生活的體驗(yàn)價(jià)值，從而達(dá)到項(xiàng)目的市場(chǎng)占位。購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 從南苑的客戶分析也可以明顯的看出，投資客是主流。因此，我們建議 在商業(yè)價(jià)值最大化的前提下以公寓開(kāi)發(fā)為主，少量的 SOHO辦公作為輔助和促進(jìn)。寧波研發(fā)園區(qū) 寧波南部商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)□ 寧波寫(xiě)字樓需求歷年來(lái)都不大， 09年上半年有所回升，但并未真正回暖；□ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的蕭條，使得寫(xiě)字樓的價(jià)格與住宅的價(jià)格嚴(yán)重倒掛 ；□ 預(yù)計(jì) 09年寧波寫(xiě)字樓供需比為 ： 1，供需關(guān)系失調(diào)；□ 受外貿(mào)行業(yè)下行、住宅可以辦公政策的影響，短期內(nèi)寫(xiě)字樓的需求難以大幅反彈，加上政策導(dǎo)向型寫(xiě)字樓的分流，市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。價(jià)格與住宅倒掛，價(jià)值難以體現(xiàn)2023年市六區(qū)住宅成交均價(jià)（元 /M2）市六區(qū)寫(xiě)字樓成交均價(jià)（元/M2）1月 9876 81352月 8969 55433月 9798 87934月 9847 83375月 9488 9505寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng) 2023年上半年寫(xiě)字樓供應(yīng)量 97萬(wàn)方，預(yù)計(jì) 09年下半年市場(chǎng)新增供應(yīng)量在 119萬(wàn)方，因此未來(lái)供應(yīng)量在 200萬(wàn)方以上，09年寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)去化能在 30萬(wàn)方