【正文】 一定的變數(shù)。 雖然項(xiàng)目具有山景資源，但由于山體多年開采，山體破壞嚴(yán)重，整體覆綠需要時間。 43 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 改變區(qū)域陌生現(xiàn)狀，提升區(qū)域的價(jià)值 —— 從差異化定位、消除抗性、增加產(chǎn)品魅力性幾方面入手 區(qū)域認(rèn)知度 /關(guān)注度不足 外圍環(huán)境有待完善 配套不成熟 陌生區(qū)域 ?自我修煉 ?通過對項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境的改造，以及對外部資源環(huán)境的利用 ?通過產(chǎn)品魅力化，弱化配套 ?切合需求完善配套、周邊配套整合 消除抗性 增加吸引力 差異化定位 產(chǎn)品附加值，如贈送超大地下室、院落等 升值和投資功能 產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)換 發(fā)展商強(qiáng)勢品牌及跟隨客戶拉動 強(qiáng)勢主題、強(qiáng)勢資源 生活方式 /產(chǎn)品差異性 ?區(qū)域炒作 （ 借政府 、 大勢 、 事件 ） 區(qū)域自然需求有限 ?立足于主流需求 ?尋找市區(qū)的主流需求 ?培育區(qū)域成長型客戶 44 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 通過對南京湯山市場的分析， 我們發(fā)現(xiàn)南京度假休閑市場廣闊，有著良好的發(fā)展基礎(chǔ) 日本 韓國 目標(biāo)客群： ?當(dāng)?shù)匦蓍e市場 —— 南京市 周間及夜間休閑消費(fèi) ?區(qū)域旅游市場 —— 江蘇省及上海市 周末或長假期旅游 ?境外旅游市場 —— 臺港澳為主，日韓具成長潛力 商務(wù)探親觀光 旅游人次推估： ?2023年年旅游人次 150萬人 ?2023年年旅游人次 250萬人 45 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 本地休閑市場特性 ? 湯山風(fēng)景區(qū)每年的訪客約 20多萬人 ，主要來自本地及南京男性居民及商務(wù)人士，“湯山浴室”及地質(zhì)考古遺址為市郊特殊平價(jià)休閑據(jù)點(diǎn)，未來朝向休閑度假區(qū)開發(fā)將可借質(zhì)、量及配套豐富度大幅提升重新定位， 現(xiàn)度假區(qū)開發(fā)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)已活絡(luò)之市郊“優(yōu)質(zhì)溫泉社區(qū)”開發(fā)，共同提升“湯山溫泉”品牌意象。 50 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 總結(jié) 致力于滿足南京中高端臵業(yè)者度假需求，是本項(xiàng)目目前的市場機(jī)會所在 51 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 市場競爭分析 ?別墅市場分析 ?競爭個案分析 問題界定和結(jié)構(gòu)化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 案例借鑒和模式選擇 客戶定位和需求分析 項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 52 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 南京現(xiàn)代別墅開發(fā)的歷史可以追溯到 1992年 ， 當(dāng)時以 3000元／平米起售的養(yǎng)龍山莊 ， 率先將歐式風(fēng)格的別墅引進(jìn)南京 ， 讓南京人耳目一新 ， 從1992年到現(xiàn)在 ， 南京別墅的變遷過程大致可分為三個階段： 南京別墅市場發(fā)展沿革 第一階段 別墅的興起 從上世紀(jì)九十年代初期紫金山麓別墅群開始算起，南京的豪宅發(fā)展歷史已經(jīng)有十多年的時間了。 江北板塊以其相對優(yōu)越的山（老山）水（湯泉溫泉、龍池湖、金牛湖等）自然景觀為依托，向別墅市場進(jìn)軍。天生資源豪華，別墅營造寒磣。 由于經(jīng)濟(jì)類型的變更 ， 其已不再僅僅局限與某一階層 ， 而是社會多類別 ， 從最初的外企高級人員 、 私營企業(yè)主發(fā)展成為包括金融業(yè) 、 IT業(yè) 、商貿(mào)業(yè)的多階層頂尖一族 。此外，從現(xiàn)有的別墅銷售情況來看，單套別墅面積在 200— 250平方米的最為好銷。 72 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 中國最佳山水別墅大獎 世外邊城，由邊城匯景房地產(chǎn)公司開發(fā)，占地 ，總建筑面積約 10萬平方米，規(guī)劃原創(chuàng)庭院式獨(dú)立別墅。二層：主臥設(shè)有 L型大露臺，可以盡情享受室外美景；北面設(shè)有公共露臺，入口庭院及小區(qū)景觀也盡收眼底。 臺灣小鎮(zhèn) 中低端別墅 3 79 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目的產(chǎn)品 —— 戶型經(jīng)濟(jì)，但檔次較低 獨(dú)立： 250平米 聯(lián)排： 200平米 80 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 由于品質(zhì)不高，項(xiàng)目的銷售價(jià)格提升較慢 記錄時間 最低價(jià) 最高價(jià)20231230 70萬元/套 130萬元/套202327 70萬元/套 130萬元/套2023511 70萬元/套 130萬元/套2023619 70萬元/套 130萬元/套2023824 70萬元/套 130萬元/套2023927 70萬元/套 130萬元/套20231031 70萬元/套 130萬元/套20231130 8 0萬元/套 140萬元/套2023419 75 萬元/套 150 萬 / 套數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)樓盤成交情況 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 05年底起到 07年初，項(xiàng)目的價(jià)格提升一直較慢。 開發(fā)獨(dú)立別墅 16幢 ， 雙拼別墅 19幢 （ 38戶 ） ， 以及一幢綜合樓和一座公寓 （ 103戶 ） 。 ■□ 銷售歷程 項(xiàng)目最先以獨(dú)立 、 雙拼別墅面世 ， 憑借山地資源 、 溫泉資源以及巴厘風(fēng)情建筑特色 ， 贏得了市場的歡迎 。規(guī)劃用地約 5400畝，其中水面約 2400畝。 93 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 一期產(chǎn)品 項(xiàng)目的一期 ， 共包含了約 800套酒店式公寓和少量沿湖別墅 。據(jù)規(guī)劃分析，目前最小的一塊別墅用地為 1畝，別墅的建面約 180㎡。 101 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 問題界定和結(jié)構(gòu)化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展模式選擇 市場競爭分析 客戶定位和需求分析 102 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 案例借鑒： 市郊資源型版塊成功開發(fā)模式的借鑒 控制大盤風(fēng)險(xiǎn)與兌現(xiàn)規(guī)模價(jià)值的唯一選擇 —— 復(fù)合 市郊資源型版塊復(fù)合開發(fā)的模式與案例 本案復(fù)合開發(fā)的選擇方向 回避單一客層定位、單一總價(jià)范圍、單一產(chǎn)品形態(tài)的復(fù)合開發(fā)原則，已是地產(chǎn)大盤開發(fā)和營銷的基本市場共識。 臺灣小鎮(zhèn) —— 價(jià)格的優(yōu)勢，無品質(zhì)、無自然資源 巴厘原墅、湯山公館 —— 除了溫泉度假，無其它資源 香泉湖 —— 有自然資源，無配套 100 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 理想的度假別墅生活模式 —— 度假生活的全面思考 ⑤交通便捷性 —— 交通區(qū)位、可預(yù)期的增值潛力、良好的租賃市場前景、可觀的租金收益 。 94 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 產(chǎn)品 面積（㎡）多層酒店式公寓（3 5 層） 3 8 5 2一期別墅 1 8 0 4 5 0后期別墅 定制別墅二期第一批是一塊別墅用地，預(yù)計(jì)將有 70套別墅 。 酒店式公寓為五層退臺式設(shè)計(jì)為主 ， 依據(jù)基地條件分布少量三層或四層 。 精致型別墅 3 587 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 面積經(jīng)濟(jì)是項(xiàng)目的主要特點(diǎn) 聯(lián)排面積為 166— 201㎡，疊加面積為 108— 148㎡ 88 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 產(chǎn)品創(chuàng)新，打造公寓式別墅控制產(chǎn)品面積，提升項(xiàng)目品質(zhì) 89 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 銷售情況 —— 共分為三期 一期 二期 三期 ?項(xiàng)目首期于 2023年 11月開盤 ， 疊加別墅價(jià)格40004500元 /m2 ， 聯(lián)排別墅 價(jià)格 ， 5000 5300元 /m2 ?07年 1月 28日開盤 ， 疊加別墅價(jià)格 45004800元 /m2 ， 聯(lián)排別墅 價(jià)格 ， 5300 5500元 /m2 ?07年 4月 28日開盤 疊加別墅價(jià)格 45005000元/m2 ， 聯(lián)排別墅 價(jià)格 ， 5500 5800元 /m2 90 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ■□ 銷售情況 截至到三期開盤前 ， 項(xiàng)目一二期共推出 108套房源 ， 銷售 75套 ， 銷售率超過 70％ ， 近期項(xiàng)目三期又加推 94套房源 。 ?溫泉 湯山溫泉號稱“中國四大溫泉之首”，別墅區(qū)內(nèi)引入地下 280米的湯山溫泉，戶戶溫泉入室，盡享私湯養(yǎng)生之趣。 ?銷售情況 項(xiàng)目大四期于 2023年初開盤，經(jīng)過 1年多的銷售，目前在售的房源為項(xiàng)目四期的 9區(qū)和 10區(qū)， 9期共 99套剩余 3套， 10期共 59套剩余 6套。二層：二層主、次臥由樓梯自動分隔，私秘性較好；主臥套房內(nèi)單獨(dú)設(shè)臵了步入式衣柜、大衛(wèi)生間和休息區(qū)，更顯豪華氣派；有獨(dú)立的封閉式車庫，并可由車庫直接通往室內(nèi)。 3 2世外邊城 73 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目面朝 3300畝波光瀲滟侖山湖 ， 背倚層巒疊嶂高麗山 ，10萬畝國家森林農(nóng)場環(huán)伺周邊 ， 地形山巒起伏有致 。 三條快速路可到達(dá)區(qū)域： 機(jī)場高速、寧溧公路、將軍路延長線等快速干道到達(dá)區(qū)域。 NO1 NO2 61 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 產(chǎn)品類型多元化 20232023年 ， 經(jīng)濟(jì)型別墅大量涌入別墅市場 ， 帶動了別墅市場的中低端需求 ， 大大增加了別墅的整體市場供需 。 數(shù)據(jù)來源：新景祥網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 59 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 面積范圍（㎡） 主力區(qū)間（㎡）獨(dú)立 2 4 0 ～6 2 0 3 3 0 ～3 5 0雙拼 2 4 0 ～4 2 0 2 5 0 ～2 8 0聯(lián)排 1 7 0 ～3 3 0 1 7 0 ～2 6 0疊加 1 3 0 ～2 8 0 1 3 3 ～1 9 5別墅在售項(xiàng)目戶型面積統(tǒng)計(jì) 戶型面積 —— 趨小化、緊湊化 ◇ 單體面積小型化成為趨勢 從表中可以看出，獨(dú)立別墅的主力面積區(qū)間在 330～ 350㎡，雙拼別墅的面積區(qū)間在250～ 280㎡、疊加和聯(lián)排的主力面積在只有 200平方米左右，經(jīng)濟(jì)型別墅的特點(diǎn)充分表露無疑。 市場格局 —— 江寧別墅一統(tǒng)江湖，在現(xiàn)有市場中處于主導(dǎo)地位 56 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 產(chǎn)品形態(tài) 解讀 代表項(xiàng)目運(yùn)盛美之國翠屏國際資源型近郊型建筑型精神型帝豪花園、金陵御庭園、大邦花園、鐘山高爾夫山水華門、巴厘原墅、瑪斯蘭德山河水、世外邊城在產(chǎn)品尚沒達(dá)到某種高度之前，南京別墅圈先學(xué)到了外埠推廣手法，新開盤開始從產(chǎn)品特色出發(fā)追求人群的心理對接與號召，并從產(chǎn)品營造上加以迎合。 53 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 小結(jié)：至此 ， 南京別墅市場格局已經(jīng)發(fā)生了重大變化 ， 逐漸形成了以江寧為主 ， 市區(qū)其他周邊區(qū)域加之句容 、 溧水 、 安徽等遠(yuǎn)郊地區(qū)別墅項(xiàng)目為輔的局面 。 47 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 南京市場發(fā)展的物質(zhì)載體 —— 休閑產(chǎn)業(yè)越來越被城市人所歡迎 ?2023年五一黃金周， 江心洲景區(qū)推出了“田園鄉(xiāng)村一日游”和“鄉(xiāng)村美景歡樂游”系列活動。 南京近年居民收入兩極化日益明顯，并且趨勢明顯加快，中高端收入階層占很大比