【正文】 車(chē)行道兩邊采用疊水景觀，地面使用不同層次毛石鋪裝降低車(chē)速提高安全性。 3個(gè)組團(tuán) ，分 3期開(kāi)發(fā) 、二期與三期之間有天然河道區(qū)隔，小區(qū)通過(guò)橋梁連接 ，一二期設(shè)臵主入口， 3期設(shè)臵次入口，車(chē)輛進(jìn)入后直接進(jìn)入地庫(kù) 一 期 二 期 三 期 主入口，車(chē)輛入小區(qū)直接進(jìn)入地庫(kù) 次入口，車(chē)輛入小區(qū)直接進(jìn)入地庫(kù) 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)建筑外觀：新古典風(fēng)格，外立面為面磚，底層架空處理，架空層設(shè)置入戶大堂和公共活動(dòng)空間 ? 外立面： 新古典主義 風(fēng)格外立面， 瓷磚飾面 。其中， 2組團(tuán)地庫(kù)相連通。 老人活動(dòng)區(qū)和兒童游戲區(qū) 老人活動(dòng)區(qū)和兒童游戲區(qū) 尊 靈 秀 親 趣 兒童游戲區(qū) 老人活動(dòng)區(qū) m 房地產(chǎn)智庫(kù)園林軟質(zhì)景觀打造：疏密有致，空間層次富有變化，可開(kāi)辟不同的主題花園，豐富景觀層次，達(dá)到移步換景、四季有景的效果 尊 靈 秀 親 趣 m 房地產(chǎn)智庫(kù)園林軟質(zhì)景觀打造：改“草多花少樹(shù)少”為“花多樹(shù)多草少”達(dá)到層次感豐富、四季常綠的綠化境界 ?更生態(tài)： 據(jù)研究，相同面積的喬木與草坪在吸收 CO釋放 O蒸騰水汽量、蒸騰吸熱量的生態(tài)值分別相差、 、 、 倍； ?更便宜： 不僅如此，草坪易種難養(yǎng)，管理費(fèi)用較大，草坪種植費(fèi)一般要 45000 元／公頃，每年還要付出比種植費(fèi)高出 2～ 3 倍的如剪草、除雜、補(bǔ)種、病蟲(chóng)害防治、澆水等費(fèi)用； ?更節(jié)約： 另外草坪的用水量很大，大面積草坪不是理想選擇 尊 靈 秀 親 趣 m 房地產(chǎn)智庫(kù)立體景觀體系打造：通過(guò)對(duì)會(huì)所屋面綠化、小區(qū)內(nèi)部坡地綠化、架空層綠化及下沉庭院綠化進(jìn)行營(yíng)造，形成立體景觀體系 尊 靈 秀 親 趣 ?會(huì)所屋頂進(jìn)行綠化處理，并注意參與性 ?園林綠化延伸入架空層 ?通過(guò)堆坡等方式，主動(dòng)營(yíng)造高差，增加園林層次 ?地下庭院空間打造 m 房地產(chǎn)智庫(kù)園林小品：點(diǎn)綴在園林中的座椅、廊架、小橋、亭臺(tái)棧道、臺(tái)階、汀步以及雕塑等，是小區(qū)景觀的亮點(diǎn) 汀步 亭臺(tái) 橋 廊 雕塑 尊 靈 秀 親 趣 m 房地產(chǎn)智庫(kù)步道體系： ?講求曲徑通幽的效果 ?鋪裝： 采用石板、卵石、毛石多種天然石材鋪裝 ?道寬： 步道體系：步道設(shè)計(jì)應(yīng)講求曲徑通幽，鋪裝可采用石板、卵石、毛石等天然材料，主道寬 ，節(jié)約道路用地予以綠化體系 尊 靈 秀 親 趣 MANSIONLIFE 典裝大宅尊享人生 七大標(biāo)準(zhǔn) ? 園林景觀 ? 建筑外立面及建筑細(xì)節(jié) ? 房型、低碳、智能化 ? 區(qū)域界定 ? 專(zhuān)業(yè)物管 ? 精裝修 ? 其它細(xì)節(jié)處理 m 房地產(chǎn)智庫(kù)外立面風(fēng)格市場(chǎng)現(xiàn)狀：南通和蘇州市場(chǎng)高端公寓項(xiàng)目多為新古典主義風(fēng)格，且市場(chǎng)接受度較高 金鼎灣：新古典主義 基座石材，樓體為真石漆 玉蘭公寓：新古典主義 基座為石材，樓體為面磚 萬(wàn)科玲瓏灣：新古典主義 外立面材質(zhì)為真石漆 南通市場(chǎng)，多為 新古典主義外立面風(fēng)格 ，外立面材料多樣，真石漆、涂料或瓷磚 蘇州市場(chǎng)高端公寓項(xiàng)目多為新古典主義外立面風(fēng)格，基座使用石材，樓體為真石漆 水巷鄰里：新古典主義 基座石材，石材、真石漆及竹陶 m 房地產(chǎn)智庫(kù)外立面風(fēng)格建議：體現(xiàn)尊貴性、品質(zhì)感的新古典主義風(fēng)格 項(xiàng)目定位 客戶需求 市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目定位為高端項(xiàng)目，新古典主義風(fēng)格外立面沉穩(wěn)、大氣，可較好的表現(xiàn)出項(xiàng)目的尊崇感 從我司高端客戶訪談問(wèn)卷的結(jié)果來(lái)看，新古典主義風(fēng)格客戶認(rèn)可度最高 無(wú)論南通或是蘇州市場(chǎng)上的高端項(xiàng)目，新古典主義風(fēng)格占了絕大多數(shù) 項(xiàng)目定位 客戶需求 市場(chǎng)現(xiàn)狀 推導(dǎo)依據(jù) 通盤(pán)考量，我們建議將新古典主義建筑風(fēng)格作為我們的首選立面方案 m 房地產(chǎn)智庫(kù)新古典主義風(fēng)格符合項(xiàng)目高檔尊貴的形象，立面基座建議可采用石材、主體部分采用高級(jí)涂料飾面 新古典主義經(jīng)典、優(yōu)雅、莊重、人性、理性，目前為高端住宅的消費(fèi)階層所接受，因此 正在成為當(dāng)今中國(guó)高端住宅市場(chǎng)最強(qiáng)勢(shì)的聲音 m 房地產(chǎn)智庫(kù)建筑底層架空處理：挑高 5米以上，建議引入綠化，增大小區(qū)綠化空間，并設(shè)置樓棟入戶大堂、鄰里交流等功能區(qū)域 引入小區(qū)園林綠化 鄰里交流空間 入戶大堂 健身區(qū) MANSIONLIFE 典裝大宅尊享人生 七大標(biāo)準(zhǔn) ? 園林景觀 ? 建筑外立面及建筑細(xì)節(jié) ? 房型、低碳、智能化 ? 區(qū)域界定 ? 專(zhuān)業(yè)物管 ? 精裝修 ? 其它細(xì)節(jié)處理 m 房地產(chǎn)智庫(kù)戶型發(fā)力方向判定原則：依據(jù)項(xiàng)目高端樓盤(pán)定位、市場(chǎng)戶型現(xiàn)狀、成熟市場(chǎng)戶型特征、客戶需求綜合分析 市場(chǎng)戶型現(xiàn)狀 客戶對(duì)戶型的需求 成熟市場(chǎng)戶型現(xiàn)狀 基本舒適度得以滿足，存在大面積觀景陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)送露臺(tái)、飄窗等少量創(chuàng)新亮點(diǎn)，且受到客戶青睞，藏瓏預(yù)計(jì)會(huì)推出 3梯 2戶的單梯入戶房型 偏好大面積景觀陽(yáng)臺(tái)、步入式衣帽間、空中花園、大面積收納空間等；對(duì)贈(zèng)送面積有較大興趣，要求電梯刷卡確保安全性 存在彈性空間、贈(zèng)送露臺(tái)、大面寬景觀陽(yáng)臺(tái)、空中花園、帶衛(wèi)生間保姆房、 3梯 2戶的單梯入戶房型等創(chuàng)新設(shè)計(jì) 市場(chǎng)戶型現(xiàn)狀 客戶對(duì)戶型的需求 成熟市場(chǎng)戶型現(xiàn)狀 判斷依據(jù) 項(xiàng)目高端樓盤(pán)定位為大前提 m 房地產(chǎn)智庫(kù)發(fā)力方向判定：將單梯刷卡直接入戶作為最大的產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)引入 大面寬陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、空中花園作為補(bǔ)充 主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn) 發(fā)力擬 合度 客戶價(jià)值感知程度 南通市場(chǎng) 現(xiàn)狀 蘇州市場(chǎng)現(xiàn)狀 說(shuō)明 1梯 1戶刷卡直接入戶 客戶普遍缺乏認(rèn)知，需加以引導(dǎo) 市場(chǎng)空白點(diǎn)，但藏瓏會(huì)推出此類(lèi)產(chǎn)品，但為 3梯 2戶 萬(wàn)科玲瓏灣二期推出此類(lèi)產(chǎn)品，為 3梯2戶，受到客戶青睞 潛在客戶偏好贈(zèng)送面積，要求電梯刷卡確保安全性，項(xiàng)目可采取 2梯 2戶方式，提高得房率，同時(shí)獨(dú)享的樓層公攤可滿足客戶得到實(shí)惠及安全性、尊貴性心理需求；可作為主發(fā)力點(diǎn) 大面寬陽(yáng)臺(tái) 高 較為常見(jiàn) 萬(wàn)科玲瓏灣房型中存在，且受到青睞 客戶感知度較高，市場(chǎng)接受度高，主發(fā)力點(diǎn) 贈(zèng)送露臺(tái) 高 市場(chǎng)較為少見(jiàn) 萬(wàn)科玲瓏灣房型中存在，且受到青睞 客戶感知度高，且成熟市場(chǎng)反饋良好，作為主發(fā)力點(diǎn) 送一半面積的北向空中花園 較高 市場(chǎng)空白點(diǎn) 萬(wàn)科玲瓏灣房型中存在，且受到青睞 客戶感知度較高，且成熟市場(chǎng)反饋良好，作為發(fā)力點(diǎn) 帶衛(wèi)生間的保姆房 不接受住家保姆 無(wú) 水巷鄰里房型中存在，接受度一般 客戶不接受住家保姆，成熟市場(chǎng)反應(yīng)一般，不作為發(fā)力點(diǎn) 彈性空間 較低 市場(chǎng)空白點(diǎn) 水巷鄰里房型中存在，接受度一般 客戶感知度低，成熟市場(chǎng)反應(yīng)一般，不作為發(fā)力點(diǎn) High MediumHigh Medium Medium Low Low m 房地產(chǎn)智庫(kù)戶型發(fā)力方向 1—— 大面寬景觀陽(yáng)臺(tái)：景觀面擴(kuò)大，提升居住舒適度，同時(shí)增大贈(zèng)送面積幅度 1. 景觀面積大，提升居住舒適度 2. 贈(zèng)送面積擴(kuò)大，符合客戶需求 m 房地產(chǎn)智庫(kù)戶型 發(fā)力方向 2—— 北向空中花園：贈(zèng)送一半面積，可作為書(shū)房、次臥、空中花園等使用，功能多變，給業(yè)主帶來(lái)實(shí)惠 北向空中花園 ：贈(zèng)送一半面積（約 10平米） m 房地產(chǎn)智庫(kù)戶型發(fā)力方向 3—— 贈(zèng)送露臺(tái)空間：原始規(guī)劃為設(shè)備平臺(tái)，面積全部贈(zèng)送，可讓客戶得到實(shí)惠，此外可設(shè)計(jì)與南向生活陽(yáng)臺(tái)相連通 9米面寬，大幅度觀景陽(yáng)臺(tái) 贈(zèng)送露臺(tái)空間 約 34平米 ? 規(guī)劃為 設(shè)備平臺(tái) ，但在實(shí)際處理中，作為正常陽(yáng)臺(tái)面積使用，使 陽(yáng)臺(tái)面寬達(dá)到 9米 m 房地產(chǎn)智庫(kù)戶型發(fā)力方向 4—— 1梯 1戶刷卡入戶：兩部電梯分設(shè)于剪刀梯兩側(cè)，電梯刷卡入對(duì)應(yīng)樓層，獨(dú)享公攤，滿足客戶尊貴性、私密性及獲得實(shí)惠的心理需求，使其成為戶型的最大營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn) ?2部電梯分設(shè)于剪刀梯的兩側(cè) ?電梯刷卡進(jìn)入特定樓層 ?客戶獨(dú)享入戶前的公攤面積，形成私家玄關(guān)的概念 ?可滿足客戶尊貴性、私密性以及獲得實(shí)惠的心理需求 m 房地產(chǎn)智庫(kù)房型設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議：滿足基本舒適度的前提下融入前述戶型發(fā)力點(diǎn) 基本舒適度 發(fā)力點(diǎn) 三房、四房競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸 產(chǎn)品軸 戶型方正 南北通透 大面寬、短進(jìn)深 動(dòng)線合理 干濕分區(qū) 動(dòng)靜分區(qū) 主臥套房設(shè)計(jì) 步入式衣帽間 客廳主臥必須朝南 設(shè)臵北向工作陽(yáng)臺(tái) 1梯 1戶電梯刷卡直接入戶 大面寬南向觀景陽(yáng)臺(tái) 露臺(tái) 北向空中花園 m 房地產(chǎn)智庫(kù)項(xiàng)目房型主要功能空間面寬建議 項(xiàng)目名稱(chēng) 戶型 戶型面積 (平米） 面寬（米） 客廳 主臥 大次臥 餐廳 金鼎灣國(guó)際 3房 2廳 2衛(wèi) 156 4房 2廳 2衛(wèi) 183 4房 2廳 2衛(wèi) 186 3 綠城玉蘭公寓 3房 2廳 2衛(wèi) 136 3房 2廳 2衛(wèi) 162 4房 2廳 2衛(wèi) 180 萬(wàn)科玲瓏灣 3房 2廳 2衛(wèi) 165 — 晉合水巷鄰里 3房 2廳 2衛(wèi) 175 4房 2廳 3衛(wèi) 207 4房 2廳 3衛(wèi) 233 戶型 戶型面積 (平米） 面寬（米） 客廳 主臥 大次臥 餐廳 3房 150160 4房 180220 市場(chǎng)高端項(xiàng)目房型主要功能空間面寬 ?三房客廳 、主臥 、大次臥 ，餐廳 ?四房客廳 、主臥 、大次臥、餐廳 米 項(xiàng)目房型主要功能空間面寬建議 m 房地產(chǎn)智庫(kù)智能化及低碳建議原則：盤(pán)點(diǎn)市場(chǎng)高端住宅智能化及低碳技術(shù)應(yīng)用現(xiàn)狀及南通高端客戶需求，結(jié)合項(xiàng)目定位得出本項(xiàng)目智能化及低碳技術(shù)建議 智能化及低碳科技建議原則 智能化及低碳科技發(fā)展現(xiàn)狀 南通市場(chǎng)客戶需求 項(xiàng)目定位 考量市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，契合客戶需求，結(jié)合項(xiàng)目定位 m 房地產(chǎn)智庫(kù)小區(qū)智能化建議：目前南通及蘇州市場(chǎng)高端項(xiàng)目小區(qū)智能化技術(shù)運(yùn)用差距不大，基本以市面上比較常見(jiàn)的項(xiàng)目為主，建議本項(xiàng)目采用市面上運(yùn)用較廣的技術(shù) 技術(shù)名稱(chēng) 金鼎灣 國(guó)際 綠城玉蘭 公寓 萬(wàn)科玲瓏 灣 晉合水巷 鄰里 本項(xiàng)目建議 識(shí)別系統(tǒng) 住棟彩色可視門(mén)禁系統(tǒng) ? ? ? ? ? 電梯刷卡 ? ? ? ? ? 小區(qū)門(mén)禁管理系統(tǒng) ? ? ? ? ? 保安系統(tǒng) 周界紅外報(bào)警系統(tǒng) ? ? ? ? ? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ? ? ? ? ? 電子巡更系統(tǒng) ? ? ? ? ? 物業(yè)管理自動(dòng)化 小區(qū)車(chē)輛管理系統(tǒng) ? ? ? ? ? 三表遠(yuǎn)程抄送 ? ? ? ? ? 小區(qū)背景音樂(lè)與緊急廣播系統(tǒng) ? ? ? ? ? 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) ? ? ? ? ? m 房地產(chǎn)智庫(kù)家居智能化建議：南通與蘇州市場(chǎng)家居智能化系統(tǒng)差距并不大，運(yùn)用項(xiàng)目集中在市場(chǎng)上較為常見(jiàn)的項(xiàng)目，同時(shí)潛在客戶也僅關(guān)注較為常見(jiàn)的技術(shù)， 建議本項(xiàng)目采用市面上運(yùn)用較廣的技術(shù) ?南通高端客戶對(duì)智能化主要 關(guān)注各種安全設(shè)計(jì) ，如 電梯刷卡、緊急按鈕、煤氣報(bào)警、可視門(mén)禁、寬帶接入等 ； 技術(shù)名稱(chēng) 金鼎灣國(guó)際 綠城玉蘭公寓 萬(wàn)科玲瓏灣 晉合水巷鄰里 本項(xiàng)目建議 家居智能化 室內(nèi)中央背景音樂(lè) ? ? ? ? ? 寬帶接入及局域網(wǎng) ? ? ? ? ? 家庭緊急按鈕 ? ? ? ? ? 煤氣報(bào)警 ? ? ? ? ? 12層、頂層幕簾紅外 ? ? ? ? ? 電動(dòng)窗簾 ? ? ? ? ? 彩色可視對(duì)講 ? ? ? ? ? 衛(wèi)星電視接入 ? ? ? ? ? 家居布防系統(tǒng) ? ? ? ? ? ?南通及蘇州高端住宅家居智能系統(tǒng)應(yīng)用局限于市場(chǎng)常見(jiàn)項(xiàng)目，尚未構(gòu)成項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)，兩個(gè)市場(chǎng)的差距并不明顯 m 房地產(chǎn)智庫(kù)低碳技術(shù)建議：目前市場(chǎng)應(yīng)用較為普遍的主要是節(jié)能外窗及外墻保溫系統(tǒng)及少量環(huán)保建材的使用，客戶對(duì)這些技術(shù)的感知度較高，建議項(xiàng)目以這些技術(shù)為主，做適當(dāng)?shù)臄U(kuò)充 技術(shù)名稱(chēng) 金鼎灣國(guó)際 綠城玉蘭公寓 萬(wàn)科玲瓏灣 晉合水巷鄰里 本項(xiàng)目建議 雨水收集系統(tǒng) ? ? ? ? ? 分質(zhì)排水與處理回用 ? ? ? ? ? 節(jié)能外窗 ? ? ? ? ? 地源熱泵 ? ? ? ? ? 外遮陽(yáng)系統(tǒng) ? ? ? ? ? 環(huán)保建材 ? ? ? ? ? 混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng) ? ? ? ? ? 新風(fēng)系統(tǒng) ? ?