【正文】 優(yōu)勢 W劣勢w 四面沿街，交通便利，昭示性良好 。216。以規(guī)劃指標(biāo)表示的盈虧平衡點（ BEP）為：BEP＝ [總成本 /平均銷售單價 (1－ 銷售稅金及附加） ]本項目的銷售面積盈虧平衡點為 ，占計劃銷售總面積的 85％。l “A ＋ B” 模式2/8/2024 87第 87 頁本案規(guī)避風(fēng)險的途徑之二 —— 產(chǎn)品設(shè)計的靈活組合與拆分68層35004000平米810層50006000平米1015層80009000平米 + +保證可有效拆分為產(chǎn)品 011產(chǎn)品 011產(chǎn)品 012產(chǎn)品 0211012棟 68棟 2棟1015層1000012024平米 產(chǎn)品 0221棟保證可有效拆分為產(chǎn)品 012/8/2024 88第 88 頁35004000平米 /單元作為基本設(shè)計單元n 產(chǎn)品體量上要可靈活組合及拆分，以滿足企業(yè)的擴展性需求或規(guī)避市場對大體量營銷的風(fēng)險。l 可擴展的辦公空間， 如在市區(qū)寫字樓 1500－ 2024平米辦公面積可以在本案擴展到 3000－ 4000平米，為企業(yè)的發(fā)展預(yù)留更大的辦公空間。 生態(tài)化的辦公環(huán)境， 激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。 生態(tài)化的辦公環(huán)境15002024平米市區(qū)租售客群 —— 同樣總價、更大面積，預(yù)留發(fā)展空間多擁有 1500平米辦公空間2/8/2024 75第 75 頁30006000平米市區(qū)租賃客群 ——34 年租金可購置獨棟辦公租賃市區(qū) 30006000平米寫字樓辦公 購買本案產(chǎn)品成本（ 3年半時間計算）平均租金 5元 /天 .平米 *360天 *4000平米*=2520萬均價 6000元 /平米 *4000平米=2400萬額外成本 物業(yè)費 較高（ 45美金 /月 /平米） 較低（物業(yè)費 56人民幣 /月 /平米）交通成本 較低（交通擁擠，時間成本未節(jié)?。?較高（可通過企業(yè)班車較易解決）3年半后 花費 2520萬，以后依然需要繼續(xù)租賃辦公空間 花費 2400萬，擁有企業(yè)資產(chǎn)獨棟辦公物業(yè)辦公形象 集約辦公 獨棟辦公、獨立大堂、企業(yè) LOGO、獨立觀景電梯等辦公環(huán)境 高密度、低綠化 生態(tài)化： 生態(tài)化大堂、中庭、退臺、空中花園等2/8/2024 76第 76 頁本案產(chǎn)品均價：6000元 /平米租賃市區(qū)寫字樓5元 /天 .平米34年租金30006000平米市區(qū)租賃客群 ——34 年租金可購置獨棟辦公4000平米獨棟辦公252?！】蛻粜枨笮睦硗ㄟ^良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。2/8/2024 69第 69 頁郊區(qū)化辦公產(chǎn)品與城市中心高層傳統(tǒng)寫字樓的區(qū)別　項目 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品 城市中心 CBD高層寫字樓位置分布 城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化（城市郊區(qū)化）較為完善的區(qū)域 城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復(fù)合用地緊張度較低 土地資源相對緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài) 低容積率，高綠化率 高容積率，低綠化率建筑密度低 建筑密度高小體量，低層 大體量，高層獨立性：獨門獨院，占天占地，具有獨立冠名權(quán) 標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一個性化，滿足公司自身個性的特別需要。）021 8000~9000 2022 1000012024 12/8/2024 61第 61 頁本案產(chǎn)品組合化定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公68層35004000平米810層50006000平米1015層80009000平米 + +保證可有效拆分為產(chǎn)品 011產(chǎn)品 011產(chǎn)品 012產(chǎn)品 0211012棟 68棟 2棟1015層1000012024平米 產(chǎn)品 0221棟保證可有效拆分為產(chǎn)品 012/8/2024 62第 62 頁本案客群定位產(chǎn)品 011：35004000平米獨棟需求量在30006000平米的中型企業(yè)客戶市區(qū)集約寫字樓1500－ 3000平米的中型企業(yè)客戶產(chǎn)品 012：50006000平米獨棟產(chǎn)品 021：80009000平米獨棟大中型企業(yè)的企業(yè)總部產(chǎn)品 022：1000012024平米獨棟大型企業(yè)、跨國企業(yè)區(qū)域總部客群 1： 客群 2： 客群 3： 客群 4：2/8/2024 63第 63 頁目 錄一、市場研究 ——30006000 平米以上獨棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價值點與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨棟辦公三、本案市場定位 ——30006000 平米及以上獨棟辦公四、以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點五、以競爭力規(guī)避風(fēng)險 —— 本案的抗風(fēng)險力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級實現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計建議2/8/2024 64第 64 頁以價值創(chuàng)造市場 —— 本案針對各類客群需求的價值點企業(yè)具備郊區(qū)化獨棟辦公趨勢企業(yè)自建郊區(qū)化獨棟的拿地途徑受到政策制約本案為客戶帶來的價值分析n 30006000平米市區(qū)租賃客群n 30006000平米市區(qū)購置客群n 15002024平米市區(qū)租售客群n 6000平米以上的獨棟辦公客群2/8/2024 65第 65 頁郊區(qū)化辦公產(chǎn)品形成的重要因素產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，是催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素辦公需求的多元化，決定了郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的生存空間經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化，是促進 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品 規(guī)模發(fā)展的重要因素郊區(qū)化辦公產(chǎn)品2/8/2024 66第 66 頁產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 —— 催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著，這些企業(yè)依賴員工腦力n 保證工作人員的工作效率n 激發(fā)員工創(chuàng)作靈感252。玉泉慧谷園的規(guī)劃設(shè)計概念以科技園區(qū)南部為研發(fā)實驗區(qū)，北部為業(yè)務(wù)辦公區(qū)，以中部半圓形主題綠地廣場為主形成中心，展覽中心、健身場等生活配套設(shè)施，建筑物呈南北方向布置。 劣勢：占地太小，密度高，不成規(guī)模；城市交通擁堵，通達性差；整體成本很高；2/8/2024 34第 34 頁華遠首府 —— 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積 3000－ 6000平米 10000平米以上數(shù)量 4 1比例 80％ 20％2/8/2024 35第 35 頁華遠 2/8/2024 28第 28 頁總部基地 —— 主力客戶n 以北京信海豐園生物醫(yī)藥科技發(fā)展有限公司等 10家企業(yè)為主體的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；n 以北京貝爾通信設(shè)備制造有限公司等 7家企業(yè)為主的 IT產(chǎn)業(yè)；n 以北京金自天正智能控制股份有限公司等 12家企業(yè)為主體的光電一體化產(chǎn)業(yè)；典型企業(yè)：北京貝爾、北方華為、燕化高新、北方天鳥、四環(huán)科寶、歐典企業(yè)、中國誠通控股公司、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)公司、中成進出口公司、中國航天時代電子公司、長征火箭技術(shù)股份公司、中牧實業(yè)股份公司、中國汽車技術(shù)研究中心、中國中金科技股份公司、中國物資運輸總公司、中國集裝箱控股集團公司、正泰電器股份公司、長城汽車股份公司、建龍鋼鐵控股公司、特變電工股份公司等； 單體面積： 6層 1625平米； 7層 1900平米； 8層 2210平米。面積：單體 5960平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 500平米。2/8/2024 13第 13 頁30006000平米以上辦公需求 絕對數(shù)量有充足保障10003000平米辦公用戶30006000平米辦公用戶市場上需要 30006000平米辦公面積的企業(yè)雖然不占多數(shù)比例，但絕對量仍然較大。程程定定年份 2024 2024 2024全區(qū)企業(yè)合計 11513 13711 13766規(guī)模以上企業(yè)合計 3417 3805 4009第一產(chǎn)業(yè) 20 16 21第二產(chǎn)業(yè) 1060 1109 1088第三產(chǎn)業(yè) 2337 2680 2900392家億元企業(yè)的資產(chǎn)總量占朝陽區(qū)企業(yè)近 % 。處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，對企業(yè)有吸引力。2/8/2024 21第 21 頁總部基地 ——D 型樓（ 11901250平米）結(jié)構(gòu)： 6層商務(wù)樓，四樓座組合電梯： 1臺 /樓座，計 4臺層高：首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，頂層高 ，建筑高度 26米?？偛炕馗鳂切弯N售圖表39%42%57% 75%2/8/2024 27第 27 頁總部基地 —— 客戶構(gòu)成n 總部基地對客戶群的定位是高新技術(shù)企業(yè)、跨國企業(yè)、國資委下屬的中字頭的企業(yè)（他們在改制的過程中也需要企業(yè)總部）、外地進京的高新技術(shù)企業(yè)等 。n 置地星座客戶為 中鐵物資 、 國家儲備局 、 中鋁集團 、 棉花總公司 ，以及一個 上海國際公司 ；2/8/2024 33第 33 頁華遠 n 開發(fā)商：北京金融街房地產(chǎn)開發(fā)公司優(yōu)勢：位于北二環(huán)德勝門，地段較佳，配套好；屬于中關(guān)村 — 德勝門科技園項目，整體推廣有比較好的市場基礎(chǔ)；庭院式獨棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。n 除 “三減三免 ”政策外，如果企業(yè)購置其辦公樓作為辦公總部進駐，還將給予更優(yōu)惠的政策。m2n 郊區(qū)化辦公產(chǎn)品是對統(tǒng)一城市中 CBD辦公物業(yè)形式的一種有力補充，郊區(qū)辦公產(chǎn)品是商務(wù)辦公需求多元化的必然結(jié)果。需要獨立辦公環(huán)境進行統(tǒng)一人力資源管理的公司 金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實力，增強投資人的信心，促進自身商務(wù)事業(yè)發(fā)展。 以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌。 真正的企業(yè)獨棟辦公， 以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌。 生態(tài)化的辦公環(huán)境， 激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。l 真正的企業(yè)獨棟， 1500－ 2024平米真正意義上應(yīng)是部門獨棟， 3000平米以上才可能實現(xiàn) “ 一棟建筑，一個企業(yè)，一種理想 ” 的真正企業(yè)獨棟。 銷售均價為 6000元 /建筑平米假定條件二：216。其中，地下工程工期為 4個月，地上建筑工程工期為 11個月，安裝工程工期為 3個月。n 多元化的產(chǎn)品組合，分散了市場風(fēng)險。2/8/2024 120第 120 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 獨立性n 產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的獨立性n 利用現(xiàn)有資源和地塊條件，保障每個建筑單體均有較好的昭示面和獨立感。內(nèi)部功能設(shè)計需預(yù)留展示空間的功能區(qū)，并照顧到多方面的利用途徑和功能轉(zhuǎn)換的要求。n 產(chǎn)品內(nèi)部功能設(shè)計也需遵循靈活性的原則，使功能分區(qū)可靈活轉(zhuǎn)換。2/8/2024 125第 125 頁產(chǎn)品布局建議總體容積率 單體10000m2以上單體6000m2～10000m2單體3000m2～6000m2產(chǎn)品 建筑面積（ m2) 數(shù)量(棟）01 011 3500~4000 10~12012 5000~6000 6802 021 8000~9000 2022 10000~12024 12/8/2024 。n 充分考慮 B區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品的高度、布局等因素，建議將本案與 B區(qū)整體考慮進行規(guī)劃設(shè)計，照顧到整體的交融性。2/8/2024 121第 121 頁規(guī)劃設(shè)計原則 —— 展示性n 各單體外部的展示面n 最大限度地發(fā)揮沿街展示面，通過內(nèi)外溝通、錯位等手段多方面、多角度規(guī)劃設(shè)計前后建筑單體的獨立展示性。n 標(biāo)志性園區(qū)的規(guī)劃n 該園區(qū)位于亦莊榮華路的最南端，整體形象的提升對亦莊區(qū)域有重要的影響。2/8/2024 107第 107 頁本案抗風(fēng)險力小結(jié)n 本案總體市場供應(yīng)量較小，受市場大趨勢影響不大，市場風(fēng)險相對較小。2/8/2024 101第 101 頁本案的盈利能力論證：綜合經(jīng)濟分析 綜合經(jīng)濟分析 —— 對項目的盈利能力與抗風(fēng)險能力的數(shù)量論證 項目靜態(tài)經(jīng)濟測算 ——本案稅后利潤率 %；盈虧平衡點 ，盈利能力可觀 項目動態(tài)經(jīng)濟測算 —— 投資峰值不超過 2億元的預(yù)算下能夠保證項目正常開發(fā)運行2/8/2024 102第 102 頁動態(tài)經(jīng)濟分析假設(shè)前提n 綜合經(jīng)濟分析一： 假設(shè) 按每平米建安成本 2024元；假定條件一：銷售均價－ 6000元 /建筑平米，項目從第 7個月開始銷售。2/8/2024 89第 89 頁產(chǎn)品靈活組合的意義 —— 滿足企業(yè)擴展需求n 獨棟辦公企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展要求靈活的可擴展的辦公空間：n 本案低總價優(yōu)勢使該類企業(yè)在同樣總價下可預(yù)留更大發(fā)展空間。l 擴展的辦公空間，可為企業(yè)預(yù)留發(fā)展空間。252。 更多企業(yè)發(fā)展彈性空間252。 因此市內(nèi)成交面積在 15002024平米 /戶的中型客戶可能選擇本案 3000平米以上的戶型。 以寫字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信?？蛻羧?需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等。此時整個城市功能進入擴展階段，由此帶動郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的規(guī)模發(fā)展n 以美國為例，在美國經(jīng)濟發(fā)展從人均GDP3000美元到 10000美元的過程中，美國大公司在郊區(qū)辦公的比例逐年增多。2/8/2024 49第 49 頁競爭項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例統(tǒng)計面積區(qū)間 3000平米以下 3000－ 6000平米 6000－ 10000平米 10000平米以上總部基地 168 19 N/A N/A置地星座 N/A 6 2