四川某地塊可行性研究報告-文庫吧在線文庫
【正文】 深化，在發(fā)展商不斷創(chuàng)新開發(fā)理念和全面提高居住質量的推動下，上海房地產已進入一個新的歷史發(fā)展階段。地塊中除有第二工人俱樂部、企業(yè)2家及1所小學外，其余為約800戶居民，大部分屬于危棚簡屋。地塊總占地面積27700平方米，地塊沿四川北路長約110米，沿東寶興路長約240米。年初因住房預售標準的提高而減少的新開樓盤數(shù)量，在近兩個月已恢復去年水平，而售價提升水平已從過去局部區(qū)域全面擴散到全市城域，房價穩(wěn)中趨升將成為市場主要傾向。本項目位于虹口傳統(tǒng)的房產熱點區(qū)域四川路沿線，該區(qū)域以虹口公園、四川北路為中心，向外輻射至歐陽路、同心路、水電路、大連路。該項目與精武大廈類似，都為見縫插針式住宅，基本無小區(qū)環(huán)境，且房型偏大，銷售狀況一般。東寶興路（81號地塊南側）將興建文化、娛樂、購物、休閑步行街，與81號地塊西側的輕軌車站（東寶興路站）連通。沿東寶興路盡量布置二層商鋪，柱距8米左右，進深16米左右。 電力：總裝機容量為5000千瓦。生活污水由小區(qū)內管網(wǎng)匯集后經(jīng)處理達標后排入市政管網(wǎng)。 有線電視：小區(qū)擬設2000個有線電視終端。設計中應對住宅和商業(yè)二種功能設置相應的隔離、過渡措施。集中綠化大于10％?？傉嫉孛娣e： 27700 M2總建筑面積： 120775 M2 地上建筑面積：110800 M2 居住面積： 92200 M2 公建面積： 18600 M2 地下建筑面積： 9975 M2容積率： 機動車位： 285個總戶數(shù)： 868戶23 / 23第四章 開 發(fā) 進 度項目發(fā)展進度及銷售計劃圖項目時限建設期2001年2002年2003年三季四季一季二季三季四季一季二季三季簽定合作改造協(xié)議半個月簽定動遷委托協(xié)議半個月地塊動拆遷6個月完成并確定設計任務書1個月規(guī)劃設計1個月報建1個月設計擴初1個月施工圖設計及深化2個月施工18個月銷售住宅10個月20％40％30％10％商業(yè)10個月20％40％30％10％車位6個月30％50％20％第五章 投 資 估 算 前期開發(fā)費用本項目土地總價26877萬（包括土地出讓金及三通一平等費用），總建筑面積110800平方米，可銷售面積106800平方米（住宅92200平方米，商業(yè)14600平方米），地價折入可售建筑面積2519元/平方米。此外，規(guī)劃中該地塊南側將興建休閑步行街及大型公共綠地，前景廣闊，可實現(xiàn)的利潤還有可能提高?！ ⌒∮嫛 ?00000 六稅后成本 發(fā)展費用+稅項 6,23066,5336,28267,0936,32667,565營業(yè)稅按返還30%計算 七稅后利潤 銷售收入稅后成本 2893,0871,10511,8021,79319,145所得稅按全免計算 八總成本利潤率 稅后利潤/稅前成本 %%% 第六章 初步結論及建議經(jīng)調查、分析和評估，對該項目評估結論為： 該項目與區(qū)相關政府部門合作，過程及操作風險較小。街坊道路直達每個號舍的出入口。二級生化水處理裝置設于小區(qū)集中綠化處，以減小對觀瞻和嗅覺得影響。垃圾房設獨立水、電計量。據(jù)上海市煤氣公司的規(guī)劃設計相關規(guī)定，小區(qū)內擬設調壓站一座。其中：住宅790立方米（）；公建、商業(yè)110立方米。改善室內通風及空調機擺放位置的設計。沿四川路、東寶興路布置2～3層高商場（鋪），約15000平方米，商場的屋頂布置景觀綠化，活動中心，設置建設活動設施，做一部分會所，一部分架空，使屋頂景觀伸入室內。目前已經(jīng)入伙，銷售狀況良好。預計明佳房產會在此建造豪宅社區(qū)，預期銷售均價會在7000元/平米以上，該項目因大環(huán)境優(yōu)于本地塊，未來將是本地塊最具競爭的項目。整個區(qū)域呈狹長狀，與楊浦、寶山、閘北和黃浦相臨，隔江相望浦東新區(qū)，可謂地理位置優(yōu)越。地塊1公里范圍內分布有：福德百貨、東寶百貨、上海七百、多倫路文化名人街等，周邊商業(yè)、學校、超市、醫(yī)院等設施齊全。虹口區(qū)四川北路81地塊可行性研究報告目 錄第一章 項目概況
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