【正文】 2/142023/2/142023/2/142/14/2023 10:30:52 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1行動出成果，工作出財富。 ? 其它效應 :若項目運營成功，將全面優(yōu)化企業(yè)的資產結構，為企業(yè)上市提供機遇。 方案三 序號項目 規(guī)劃設計費 營銷推廣費 別墅租金收入 商業(yè)租金收入 最樂觀情況 最悲觀情況1變化幅度(%)5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%成本因素 5% ，價格因素 +5%成本因素 +5% ，價格因素 5%2 銷售收入158836 158836 158836 158836 160734 156937 160410 157261 162308 1553633 開發(fā)成本140684 140510 140622 140572 140597 140597 140597 140597 140709 1407094 銷售利潤18152 18325 18213 18263 20237 16340 19813 16664 21599 146545 投資回報率 % % % % % % % % % %敏感性分析估算表 結論 ? 由以上對三種方案的分析測算，可以看出，這三種較簡單的經營組合的各項財務指標均達到獲利水平，且三種方案中最低的成本利潤率也能達到 %，證明該項目是可行的。 方案二 序號項目 規(guī)劃設計費 營銷推廣費商業(yè)用房租金收入最樂觀情況 最悲觀情況1變化幅度(%)5% 5% 5% 5% 5% 5%成本因素 5% ，價格因素 +5%成本因素 +5% ，價格因素 5%2 銷售收入145,952 145,952 145,952 145,952 147,527 144,378 147,527 144,3783 開發(fā)成本132,287 132,113 132,225 132,175 132,200 132,200 132,088 132,3124 銷售利潤13,665 13,839 13,727 13,777 15,327 12,178 15,439 12,0665 投資回報率 % % % % % % % %敏感性分析估算表 方案三：只租不賣 ? 營銷組合為： ? 30幢別墅出租，租金平均每月 200元 /M2 ，空置率 10%； ? 新建商業(yè)出租，租金每天 8元 /M2 ，空置率 20%； ? 沿重慶南路新建酒店。 方案一 序號項目 規(guī)劃設計費 營銷推廣費商業(yè)用房銷售收入 高檔住宅銷售收入 最樂觀情況最悲觀情況1變化幅度 (%)5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%成本因素 5% ，價格因素 +5%成本因素+5% ，價格因素 5%2銷售收入103,536103,536103,536103,536 105,091101,981105,904 101,168 107,459 99,6133開發(fā)成本95,653 95,479 95,587 95,544 95,566 95,566 95,566 95,566 95,457 95,6744銷售利潤7,874 8,048 7,940 7,983 9,516 6,406 10,329 5,593 11,992 3,9305投資回報率% % % % % % % % % %敏感性分析估算表 方案二：租售結合 營銷組合為： ? 30幢老別墅出售，均價 22023元 /M2 ； ? 新建商業(yè)出租，租金每天 8元 /M2 ，空置率 20%； ? 沿重慶南路新建五星級酒店。 ? 此方面可以借鑒北京國家大劇院、上海浦江兩岸開發(fā)中媒體報道的成功經驗，真正做到讓媒體為本項目免費做廣告。 消費群分析 老洋房、別墅消費者特點分析 ? 在滬投資或工作的中高層外籍人士； ? 港、澳、臺胞中事業(yè)有成回國定居者； ? 國內商界、文藝界成功人士； ? 國內外的實力企事業(yè)單位和跨國公司 這個人群往往是一個對舊上海有著強烈感情的人群，他們是花園洋房比較穩(wěn)定的客戶群。 相關政策 ? 1986年，上海市城市規(guī)劃部門在編制 《 上海市城市總體規(guī)劃（綱要） 》 時，已提出將市歷史風貌特色區(qū)加以成片保護，并列出了外灘、豫園、人民廣場、南京東路、興業(yè)路、思南路等 11個不同類型的歷史文化風貌保護區(qū)。 老洋房的使用限制 老洋房不同于其他住宅， 其用途是受到一定限制的 ，特別作為商業(yè)用房會受到一定的經營限制，出于對一些歷史保護文化區(qū)原有風貌保護的需要，有關主管部門會限制或禁止一些業(yè)態(tài)的經營，比如餐飲、娛樂場所等存在污染或安全隱患的經營活動。建筑形式有法國式住宅、官邸式、英國殖民式德國式、西班牙式等。從 30年代起，即為上海著名商業(yè)街。 ?城市綜合建設良性發(fā)展，城市面貌日新月異。 在整修建筑的過程中 ， 一些歷史的痕跡 ， 如炮彈的炸痕 、 燒焦的木頭 、 蘇軍占領時在墻上涂寫的一些字跡 ， 重新顯露出來 ， 這些都被保留下來 。 ? 而由此為基礎發(fā)展起來的澳大利亞 《 巴拉憲章 》 則是目前制訂的比較完善的遺產管理保護原則和綱領，這個規(guī)定不僅僅對紀念性建筑，而且對于遺址、花園或地區(qū)保護都很適用，并且非常具備可操作性。 上海新天地 上海新天地使要建設一個具有傳統(tǒng)和新紀元生活文化的都市旅游景點，它以中西融合、新舊結合為基調，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，成為一個歷史、旅游、文化、休閑、娛樂的特色街區(qū)。 典型個案分析 國內 北部地區(qū)以小浜灣和太平橋地區(qū)為改造重點，中部地區(qū)以新新里和徐家匯路兩側為改造重點，南部地區(qū)以平民村為改造重點。另外，藝術大師吳昌碩、梅蘭芳、張大千、劉海粟等也長期在本區(qū)居住，從事藝術活動。建筑面積共 9,00010,000平方米，每幢占地約400500平方米。 孫中山先生晚年和夫人宋慶齡居住在莫利哀路 29號（今香山路 7號），期間，在中國共產黨和國際無產階級的推動和幫助下，提出了新三民主義，改組國民黨，開始了國共兩黨第一次合作。 ? 教育 ： 上海理工大學 、 陜西南路幼兒園 、 上海第二醫(yī)科大學等高校林立 ? 醫(yī)療 ： 瑞金地段醫(yī)院 、 同仁堂國藥號