【正文】 800 7200 按每萬(wàn)平米 100個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)配備，每個(gè)車位建筑面積 40平米（含設(shè)備） 650 6500 包括配套工程用房和中央空調(diào)、電梯、消防、通風(fēng)、通訊設(shè)備等等設(shè)備費(fèi)用合計(jì) 2870 287002/8/2024 96第 96 頁(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 ——2024 萬(wàn)元項(xiàng)目名稱 單方成本 成本合計(jì)（萬(wàn)元） 　計(jì)算依據(jù) 150 1500 用地面積： 300/平米計(jì)算（包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用） 50 500 綠化率 50％，用地面積 200元 /平米計(jì)算合計(jì) 200 20242/8/2024 97第 97 頁(yè)本案銷售收入測(cè)算 ——65000 萬(wàn)元物業(yè)類別 建筑面積 均價(jià) 銷售收入（萬(wàn)元）獨(dú)棟辦公樓 100000 6000元 /平方米 60000車位 40000（合 1000個(gè)車位） 5萬(wàn) /個(gè) 5000合計(jì) 650002/8/2024 98第 98 頁(yè)投資經(jīng)濟(jì)效益分析 —— 稅后利潤(rùn)率 ％，盈利能力可觀l 總投資： 48490萬(wàn)元l 銷售總收入： 65000萬(wàn)元l 稅前利潤(rùn)： 16510萬(wàn)元l 稅前利潤(rùn)率： 34％l 稅后凈利潤(rùn)： 11062萬(wàn)元l 稅后利潤(rùn)率： ％2/8/2024 99第 99 頁(yè)投資經(jīng)濟(jì)效益分析 —— 盈虧平衡點(diǎn)為銷售面積 盈虧平衡分析主要是通過(guò)確定項(xiàng)目的銷售盈虧平衡點(diǎn)，分析、預(yù)測(cè)住宅銷售率對(duì)項(xiàng)目盈虧的影響。2/8/2024 101第 101 頁(yè)本案的盈利能力論證：綜合經(jīng)濟(jì)分析 綜合經(jīng)濟(jì)分析 —— 對(duì)項(xiàng)目的盈利能力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力的數(shù)量論證 項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ——本案稅后利潤(rùn)率 %；盈虧平衡點(diǎn) ，盈利能力可觀 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 —— 投資峰值不超過(guò) 2億元的預(yù)算下能夠保證項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)運(yùn)行2/8/2024 102第 102 頁(yè)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)分析假設(shè)前提n 綜合經(jīng)濟(jì)分析一： 假設(shè) 按每平米建安成本 2024元；假定條件一：銷售均價(jià)－ 6000元 /建筑平米，項(xiàng)目從第 7個(gè)月開(kāi)始銷售。具體計(jì)劃進(jìn)度見(jiàn)下表：2/8/2024 104第 104 頁(yè)項(xiàng)目投資現(xiàn)金量量分析 —— 投資峰值近 2億元，　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 13月 14月 15月 16月 17月 18月現(xiàn)金流入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　銷售收入 　 　 　 　 　 　 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 5417 現(xiàn)金流出 10707 2026 2026 2026 1603 1603 2151 2151 2151 2151 2151 2151 2151 2151 2151 3107 3107 3107 工程投資 10565 1883 1883 1883 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 1461 2417 2417 2417 土地成本 8000 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　前期費(fèi)用 681 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地下建筑費(fèi)用 1800 1800 1800 1800 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地上建筑費(fèi)用 　 　 　 　 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 1377 　 　 　安裝工程 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2167 2167 2167 小市政工程 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 83 景觀綠化 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 167 167 167 建設(shè)工程其他費(fèi)用 143 143 143 143 143 143 393 393 393 393 393 393 393 393 393 393 393 393 管理費(fèi) 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 銷售費(fèi)用 　 　 　 　 　 　 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250 財(cái)務(wù)費(fèi)用 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 銷售稅金及附加 　 　 　 　 　 　 298 298 298 298 298 298 298 298 298 298 298 298 現(xiàn)金凈流量 10707 2026 2026 2026 1603 1603 3265 3265 3265 3265 3265 3265 3265 3265 3265 2309 2309 2309 累計(jì)現(xiàn)金凈流量 10707 12733 14759 16785 18389 19992 16726 13461 10195 6930 3664 399 2867 6132 9398 11707 14016 16326 2/8/2024 105第 105 頁(yè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)分析 —— 投資回收期 1213個(gè)月單位：萬(wàn)元 l 投資回收期： 1213個(gè)月l 投資峰值： 。2/8/2024 107第 107 頁(yè)本案抗風(fēng)險(xiǎn)力小結(jié)n 本案總體市場(chǎng)供應(yīng)量較小，受市場(chǎng)大趨勢(shì)影響不大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。2/8/2024 108第 108 頁(yè)目 錄一、市場(chǎng)研究 ——30006000 平米以上獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價(jià)值點(diǎn)與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨(dú)棟辦公三、本案市場(chǎng)定位 ——30006000 平米及以上獨(dú)棟辦公四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng) —— 本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) —— 本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級(jí)實(shí)現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2/8/2024 109第 109 頁(yè)B地塊現(xiàn)有產(chǎn)品的市場(chǎng)形象 —— 中小企業(yè)獨(dú)棟或部門獨(dú)棟白領(lǐng)部門 02白領(lǐng)部門 03白領(lǐng)部門 01資生堂研發(fā)部門 貿(mào)易企業(yè) 研發(fā)企業(yè)中小企業(yè)獨(dú)棟或部門獨(dú)棟中小企業(yè)獨(dú)棟或部門獨(dú)棟2/8/2024 110第 110 頁(yè)本案定位成功的關(guān)鍵 —— 在限制條件下實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的突破性升級(jí)15002024平米內(nèi)部功能一般中小型企業(yè)或企業(yè)部門中小企業(yè)或部門獨(dú)棟30006000平米以上內(nèi)部功能完善真正實(shí)現(xiàn)實(shí)力型企業(yè)獨(dú)棟大中型實(shí)力型企業(yè)B地塊A地塊升級(jí)產(chǎn)品 升級(jí)客群 升級(jí)價(jià)值2/8/2024 111第 111 頁(yè)真正實(shí)力型企業(yè)獨(dú)棟 —— 一個(gè)企業(yè)、一個(gè)獨(dú)棟、一個(gè)夢(mèng)想企業(yè)展示空間行政辦公層研發(fā)辦公層財(cái)務(wù)管理層運(yùn)營(yíng)管理層高級(jí)管理層獨(dú)棟辦公內(nèi)部功能解剖2/8/2024 112第 112 頁(yè)本案定位的驗(yàn)證 ——SWOT 優(yōu)化2/8/2024 113第 113 頁(yè)通過(guò)本案定位 SWOT如何優(yōu)化升級(jí)版獨(dú)棟辦公產(chǎn)品延續(xù)企業(yè)獨(dú)棟定位34w 距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高w 容積率 ，較難實(shí)現(xiàn)生態(tài)化獨(dú)棟辦公概念 ；w 亦莊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)尚未成熟；w 周邊工業(yè)廠房等項(xiàng)目可能形成潛在競(jìng)爭(zhēng)； 利用公建用地性質(zhì)提升產(chǎn)品生態(tài)化與商務(wù)感， “A+B 模式 ” 規(guī)避廠房競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化劣勢(shì)規(guī)避威脅規(guī)避威脅升級(jí)后的企業(yè)客群一般設(shè)置班車 轉(zhuǎn)化劣勢(shì)122/8/2024 114第 114 頁(yè)本案 SWOT分析Sn 標(biāo)志性園區(qū)的規(guī)劃n 該園區(qū)位于亦莊榮華路的最南端，整體形象的提升對(duì)亦莊區(qū)域有重要的影響。n 在交通組織上，要考慮車流、人流的分離與不同企業(yè)員工交通動(dòng)線的相對(duì)分隔。2/8/2024 121第 121 頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 —— 展示性n 各單體外部的展示面n 最大限度地發(fā)揮沿街展示面，通過(guò)內(nèi)外溝通、錯(cuò)位等手段多方面、多角度規(guī)劃設(shè)計(jì)前后建筑單體的獨(dú)立展示性。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)中照顧到整個(gè)園區(qū)的融合。n 充分考慮 B區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品的高度、布局等因素，建議將本案與 B區(qū)整體考慮進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，照顧到整體的交融性。2/8/2024 124第 124 頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 —— 生態(tài)性n 通過(guò)室內(nèi)外生態(tài)的結(jié)合、鄰里組團(tuán)的構(gòu)建、半室外空間的過(guò)度與銜接，全方位塑造風(fēng)景中的辦公空間。2/8/2024 125第 125 頁(yè)產(chǎn)品布局建議總體容積率 單體10000m2以上單體6000m2～10000m2單體3000m2～6000m2產(chǎn)品 建筑面積（ m2) 數(shù)量(棟）01 011 3500~4000 10~12012 5000~6000 6802 021 8000~9000 2022 10000~12024 12/8/2024 。n 各企業(yè)具備私有獨(dú)立生態(tài)辦公空間的同時(shí)，園區(qū)內(nèi)有公共的綠植、水系打造園區(qū)整體生態(tài)化。n 產(chǎn)品內(nèi)部功能設(shè)計(jì)也需遵循靈活性的原則，使功能分區(qū)可靈活轉(zhuǎn)換。n 內(nèi)部功能設(shè)計(jì)需預(yù)留展示空間的功能區(qū)，并照顧到多方面的利用途徑和功能轉(zhuǎn)換的要求。n 商業(yè)、會(huì)所與辦公空間的有效隔離n 強(qiáng)調(diào)辦公區(qū)域與其他配套區(qū)域的獨(dú)立，要求商業(yè)、會(huì)所等配套與企業(yè)辦公空間有效隔離。2/8/2024 120第 120 頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 —— 獨(dú)立性n 產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的獨(dú)立性n 利用現(xiàn)有資源和地塊條件，保障每個(gè)建筑單體均有較好的昭示面和獨(dú)立感。w 處于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)和工業(yè)區(qū)的銜接地w 距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高w 容積率 ，較難實(shí)現(xiàn)生態(tài)化獨(dú)棟辦公概念；O機(jī)會(huì) T威脅w 市區(qū)大體量辦公企業(yè)，由于辦公成本較高，越來(lái)越青睞郊區(qū)化產(chǎn)品，w 地塊毗鄰 B區(qū)國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)提高了本項(xiàng)目的市場(chǎng)形象和開(kāi)發(fā)價(jià)值；w 本案地塊周邊未來(lái)將開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)，形成規(guī)模效應(yīng)；w 亦莊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)尚未成熟；w 周邊工業(yè)廠房等項(xiàng)目可能形成潛在競(jìng)爭(zhēng)；2/8/2024 115第 115 頁(yè)本案的突破性產(chǎn)品升級(jí)定位實(shí)現(xiàn) A+B模式的價(jià)值最大化n 真正企業(yè)獨(dú)棟 —— 實(shí)現(xiàn) “ 一棟建筑，一個(gè)企業(yè)，一種理想 ” 的理念n 避開(kāi)與 B區(qū)產(chǎn)品直接競(jìng)爭(zhēng) —— 真正實(shí)現(xiàn) “A+B” 模式n 以自身實(shí)力解決潛在問(wèn)題 —— 潛在問(wèn)題如交通成本、溝通成本問(wèn)題可以隨著客群升級(jí)弱化（升級(jí)后的企業(yè)客群一般都可通過(guò)自購(gòu)車輛解決交通及溝通等）內(nèi)部功能升級(jí) 客群升級(jí)30006000平米以上企業(yè)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品升級(jí)價(jià) 值 最 大 化2/8/2024 116第 116 頁(yè)目 錄一、市場(chǎng)研究 ——30006000 平米以上獨(dú)棟辦公存在需求，但供給較少二、本案定位價(jià)值點(diǎn)與地塊限制條件 —— 在限制條件下確保獨(dú)棟辦公三、本案市場(chǎng)定位 ——30006000 平米及以上獨(dú)棟辦公四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng) —— 本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) —— 本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案的前景與展望 —— 以突破性產(chǎn)品升級(jí)實(shí)現(xiàn) A+B模式七、本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2/8/2024 117第 117 頁(yè)本案產(chǎn)品 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議n 本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原則n 本案產(chǎn)品規(guī)劃布局建議n 打造特色化辦公空間n 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)n 配套設(shè)施建議2/8/2024 118第 118 頁(yè)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的六大原則標(biāo)志性獨(dú)立性展示性融合性靈活性生態(tài)性 2/8/2024 119第 119 頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 —— 標(biāo)志性n 利用本案具有較大范圍的沿街展示面、且作為低密度辦公物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，在設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)本案建筑整體和單體的標(biāo)志性，強(qiáng)調(diào)其昭示功能。n 多元化的產(chǎn)品組合，分散了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從動(dòng)態(tài)投資現(xiàn)金流量表可以看出，本項(xiàng)目累計(jì)投資在第 6個(gè)月達(dá)到最大值，為 元，以后隨著項(xiàng)目銷售資金回籠現(xiàn)金累計(jì)投入逐漸降低。其中，地下工程工期為 4個(gè)月，地上建筑工程工期為 11個(gè)月，安裝工程工期為 3個(gè)月。其中項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā) 10萬(wàn)平米，則在一期后期即可收回成本。 銷售均價(jià)為 6000元 /建筑平米假定條件二：216。產(chǎn)品體量上的靈活拆分體現(xiàn)在：n 50006000平米 /棟、 80009000平米 /棟、 1000012024平米 /棟的產(chǎn)品均可看作是基本單元的有機(jī)組合，設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到整棟銷售和分割銷售的不同形式和解決方案。l 真正的企業(yè)獨(dú)棟， 1500－ 2024平米真正意義上應(yīng)是部門獨(dú)棟， 3000平米以上才可能實(shí)現(xiàn) “ 一棟建筑，一個(gè)企業(yè)，一種理想 ” 的真正企業(yè)獨(dú)棟。l 總價(jià)優(yōu)勢(shì)， 即使 3000－ 4000平米的獨(dú)棟產(chǎn)品，也能比市區(qū)寫字樓節(jié)約 2024萬(wàn)。 生態(tài)化的辦公環(huán)境， 激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。30006000平米市區(qū)購(gòu)置客群 —— 同樣面積、更低總價(jià)2/8/2024 79第 79 頁(yè)6000平米以上的辦公客群 —— 同樣面積、更低總價(jià)以 8000平米計(jì)算購(gòu)置市區(qū)寫字樓 購(gòu)買本案產(chǎn)品購(gòu)置成本 平均 12024元 /平米 *8000平米 =9600萬(wàn)均價(jià) 6000元 /平米 *8000平米=4800萬(wàn)物業(yè)費(fèi)