【正文】 動(dòng)區(qū)和兒童游戲區(qū) 客戶需求 項(xiàng)目定位 蘇州市場(chǎng)借鑒 南通市場(chǎng)現(xiàn)狀 體現(xiàn)尊貴性的精致自然生態(tài)園林 項(xiàng)目定位為 高端住宅項(xiàng)目 ，園林需要 體現(xiàn)一定的尊貴性及品質(zhì)感 均設(shè)臵儀式感強(qiáng)的景觀主軸 ，金鼎灣少水景，總體品質(zhì)一般，綠城玉蘭公寓引入天然水系，總體品質(zhì)感略好 水巷鄰里 以水為靈魂 ，設(shè)臵 立體景觀體系 ，使小區(qū)景觀體系富有動(dòng)感、層次性以及品質(zhì)感， 用材講究且細(xì)節(jié)處理到位 m 房地產(chǎn)智庫(kù)園林總體處理手法建議：主次入口打造兩大儀式感強(qiáng)的景觀主軸體現(xiàn)尊貴性，中央景觀帶體現(xiàn)自然生態(tài) 室外泳池與會(huì)所結(jié)合布臵，便于管理及使用 設(shè)臵中央水景，與西入口和北入口形成對(duì)景 東南角陽(yáng)光充足處設(shè)計(jì)老人和兒童游戲區(qū) 小區(qū)主入口 小區(qū)次入口 主次入口處打造兩大儀式感強(qiáng)的景觀主軸，用以體現(xiàn)尊貴性及品質(zhì)感 中央景觀帶體現(xiàn)自然生態(tài) m 房地產(chǎn)智庫(kù)體現(xiàn)尊貴性的精致自然生態(tài)園林的價(jià)值體系：尊、靈、親、秀、趣 秀 趣 靈 尊 親 價(jià)值體系 主 /次入口儀式感強(qiáng)的景觀主軸 園林小品、步行道路打造 中央園林軟質(zhì)景觀打造、立體景觀體系的打造 園林中老人活動(dòng)空間、兒童游樂區(qū) 游泳池、中央水景及由其引出循環(huán)流動(dòng)于園林中的溪澗、地庫(kù)入口跌水 m 房地產(chǎn)智庫(kù)入口景觀主軸：小區(qū)西側(cè)和北側(cè)景觀軸線結(jié)合水體、綠地和精致的鋪地設(shè)計(jì)，并在入口兩側(cè)種植高大名貴喬木，以彰顯尊貴氣質(zhì)，體現(xiàn)品質(zhì)感 尊 靈 秀 親 趣 m 房地產(chǎn)智庫(kù)露天泳池：建議直接設(shè)在會(huì)所后，方便服務(wù)和管理，泳池旁布置小型亭榭構(gòu)筑物，地面部分設(shè)置木質(zhì)棧道，并配以高大喬木，使其成為景觀泳池 露天游泳池 中央水景 尊 靈 秀 親 趣 m 房地產(chǎn)智庫(kù)內(nèi)部水景：設(shè)小型精致中央水景，與西、北入口形成對(duì)景，由中央水景引出循環(huán)流動(dòng)于園林中的溪澗，其中點(diǎn)綴噴水柱、跌水簾和水景墻等水景小品 尊 靈 秀 親 趣 m 房地產(chǎn)智庫(kù)地庫(kù)入口疊水圍擋：地庫(kù)入口兩邊設(shè)置跌水處理，讓客戶感覺到小區(qū)景致無(wú)處不在 尊 靈 秀 親 趣 m 房地產(chǎn)智庫(kù)老人和兒童活動(dòng)區(qū)：在地塊東南角陽(yáng)光較好處設(shè)計(jì)老人及兒童活動(dòng)區(qū)，予以業(yè)主戶外交流活動(dòng)的空間 1. 在小區(qū)東南角陽(yáng)光充足處設(shè)臵老年人活動(dòng)場(chǎng)地和兒童游樂中心。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)1 南通 CR9044地塊項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 New Visual Angel 謹(jǐn)呈： 江蘇運(yùn)杰置業(yè)南通有限公司 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)服務(wù)階段及內(nèi)容 ?與客戶進(jìn)行首次溝通 ?客戶深度訪談 ?項(xiàng)目地塊現(xiàn)場(chǎng)查勘 ?蘇州典型項(xiàng)目市調(diào) ?專業(yè)人士訪談 ?一線銷售人員訪談 ?消費(fèi)者問卷調(diào)查 ?會(huì)所建議報(bào)告匯報(bào) ?整體定位研究報(bào)告和中期匯報(bào) ?項(xiàng)目界定及客戶目標(biāo)分析 ?市場(chǎng)簡(jiǎn)析與問題結(jié)構(gòu)化分析 ?核心問題的提出 ?為解決核心進(jìn)行多角度多層次的深入研究與分析，包括城市研究、市場(chǎng)分析、案例借鑒、客戶分析等 ?項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 ?園林建議 ?戶型建議 ?公共部位設(shè)計(jì)及裝修建議 ?戶型裝修建議 ?產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 ?物業(yè)管理建議 ?地下車庫(kù)建議 ?低碳及智能化選擇建議 ?項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ?物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào) 2023/02/24 2023/03/10 第一階段 會(huì)所建議報(bào)告 第二階段（中期） 整體定位 第三階段（終期） 物業(yè)發(fā)展建議 2023/03/19 2023/03/02 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)報(bào)告主要內(nèi)容 南通高端公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 1 蘇州高端公寓產(chǎn)品借鑒 2 物業(yè)發(fā)展建議 3 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 4 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)金鼎灣國(guó)際 — 基本情況：總建面 ， 511戶，電梯多層、小高層、高層公寓項(xiàng)目 ?區(qū)位： 項(xiàng)目位于南通城市核心地帶，新建路南側(cè)，工農(nóng)河?xùn)|，緊鄰南通市委機(jī)關(guān)行政處； ?基本情況： 以多層和小高層為主，是南通最高端的公寓豪宅項(xiàng)目，公寓售價(jià)達(dá) /平米 總用地面積 46622平方米 總建筑面積 97165平方米 其中 地上 80499平方米 地下 16514平方米 住宅面積 75929平方米 商業(yè)面積 1890平方米 辦公用房 619平方米 公建配套 2061平方米 600平方米 300平方米 150平方米 30平方米 370平方米 243平方米 368平方米 機(jī)動(dòng)車位 356輛，其中地下 314輛，地面 42輛 容積率 建筑密度 18% 綠地率 40% 總戶數(shù) 511戶 金鼎灣國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)規(guī)劃：組團(tuán)式布局，設(shè)置小區(qū)公共及半公共空間， 人車分流，設(shè)外圍車行道路（ 6米寬、瀝青鋪設(shè)），入小區(qū)的大堂設(shè)計(jì)為其規(guī)劃亮點(diǎn) 人行主入口 車行主入口 緊急出入口 入小區(qū)大堂設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)建筑外觀：新古典風(fēng)格，真石漆飾面，高層公寓底層架空處理，并引入綠化 ?項(xiàng)目采用新古典建筑風(fēng)格，外立面以真石漆飾面 ?部分高層建筑做底層架空處理 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)園林景觀：規(guī)劃儀式感強(qiáng)的入口景觀主軸，總體高品質(zhì)硬質(zhì)景觀較少，園林部分堆坡處理營(yíng)造層次感，少水景，主要設(shè)置入口噴泉和中央小型水池，園林步道（多為 2米寬）鋪設(shè)滲水地磚 小水池 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)內(nèi)部配套：設(shè)沿街商業(yè)（ 1900平米）、辦公用房（ 619平米）、老人及兒童室外活動(dòng)設(shè)施、小型戲水池及公建配套（ 2023平米），總體較為簡(jiǎn)單 商業(yè)面積 1890平方米 辦公用房 619平方米 公建配套 2061平方米 600平方米 300平方米 150平方米 30平方米 370平方米 243平方米 368平方米 小區(qū)入口昭示性及儀式感較強(qiáng)的景觀軸線 綠地 親子樂園 小水池 老人健身 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)戶型點(diǎn)評(píng) _3房 B戶型：戶型方正，全明設(shè)計(jì)、做到動(dòng)靜、干濕分離，無(wú)明顯缺點(diǎn)，南北大面寬雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)為其主要亮點(diǎn) 3房 2廳 2衛(wèi) 建面： ?戶型進(jìn)深： ?戶型面寬： ?方正、南北通透、全明設(shè)計(jì) ?，具一定的尺度感 ?主臥套房設(shè)計(jì)，設(shè)雙臺(tái)盆以及步入式衣帽間 ?主臥設(shè)計(jì)飄窗 ?南北大面寬陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，使采光性能提升 ?衛(wèi)生間干濕分離 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)戶型點(diǎn)評(píng) _4房 D戶型：方正、全明設(shè)計(jì)，大面寬雙陽(yáng)臺(tái)、大面寬客廳、儲(chǔ)藏空間及飄窗設(shè)計(jì)為亮點(diǎn)，客戶詬病最多的是要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 4房 2廳 2衛(wèi) 建面： ?戶型進(jìn)深： ?戶型面寬： ?方正、南北通透、全明設(shè)計(jì) ? ?北向設(shè)計(jì) ?獨(dú)特儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)，提升空間利用率 ?南北臥室飄窗設(shè)計(jì)，增加使用空間 ?本戶型客戶詬病最多的是：要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)戶型點(diǎn)評(píng) _4房 E戶型：方正、全明設(shè)計(jì)，大面寬雙陽(yáng)臺(tái)、大面寬客廳、飄窗設(shè)計(jì)為亮點(diǎn)，客戶詬病最多的是要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 4房 2廳 2衛(wèi) 建面： ?戶型進(jìn)深： ?戶型面寬： ?方正、南北通透、全明設(shè)計(jì) ? ?北向設(shè)計(jì) 6米面寬陽(yáng)臺(tái)，書房與其聯(lián)通 ?主臥飄窗設(shè)計(jì)，增加使用空間 ?本戶型客戶詬病最多的是：要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)公共部位裝修：地墻面飾以面磚，吊頂并配以簡(jiǎn)單燈飾，品質(zhì)感不強(qiáng)，受到客戶詬病，據(jù)悉未來(lái)地庫(kù)大堂僅做簡(jiǎn)單裝修 多層樓梯間 ?地面采用地磚鋪裝； 裝修較為簡(jiǎn)單 大堂及侯梯廳 ?地磚、墻磚鋪裝； 裝修較為簡(jiǎn)單 公共走道 ?地磚、墻磚鋪裝； ?吊頂 +普通燈飾 普通裝修 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)單元裝修：報(bào)價(jià) 2023元 /平米裝修標(biāo)準(zhǔn)，總體品質(zhì)感不強(qiáng)，部分大戶型設(shè)置衛(wèi)生間暖氣片，但客戶接受度一般 空間位臵 部位及設(shè)施 用材及品牌 外墻 / 真石漆 大堂 墻、地面及頂棚 地墻磚、吊頂 侯梯廳 墻、地面及頂棚 地墻磚、吊頂 公共走道 墻、地面及頂棚 地墻磚、吊頂 電梯品牌 / 通力 空間位臵 部位及設(shè)施 用材及品牌 客廳 地墻面、頂棚 實(shí)木復(fù)合地板、工程墻紙、局部石膏吊頂 餐廳 地墻面、頂棚 實(shí)木復(fù)合地板、工程墻紙、局部石膏吊頂 客衛(wèi) 墻地面、頂棚 地磚墻磚，防水石膏 吊頂 浴霸 未定 臺(tái)盆、坐便器、花灑、龍頭 科勒 主衛(wèi) 墻地面、頂棚 地磚墻磚，石膏吊頂 浴霸 未定 浴缸、臺(tái)盆、坐便器、花灑、龍頭 科勒 臥室 墻地面及頂棚 實(shí)木復(fù)合地板、工程 墻紙、局部吊頂 其他 開關(guān)插座 西門子 入戶門 實(shí)木裝甲門 戶內(nèi)門 實(shí)木貼皮 入戶門鎖 指紋密碼機(jī)械鎖 空調(diào)類型及品牌 戶式中央空調(diào)（特靈） 設(shè)可視對(duì)講機(jī) 未定 裝修標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /M2 空間位臵 部位及設(shè)施 用材及品牌 廚房 墻地面及頂棚 地墻磚、吊頂 水槽、龍頭 龍頭為科勒，水槽 百鳥 櫥柜 博洛尼 脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠? 西門子 熱水器 采用空氣源熱泵 （天舒） 其它設(shè)施 西門子消毒柜 公共部位 住宅單元 住宅單元 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)衛(wèi)生間鏡面簡(jiǎn)單固定在墻上，未設(shè)防霧燈 樣板房實(shí)景圖 8米超大陽(yáng)臺(tái)： ?地磚、普通燈飾 客廳 ?實(shí)木復(fù)合地板、工程墻紙、局部吊頂 ?博洛尼整體櫥柜 ?西門子油煙機(jī)、消毒柜 ?實(shí)木復(fù)合地板、工程墻紙 ?實(shí)木復(fù)合地板、工程墻紙配軟包 步入式衣帽間 科勒雙面盆，臺(tái)面質(zhì)感不佳 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)地庫(kù)設(shè)計(jì)：車位配比為 ，地上臨時(shí)車位沿道路兩側(cè)分散布置，地庫(kù)無(wú)采光天井，半數(shù)樓幢電梯不能直達(dá)地庫(kù)，需從疏散口走出后進(jìn)入住棟 人行主入口 車行主入口 緊急出入口 電梯不能直達(dá)地庫(kù) ?機(jī)動(dòng)車 356輛，其中地下314輛，地面臨時(shí)停車位42輛，小區(qū)總共 511戶，車位配比為 ?地上臨時(shí)車位沿道路兩側(cè)分散布臵 ?地庫(kù)無(wú)采光天井 ?小區(qū)東側(cè) 6幢樓電梯不能直達(dá)地庫(kù)，需從疏散口走出后進(jìn)入住棟，停車極為不便 1 2 3 4 5 6 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)總結(jié)：園林品質(zhì)不高、地庫(kù)設(shè)計(jì)不合理、公共部位品質(zhì)不高及室內(nèi)裝修精細(xì)度不夠等問題值得注意，入小區(qū)的大堂設(shè)計(jì)、大面寬觀景陽(yáng)臺(tái)等戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)值得借鑒 組團(tuán)式布局，設(shè)臵小區(qū)公共及半公共空間，人車分流，設(shè)外圍車行道路（ 6米寬、瀝青鋪設(shè)），入小區(qū)的大堂設(shè)計(jì)為其規(guī)劃亮點(diǎn) 高品質(zhì)硬質(zhì)景觀較少，園林部分堆坡處理營(yíng)造層次感，少水景，主要設(shè)臵入口噴泉和中央小型水池，園林步道（多為 2米寬）鋪設(shè)滲水地磚 規(guī)劃 園林景觀 戶型設(shè)計(jì) ? 公共部分：地墻面飾以面磚，簡(jiǎn)單吊頂并配以簡(jiǎn)單燈飾，品質(zhì)感不強(qiáng)，受到客戶詬病，據(jù)悉未來(lái)地庫(kù)大堂將做簡(jiǎn)單裝修 ? 住宅單元精裝修： 2023元 /平米裝修標(biāo)準(zhǔn)，櫥柜為博洛尼，潔具使用科勒品牌，客、餐廳、臥室均為實(shí)木復(fù)合地板鋪地，特靈戶式中央空調(diào)，部分大戶型設(shè)臵衛(wèi)生間暖氣片，但客戶接受度一般 裝修 新古典風(fēng)格，真石漆飾面，高層公寓底層架空處理，并引入綠化 建筑外觀 設(shè)沿街商業(yè)（ 1900平米）、辦公用房（ 619平米）、老人及兒童室外活動(dòng)設(shè)施、小型戲水池及公建配套（ 2023平米） 內(nèi)部配套 車位配比為 ，地上臨時(shí)車位沿道路兩側(cè)分散布臵，地庫(kù)無(wú)采光天井，半數(shù)樓幢電梯不能直達(dá)地庫(kù)，需從疏散口走出后進(jìn)入住棟 地庫(kù)設(shè)計(jì) 方正、全明設(shè)計(jì)，大面寬雙陽(yáng)臺(tái)、大面寬客廳、儲(chǔ)藏空間及飄窗設(shè)計(jì)為亮點(diǎn)，客戶詬病最多的是要求將客衛(wèi)遠(yuǎn)離主臥，移至北側(cè) 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)綠城玉蘭公寓 — 基本情況：總建面 ， 1200戶，小高層、高層公寓項(xiàng)目，受 7090政策的影響 ?區(qū)位： 崇川區(qū)世紀(jì)大道（近工農(nóng)南路），緊鄰南通市政府辦公大廈、政府配套區(qū)和體育會(huì)展中心； ?基本情況： 以小高層和高層為主，是南通熱銷的公寓豪宅項(xiàng)目，公寓售價(jià) /平米 總用地面積 76261平方米 總建筑面積 165734平方米 其中 地上 131688平方米 地下 34046平方米 住宅面積 121779平方米 90M2以下