【正文】 江、常州、無(wú)錫、蘇州等城市。2023年 10月將推出 72棟 260320平方米休閑度假別墅 。 75 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 一層：陽(yáng)光室、餐廳、起居室三者相連，空間開(kāi)闊；二樓挑空的陽(yáng)光室，設(shè)有上下兩層通透的落地玻璃窗，可作為觀景和創(chuàng)作的最佳體驗(yàn)場(chǎng)所；外部獨(dú)立的涼亭，可用于下棋、喝茶，二層：開(kāi)敞式書(shū)房，可直接俯瞰陽(yáng)光室及欣賞室外美景；主、次臥通過(guò)書(shū)房相分隔，私密性較好。 77 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目一期的推盤(pán)節(jié)奏及銷(xiāo)售情況 總計(jì) 72棟庭院式別墅 一期一批 : 06年 10月 15日首次公開(kāi) ,推出 33棟 ,公開(kāi)不到一個(gè)月 ,銷(xiāo)售率達(dá) 98%,銷(xiāo)售均價(jià)約 150萬(wàn)元 /棟 一期一批首次 : 一期一批二次 : 06年 12月上市 ,共計(jì) 39棟 ,均價(jià) 200萬(wàn)元 /套，目前 銷(xiāo)售率已超過(guò) 85% 一期二批 : 總計(jì) 29棟 該批半山別墅現(xiàn)正處于蓄水期， 即將盛大公開(kāi) 78 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 臺(tái)灣小鎮(zhèn)位于句容城北 ， 距句容市中心約 2公里 ， 規(guī)劃總面積約 方米 ， 計(jì)劃分 15期開(kāi)發(fā)完成 。 81 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目的目前銷(xiāo)售價(jià)格 ?產(chǎn)品與銷(xiāo)售價(jià)格 獨(dú)棟： 價(jià)格 55005700元 /平米 ， 面積 199420平米 。 82 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 該項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)型別墅的代表，無(wú)自然景觀、戶型緊湊、棟距小，早期因價(jià)格便宜，并聯(lián)動(dòng)了來(lái)句容當(dāng)?shù)赝顿Y臺(tái)灣客群，因此取得了較好的銷(xiāo)售。 巴厘原墅 3 484 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ?項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)較為明顯 項(xiàng)目處于湯山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，周邊有 11公里的群山 。 ?巴厘島建筑風(fēng)情設(shè)計(jì) 巴厘 〃 原墅設(shè)計(jì)充分借鑒巴厘島頂級(jí)度假別墅風(fēng)范，每戶均有超大私家花園，最大面積超過(guò)一千平方米，別墅區(qū)內(nèi)另建有 20余畝巴厘島風(fēng)情的中心公園，移步換景，滿山皆是濃郁的異域風(fēng)情。 ■□ 客群特征 南京客戶居多 ， 以及長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈層沿線的南京級(jí)高端客戶 。 ■□ 客群特征 南京客戶居多 ， 本地企業(yè)主管 、 高校老師 、 公務(wù)員為主 ， 第二居所為主 。 整個(gè)項(xiàng)目共分為四大期，建筑規(guī)模達(dá)到了 70萬(wàn)平方米。 獨(dú)立別墅面積控制在 300M2。 公寓單套面積在 3852㎡左右 ， 單價(jià) 35003800元 /平米 (1000元 /㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn) ).， 總價(jià)在1316萬(wàn)左右 ， 精裝修送家電 ， 戶戶通溫泉 。于別的項(xiàng)目不同的是，銷(xiāo)售時(shí)開(kāi)發(fā)商先讓?xiě)糁鬟x一塊別墅用地。最大的一套別墅建面將達(dá)到 400多㎡單套總價(jià)將在 90300萬(wàn)元。 ① 自然環(huán)境 —— 出于對(duì)優(yōu)美生態(tài)自然山水環(huán)境熱愛(ài)，追求休閑、享受型的時(shí)尚度假生活模式 ②休閑環(huán)境 —— 在度假時(shí)能夠休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所。 市郊資源型版塊復(fù)合開(kāi)發(fā)基本模。 ④ “投資、度假”兩相宜 —— 出于對(duì)郊區(qū)化升值潛力的判斷，第二居所往往有更高的以增值投資保值的價(jià)值。 邊城 —— 有自然資源，但生活配套欠缺，居住不便利。之后開(kāi)始幫業(yè)主建設(shè)自己喜愛(ài)的樓房。第二批推出的四排公寓（約 400多套）也于 2023年底交付。 另外 ， 項(xiàng)目還將開(kāi)發(fā)多項(xiàng)“ 輕旅游 ” 產(chǎn)品 ， 包括幸福農(nóng)場(chǎng) 、 香泉垂釣 、 快艇游湖等 。 一期共八個(gè)組團(tuán) ， 物業(yè)形態(tài)包括 350幢獨(dú)立別墅和 2500套酒店式公寓 。 91 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 香泉湖 中國(guó)香泉湖國(guó)際度假中心項(xiàng)目位于南京市西南部，地處安徽省和縣香泉鎮(zhèn)，距離南京 66公里。 自然資源、溫泉資源以及巴厘風(fēng)情設(shè)計(jì)成為項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn) 86 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 城開(kāi)湯山公館 ■□ 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)企業(yè)： 南京市城市建設(shè)開(kāi)發(fā) （ 集團(tuán) ）有限責(zé)任公司 地理位臵： 江寧區(qū)湯山街道溫泉路以南 、湯銅路以北 ■□ 產(chǎn)品信息 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目位于湯山鎮(zhèn) ， 東側(cè)為湯水河 ， 南側(cè)為湯銅公路 ， 西側(cè)為農(nóng)宅 ， 北側(cè)為溫泉路 ，占地面積 145172㎡ ， 總建筑面積約 15萬(wàn)㎡ ， 容積率約 ， 由 45幢雙拼 、 聯(lián)排 、疊加別墅及多層電梯公寓組成 ， 總戶數(shù)約750戶 。 獨(dú)立別墅面積在 360780平方米 ， 價(jià)格在 1000012023元 /m2；雙拼別墅面積在 270360平方米 ， 均價(jià)在 8500元 /m2 。半山之上，俯瞰眾生，視野開(kāi)闊，自然美景盡收眼底。 項(xiàng)目的客群情況 83 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 巴厘風(fēng)情溫泉?jiǎng)e墅 ■□ 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)企業(yè)： 南京古泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位臵： 江寧區(qū)湯山鎮(zhèn)古泉村侯家塘 228號(hào) ■□ 產(chǎn)品信息 項(xiàng)目規(guī)模 規(guī)劃占地面積 ， 總建筑面積達(dá) 28000平方米 ， 容積率為 。 7080萬(wàn) /套 銷(xiāo)售人員一般會(huì)有 25個(gè)點(diǎn)的折扣 。 近期在售的房源為項(xiàng)目的四期 （ 9區(qū)和 10區(qū) ） 。一層 :一層獨(dú)立的工作室，方便使用不受干擾；有大的休閑長(zhǎng)廊和雨亭，觀景效果極佳；廚房、餐廳與家庭室互通性佳。 260平米 一層：朝北的入口，讓整個(gè)房屋擁有完整的南向庭院； 居室，三面采光，使室內(nèi)空間彰顯尊貴氣質(zhì)；長(zhǎng)達(dá) 9米的餐廳，為您提供舒適的就餐環(huán)境；開(kāi)敞式車(chē)庫(kù)，頂部設(shè)有雨蓬，充滿時(shí)尚感。自“句容”出口至本項(xiàng)目有一長(zhǎng) 的專(zhuān)用通道，交通較為便捷。 產(chǎn)品類(lèi)型 主力面積 2 0 0 6 年報(bào)價(jià) 2 0 0 7 年報(bào)價(jià)獨(dú)幢 2 4 0 2 8 0 1 2 0 萬(wàn)起 1 5 0 1 6 0 萬(wàn)雙拼 2 6 0 3 0 0 9 0 萬(wàn)起 1 2 0 1 3 0 萬(wàn)聯(lián)排 1 9 0 2 2 0 5 5 萬(wàn)起 9 0 1 0 0 萬(wàn)疊加 1 5 0 1 7 0 3 5 萬(wàn)起 5 5 6 5 萬(wàn)69 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 營(yíng)銷(xiāo)模式 —— 情景體驗(yàn)式銷(xiāo)售，先打造情景示范區(qū)，再進(jìn)行銷(xiāo)售 70 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) —— 舉辦各類(lèi)活動(dòng)，轟動(dòng)市場(chǎng)，提高項(xiàng)目的知名度 啤酒龍蝦節(jié) 五一中日拳王大挑戰(zhàn) 家庭奧運(yùn)會(huì) 71 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 客戶特征 ?客戶來(lái)源： 主要來(lái)自南京市區(qū) ?背景： 年齡 3545歲；具有高等學(xué)歷；手頭有較多流動(dòng)資金； ?職業(yè)： 從事醫(yī)藥、汽車(chē)、電子、海關(guān)、貿(mào)易、房地產(chǎn)、金融、證券等，為高層管理或技術(shù)人員，同時(shí)還有一部分私人企業(yè)家、自由職業(yè)人士和當(dāng)?shù)氐谋┌l(fā)戶； ?年綜合收入： 25~50萬(wàn)元以上； ?家庭人口組成： 3— 4口的兩代人家庭，兩夫婦，有小孩；擁有私家車(chē)或單位配車(chē)。 奧斯博恩 3 166 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 區(qū)位與交通 項(xiàng)目位于南京市江寧區(qū)寧溧路 188號(hào)，坐落于江寧航空港新區(qū)的中心區(qū)域。 一部分別墅定在與高檔住宅相同價(jià)位的檔次上，這使得一部分想住別墅，卻難以承受高檔別墅價(jià)格的購(gòu)房者獲得了目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)型別墅的應(yīng)運(yùn)而生，使得原先的“金字塔”型消費(fèi)結(jié)構(gòu)得到了變更，擴(kuò)大了別墅市場(chǎng)容積量，使整個(gè)中上層消費(fèi)群都被吸納成為購(gòu)買(mǎi)群。別墅板塊已經(jīng)四面開(kāi)花， 如現(xiàn)在正在升溫的東郊板塊、周邊句容、溧水、浦口等，已逐漸自成板塊。 60 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 南京別墅市場(chǎng)特征 消費(fèi)群體正在發(fā)生變化 南京的消費(fèi)者在別墅消費(fèi)上經(jīng)歷了三個(gè)階段： 起步階段 以外銷(xiāo)為主 ， 如帝豪別墅等； 第二階段 ， 別墅購(gòu)買(mǎi)者以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)催生的首批富裕人士為主 ，這一群體除了海歸人士 ， 主要是在第一輪商品房購(gòu)買(mǎi)潮中消費(fèi)高端商品房的買(mǎi)家和投資客； 第三階段是 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展催生的大量中產(chǎn)階層 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 58 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 2 0 0 5 年南京別墅市場(chǎng)分類(lèi)型供應(yīng)百分比%%%%獨(dú)立雙拼聯(lián)排疊加 2023 年南京別墅市場(chǎng)分類(lèi)型供應(yīng)百分比%%%%獨(dú)立雙拼聯(lián)排疊加產(chǎn)品類(lèi)型 —— 經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品接受度增加，加大經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品的供應(yīng) 聯(lián)排供應(yīng)呈主體，疊加產(chǎn)品逐漸增多 與 2023年相比，南京市 2023年的別墅供應(yīng)仍然以聯(lián)排為主，所占比例相較2023年的 ％略有下降，獨(dú)立別墅所占比例則從 2023年的 ％上升到今年的 ％，雙拼別墅無(wú)論是絕對(duì)數(shù)量還是所占比例均有較大幅度的下降，而疊加供應(yīng)量大幅增加，已經(jīng)可以與獨(dú)立、雙拼分庭抗禮。利用主城自然資源，單純別墅形體，不重細(xì)節(jié)。 55 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 別墅供應(yīng)體量（萬(wàn)平米）020406080截至到2 0 0 5 年1 2 份 2 2023年 江寧板塊 城中板塊 江北板塊 環(huán)紫金山 合計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 如圖所示， 2023年南京別墅市場(chǎng)總體供應(yīng) 75萬(wàn)平米左右，江寧超過(guò) 70％，遙遙領(lǐng)先其它各區(qū)域。 54 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 別墅市場(chǎng)板塊分布 江寧 東郊 主城 該地區(qū)良好的自然景觀環(huán)境，便利的交通，成為了南京市最大的別墅群區(qū)域，在售的樓盤(pán)別墅多達(dá)十幾家。 第二階段經(jīng)濟(jì)型別墅喚醒別墅夢(mèng) 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 南京中產(chǎn)階層大幅度的增長(zhǎng) ，經(jīng)濟(jì)型別墅的需求喚醒了別墅市場(chǎng)的第二次繁榮 ， 先是江寧百家湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)別墅區(qū)的崛起 ， 再到 2023年三山板塊別墅群的紛紛亮相 ， 經(jīng)濟(jì)型別墅一度成為了市場(chǎng)的主導(dǎo) 。 49 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ?雨花臺(tái)區(qū)世外桃源農(nóng)業(yè)旅游村及 26家“農(nóng)家樂(lè)” 飯店接待游客約 5萬(wàn)人 ； ?六合區(qū)的盛世金牛休閑農(nóng)莊、天龍假日休閑農(nóng)莊、黃山島農(nóng)莊等多家農(nóng)莊 4天來(lái)共接待游客 1萬(wàn)人左右 ； ?高淳縣瑤池山莊 4天共接待游客 3萬(wàn)多人；迎湖桃源接待游客近 7000人。 ?游客偏好以自然景觀、歷史景點(diǎn)，大都市比例較高，再其次則為休閑渡假區(qū) ?以短途旅游為主， 蘇州及無(wú)錫旅游開(kāi)發(fā)興盛，在上海訪客一日游市場(chǎng)上造成攔截效果，南京市可增加新景點(diǎn)，主打開(kāi)發(fā)上?？妥钣信d趣的 23日游程。 目前的交通環(huán)境與配套對(duì)于現(xiàn)有度假而言 不夠理想，若未來(lái)滬寧道口開(kāi)通 ，交通出行則較為便利。 31 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 目標(biāo)客戶的臵業(yè)需求是怎樣的？ 南京中高端客戶臵業(yè)需求分析 32 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 六城市G D P 及增幅比較2805 24131313010002023300040005000600070008000900010000天津 上海 無(wú)錫 杭州 南京 廣州億元0246810121416%G D P ( 億元) 增幅( % )城市人均可支配收入1828716601160051 4 9 9 7 . 4 7126391864