【正文】 中區(qū)木瀆板塊，居住區(qū)較為 集中，商業(yè)配套非常豐富，學(xué)校資源較多，但位置較遠(yuǎn)。 ?項(xiàng)目東側(cè) ：新區(qū)自來水供水服務(wù)廳； ?項(xiàng)目北側(cè) ：吳中區(qū)科技金融服務(wù)中心； ?項(xiàng)目西側(cè) ：金竹廣場； ?項(xiàng)目南側(cè) ：合景領(lǐng)峰。 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場已經(jīng)成形，周邊項(xiàng)目已基本交付，其他項(xiàng)目也是即將交付，居住氛圍濃厚。 ?供應(yīng)： 13年之前房源供應(yīng)平穩(wěn)，自 13年開始出現(xiàn)較大幅度增長。 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5商品住宅供應(yīng)（萬平米） 1 7 . 5 9 3 3 . 4 0 2 7 . 5 0 4 5 . 1 8 2 9 . 1 5 6 8 . 0 5 4 7 . 7 3 6 7 . 7 5商品住宅成交（萬平米） 6 . 5 3 3 1 . 4 4 2 8 . 5 6 2 1 . 4 8 4 1 . 9 7 5 5 . 3 6 5 5 . 1 6 6 8 . 0 4成交價(jià)環(huán)比增長 2 . 5 9 2 2 . 4 8 5 . 6 4 9 . 5 7 5 . 4 3 6 . 3 7 3 . 4 3成交價(jià)格（元 / 平米） 8 6 7 1 8 8 9 6 1 0 8 9 6 1 1 5 1 1 1 0 4 1 0 1 0 9 7 4 1 1 6 7 3 1 1 2 7 3存庫量 ( 萬平米 ) 4 8 . 3 304 0 0 08 0 0 01 2 0 0 01 6 0 0 02 0 0 0 0 2 0 . 0 0 1 0 . 0 00 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 02023 2023 木瀆年度供求走勢三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆區(qū)域供求關(guān)系 —2023年月度走勢 以上 2023年數(shù)據(jù)僅截止 12月 21日。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商品住宅供應(yīng)（萬平米） 0 . 0 0 0 . 3 8 4 . 2 7 1 . 6 2 5 . 1 4 1 4 . 1 0 0 . 0 0 8 . 5 7 1 4 . 3 2 1 1 . 2 0 6 . 4 1 1 . 7 4商品住宅成交（萬平米） 3 . 5 2 2 . 4 6 3 . 4 7 5 . 9 1 4 . 8 0 7 . 9 1 6 . 6 0 5 . 5 1 7 . 5 6 7 . 4 0 8 . 0 8 4 . 8 2成交價(jià)環(huán)比增長 1 2 . 9 3 4 . 5 3 2 . 1 0 0 . 2 4 2 . 4 6 3 . 5 4 1 . 0 9 4 . 5 0 2 . 5 5 0 . 0 7 4 . 4 5 2 . 8 6成交價(jià)格（元 / 平米） 1 1 2 0 3 1 0 6 9 6 1 0 9 2 0 1 0 8 9 3 1 0 6 2 6 1 1 0 0 2 1 1 1 2 2 1 1 6 2 3 1 1 3 2 7 1 1 3 1 9 1 1 8 2 2 1 2 1 6 0存庫量 ( 萬平米 ) 4 8 . 3 304 0 0 08 0 0 01 2 0 0 01 6 0 0 02 0 0 0 0 1 5 . 0 0 1 0 . 0 0 5 . 0 00 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 0木瀆月度供求走勢吳中區(qū)木瀆已出讓待開發(fā)地塊基本情況 23 編號(hào) 地塊 位置 土地面積（平米） 容積率 總建 （萬平米） 樓面地價(jià)（元 /平米） 1 藍(lán)光地塊 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路東側(cè)、花苑東路北側(cè) ≤ 9785 2 工業(yè)園區(qū)嘉安投資地塊 木瀆鎮(zhèn)向陽河路南側(cè)、金山南路西側(cè) 8218 3 中航 2023G14號(hào)地塊 木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東側(cè)、漁洋街南側(cè) 9228 4 中航 2023G15號(hào)地塊 木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東側(cè)、玉山路北側(cè) 9285 5 天地源地塊 木瀆鎮(zhèn)向陽河南側(cè)、金長路北側(cè)、珠江路西側(cè) ≤ 4651 6 中新置地地塊 吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)蘇福路南側(cè)、長江路東側(cè) 41200 ≤ 4207 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 吳中區(qū)木瀆已出讓待開發(fā)地塊基本情況 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 意向 地塊 中航 2023G15地塊 中航 2023G14地塊 嘉安地塊 藍(lán)光地塊 天地源地塊 中新置地地塊 吳中區(qū)木瀆待出讓地塊 25 意向 地塊 地塊周邊未來仍有一定的居住用地供應(yīng)，其中地塊西側(cè)和北側(cè)地塊將有可能在未來23年進(jìn)行出讓，對(duì)本項(xiàng)目形成威脅。 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆片區(qū)產(chǎn)業(yè)密集，對(duì)于剛需房源有較大推動(dòng)；而隨著木瀆升級(jí)為吳中區(qū)次級(jí)中心，已經(jīng)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃的逐步實(shí)施；政府、學(xué)校、企事業(yè)高管的改善型需求快速增加。 ?面積控制合理的高品質(zhì)產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)非常好的銷售結(jié)果。 ?面積控制合理的高品質(zhì)產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)非常好的售結(jié)果。 主要競品庫存 情況（包含未獲取銷許房源） 板塊 競品項(xiàng)目 90平米以下 91120平米 121144平米 144平米 180平米 180平米 250平米 250平米以上 小計(jì) 木瀆 正榮華府 73 101 409 26 37 22 668 永新大成珺 340 1 484 94 185 0 1104 紅星國際生活廣場 0 300 240 2 7 0 540 尼盛濱江城 2462 63 4 0 0 0 2529 旭輝香格里 0 277 150 0 0 32 459 誠河新旅城 118 200 55 0 0 0 373 獅山 獅山御園 0 0 17 61 1 55 134 龍湖時(shí)代天街 0 5 10 1 0 0 16 招商學(xué)府 193 12 162 0 10 3 380 荷瀾廷 0 5 14 189 189 0 397 佳兆業(yè)廣場 303 20 388 2 10 0 723 路勁香港時(shí)光 0 62 391 27 0 0 480 總計(jì) 3782 1661 3397 429 531 112 7803 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目鳥瞰圖 7 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 正榮地產(chǎn) 160000 480000 3 樓面價(jià) 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 元 /㎡ 住宅 高層 、疊墅 正榮物業(yè) 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1: 項(xiàng)目定位 ： 中高端改善社 區(qū) 產(chǎn)品定位： 高層 ，疊墅改 善性社區(qū) 客戶定位： 改善型客戶為主 ，高層戶 型面 積 88134平 ，以兩房、三房 為主 。 在售均價(jià) ： 高層 15000元 /平米 主要競品項(xiàng)目 正榮華府 面積 樓幢總 計(jì) 90㎡ 以下 100120㎡ 120135㎡ 143㎡ 160㎡ 以上 小計(jì) 房型 三房兩廳一衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳兩衛(wèi) 四房兩廳兩衛(wèi) 四房兩廳兩衛(wèi) 11層以下疊墅 16 0 0 136 352 236 724 33層高層 14 578 1230 1656 0 0 3464 總計(jì) 30 578 1230 1792 352 236 4188 占比 % % % % % 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目鳥瞰圖 0 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 蘇州永新置地有限公司 111303 329857 樓面價(jià) 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 元 /㎡ 住宅 高層 新港物業(yè) 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1: 項(xiàng)目定位 ： 中端社 區(qū) 產(chǎn)品定位 ： 高層 86180㎡中高端社 區(qū) 客戶定位 ： 剛需客 戶為主 ，高層面積 86245平，以兩房和三房為主 。洋房也開始推出，首次推出價(jià)格在 1250013000元 /平米。 在售均價(jià)： 高 層 10000元 /平 米，小高層 10800元 /平 主要競品項(xiàng)目 尼盛濱江城 面積 樓幢總計(jì) 80㎡ 8890㎡ 108㎡以上 小計(jì) 房型 兩房兩廳 一衛(wèi) 三房兩廳一 衛(wèi) 三房兩廳 兩衛(wèi) 9層小高層 17 0 294 490 784 28層高層 23 570 3946 0 4516 總計(jì) 40 570 4240 490 5300 占比 10。 近期銷售情況簡介： 該項(xiàng)目屬 于剛需社 區(qū) ，高層，小高層和多層， 2023年 7月以 5288元 入市，銷 量還行， 隨著 15年的樓市升溫和土拍越演越烈 ，價(jià) 格也不斷上漲 ，目前價(jià)格11500元 14000元。 樓盤集聚： 項(xiàng)目臨近正榮華府，此項(xiàng)目可拉升木瀆整體區(qū)域品質(zhì)，高新區(qū)獅山區(qū)域高端項(xiàng)目聚集，我司項(xiàng)目路勁香港時(shí)光也可提升項(xiàng)目品質(zhì)。 整體形象 ：項(xiàng)目周邊有較多的工廠、民宅區(qū)域，影響區(qū)域形象，降低區(qū)域檔次。 競爭格局： 房地產(chǎn)是國家支柱產(chǎn)業(yè)，國家會(huì)促其健康穩(wěn)定發(fā)展。 說明：他們居住該區(qū)域的附近，有拆遷房，有改善、投資需求。這類客戶收到蘇州房地產(chǎn)價(jià)格上升以及蘇州優(yōu)越的環(huán)境影響，準(zhǔn)備在蘇州投資或者落戶，看中升值潛力，開發(fā)商品牌度、交通等因素。 ?此地塊容積率 為 ，該區(qū)域客群已蘇州吳中區(qū)及高新區(qū)獅山區(qū)域中產(chǎn)階級(jí)為主，因此需對(duì)產(chǎn)品總價(jià)進(jìn)行控制，小高層建 議設(shè) 置 125170平米產(chǎn)品增加產(chǎn)品溢價(jià)能力，嚴(yán)格控制總價(jià)。 ?該項(xiàng)目總量 ，建議分兩期開發(fā)，兩年售罄，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。 根據(jù)對(duì)客戶群的分析和地段基本條件，本 項(xiàng)目僅以 18層小高層進(jìn)行定位， 主要產(chǎn)品段 應(yīng)控制面積、控制總價(jià)， 因此建議整體產(chǎn)品配比如下： 18層小高層 面積區(qū)間 125平米 135平 米 142平米 170平 米 戶型結(jié)構(gòu) 三房 兩 廳兩衛(wèi) 四房 兩廳兩衛(wèi) 四房兩 廳兩衛(wèi) 四房兩 廳兩衛(wèi) 占比 % % % % 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊產(chǎn)品定位 三、木瀆地塊項(xiàng)目定位 木瀆地塊規(guī)劃建議 ?售樓處緊鄰商業(yè)華潤萬家，匯聚人流。 ? 從待拍土地角度看，我司地塊位置佳，周邊配套成熟且周邊有高新區(qū)獅山區(qū)域中高端住宅做價(jià)格標(biāo)桿。 價(jià)格定位思考 ? 建議 參照臨近高新區(qū)獅山區(qū)域產(chǎn)品路勁香港時(shí)光（地塊 位置、 大小、容積率、客群、產(chǎn)品類型都有較大共性），其 18層小高層單價(jià) 19500元 /平米；參照正榮華府高層均價(jià) 14000元 /平米，疊墅單價(jià) 18000元 /