【正文】 ： 13年之前整個區(qū)域成交快速上升， 1 13年需求開始增加， 2023年成交量暴增。 三、木瀆地塊項目定位 地塊競案推量預(yù)測（單位：萬方） 項目名稱 總建（萬方） 已售面積（萬 方） 未售面積 16年推量 17年推量 正榮華府 14 售罄 永新大成珺 10 紅星國際生活廣場 32 售罄 尼盛濱江城 20 旭輝香格里 售罄 誠河新旅城 售罄 合計 102 62 30 木瀆歷 年成交單價、成交總價、戶型、面積段分析 木瀆年去化量（單位：套） 時間 125平米以 下 125144㎡ 144165㎡ 165平 米以上 小計 2023 3007 593 16 253 3869 2023 3926 899 62 194 5081 2023 3514 956 61 269 4800 2023 4829 1039 76 261 6205 合計 15276 3487 215 977 19955 木瀆年去化量（單位：套） 時間 2房以下 2房 3房 4房 4房以上 小計 2023 58 2503 1033 162 113 3869 2023 205 2650 1803 145 278 5081 2023 470 2439 1099 69 723 4800 2023 985 2491 1836 157 736 6205 合計 1718 10083 5771 533 1850 19955 木瀆年去化量（單位：套） 時間 150萬 以下 150200萬 200250萬 250300萬 300萬 以上 小計 2023 3418 278 61 36 76 3869 2023 4486 433 39 38 85 5081 2023 3990 531 25 59 195 4800 2023 5061 790 138 82 134 6205 合計 16955 2032 263 215 490 19955 木瀆年去化量（單位：套） 時間 10000元 /平米以下 1000012023元/平米 1202314000元/平米 1400016000元/平米 1600018000元/平米 18000元/平米以上 小計 2023 2190 1401 221 30 3 24 3869 2023 1821 2476 704 24 27 29 5081 2023 1596 2023 977 64 26 120 4800 2023 2316 2031 1471 329 24 34 6205 合計 7923 7925 3373 447 80 207 19955 ?14年前該區(qū)域內(nèi)需求以 125平米以下 3房為主， 2023年后對亍 125平米以下，尤其是 144平米以下 4房、及 4房以上的需求暴增。 三、木瀆地塊項目定位 獅山區(qū)域主要競品基本情況 ?2023年該區(qū)域內(nèi)改善型房源均取得了很好銷售成績。 近期銷售情況簡介： 該項目屬 亍中高端改 善性社區(qū) ，共分南北兩地塊。 近期銷售情況簡介： 該項目 2023年 12月 28日 首次開 盤，以單價 7588元 /平起，賣的還可以。 便利交通： 地鐵一號線金楓路站出站口，相對完善的公交體系通往蘇州各區(qū)域。而且高新區(qū)獅山區(qū)域精裝價格將近 25000元 /平米，獅山外溢客戶較多，區(qū)域內(nèi)沒有真正高端的項目，對本案是一個契機(jī)。 說明：他們 在木瀆區(qū) 域工作，有穩(wěn)定的收入，因為工作需要，有便利居住需求，對該區(qū)域的認(rèn)可度高，認(rèn)可該區(qū)域的發(fā)展，也有人員一定的投資需要。 ?隨著蘇州的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的飛速提升，區(qū)域內(nèi)改善型客戶對亍運(yùn)勱、健康的生活理念已經(jīng)越來越關(guān)注。 ?售樓處設(shè)置高端會所，增強(qiáng)項目調(diào)性，同時緊鄰商業(yè)區(qū)，方便未來經(jīng)營。 三、木瀆地塊項目定位 現(xiàn)時價格建議： ?本項目的售價參考比較樓盤推算，因此 ，小高層 125170平米戶型價格為 18000 元 /平米 。 ? 容積率 ，該地塊可以做 18層小高層產(chǎn)品，產(chǎn)品本身具備較強(qiáng)溢價屬性。 項目整體仍以改善型需求為主。他們接受木瀆高配置規(guī)劃，想要居住在這個區(qū)域。 高地價獲取土地，在市場下行情況下出現(xiàn)的風(fēng)險。我司如在木瀆拿地，必將受到市場認(rèn)可 。 精裝定位及標(biāo)準(zhǔn) ： 精裝 近期銷售情況簡介 ： 旭輝香格里于 15年 6月 21日首次開盤，以單價 10800元起，均價 12023元 /平面世，銷量不錯。 在售均價： 12023元 /平米 主要競品項目 永新大成珺 面積 樓幢總計 90㎡ 以下 120144㎡ 165㎡以上 小計 房型 兩房兩廳一衛(wèi) 三房兩廳 兩衛(wèi) 四房兩廳 兩衛(wèi) 小高層 0 0 0 0 0 2526層高層 18 700 1076 470 2246 總計 18 占比 31% % % 三、木瀆地塊項目定位 項目基礎(chǔ)信息 項目鳥瞰圖 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 凱潤置業(yè) 106000 400000 樓面價 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 3644元 /㎡ 住宅 、商業(yè) 多層、 高層 、別墅、商業(yè) 紅星物業(yè) 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1: 項目定位 ： 城市綜合體 產(chǎn)品定位 ： 商業(yè) MALL、商業(yè)街、洋房、高層住宅、SOHO辦公 客戶定位 ： 剛需、改善客戶兼容， 戶型面 積 95217平 ，以三房、四房 為 主，部分五房、六房 。 競品項目 產(chǎn)品類型 建筑面積 （方 ） 首次開盤時間 是否精裝 面 積（ ㎡ ） 單價（ 元 /㎡ ） 總價（萬元） 樓面 價（元 /㎡ ） 2023年銷量（套數(shù)） 獅山御園 7層平層 20239 毛坯 143173 31000 403705 11089 247 4層 疊 墅 20239 毛坯 168397 37000 11089 256 龍湖時代天街 30層以上高層 750000 20235 毛坯 105178 23000 241409 4658 870 招商學(xué)府 30層以上高層 133319 20239 精裝 62160 23000 128842 10272 250 6層以下疊墅 85989 202310 精裝 134280 23000 350640 10272 100 荷瀾廷 12層小高 層 58839 20237 毛坯 104125 20230 237288 9245 465 7層以下洋房 114219 20237 毛坯 105141 22023 270450 9245 447 佳兆業(yè)廣場 26層 高層 18533 202312 毛坯 88123 20230 175250 7952 100 9層小高層 86129 202312 毛坯 184 7952 0 路勁香港時光 18層高層 104358 202310 精裝 125165 20500 256338 9213 215 總計 1463376 2950 三、木瀆地塊項目定位 區(qū)域主要競品庫存情況 ?該區(qū)域庫存 7803套房源，改善、剛需產(chǎn)品兼容。 三、木瀆地塊項目定位 本案 項目 名稱： 誠河新旅城 產(chǎn)品 類型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 95133㎡ 均價 11500元 /㎡ 項目 名稱： 旭輝香格里 產(chǎn)品 類型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 90120㎡ 均價 14000元 /㎡ 木瀆板塊 三、木瀆地塊項目定位 木瀆、獅山區(qū)域在售項目基本情況 項目 名稱： 佳兆業(yè)廣場 產(chǎn)品 類型 ：高層、小高層 在售面積 ： 88123㎡ 均價 20230元 /㎡ 項目 名稱： 尼盛濱江城 產(chǎn)品類型： 高層、小高層 在售面積 ： 80108㎡ 均價 8500元 /㎡ 項目 名稱： 紅星 國際生活廣場 產(chǎn)品 類型： 高層、洋房、商業(yè) 在 售面積 ： 97137㎡ 均價 1250013500元 /㎡ 項目 名稱：正榮華府 產(chǎn)品類型： 高層、多層、小高層 在售面積 ： 88268㎡ 均價 14000元 /㎡ 項目 名稱： 永新大成郡 產(chǎn)品 類型： 高層 在 售面積 ： 86180㎡ 均價 12023元 /㎡ 項目名稱 ：龍湖時代天街 產(chǎn)品類型 ：超高層 在售面積 ： 105141㎡ 均價 22023元 /平米 項目名稱 ：獅山御園 產(chǎn)品類型 ：平層、別墅 在售面積 ： 105141㎡ 均價 2202330000元 /平米 項目名稱 ：荷瀾廷 產(chǎn)品類型 ：小高層、洋房 在售面積 ： 105141㎡ 均價 2023022023元 /平米 項目名稱 ：招商學(xué)府 產(chǎn)品類型 ：高層、別墅 在售面積 ： 68160平米 均價 210000/平米 獅山板塊 木瀆板塊 項目 名稱： 路勁香港時光 產(chǎn)品 類型 ：小高層 在售面積 ： 88268㎡ 均價 20230元 /㎡ 三、木瀆地塊項目定位 木瀆核心區(qū)主要競品基本情況 競品項目 產(chǎn)品類型 建筑面積（萬方） 首次開盤時間 是否精裝 面 積（ ㎡ ） 單價（ 元 /㎡ ） 總價（萬元） 樓面 價（元 /㎡ ） 2023年銷量（套數(shù)） 正榮華府 33層高層 10 20231 毛坯 88134 15000 123215 7329 940 712層 疊 墅 20231 毛坯 120268 18000 216536 7329 64 永新大成珺 2526層高層 20239 毛坯 86245 12023 103300 2023 306 紅星國際生活廣場 30層以上高層 28 20237 毛坯 95143 12023 110175 3644 842 12層以下洋房 4 20237 毛坯 136217 15000 200350 3644 143 尼盛濱江城 28層 高層 202312 毛坯 80108 10000 75110 1999 588 9層洋房 202312 毛坯 88108 10800