地塊項(xiàng)目定位報(bào)告(已修改)
2025-08-15 02:11 本頁(yè)面
【正文】 綠洲鑫苑項(xiàng)目定位報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目概況 …………………………………………… 2 1．1 開發(fā)單位 ………………………………………………… 2 1．2 地理位置 ………………………………………………… 2 1．3 周邊配套設(shè)施 …………………………………………… 2第二章 項(xiàng)目地塊特征分析 …………………………………… 3 2．1 地塊特征 ………………………………………………… 3 2．2 地理特征 ………………………………………………… 4第三章 樓市與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 …………………………… 5 3．1 樓市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 ………………………………… 3．2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析與評(píng)價(jià) ………………………… 10第四章 項(xiàng)目定位建議 ……………………………………… 16 4．1 項(xiàng)目定位分析 ……………………………………… 16 4.．2 項(xiàng)目開發(fā)建議 ……………………………………… 17第一章 項(xiàng)目概況1．1 開發(fā)單位綠洲鑫苑項(xiàng)目由 有限公司開發(fā)1．2 地理位置綠洲鑫苑項(xiàng)目位于黃河路與邙山路交匯處西北角，向西不遠(yuǎn)是京廣鐵路線，南面黃河路，東面是邙山路?；匚恢媚辖由澈?，交通便利，地理位置較好。1．3 周邊配套設(shè)施黃河路東段，周邊生活設(shè)施比較完善。有沙北醫(yī)院、食品工業(yè)中專、大高莊信用社、28公交、菜場(chǎng)、昆侖路小學(xué)、市八中學(xué)等，工作生活條件都一般。第二章 項(xiàng)目地塊特征分析2．1 地塊特征地塊具有一定的規(guī)模，地塊價(jià)值相對(duì)比較高。一是景觀價(jià)值。該地塊南接沙河，河道兩邊都是不錯(cuò)的視覺景觀，這一資源構(gòu)成該項(xiàng)目最重要的景觀價(jià)值。二是注意力價(jià)值。該地塊南接交通主干道黃河路，西側(cè)離地邙山路也比較近，還有即將打通的解放路，使該地塊成為區(qū)域內(nèi)注意力集中之處，這種注意力不但能帶來(lái)廣告效應(yīng)，還能在滿足部分客戶新富之后潛意識(shí)上的虛榮心。三是規(guī)模價(jià)值。由于該項(xiàng)目占地約100余畝，具有一定的開發(fā)規(guī)模。大規(guī)模的開發(fā)不但為社區(qū)帶來(lái)完善的生活配套，較好的社區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境；同時(shí)還降低開發(fā)商的開發(fā)成本和消費(fèi)者購(gòu)買成本。四是一定的升值價(jià)值。沙北東區(qū)是近幾年漯河快速發(fā)展的地段，隨著雙匯國(guó)際城、銀鴿新苑兩個(gè)大盤啟動(dòng)，再加上項(xiàng)目周邊的擁有沙河優(yōu)美的自然環(huán)境和靠近金山路交通資源，東區(qū)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)最熱的地段之一。隨著雙匯國(guó)際城、銀鴿新苑兩個(gè)大盤等的住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，使該地塊的價(jià)值不斷予以發(fā)現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)，使其有相當(dāng)可觀的價(jià)值上升空間。房地產(chǎn)開發(fā)中固守的“地段第一”要領(lǐng)被許多開發(fā)奉為皋圭。但就目前漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，成功開發(fā)是“地段、價(jià)值（不是價(jià)格）、注意力（營(yíng)銷手段的綜合及其效果）合力的結(jié)果”。這三個(gè)因素的最佳結(jié)合，僅注重地段，往往是良好地段使諸多開發(fā)項(xiàng)目成為平庸甚至是失敗的作品。該地塊并非是一流的或長(zhǎng)期看好的居住區(qū)域。但從近期發(fā)展來(lái)看，是一處關(guān)注力（注意力）較高的居家地段。 第三章 樓市與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析3．1 樓市及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析3．1．1 宏觀方面漯河作為一個(gè)地級(jí)市，國(guó)家批準(zhǔn)的內(nèi)陸特區(qū)，面臨市區(qū)規(guī)模小、人口少等問(wèn)題，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展卻非?？臁ｋS著住房制度改革的推行，貨幣化分房的實(shí)現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，大大提高了居民的住房購(gòu)買力。目前，擺在開發(fā)商面前的是在商品住宅的開發(fā)建設(shè)中，更要在住宅的內(nèi)部質(zhì)量、外部環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)上下功夫。最近，有關(guān)部門經(jīng)過(guò)對(duì)中高收入家庭在選購(gòu)住宅時(shí)考慮的種種因素分析，結(jié)果顯示：%的購(gòu)房者考慮綠化率；%的購(gòu)房者考慮物業(yè)管理；%的購(gòu)房者考慮房型的合理性；%的購(gòu)房者考慮公共生活配套設(shè)施完善性和價(jià)格合理因素。并且，居民開始改變過(guò)去喜歡靠近商業(yè)區(qū)居住的習(xí)慣，而把崇尚自然生態(tài)，追求生活方便，作為選購(gòu)房屋的首要因素。3．1．2 微觀環(huán)境分析一． 樓市開發(fā)特點(diǎn)漯河通過(guò)近階段對(duì)漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)走訪調(diào)查、分析，我們發(fā)現(xiàn)漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：規(guī)模大漯河的房地產(chǎn)市場(chǎng)是地級(jí)發(fā)展最快的幾個(gè)城市之一，經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展取得了喜人的成績(jī)，從2001—2003年開發(fā)量、投資額、竣工量、銷售量等數(shù)據(jù)都表明漯河已經(jīng)進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)時(shí)代，當(dāng)然這個(gè)大規(guī)模是城市規(guī)模、人口數(shù)量及開發(fā)量三者之間比，與省內(nèi)其它地市相比，而不是具體數(shù)值的大小。另外規(guī)模大還體現(xiàn)在大盤大量的出現(xiàn)，據(jù)了解目前漯河規(guī)模在300畝以上的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)5—6個(gè)，如：松江新城、文萃江南、雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑、柳江新城、開源森林山莊等。 市場(chǎng)開發(fā)不規(guī)范雖然漯河的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績(jī)，但是市場(chǎng)開發(fā)還存在很多不規(guī)范的地方，如：經(jīng)濟(jì)適用房雖然享受政府優(yōu)惠政策但與普通商品房銷售范圍
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