地塊項目定位報告(已修改)
2025-08-15 02:11 本頁面
【正文】 綠洲鑫苑項目定位報告目 錄第一章 項目概況 …………………………………………… 2 1．1 開發(fā)單位 ………………………………………………… 2 1．2 地理位置 ………………………………………………… 2 1．3 周邊配套設施 …………………………………………… 2第二章 項目地塊特征分析 …………………………………… 3 2．1 地塊特征 ………………………………………………… 3 2．2 地理特征 ………………………………………………… 4第三章 樓市與競爭環(huán)境分析 …………………………… 5 3．1 樓市及競爭環(huán)境分析 ………………………………… 3．2 項目競爭對手分析與評價 ………………………… 10第四章 項目定位建議 ……………………………………… 16 4．1 項目定位分析 ……………………………………… 16 4.．2 項目開發(fā)建議 ……………………………………… 17第一章 項目概況1．1 開發(fā)單位綠洲鑫苑項目由 有限公司開發(fā)1．2 地理位置綠洲鑫苑項目位于黃河路與邙山路交匯處西北角，向西不遠是京廣鐵路線，南面黃河路，東面是邙山路?；匚恢媚辖由澈?，交通便利，地理位置較好。1．3 周邊配套設施黃河路東段，周邊生活設施比較完善。有沙北醫(yī)院、食品工業(yè)中專、大高莊信用社、28公交、菜場、昆侖路小學、市八中學等，工作生活條件都一般。第二章 項目地塊特征分析2．1 地塊特征地塊具有一定的規(guī)模，地塊價值相對比較高。一是景觀價值。該地塊南接沙河，河道兩邊都是不錯的視覺景觀，這一資源構成該項目最重要的景觀價值。二是注意力價值。該地塊南接交通主干道黃河路，西側(cè)離地邙山路也比較近，還有即將打通的解放路，使該地塊成為區(qū)域內(nèi)注意力集中之處，這種注意力不但能帶來廣告效應，還能在滿足部分客戶新富之后潛意識上的虛榮心。三是規(guī)模價值。由于該項目占地約100余畝，具有一定的開發(fā)規(guī)模。大規(guī)模的開發(fā)不但為社區(qū)帶來完善的生活配套，較好的社區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境；同時還降低開發(fā)商的開發(fā)成本和消費者購買成本。四是一定的升值價值。沙北東區(qū)是近幾年漯河快速發(fā)展的地段，隨著雙匯國際城、銀鴿新苑兩個大盤啟動，再加上項目周邊的擁有沙河優(yōu)美的自然環(huán)境和靠近金山路交通資源，東區(qū)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)市場最熱的地段之一。隨著雙匯國際城、銀鴿新苑兩個大盤等的住宅小區(qū)的開發(fā)建設，使該地塊的價值不斷予以發(fā)現(xiàn)和實現(xiàn)，使其有相當可觀的價值上升空間。房地產(chǎn)開發(fā)中固守的“地段第一”要領被許多開發(fā)奉為皋圭。但就目前漯河市房地產(chǎn)市場而言，成功開發(fā)是“地段、價值（不是價格）、注意力（營銷手段的綜合及其效果）合力的結果”。這三個因素的最佳結合，僅注重地段，往往是良好地段使諸多開發(fā)項目成為平庸甚至是失敗的作品。該地塊并非是一流的或長期看好的居住區(qū)域。但從近期發(fā)展來看，是一處關注力（注意力）較高的居家地段。 第三章 樓市與競爭環(huán)境分析3．1 樓市及競爭環(huán)境分析3．1．1 宏觀方面漯河作為一個地級市，國家批準的內(nèi)陸特區(qū)，面臨市區(qū)規(guī)模小、人口少等問題，但是房地產(chǎn)市場的發(fā)展卻非?？?。隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房的實現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，大大提高了居民的住房購買力。目前，擺在開發(fā)商面前的是在商品住宅的開發(fā)建設中，更要在住宅的內(nèi)部質(zhì)量、外部環(huán)境、配套設施和服務上下功夫。最近，有關部門經(jīng)過對中高收入家庭在選購住宅時考慮的種種因素分析，結果顯示：%的購房者考慮綠化率；%的購房者考慮物業(yè)管理；%的購房者考慮房型的合理性；%的購房者考慮公共生活配套設施完善性和價格合理因素。并且，居民開始改變過去喜歡靠近商業(yè)區(qū)居住的習慣，而把崇尚自然生態(tài)，追求生活方便，作為選購房屋的首要因素。3．1．2 微觀環(huán)境分析一． 樓市開發(fā)特點漯河通過近階段對漯河房地產(chǎn)市場走訪調(diào)查、分析，我們發(fā)現(xiàn)漯河房地產(chǎn)市場具有以下幾個特點：規(guī)模大漯河的房地產(chǎn)市場是地級發(fā)展最快的幾個城市之一，經(jīng)過近幾年的發(fā)展取得了喜人的成績，從2001—2003年開發(fā)量、投資額、竣工量、銷售量等數(shù)據(jù)都表明漯河已經(jīng)進入大規(guī)模開發(fā)時代，當然這個大規(guī)模是城市規(guī)模、人口數(shù)量及開發(fā)量三者之間比，與省內(nèi)其它地市相比，而不是具體數(shù)值的大小。另外規(guī)模大還體現(xiàn)在大盤大量的出現(xiàn)，據(jù)了解目前漯河規(guī)模在300畝以上的項目已經(jīng)出現(xiàn)5—6個，如：松江新城、文萃江南、雙匯國際花園、銀鴿新苑、柳江新城、開源森林山莊等。 市場開發(fā)不規(guī)范雖然漯河的房地產(chǎn)經(jīng)過近幾年的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績，但是市場開發(fā)還存在很多不規(guī)范的地方，如：經(jīng)濟適用房雖然享受政府優(yōu)惠政策但與普通商品房銷售范圍
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