【正文】 集團，整層出租 4 瑞豐國際商務(wù)中心 1052 5 141 2023年 3部 OTIS電梯，廣州中宇 VRV中央空調(diào) 金融、貿(mào)易、外資 5 嘉德廣場 1260 3 5 300個，30萬 /個 2023年 OTIS電梯，中央空調(diào)，配有食堂， 配有老總專屬衛(wèi)生間 貿(mào)易、咨詢等 6 廣利大廈 1700 300車位 ，32萬 /個 2023年 OTIS電梯，中央空調(diào)， 2樓配有食堂，頂層會所； 配有老總專屬衛(wèi)生間，整層出租 購買者溫州客占60%，出租中 7 銀座大廈 1050 — — 157 在建 69％得房率； 11m挑高大廳； — 寫字樓供應(yīng)量 典型樓盤合計約 27萬 m2，該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為 40萬 m2 市場現(xiàn)狀 29 本報告是嚴格保密的。 蕭山行政板塊 —— 寫字樓市場自成體系，依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)形成較為封閉的市場 杭州國際商務(wù)中心 區(qū)政府 市民廣場 新世界太古廣場 建工廣場 綠都世貿(mào)廣場 恒德心意廣場 ?行政區(qū)域規(guī)劃 ?蕭山民營經(jīng)濟的聚集效應(yīng) 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 ?隨著蕭山民營企業(yè)的發(fā)展，越來越多的企業(yè)會脫離“前店后廠”式的經(jīng)營模式，搬入?yún)^(qū)域內(nèi)辦公樓； ?蕭山民營經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈對上下游企業(yè)有較強的吸引力，未來對中高檔辦公物需求旺盛； 租售狀況 ?銷售狀況良好； ?招租情況一般，出租率在 60％ 左右； ?租金： /m2/天； ?售價： /m2 ； ?物業(yè)管理費： /m2/月 ?行業(yè)：以貿(mào)易、咨詢服務(wù)（律師、會計、策劃等）為主、 ?客戶：與蕭山產(chǎn)業(yè)相關(guān)的進出口企業(yè)以及相伴生的服務(wù)業(yè)如律師、會計等中小企業(yè)為主； ?客戶偏好面積較小（ 100300m2）的商住樓（居住和辦公兩用） 客戶特征 第四層級 36 本報告是嚴格保密的。 42 本報告是嚴格保密的。 杭化院附近寫字樓特點 樓盤少，且都為較早建成的寫字樓，新項目不多； 建筑外型一般，沒有感觀沖擊； 標準層面積小，無法滿足大面積辦公要求； 客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)不固定； 租售價格不高，消化率很高。 項目地塊特色 河景 —— 西南兩面臨河，風景優(yōu)美 交通 —— 東面為杭州市南北向主干道上塘路高架 主入口 —— 石灰壩拓寬 5米 ,有利于提升寫字樓形象 知識、技術(shù) —— 毗鄰浙江工業(yè)大學 本體條件 51 本報告是嚴格保密的。 四大類寫字樓比較 Ⅰ 、 (+,+) 典型案例 ：浙大科技園、上海證券大廈 特點 ：商業(yè)、教育、文化氛圍聚集高素質(zhì)人才，交通便利。 本案研究 占地利優(yōu)勢 不占地利優(yōu)勢 本項目為第二類 55 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)對項目的理解 首個化工主題寫字樓 —— 企業(yè)基地 與浙工大戰(zhàn)略合作 —— 人才基地 高新科技研發(fā)中心 —— 知識基地 本案研究 58 本報告是嚴格保密的。 案例研究 —— 清華科技園啟動區(qū) 相似性分析 ?清華科技園位于北京中關(guān)村成府路 ?不屬于傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域 ?科技園面市以前，區(qū)域商務(wù)氛圍缺乏。 啟動區(qū)發(fā)展策略：歷程三 —— 科技類企業(yè)陸續(xù)入住的情況下，服務(wù)性機構(gòu)逐漸進駐住 ?服務(wù)型企業(yè)主要定位服務(wù)園區(qū)內(nèi)高科技類企業(yè) ?主要是金融機構(gòu)和各種投資機構(gòu) ?還有部分資產(chǎn)評估、會計、律師事務(wù)所等中介機構(gòu) ?此類企業(yè)總量不高，消化辦公樓總量約 10% ?企業(yè)整體規(guī)模不大，通常辦公面積在 5001000平方米 ?中國建設(shè)銀行 ?北京商業(yè)銀行 ?清華科技創(chuàng)業(yè)投資有限公司 ?中關(guān)村青年科技創(chuàng)業(yè)投資股份公司 ?北京美理來高新技術(shù)發(fā)展有限公司（韓國技術(shù)風險投資財團北京代表處） ?歐盟任博創(chuàng)新管理咨詢公司（ SPI葡萄牙）北京代表處 ?林達劉專利事務(wù)所 ?金牌創(chuàng)新教參研究機構(gòu) ?華清基業(yè)投資管理有限公司 ?北京環(huán)?？萍奸_發(fā)投資有限公司 ?華清（北京）國際培訓有限責任公司 ?北京海達爾投資管理有限公司 ?…… 66 本報告是嚴格保密的。 ?學院現(xiàn)設(shè)有化學工程、應(yīng)用化學、工業(yè)催化、化學工藝、材料學、農(nóng)藥學、化學等 7個學科，其中 應(yīng)用化學、工業(yè)催化為浙江省重中之重學科，化學工程、材料學為浙江省重點學科 。 ?生產(chǎn)商在 速食面里添加洋蔥 —— 但是產(chǎn)品 銷量沒有增加 ?進一步客戶調(diào)查 —— 消費者仍然在速食面里加洋蔥，訪談得知原因仍然是加入洋蔥后更美味 ?生產(chǎn)商在 速食面里增加洋蔥的含量 —— 銷量下降 ?？？？ 加洋蔥的真實目的不是美味，而是證明自己是勤勞的家庭主婦 —— 面是自己做的，而不是方便面 膚淺的客戶訪談與調(diào)研很難發(fā)掘消費者真實需求 —— 探索客戶需求的根源 74 本報告是嚴格保密的。 ?公司的 總部暫時不會考慮搬遷 ，因為生產(chǎn)廠不可能進入杭州， 只考慮 盡量多地 搞出研發(fā)機構(gòu) ，有激勵整個公司運作的動力。 ?郊區(qū)化 利于各種試用原料去用方便，合乎國家規(guī)定與化工業(yè)的特性，但 對于業(yè)務(wù)單位的往來有所不便 ， 對于員工的上下班有影響 ； ?辦公在市區(qū) 與生產(chǎn)分離 便于業(yè)務(wù)往來 ，對于人才的引進與儲備有利好作用， 更多人才愿意留在市區(qū)工作 。 之江有機硅化工有限公司，陶女士 ?公司完全以市場 營銷為導向的公司 ，在 北京上海等城市設(shè)有辦事處 ?辦事處主要是營銷服務(wù)職能，只需要 10個人左右就可以了 ?辦公室需求面積很小，主要是倉庫很重要 ?關(guān)于外派員工住宿的問題，通常不需要考慮的，主要是出去的也不是什么高層領(lǐng)導 ?關(guān)于 技術(shù)研發(fā)，都會是在生產(chǎn)區(qū) ，這個一般不會考慮分離開 ?公司位于蕭山 ，離杭州很近，地方不差，所以 留不住人才的問題不需要太擔心 ?這一點和其他遠一些的企業(yè)不太一樣 ?在 杭州市區(qū)并沒設(shè)立相關(guān)的營銷展示部門 ，主要因為客戶都是老客戶，相關(guān)業(yè)務(wù)往來都很熟悉，都是直接來的廠區(qū)。 大型生產(chǎn)型企業(yè)的入住是吸引中小型企業(yè)的關(guān)鍵 85 本報告是嚴格保密的。 ?關(guān)于小型企業(yè)，尤其是中介機構(gòu)以及貿(mào)易類公司，對于質(zhì)量控制，質(zhì)量檢測，質(zhì)量評管等功能非常欠缺 ?中介貿(mào)易等機構(gòu)，商務(wù)活動較為頻繁，相關(guān)商務(wù)配套要求比較高 87 本報告是嚴格保密的。 ?通常這種情況通常聚集會有規(guī)模效應(yīng) ，比如電子產(chǎn)品，種類多，客戶群量大，聚集后規(guī)模效應(yīng)明顯。 杭州百合化工，王月忠 ?直接認為本項目市場不大 ?公司銷售展示等部門不需要再杭州單獨設(shè)立分部 ?公司是一個整體，沒有考慮有會獨立出來的部門，尤其是研發(fā)部門 ?主要原因是蕭山離杭州很近，來往很方便 ?現(xiàn)有的客戶群對公司很認可，關(guān)系很好， 暫時不需要形象展示之類的行為來拓展新客戶 ?有可能企業(yè)發(fā)展到一定程度以后這種需求倒是有可能的 ?…… 深度客戶訪談 利潤部門中心化是大勢所趨 現(xiàn)階段企業(yè)擴張戰(zhàn)略還未體現(xiàn) 81 本報告是嚴格保密的。即在建德市這樣的地方，高級人才不愿意來辦公 ?更需要把公司的研發(fā)部門設(shè)立在象杭州這樣的大城市，基于杭州這個平臺來完善更大的人才儲備。當然同時也要做要保密的設(shè)施 ?合作方式最好參股 合作物業(yè)回報， 長期租用也能夠接受 ，希望持有物業(yè)的企業(yè)有穩(wěn)定發(fā)展的前景。 ?技術(shù)平臺就很重要， 對本項目很感興趣主要 基于杭化院和浙工大的技術(shù)平臺。 杭州化工研究院、長春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學強大技術(shù)平臺 71 本報告是嚴格保密的。 本項目核心驅(qū)動因素設(shè)想 杭州化工研究院、長春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學強大技術(shù)平臺 杭州化工研究院： ?我國 專業(yè)從事造紙化學品、石油加工用助劑、高分子材料用抗靜電劑等 精細化工產(chǎn)品開發(fā) 的著名研究所 ?是 國家化學工業(yè)部批準 成立的化學工業(yè)（全國）造紙化學品工程技術(shù)中心 ?全國造紙化學品信息站 和 浙江省造紙化學品開發(fā)工程試驗基地 的依托單位 ?民政部注冊登記的國家 一級行業(yè)協(xié)會 —— 中國造紙化學品工業(yè)協(xié)會常設(shè)機構(gòu)所在地 。 清 華 科 技 園 園 區(qū) 平 面 圖 啟動區(qū) 科技大廈 —— 現(xiàn)招商階段 孵化器（后期） 63 本報告是嚴格保密的。 A3：市場版塊性強， 主流行業(yè)引領(lǐng)， 項目區(qū)域落后 , 寫字樓品質(zhì)低。 樹立片區(qū)內(nèi) 主題 形象，建立區(qū)域內(nèi)少有的 高品質(zhì) 寫字樓，提升入駐企業(yè) 形象 ，后期利潤空間相對 較大 。 Ⅲ 、 ( , ) 典型案例 ：紅石商務(wù)大廈、銀地大樓等 特點 ：周圍無聚集性的辦公氛圍，客戶對空間要求不大，以中小型為主。 A1：地理位置稍遜， 投資政策利好， 城市規(guī)劃有利， 市場競爭較大。 A3：市場版塊性強， 主流行業(yè)引領(lǐng)， 項目區(qū)域落后 , 寫字樓品質(zhì)低。 杭化院附近寫字樓分析 本案研究 序 項目名稱 客戶分析 1 紅石商務(wù)大廈 杭州振華消防設(shè)備成套有限公司 浙江易嘉節(jié)能設(shè)備有限公司 杭州國宏數(shù)碼科技有限公司 AI（香港）景觀與建筑設(shè)計有限公司 杭州聯(lián)信會計師事務(wù)所 …… 2 銀地大樓 富士施樂復印機有限公司杭州分公司 杭州杰埃爾計算機網(wǎng)絡(luò)開發(fā)有限公司 …… 3 迪尚空間商務(wù)大廈 九州藥業(yè) 養(yǎng)生堂 城建設(shè)計院 …… 4 紅石中央大廈 杭州博淵堂廣告企劃有限公司 浙江中鑫黃金投資有限公司 杭州鏡顏堂貿(mào)易有限公司 浙江伊凡特環(huán)境工程有限公司 5 東方豪園 杭州市整體寫字樓狀況 版塊 黃龍 錢江 武林 慶春 文教 城站 蕭山 主流 行業(yè) 投資咨詢信息通訊房地產(chǎn) 保險 金融 商務(wù) 貿(mào)易 廣告 科技通信 金融保險貿(mào)易 信息 電子信息IT業(yè) 內(nèi)外貿(mào)易 旅游 物流 行政 律師 會計 特點： 市場版塊性強，主流行業(yè)引領(lǐng) 市場現(xiàn)狀 40 本報告是嚴格保密的。 文教板塊典型樓盤掃描 序號 項目 開發(fā)商 建筑面積 （ m2） 物業(yè)管理 租金 /售價 標準層（ m2） 車位（個） 入伙時間 備注 1 偉星大廈 偉星集團 /m2/月 /m2/天 1025 —— 1997年 —— 2 昌地火炬大廈 昌地公司 /m2/月 ， B/C座分體空調(diào)， A座中央空調(diào) 3 聯(lián)強科技大廈 聯(lián)強科技 —— —— —— —— 2023年 —— 4 錢江科技廣場 頤高集團 /m2/月 —— 1000 —— —— 以 IT類企業(yè)居多， IT賣場的延伸 5 耀江文欣大廈 耀江集團 /m2/月 /m2/天 1100 190 —— 3部富士合資電梯，美國約克中央空調(diào)；入住企業(yè)多為 IT類小型企業(yè) 6 文三數(shù)碼大廈 頤高集團 /m2/月 /m2/天 2023 —— —— 13樓是 IT產(chǎn)品零售區(qū)， 4層為游戲體驗區(qū)， 58層為IT產(chǎn)品批發(fā)區(qū)， 913層為商務(wù)辦公區(qū)，地下一層為配套服務(wù)區(qū) 7 中科院科技園 杭州中科院 —— —— —— —— 2023年 入住企業(yè)享受國家優(yōu)惠政策； 寫字樓供應(yīng)量 約合 18萬 m2，均已投入使用；該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為 25萬 m2 市場現(xiàn)狀 32 本報告是嚴格保密的。 武林板塊典型樓盤列表 序號 項目 總建面 標準層（ m2 ） 租金（元 /天 /m2） 售價（元 / m2 ） 物管費 （元 /月 / m2 ） 車位數(shù) 入伙時間 備注 1 華浙大廈 1200 227個， 800元 /月 1998 會議室，地下一層食堂， 5臺 OTIS電梯，美標衛(wèi)具 2 元通大廈 2023 35 40個， 800元 /月 —— 4部迅達電梯，原裝日立中央空調(diào) 3 新世紀大廈 1200 2 3 —— 2023 富士通電梯 4 耀江發(fā)展中心 1100 6 300個， 1000元 /個 /月 2023 食堂地下一層， 4部 OTIS電梯；分層分戶計量中央空調(diào)系統(tǒng) ； 5 晶暉商務(wù)大廈 1073 5 90個， 800元 /個 /月 2023 5臺 OTIS電梯，美國特靈中央空調(diào) 6 白馬大廈 1200 8 30萬 /個 2023 會議室和華浙共享，地下一層食堂， 7 越都商務(wù)大樓 1206 —— 4層 loft優(yōu)惠后 /平 —— 200車位， 150平寫字樓可分配 1個車庫 2023 美國達靈中央空調(diào)， 8部奧的斯品牌高速電梯 8 綠城深藍廣場 1400 —— ——