【正文】 付出比種植費高出 2～ 3 倍的如剪草、除雜、補種、病蟲害防治、澆水等費用； ?更節(jié)約： 另外草坪的用水量很大，大面積草坪不是理想選擇 尊 靈 秀 親 趣 m 房地產(chǎn)智庫立體景觀體系打造：通過對會所屋面綠化、小區(qū)內(nèi)部坡地綠化、架空層綠化及下沉庭院綠化進行營造，形成立體景觀體系 尊 靈 秀 親 趣 ?會所屋頂進行綠化處理，并注意參與性 ?園林綠化延伸入架空層 ?通過堆坡等方式，主動營造高差，增加園林層次 ?地下庭院空間打造 m 房地產(chǎn)智庫園林小品：點綴在園林中的座椅、廊架、小橋、亭臺棧道、臺階、汀步以及雕塑等，是小區(qū)景觀的亮點 汀步 亭臺 橋 廊 雕塑 尊 靈 秀 親 趣 m 房地產(chǎn)智庫步道體系： ?講求曲徑通幽的效果 ?鋪裝： 采用石板、卵石、毛石多種天然石材鋪裝 ?道寬： 步道體系：步道設計應講求曲徑通幽，鋪裝可采用石板、卵石、毛石等天然材料，主道寬 ，節(jié)約道路用地予以綠化體系 尊 靈 秀 親 趣 MANSIONLIFE 典裝大宅尊享人生 七大標準 ? 園林景觀 ? 建筑外立面及建筑細節(jié) ? 房型、低碳、智能化 ? 區(qū)域界定 ? 專業(yè)物管 ? 精裝修 ? 其它細節(jié)處理 m 房地產(chǎn)智庫外立面風格市場現(xiàn)狀：南通和蘇州市場高端公寓項目多為新古典主義風格，且市場接受度較高 金鼎灣：新古典主義 基座石材，樓體為真石漆 玉蘭公寓：新古典主義 基座為石材，樓體為面磚 萬科玲瓏灣：新古典主義 外立面材質(zhì)為真石漆 南通市場，多為 新古典主義外立面風格 ，外立面材料多樣，真石漆、涂料或瓷磚 蘇州市場高端公寓項目多為新古典主義外立面風格，基座使用石材，樓體為真石漆 水巷鄰里：新古典主義 基座石材，石材、真石漆及竹陶 m 房地產(chǎn)智庫外立面風格建議：體現(xiàn)尊貴性、品質(zhì)感的新古典主義風格 項目定位 客戶需求 市場現(xiàn)狀 項目定位為高端項目，新古典主義風格外立面沉穩(wěn)、大氣，可較好的表現(xiàn)出項目的尊崇感 從我司高端客戶訪談問卷的結果來看，新古典主義風格客戶認可度最高 無論南通或是蘇州市場上的高端項目，新古典主義風格占了絕大多數(shù) 項目定位 客戶需求 市場現(xiàn)狀 推導依據(jù) 通盤考量，我們建議將新古典主義建筑風格作為我們的首選立面方案 m 房地產(chǎn)智庫新古典主義風格符合項目高檔尊貴的形象，立面基座建議可采用石材、主體部分采用高級涂料飾面 新古典主義經(jīng)典、優(yōu)雅、莊重、人性、理性，目前為高端住宅的消費階層所接受，因此 正在成為當今中國高端住宅市場最強勢的聲音 m 房地產(chǎn)智庫建筑底層架空處理：挑高 5米以上，建議引入綠化，增大小區(qū)綠化空間，并設置樓棟入戶大堂、鄰里交流等功能區(qū)域 引入小區(qū)園林綠化 鄰里交流空間 入戶大堂 健身區(qū) MANSIONLIFE 典裝大宅尊享人生 七大標準 ? 園林景觀 ? 建筑外立面及建筑細節(jié) ? 房型、低碳、智能化 ? 區(qū)域界定 ? 專業(yè)物管 ? 精裝修 ? 其它細節(jié)處理 m 房地產(chǎn)智庫戶型發(fā)力方向判定原則：依據(jù)項目高端樓盤定位、市場戶型現(xiàn)狀、成熟市場戶型特征、客戶需求綜合分析 市場戶型現(xiàn)狀 客戶對戶型的需求 成熟市場戶型現(xiàn)狀 基本舒適度得以滿足，存在大面積觀景陽臺、贈送露臺、飄窗等少量創(chuàng)新亮點，且受到客戶青睞，藏瓏預計會推出 3梯 2戶的單梯入戶房型 偏好大面積景觀陽臺、步入式衣帽間、空中花園、大面積收納空間等；對贈送面積有較大興趣，要求電梯刷卡確保安全性 存在彈性空間、贈送露臺、大面寬景觀陽臺、空中花園、帶衛(wèi)生間保姆房、 3梯 2戶的單梯入戶房型等創(chuàng)新設計 市場戶型現(xiàn)狀 客戶對戶型的需求 成熟市場戶型現(xiàn)狀 判斷依據(jù) 項目高端樓盤定位為大前提 m 房地產(chǎn)智庫發(fā)力方向判定：將單梯刷卡直接入戶作為最大的產(chǎn)品創(chuàng)新點及營銷賣點，同時引入 大面寬陽臺、露臺、空中花園作為補充 主要創(chuàng)新點 發(fā)力擬 合度 客戶價值感知程度 南通市場 現(xiàn)狀 蘇州市場現(xiàn)狀 說明 1梯 1戶刷卡直接入戶 客戶普遍缺乏認知，需加以引導 市場空白點，但藏瓏會推出此類產(chǎn)品，但為 3梯 2戶 萬科玲瓏灣二期推出此類產(chǎn)品，為 3梯2戶，受到客戶青睞 潛在客戶偏好贈送面積，要求電梯刷卡確保安全性，項目可采取 2梯 2戶方式，提高得房率，同時獨享的樓層公攤可滿足客戶得到實惠及安全性、尊貴性心理需求；可作為主發(fā)力點 大面寬陽臺 高 較為常見 萬科玲瓏灣房型中存在，且受到青睞 客戶感知度較高，市場接受度高，主發(fā)力點 贈送露臺 高 市場較為少見 萬科玲瓏灣房型中存在，且受到青睞 客戶感知度高，且成熟市場反饋良好，作為主發(fā)力點 送一半面積的北向空中花園 較高 市場空白點 萬科玲瓏灣房型中存在，且受到青睞 客戶感知度較高，且成熟市場反饋良好，作為發(fā)力點 帶衛(wèi)生間的保姆房 不接受住家保姆 無 水巷鄰里房型中存在，接受度一般 客戶不接受住家保姆，成熟市場反應一般，不作為發(fā)力點 彈性空間 較低 市場空白點 水巷鄰里房型中存在，接受度一般 客戶感知度低，成熟市場反應一般，不作為發(fā)力點 High MediumHigh Medium Medium Low Low m 房地產(chǎn)智庫戶型發(fā)力方向 1—— 大面寬景觀陽臺：景觀面擴大，提升居住舒適度，同時增大贈送面積幅度 1. 景觀面積大，提升居住舒適度 2. 贈送面積擴大，符合客戶需求 m 房地產(chǎn)智庫戶型 發(fā)力方向 2—— 北向空中花園：贈送一半面積，可作為書房、次臥、空中花園等使用，功能多變，給業(yè)主帶來實惠 北向空中花園 ：贈送一半面積（約 10平米） m 房地產(chǎn)智庫戶型發(fā)力方向 3—— 贈送露臺空間：原始規(guī)劃為設備平臺，面積全部贈送，可讓客戶得到實惠，此外可設計與南向生活陽臺相連通 9米面寬，大幅度觀景陽臺 贈送露臺空間 約 34平米 ? 規(guī)劃為 設備平臺 ，但在實際處理中，作為正常陽臺面積使用，使 陽臺面寬達到 9米 m 房地產(chǎn)智庫戶型發(fā)力方向 4—— 1梯 1戶刷卡入戶：兩部電梯分設于剪刀梯兩側，電梯刷卡入對應樓層，獨享公攤，滿足客戶尊貴性、私密性及獲得實惠的心理需求，使其成為戶型的最大營銷賣點 ?2部電梯分設于剪刀梯的兩側 ?電梯刷卡進入特定樓層 ?客戶獨享入戶前的公攤面積，形成私家玄關的概念 ?可滿足客戶尊貴性、私密性以及獲得實惠的心理需求 m 房地產(chǎn)智庫房型設計要點建議：滿足基本舒適度的前提下融入前述戶型發(fā)力點 基本舒適度 發(fā)力點 三房、四房競爭價值軸 產(chǎn)品軸 戶型方正 南北通透 大面寬、短進深 動線合理 干濕分區(qū) 動靜分區(qū) 主臥套房設計 步入式衣帽間 客廳主臥必須朝南 設臵北向工作陽臺 1梯 1戶電梯刷卡直接入戶 大面寬南向觀景陽臺 露臺 北向空中花園 m 房地產(chǎn)智庫項目房型主要功能空間面寬建議 項目名稱 戶型 戶型面積 (平米） 面寬（米） 客廳 主臥 大次臥 餐廳 金鼎灣國際 3房 2廳 2衛(wèi) 156 4房 2廳 2衛(wèi) 183 4房 2廳 2衛(wèi) 186 3 綠城玉蘭公寓 3房 2廳 2衛(wèi) 136 3房 2廳 2衛(wèi) 162 4房 2廳 2衛(wèi) 180 萬科玲瓏灣 3房 2廳 2衛(wèi) 165 — 晉合水巷鄰里 3房 2廳 2衛(wèi) 175 4房 2廳 3衛(wèi) 207 4房 2廳 3衛(wèi) 233 戶型 戶型面積 (平米） 面寬（米） 客廳 主臥 大次臥 餐廳 3房 150160 4房 180220 市場高端項目房型主要功能空間面寬 ?三房客廳 、主臥 、大次臥 ，餐廳 ?四房客廳 、主臥 、大次臥、餐廳 米 項目房型主要功能空間面寬建議 m 房地產(chǎn)智庫智能化及低碳建議原則：盤點市場高端住宅智能化及低碳技術應用現(xiàn)狀及南通高端客戶需求，結合項目定位得出本項目智能化及低碳技術建議 智能化及低碳科技建議原則 智能化及低碳科技發(fā)展現(xiàn)狀 南通市場客戶需求 項目定位 考量市場發(fā)展現(xiàn)狀，契合客戶需求，結合項目定位 m 房地產(chǎn)智庫小區(qū)智能化建議：目前南通及蘇州市場高端項目小區(qū)智能化技術運用差距不大，基本以市面上比較常見的項目為主，建議本項目采用市面上運用較廣的技術 技術名稱 金鼎灣 國際 綠城玉蘭 公寓 萬科玲瓏 灣 晉合水巷 鄰里 本項目建議 識別系統(tǒng) 住棟彩色可視門禁系統(tǒng) ? ? ? ? ? 電梯刷卡 ? ? ? ? ? 小區(qū)門禁管理系統(tǒng) ? ? ? ? ? 保安系統(tǒng) 周界紅外報警系統(tǒng) ? ? ? ? ? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ? ? ? ? ? 電子巡更系統(tǒng) ? ? ? ? ? 物業(yè)管理自動化 小區(qū)車輛管理系統(tǒng) ? ? ? ? ? 三表遠程抄送 ? ? ? ? ? 小區(qū)背景音樂與緊急廣播系統(tǒng) ? ? ? ? ? 樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng) ? ? ? ? ? m 房地產(chǎn)智庫家居智能化建議：南通與蘇州市場家居智能化系統(tǒng)差距并不大，運用項目集中在市場上較為常見的項目，同時潛在客戶也僅關注較為常見的技術， 建議本項目采用市面上運用較廣的技術 ?南通高端客戶對智能化主要 關注各種安全設計 ，如 電梯刷卡、緊急按鈕、煤氣報警、可視門禁、寬帶接入等 ； 技術名稱 金鼎灣國際 綠城玉蘭公寓 萬科玲瓏灣 晉合水巷鄰里 本項目建議 家居智能化 室內(nèi)中央背景音樂 ? ? ? ? ? 寬帶接入及局域網(wǎng) ? ? ? ? ? 家庭緊急按鈕 ? ? ? ? ? 煤氣報警 ? ? ? ? ? 12層、頂層幕簾紅外 ? ? ? ? ? 電動窗簾 ? ? ? ? ? 彩色可視對講 ? ? ? ? ? 衛(wèi)星電視接入 ? ? ? ? ? 家居布防系統(tǒng) ? ? ? ? ? ?南通及蘇州高端住宅家居智能系統(tǒng)應用局限于市場常見項目，尚未構成項目的主要賣點，兩個市場的差距并不明顯 m 房地產(chǎn)智庫低碳技術建議：目前市場應用較為普遍的主要是節(jié)能外窗及外墻保溫系統(tǒng)及少量環(huán)保建材的使用，客戶對這些技術的感知度較高，建議項目以這些技術為主，做適當?shù)臄U充 技術名稱 金鼎灣國際 綠城玉蘭公寓 萬科玲瓏灣 晉合水巷鄰里 本項目建議 雨水收集系統(tǒng) ? ? ? ? ? 分質(zhì)排水與處理回用 ? ? ? ? ? 節(jié)能外窗 ? ? ? ? ? 地源熱泵 ? ? ? ? ? 外遮陽系統(tǒng) ? ? ? ? ? 環(huán)保建材 ? ? ? ? ? 混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng) ? ? ? ? ? 新風系統(tǒng) ? ? ? ? ? 同層排水系統(tǒng) ? ? ? ? ? 隔音降噪系統(tǒng) ? ? ? ? ? 女兒墻、屋頂及地下保溫系統(tǒng) ? ? ? ? ? 中央吸塵系統(tǒng) ? ? ? ? ? 墻體保溫 ? ? ? ? ? 廚房食物垃圾處理系統(tǒng) ? ? ? ? ? 直飲水 /凈水系統(tǒng) ? ? ? ? ? 地暖系統(tǒng) ? ? ? ? ? 24小時集中熱水供應 ? ? ? ? ? ?潛在客戶 關注度最高的是隔音降噪、環(huán)保建材、節(jié)能窗和外墻保溫、直飲水等 MANSIONLIFE 典裝大宅尊享人生 七大標準 ? 園林景觀 ? 建筑外立面及建筑細節(jié) ? 房型、低碳、智能化 ? 區(qū)域界定 ? 專業(yè)物管 ? 精裝修 ? 其它細節(jié)處理 m 房地產(chǎn)智庫用直觀的形象控制片區(qū)，建立強勢區(qū)域形象，界定私家宅邸區(qū)域范圍 ? 使客戶感受進入完全不同的區(qū)域，建立強勢區(qū)域形象 ? 控制點包括小區(qū)道路系統(tǒng)、邊界系統(tǒng)、特定標志物、出入口標示系統(tǒng)以及節(jié)點標示系統(tǒng) DIS (District Identifications System) 區(qū)域形象的建立 道路 邊界 節(jié)點 標志物 出入口 m 房地產(chǎn)智庫? 視覺符號的反復運用塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象及鮮明的邊界感 ?