【正文】 m 房地產(chǎn)智庫1 南通 CR9044地塊項目物業(yè)發(fā)展建議報告 New Visual Angel 謹(jǐn)呈： 江蘇運杰置業(yè)南通有限公司 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫服務(wù)階段及內(nèi)容 ?與客戶進(jìn)行首次溝通 ?客戶深度訪談 ?項目地塊現(xiàn)場查勘 ?蘇州典型項目市調(diào) ?專業(yè)人士訪談 ?一線銷售人員訪談 ?消費者問卷調(diào)查 ?會所建議報告匯報 ?整體定位研究報告和中期匯報 ?項目界定及客戶目標(biāo)分析 ?市場簡析與問題結(jié)構(gòu)化分析 ?核心問題的提出 ?為解決核心進(jìn)行多角度多層次的深入研究與分析，包括城市研究、市場分析、案例借鑒、客戶分析等 ?項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 ?園林建議 ?戶型建議 ?公共部位設(shè)計及裝修建議 ?戶型裝修建議 ?產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 ?物業(yè)管理建議 ?地下車庫建議 ?低碳及智能化選擇建議 ?項目的經(jīng)濟(jì)測算 ?物業(yè)發(fā)展建議匯報 2023/02/24 2023/03/10 第一階段 會所建議報告 第二階段（中期） 整體定位 第三階段（終期） 物業(yè)發(fā)展建議 2023/03/19 2023/03/02 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫報告主要內(nèi)容 南通高端公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 1 蘇州高端公寓產(chǎn)品借鑒 2 物業(yè)發(fā)展建議 3 項目的經(jīng)濟(jì)測算 4 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫金鼎灣國際 — 基本情況：總建面 ， 511戶，電梯多層、小高層、高層公寓項目 ?區(qū)位： 項目位于南通城市核心地帶，新建路南側(cè)，工農(nóng)河?xùn)|，緊鄰南通市委機關(guān)行政處； ?基本情況： 以多層和小高層為主，是南通最高端的公寓豪宅項目，公寓售價達(dá) /平米 總用地面積 46622平方米 總建筑面積 97165平方米 其中 地上 80499平方米 地下 16514平方米 住宅面積 75929平方米 商業(yè)面積 1890平方米 辦公用房 619平方米 公建配套 2061平方米 600平方米 300平方米 150平方米 30平方米 370平方米 243平方米 368平方米 機動車位 356輛，其中地下 314輛，地面 42輛 容積率 建筑密度 18% 綠地率 40% 總戶數(shù) 511戶 金鼎灣國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫規(guī)劃：組團(tuán)式布局，設(shè)置小區(qū)公共及半公共空間， 人車分流，設(shè)外圍車行道路（ 6米寬、瀝青鋪設(shè)），入小區(qū)的大堂設(shè)計為其規(guī)劃亮點 人行主入口 車行主入口 緊急出入口 入小區(qū)大堂設(shè)計 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫建筑外觀：新古典風(fēng)格，真石漆飾面，高層公寓底層架空處理，并引入綠化 ?項目采用新古典建筑風(fēng)格，外立面以真石漆飾面 ?部分高層建筑做底層架空處理 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫園林景觀：規(guī)劃儀式感強的入口景觀主軸，總體高品質(zhì)硬質(zhì)景觀較少，園林部分堆坡處理營造層次感，少水景，主要設(shè)置入口噴泉和中央小型水池，園林步道（多為 2米寬）鋪設(shè)滲水地磚 小水池 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫內(nèi)部配套：設(shè)沿街商業(yè)（ 1900平米）、辦公用房（ 619平米）、老人及兒童室外活動設(shè)施、小型戲水池及公建配套（ 2023平米），總體較為簡單 商業(yè)面積 1890平方米 辦公用房 619平方米 公建配套 2061平方米 600平方米 300平方米 150平方米 30平方米 370平方米 243平方米 368平方米 小區(qū)入口昭示性及儀式感較強的景觀軸線 綠地 親子樂園 小水池 老人健身 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫戶型點評 _3房 B戶型：戶型方正，全明設(shè)計、做到動靜、干濕分離，無明顯缺點，南北大面寬雙陽臺設(shè)計為其主要亮點 3房 2廳 2衛(wèi) 建面： ?戶型進(jìn)深： ?戶型面寬： ?方正、南北通透、全明設(shè)計 ?，具一定的尺度感 ?主臥套房設(shè)計，設(shè)雙臺盆以及步入式衣帽間 ?主臥設(shè)計飄窗 ?南北大面寬陽臺設(shè)計，使采光性能提升 ?衛(wèi)生間干濕分離 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫戶型點評 _4房 D戶型：方正、全明設(shè)計，大面寬雙陽臺、大面寬客廳、儲藏空間及飄窗設(shè)計為亮點，客戶詬病最多的是要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 4房 2廳 2衛(wèi) 建面： ?戶型進(jìn)深： ?戶型面寬： ?方正、南北通透、全明設(shè)計 ? ?北向設(shè)計 ?獨特儲藏室設(shè)計，提升空間利用率 ?南北臥室飄窗設(shè)計，增加使用空間 ?本戶型客戶詬病最多的是：要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫戶型點評 _4房 E戶型：方正、全明設(shè)計，大面寬雙陽臺、大面寬客廳、飄窗設(shè)計為亮點，客戶詬病最多的是要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 4房 2廳 2衛(wèi) 建面： ?戶型進(jìn)深： ?戶型面寬： ?方正、南北通透、全明設(shè)計 ? ?北向設(shè)計 6米面寬陽臺，書房與其聯(lián)通 ?主臥飄窗設(shè)計，增加使用空間 ?本戶型客戶詬病最多的是：要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫公共部位裝修：地墻面飾以面磚，吊頂并配以簡單燈飾，品質(zhì)感不強，受到客戶詬病，據(jù)悉未來地庫大堂僅做簡單裝修 多層樓梯間 ?地面采用地磚鋪裝； 裝修較為簡單 大堂及侯梯廳 ?地磚、墻磚鋪裝； 裝修較為簡單 公共走道 ?地磚、墻磚鋪裝； ?吊頂 +普通燈飾 普通裝修 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫單元裝修：報價 2023元 /平米裝修標(biāo)準(zhǔn)，總體品質(zhì)感不強，部分大戶型設(shè)置衛(wèi)生間暖氣片，但客戶接受度一般 空間位臵 部位及設(shè)施 用材及品牌 外墻 / 真石漆 大堂 墻、地面及頂棚 地墻磚、吊頂 侯梯廳 墻、地面及頂棚 地墻磚、吊頂 公共走道 墻、地面及頂棚 地墻磚、吊頂 電梯品牌 / 通力 空間位臵 部位及設(shè)施 用材及品牌 客廳 地墻面、頂棚 實木復(fù)合地板、工程墻紙、局部石膏吊頂 餐廳 地墻面、頂棚 實木復(fù)合地板、工程墻紙、局部石膏吊頂 客衛(wèi) 墻地面、頂棚 地磚墻磚，防水石膏 吊頂 浴霸 未定 臺盆、坐便器、花灑、龍頭 科勒 主衛(wèi) 墻地面、頂棚 地磚墻磚，石膏吊頂 浴霸 未定 浴缸、臺盆、坐便器、花灑、龍頭 科勒 臥室 墻地面及頂棚 實木復(fù)合地板、工程 墻紙、局部吊頂 其他 開關(guān)插座 西門子 入戶門 實木裝甲門 戶內(nèi)門 實木貼皮 入戶門鎖 指紋密碼機械鎖 空調(diào)類型及品牌 戶式中央空調(diào)（特靈） 設(shè)可視對講機 未定 裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /M2 空間位臵 部位及設(shè)施 用材及品牌 廚房 墻地面及頂棚 地墻磚、吊頂 水槽、龍頭 龍頭為科勒，水槽 百鳥 櫥柜 博洛尼 脫排油煙機、燃?xì)庠? 西門子 熱水器 采用空氣源熱泵 （天舒） 其它設(shè)施 西門子消毒柜 公共部位 住宅單元 住宅單元 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫衛(wèi)生間鏡面簡單固定在墻上，未設(shè)防霧燈 樣板房實景圖 8米超大陽臺： ?地磚、普通燈飾 客廳 ?實木復(fù)合地板、工程墻紙、局部吊頂 ?博洛尼整體櫥柜 ?西門子油煙機、消毒柜 ?實木復(fù)合地板、工程墻紙 ?實木復(fù)合地板、工程墻紙配軟包 步入式衣帽間 科勒雙面盆，臺面質(zhì)感不佳 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫地庫設(shè)計：車位配比為 ，地上臨時車位沿道路兩側(cè)分散布置，地庫無采光天井，半數(shù)樓幢電梯不能直達(dá)地庫，需從疏散口走出后進(jìn)入住棟 人行主入口 車行主入口 緊急出入口 電梯不能直達(dá)地庫 ?機動車 356輛，其中地下314輛，地面臨時停車位42輛，小區(qū)總共 511戶，車位配比為 ?地上臨時車位沿道路兩側(cè)分散布臵 ?地庫無采光天井 ?小區(qū)東側(cè) 6幢樓電梯不能直達(dá)地庫，需從疏散口走出后進(jìn)入住棟，停車極為不便 1 2 3 4 5 6 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫總結(jié)：園林品質(zhì)不高、地庫設(shè)計不合理、公共部位品質(zhì)不高及室內(nèi)裝修精細(xì)度不夠等問題值得注意，入小區(qū)的大堂設(shè)計、大面寬觀景陽臺等戶型設(shè)計亮點值得借鑒 組團(tuán)式布局，設(shè)臵小區(qū)公共及半公共空間，人車分流，設(shè)外圍車行道路（ 6米寬、瀝青鋪設(shè)），入小區(qū)的大堂設(shè)計為其規(guī)劃亮點 高品質(zhì)硬質(zhì)景觀較少，園林部分堆坡處理營造層次感，少水景，主要設(shè)臵入口噴泉和中央小型水池，園林步道（多為 2米寬）鋪設(shè)滲水地磚 規(guī)劃 園林景觀 戶型設(shè)計 ? 公共部分：地墻面飾以面磚，簡單吊頂并配以簡單燈飾，品質(zhì)感不強，受到客戶詬病，據(jù)悉未來地庫大堂將做簡單裝修 ? 住宅單元精裝修： 2023元 /平米裝修標(biāo)準(zhǔn)，櫥柜為博洛尼，潔具使用科勒品牌，客、餐廳、臥室均為實木復(fù)合地板鋪地，特靈戶式中央空調(diào)，部分大戶型設(shè)臵衛(wèi)生間暖氣片，但客戶接受度一般 裝修 新古典風(fēng)格，真石漆飾面，高層公寓底層架空處理，并引入綠化 建筑外觀 設(shè)沿街商業(yè)（ 1900平米）、辦公用房（ 619平米）、老人及兒童室外活動設(shè)施、小型戲水池及公建配套（ 2023平米） 內(nèi)部配套 車位配比為 ，地上臨時車位沿道路兩側(cè)分散布臵，地庫無采光天井，半數(shù)樓幢電梯不能直達(dá)地庫，需從疏散口走出后進(jìn)入住棟 地庫設(shè)計 方正、全明設(shè)計，大面寬雙陽臺、大面寬客廳、儲藏空間及飄窗設(shè)計為亮點，客戶詬病最多的是要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫綠城玉蘭公寓 — 基本情況：總建面 ， 1200戶，小高層、高層公寓項目，受 7090政策的影響 ?區(qū)位： 崇川區(qū)世紀(jì)大道（近工農(nóng)南路），緊鄰南通市政府辦公大廈、政府配套區(qū)和體育會展中心； ?基本情況： 以小高層和高層為主，是南通熱銷的公寓豪宅項目，公寓售價 /平米 總用地面積 76261平方米 總建筑面積 165734平方米 其中 地上 131688平方米 地下 34046平方米 住宅面積 121779平方米 90M2以下戶型面積 73311平方米 ， 占總住宅面積的 60% 社區(qū)配套面積 1410平方米 商鋪面積 3751平方米 會所面積 1982平方米 其他 766平方米 地下車庫面積 26347平方米 （ 包含人防掩蔽面積 9960平方米 ） 地下自行車庫面積 1699平方米 容積率 建筑密度 19% 綠地率 38% 總戶數(shù) 1200戶 地下機動車位 763個 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫規(guī)劃：“ L”型地塊，天然河道穿越地塊內(nèi)部，設(shè)置了 3大組團(tuán)，人車分流，車輛入小區(qū)后即直接入地庫 規(guī)劃布局： 1.“ L”型地塊，受地塊條件的限制，排布了 18棟 1118F的小高層 /高層。 3個組團(tuán) ，分 3期開發(fā) 、二期與三期之間有天然河道區(qū)隔，小區(qū)通過橋梁連接 ，一二期設(shè)臵主入口， 3期設(shè)臵次入口，車輛進(jìn)入后直接進(jìn)入地庫 一 期 二 期 三 期 主入口，車輛入小區(qū)直接進(jìn)入地庫 次入口，車輛入小區(qū)直接進(jìn)入地庫 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫建筑外觀：新古典風(fēng)格，外立面為面磚，底層架空處理，架空層設(shè)置入戶大堂和公共活動空間 ? 外立面： 新古典主義 風(fēng)格外立面， 瓷磚飾面 。 ? 架空層： 1層做架空層處理，設(shè)計為入戶大堂和公共活動空間。 、木板、毛石等材料鋪地。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫園林景觀：主次入口分別設(shè)計了儀式感強的景觀主軸，借景天然水系并引入小區(qū)內(nèi)部，各組團(tuán)形成組團(tuán)庭院綠化空間，硬質(zhì)景觀與綠化搭配設(shè)置，品質(zhì)相對較高 位于景觀主軸上的會所及室外泳池 ?小區(qū)景觀體系：包括主次入口的景觀軸，體現(xiàn)儀式感及項目的品質(zhì)感；天然河道、引入小區(qū)內(nèi)部的水系、室外泳池、以及各組團(tuán)綠化 ?整體小區(qū)景觀形成公共及半公共兩級園林系統(tǒng) 小區(qū)主入口設(shè)置主景觀軸，體現(xiàn)儀式感 小區(qū)次入口設(shè)置景觀軸，體現(xiàn)儀式感 小區(qū)引入天然水系 組團(tuán)綠化空間 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫主要內(nèi)部配套：設(shè)沿街商業(yè)（ 3700平米）、會所（ 2023平米）、室外泳池、老人、兒童戶外活動區(qū)等 社區(qū)配套面積 1410平方米 商鋪面積 3751平方米 會所面積 1982平方米 其他 766平方米 沿街商業(yè) 會所及室外泳池 沿街商業(yè) m 房地產(chǎn)智庫房型點評 _3房 C5戶型：為了照顧西側(cè)景觀面，將客廳西向布置，總體