【正文】 目鳥瞰圖 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 蘇州誠河置業(yè) 270000 500000 樓面價 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 元 /㎡ 住宅 高層 、多層、小 高層 蘇州悅?cè)A置合物業(yè)有限公司 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1:1 項目定位 ： 中端社 區(qū) 產(chǎn)品定位： 高層 ，多層，小高層中端性 社區(qū) 客戶定位 ： 剛需客 戶為主，戶型面 積 76134平 ， 以兩房、三房 為主 。 發(fā)展?jié)摿Υ螅?整體規(guī)劃先進(jìn)，相對臨近高新區(qū)獅山區(qū)域，目前處于價格洼地，樓市處于上升通道，升值潛力巨大。 劣勢： 配套不完善： 項目周邊辦公、住宅、商業(yè)項目目前較多處于規(guī)劃階段，區(qū)域人氣在一段時間內(nèi)較難形成規(guī)模。 競爭格局： 隨著高新區(qū)獅山價格飆升，木瀆在售項目的逐步售罄，木瀆新房項目逐步減少，木瀆房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。 三、木瀆地塊項目定位 A、木瀆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)上 班族以及政府、企事業(yè)單位工作人 員 35% B、木瀆鎮(zhèn)、胥口、光福拆遷戶 、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有居民， 占比 20% C、高新區(qū)獅 山區(qū)域部 分外溢客戶， 占比 20% 說明：這部分人 ，他們 大多在新區(qū)有非常穩(wěn)定的工作，租住在獅山附近，熱愛著新區(qū)，但是由于新區(qū)獅山高房價擠壓，無力在新區(qū)獅山購房 ，木瀆便利交 通及價格洼地是他們考慮的主要因素，他們對小區(qū)環(huán)境，交通及戶型要求較高。 E、 其他， 占 比 10% 說明：外地投資客戶、蘇州大市范圍內(nèi)客戶等。 三、木瀆地塊項目定位 木瀆客 群分析 類別 需求戶型 需求面 積 特點(diǎn) 敏感點(diǎn) 家庭年收 入 情況 功能改善 大三 房 125㎡及以下 年齡在 3040歲，受過高等教育，工作穩(wěn)定、收入較高，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 子女已經(jīng)入學(xué)或即將入學(xué)，家庭重心向孩子偏移，和老人同住 對房屋功能結(jié)構(gòu)有一定 要求 高質(zhì)量的教育資源，周邊建有小學(xué)、中學(xué) （教育） 周邊有大型超市、菜場等生活配套（配套） 周邊道路暢通，臨近區(qū)域主干道，出行不堵（交通） 周邊建有運(yùn)動場館、市政公園等設(shè)施，適合老人、小孩運(yùn)動娛樂的場所（市政設(shè)施） 1520萬 品質(zhì)改善 四 房 125144㎡ 年齡在 3550歲，有一定社會地位，中產(chǎn)階級，積蓄頗豐 子女已經(jīng)成年，組建小家庭（分開居?。?，父母年齡較大 目前住房周邊環(huán)境差，居民素質(zhì) 一般 區(qū)域環(huán)境良好，項目周邊有湖、河、山等景觀資源（區(qū)域環(huán)境） 項目內(nèi)部有較好綠化，建有會所或運(yùn)動設(shè)施（項目品質(zhì)） 物業(yè)較好，能夠提供一些特色服務(wù)（物業(yè)） 良好的開發(fā)商品牌口碑，最好是區(qū)域內(nèi)開發(fā)過高端項目（品牌） 2030萬 高端改善 大四房 144170㎡ 年齡在 4060歲，社會地位高，擁有不菲身家 不同區(qū)域有多處住宅，對住房有自己的理解 是否購房不影響目前生活，只有非常認(rèn)可才會選擇購買 項目具備良好的區(qū)域、內(nèi)部環(huán)境，能夠體現(xiàn)身份和實力（項目定位） 小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)水平、文化素質(zhì)較高（人文素質(zhì)） 建筑密度小，容積率低，景觀良好，會所設(shè)施齊全，車位充足（品質(zhì)） 成熟的物業(yè)、良好的企業(yè)口碑（品牌） 差異化的項目塑造，具有自身特色（差異化） 3050萬 三、木瀆地塊項目定位 木瀆地塊客戶定位 木瀆地塊項目定位 三、木瀆地塊項目定位 ?通過上述分析可以得出結(jié)論 ，木瀆地 塊 建議定位高端品質(zhì)社區(qū)，利用 18層小高層提升項目溢價，在保證利潤的同時中速銷售。因此綠色、怡人的小區(qū)景觀和高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)勱功能會所已經(jīng)成為高端品質(zhì)小區(qū)必備條件。 *根據(jù)本項目的客群定位和地段特性，本項目產(chǎn)品線定位為“ 2B” 。 售樓處 出入口 ? 從區(qū)域供應(yīng)量看，該地塊上市后，木瀆片區(qū)處亍供需丌平衡 ,此地塊位亍地鐵 1號線金楓路站出口，位置優(yōu)越。 ? 項目臨近高新區(qū)獅山區(qū)域，地理位置優(yōu)越，吳中區(qū)區(qū)域商品房去化量逐年升高，而供應(yīng)量丌斷下降，市場上升推力明顯。 價格 增長考慮 ? 考慮整體的市場推勱，年度增長 9% 開盤時各 產(chǎn)品類型售價 產(chǎn)品類型 現(xiàn)時點(diǎn)價 開盤時間 開盤價格 整盤均價 小高層 125165平米 16000 2023年 10月 18000 車位價格 6萬 /個 2023年 8萬 /個 三、木瀆地塊項目定位 125平 米三房兩廳兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項目定位 戶型建議 135平米四房 兩廳兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項目定位 戶型建議 142平米四房 兩廳兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項目定位 戶型建議 170平米四房 兩廳兩衛(wèi) 三、木瀆地塊項目定位 戶型建議 謝謝 三、木瀆地塊項目定位 。 ? 項目產(chǎn)品形態(tài)、地理位置優(yōu)亍正榮華府，戶型相同情況下，我司再壓縮面積 10%，因此建議價格略高亍正榮華府 10%即可。而未拍地塊屬亍區(qū)域偏遠(yuǎn)地帶。 ?項目南向面寬較大，可設(shè)置四面寬朝南產(chǎn)品。 宜居新城中高端品質(zhì)社區(qū)！ 項目整體 注： 由于項目體量尚可，將分兩期。 ?隨著園區(qū)價格的丌斷拔高，姑蘇區(qū)商品房的逐步減少 ，吳中區(qū) 作為蘇州市城市副中心必將是繼園區(qū)以后的第二個核心區(qū)域，目前區(qū)位地塊 價格正處亍上升， 現(xiàn)階段適合獲取土地。 木瀆地塊客戶定位 參考正榮華府及 周邊在售項目可得出本項目的客戶定位： D、姑 蘇 區(qū)、相城區(qū)、園區(qū) 部分外溢客戶， 占比 15% 說明 ：他們雖然原居住區(qū)域離這里較遠(yuǎn)，但隨著中環(huán)、輕軌的貫通極大縮短了地域距離。需要較高品質(zhì)的小區(qū)居住，也有學(xué)區(qū)需求。 風(fēng)險： 競買競爭激烈 :地塊地段良好，規(guī)模較大，必將吸引不少開發(fā)商的關(guān)注，可能引發(fā)爭搶態(tài)勢。 機(jī)會： 需求： 目前整體蘇州購房需求旺盛，特別是高端改善市場，基本出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)。 蘇州公司團(tuán)隊的成熟 :我司已經(jīng)擁有近十年的操作經(jīng)驗，從園區(qū)到新區(qū)，從剛需到改善都取得了很好的成交業(yè)績，特別高新區(qū)路勁香港時光項目為我司在高新區(qū)市場樹立了良好的形象。 在售均價 ： 1150014000元 /平米 面積 樓幢總計 100㎡以下 100130㎡ 小計 房型 兩房兩廳一 衛(wèi) 三房兩廳 兩衛(wèi) 9層以下小高層 16 425 400 825 1418層高層 25 2929 1037 3966 總計 41 3354 1437 4791 占比 75% 25% 三、木瀆地塊項目定位 可 供借鑒競品 分析 誠河新旅城 可 供借鑒競品分 析 — 正榮華府客戶 分析 三、木瀆地塊項目定位 20% 50% 20% 5% 5% 成交客戶居住區(qū)域分析 姑蘇區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 園區(qū) 其他 45% 35% 10% 5% 5% 成交客戶工作區(qū)域分析 吳中區(qū) 姑蘇區(qū) 新區(qū) 園區(qū) 其他 5% 15% 40% 20% 15% 5% 成交客戶年齡段分析 25歲以下 2530 3035 3540 4045 45歲以上 40% 40% 20% 成交客戶置業(yè)情況分析 首次置業(yè) 二次置業(yè) 三次及以上置業(yè) 40% 40% 10% 5% 3% 2% 成交客戶關(guān)注因素分析 戶型 價格 區(qū)域配套 品牌 外立面 景觀 10% 30% 40% 20% 成交客戶家庭結(jié)構(gòu)分析 單身 夫妻 一家三口 四人以上 可 供借鑒競品 分析 — 正榮華府成交分析 15% 30% 42% 8% 5% 成交總價分析 105135萬 135180萬 180220萬 220萬 250萬 250萬以上 三、木瀆地塊項目定位 15% 30% 42% 8% 5% 成交面積分析 90平以下 100120平 120135平 143平 165平以上 15% 70% 10% 5% 成交戶型分析 小三房 三房 四房 大四房 15% 60% 25% 成交單價分析 1202313000元 1300014000元 14000元以上 木瀆項目 定位 —— SWOT分析 優(yōu)勢： 木瀆核心區(qū)域： 吳中區(qū)次級中心是項目發(fā)展契機(jī)。 7% 80% % 100% 三、木瀆地塊項目定位 項目基礎(chǔ)信息 項目鳥瞰圖 ?7 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 蘇州旭茂置業(yè)有限公司 67966平方米 185968平方米 樓面價 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公司 元 /㎡ 住宅 高層 、多層 永生物業(yè) 車位配比 景觀公司 建筑公司 裝修公司 1:1 項目定位： 中高端社區(qū) 產(chǎn)品定位： 高 層，洋房，面積 96165平 米中高 端精裝社 區(qū) 客戶定位： 剛需改善兩相宜，戶型面積 96165平 米，以三房四房為主 。 在售均價： 13000元 /平米 主要競品項目 紅星生活廣場 面積 樓幢總計 95143㎡ 136213㎡ 213217㎡ 小計 房型 三房 四房 四房以上 12層以下洋房 13 68 127 36 231 30層以上高層 9 575 786 0 1361 總計 43 643 913 36 1592 占比 40% 57% 3% 三、木瀆地塊項目定位 項目基礎(chǔ)信息 項目鳥瞰圖 源 開發(fā)商 占地面積 建筑面積 容 積 率 蘇州尼盛地產(chǎn) 193452平方米 679230平方米 樓面價 物業(yè)類別 建筑類別 物業(yè)管理公 司 /㎡