河北計(jì)經(jīng)010地塊項(xiàng)目定位報(bào)告(已修改)
2025-01-17 01:29 本頁面
【正文】 010地塊項(xiàng)目定位報(bào)告 本次報(bào)告解決的關(guān)鍵問題 ? 如何做好項(xiàng)目定位及產(chǎn)品線設(shè)置從而規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)？ ? 如何成功打造項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌 ,實(shí)現(xiàn)發(fā)展商預(yù)期利潤(rùn)？ 前 言 市場(chǎng)篇 本體篇 附件 一、項(xiàng)目背景 二、 城市背景 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)篇 發(fā)展愿景 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目背景 ? 河北建投集團(tuán)下 屬公司，有深厚的投資背景 ? 對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期： 利潤(rùn) +品牌的復(fù)合效應(yīng) 實(shí)現(xiàn)回款 ,釋放風(fēng)險(xiǎn)，合理利潤(rùn) 品牌不項(xiàng)目共同成長(zhǎng)，塑造計(jì)經(jīng)品牌 發(fā)展愿景 ? 項(xiàng)目概況；項(xiàng)目總占地面積約 ? 預(yù)計(jì)開工時(shí)間： 2022年 7月份 ? 預(yù)計(jì)施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件： 2022年 11月份左右 ? 預(yù)計(jì)進(jìn)行入市準(zhǔn)備時(shí)間： 2022年 9月份左右 ? 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間： 2022年 10月 11月之間，根據(jù)市場(chǎng)條件確定 項(xiàng)目概況 城市發(fā)展概況 項(xiàng)目所在區(qū)域概況 二、 城市背景 地理位置和特色 城市發(fā)展概況 ?石家莊市地處華北平原腹地，是首都的南大門。 ?石家莊正全力打造綜合型區(qū)域性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心。 行政區(qū)域和人口 6區(qū) 12縣、 5個(gè)縣級(jí)市和 1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，常住人口 ，市區(qū)面積 ,人口 。 固定資產(chǎn)投資概況 ?建設(shè)項(xiàng)目投資完成 866億元，增長(zhǎng) %； ?房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ， 增長(zhǎng) % 城市規(guī)劃定位 “接軌京津、借勢(shì)發(fā)展，融入國(guó)際、開放發(fā)展，輻射周邊、極化發(fā)展” 城市空間發(fā)展方向 “西優(yōu) 東拓 南延 北跨 中疏” 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展蒸蒸日上，城市定位明晰，發(fā)展?jié)摿? 較大 項(xiàng)目所在區(qū)域概況 功能定位 ?成為能夠充分展現(xiàn)石家莊現(xiàn)代化大都市風(fēng)貌的標(biāo)志性區(qū)域 ?是省會(huì)城市總體規(guī)劃未來發(fā)展的主導(dǎo)方向和重點(diǎn)區(qū)域 財(cái)政收入 ?財(cái)政收入從 04年開始明顯增加達(dá)到 03年的 。 房地產(chǎn)市場(chǎng) ?06年房地產(chǎn)投資 294917萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的 1/4 ?土地供應(yīng)充足，商品房開發(fā)量持續(xù)走高 綜合優(yōu)勢(shì) ?城市副中心，良好的人文環(huán)境 ?世紈公園，丁香園和希望綠洲進(jìn)一步提升了區(qū)域居住環(huán)境 區(qū)域地位顯著、優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯、是固定資產(chǎn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域 宏觀政策及市場(chǎng)分析 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 石市房地產(chǎn)板塊分析 項(xiàng)目區(qū)域板塊剖析 2022年 9月 27日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 “ ” 政策 2022年 03月 18日 ,上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 % 。 二次購(gòu)房首付比例將提高到 40％ 二次購(gòu)房房貸利率上浮空間達(dá) 10% 加大對(duì)住房保障體系的金融支持 保證合理的住房消費(fèi)，抑制住房投資需求 2022年年內(nèi)六次加息 07年 07月 20日 ， 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 ； 07年 08月 22日 ， 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 07年 9月 15日 ， 一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %提高到 %； 07年 05月 19日 ,一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ；一年期貸款準(zhǔn)利率上調(diào) ； 完善住房保障制度 、 提高經(jīng)濟(jì)適用房 、 廉租房供應(yīng)比例 07年 12月 21日 ， 再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率為 %， 一年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整為 %； 宏觀政策及市場(chǎng)分析 政策利空、信貸緊縮、市場(chǎng)觀望、短期看淡 結(jié)構(gòu)漸趨合理，預(yù)期轉(zhuǎn)向理性， 調(diào)控威力或?qū)@現(xiàn) 需求層面： 剛性需求依然存在，而消費(fèi)心態(tài)轉(zhuǎn)為駐足觀望。 住宅類消費(fèi)支出持續(xù)走高；首付款比例及貸款利率的提高降低了自用型客戶的購(gòu)買力，有效購(gòu)買力丌足初顯端倪。 價(jià)格層面： 從 2022年的整體均價(jià) 2367元 /平米竄升至 2022年的近 4000元 /平米 ，增幅明顯，雖然 2022年四季度價(jià)格增幅有所降低，但 整體價(jià)栺仍處于高位運(yùn)行的區(qū)間。 供給層面： 20222022年供應(yīng)商品住房用地 ， 建設(shè)商品住房 ，其中 經(jīng)濟(jì)適用住房 建筑面積 858萬㎡ ；住房建設(shè)用地年均供應(yīng) ，建筑面積 210萬㎡。 2022年規(guī)劃建設(shè)各類住房 39044套 ，建筑面積 。商品住房 29100套 ，建筑面積 283萬平方米。 市場(chǎng)走勢(shì)不明朗、供應(yīng)量放大、 08年將是石市地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的一年 東北板塊 板塊范圍 ——北二環(huán)以北，京廣線以東，太平河至滹沱河沿岸 概況 ——是市政規(guī)劃的高檔低密度住宅區(qū)，配套設(shè)施不完善。 板塊均價(jià)： 55006000元 /平米 代表項(xiàng)目：江南新城 主力戶型：中、大戶型 產(chǎn)品類型：類別墅 —多層 板塊特征：城市新興板塊 和平路板塊 板塊范圍 和平路沿線地區(qū) 概況 ——規(guī)劃為高密度住宅區(qū)，廠企集中，綜合環(huán)境較差。 板塊均價(jià)： 65007000元 /平米 代表項(xiàng)目：中宏匯景國(guó)際、名門華都 主力戶型：中、小戶型 產(chǎn)品類型：高層 板塊特征：城市熱點(diǎn)板塊 東開發(fā)區(qū)板塊 板塊范圍 東二環(huán)以東區(qū)域概況 生活配套相對(duì)滯后，生活區(qū)較少，房齡短。隨著中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。板塊均價(jià)： 4500 5000元 平米代表項(xiàng)目：心海假日、水榭花都 主力戶型：中、小戶型產(chǎn)品類型：高層、小高層板塊特征：城市新興板塊 東南板塊板塊范圍 “ 裕華東路 —京珠公路—南外環(huán)線 —建設(shè)大街（匯通路）” 概況 定位于城市副中心功能，文化底蘊(yùn)相對(duì)深厚。 板塊均價(jià)： 6000 6800元 平米代表項(xiàng)目：西美第五大道、國(guó)大全城 主力戶型：大、中、小戶型 產(chǎn)品類型：高層、小高層板塊特征：城市次核心板塊 內(nèi)環(huán)板塊板塊范圍 “和平路 體育大街 槐安路 中華大街” 概況 ——配套相對(duì)完善，大盤云集 板塊均價(jià)： 65007000元 /平米 代表項(xiàng)目：金世界（ 100萬）、中基禮遇（ 60萬） 主力戶型：小、中、大戶型 產(chǎn)品類型：高層 板塊特征：城市核心板塊 石市房地產(chǎn)板塊分析 橋西板塊板塊范圍 “ 京廣鐵路 新華路 外環(huán)線” 概況 是河北省政治中心和石家莊文化、教育、科技、金融中心。中高檔住宅具有一定吸引力，剛性需求比重很大； 板塊均價(jià)： 65006800元 /平米 代表項(xiàng)目：春江花月、締景城 主力戶型：中、大戶型 產(chǎn)品類型：高層、小高層 板塊特征：次核心板塊。 西北板塊板塊范圍 “ 新華路 京廣鐵路 西北環(huán)線” 概況 房齡較長(zhǎng)，配套落后，多以早年建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、單位宿
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