【正文】 驅(qū)動(dòng)因素： 1. 大專院校等科研機(jī)構(gòu)逐漸遷出文教區(qū)； 2. 文三路定位為“電子市場(chǎng)一條街”； 3. 區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地有限 市場(chǎng)現(xiàn)狀 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 不同 層級(jí) 特點(diǎn)不同、形成其 特有 的 價(jià)值感 及 客戶群 第一層級(jí) （黃龍、錢(qián)江新城） 第二層級(jí)（武林、慶春） 第三層級(jí) （文教、城站） 第四層級(jí)（濱江、蕭山） 關(guān)鍵因素 吸引力得分 地區(qū)形象價(jià)值 地區(qū)運(yùn)營(yíng)成本 產(chǎn)品形象 物業(yè)管理 領(lǐng)導(dǎo)者形象 租 金 地區(qū)影響力 +產(chǎn)品影響力 接觸客戶＋運(yùn)營(yíng)成本最低型 產(chǎn)業(yè)集群和政策型 區(qū)域中心型 市場(chǎng)現(xiàn)狀 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 文豪閣 39884 800 新青年廣場(chǎng) （ ） 155(固定單套面積 ) 總體量小，單層面積小，無(wú)法滿足大空間辦公 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A1：地理位置稍遜， 投資政策利好， 城市規(guī)劃有利， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。 A2：樹(shù)立政府形象， 建立化工樞紐， 平衡開(kāi)發(fā)成本， 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大。屬于市場(chǎng)上占主流的寫(xiě)字樓。中小企業(yè) 難以 簽 20年長(zhǎng)租約，所以客戶相對(duì) 不穩(wěn)定 ，對(duì)長(zhǎng)期利潤(rùn)贏利有影響。 A1：地理位置稍遜， 投資政策利好， 城市規(guī)劃有利， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。 ?目前啟動(dòng)區(qū)已經(jīng)正式投入運(yùn)營(yíng) 國(guó)貿(mào)片區(qū) 燕莎 片區(qū) 清華科技園 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶策略成就了清華科技園啟動(dòng)區(qū) —— 核心驅(qū)動(dòng)因素：清華大學(xué)技術(shù)平臺(tái)以及人才資源 吸引標(biāo)桿型企業(yè)入住 清華大學(xué)的技術(shù)平臺(tái)及人才資源 核心驅(qū)動(dòng)因素 歷程一 大量國(guó)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)，主要是科技產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)商以及部分技術(shù)開(kāi)發(fā)類企業(yè) 歷程二 帶動(dòng) 服務(wù)性機(jī)構(gòu)逐漸進(jìn)駐住 歷程三 吸引 其余物業(yè)市場(chǎng)依靠市場(chǎng)手段消化 商務(wù)氛圍形成的情況下 歷程四 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。學(xué)院近 10 年來(lái) 獲獎(jiǎng)成果已達(dá)100余項(xiàng) ，其中獲國(guó)家發(fā)明二等獎(jiǎng)、國(guó)家科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)等 國(guó)家級(jí)大獎(jiǎng) 10項(xiàng) ； 省部級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng)等獎(jiǎng)項(xiàng) 23項(xiàng)；國(guó)家教委優(yōu)秀教學(xué)成果獎(jiǎng) 1項(xiàng)。也就是說(shuō)除了辦公室以外還 需要部分試驗(yàn)室。 ?對(duì)化工院項(xiàng)目有興趣，如果 大量化工企業(yè)在一起的話具有互補(bǔ)性 ，交流起來(lái)也比較方便， 資源能夠共享 。 新安化工技術(shù)主管，鄭主管 ?目前公司發(fā)展的規(guī)模十分大，急需引進(jìn)高學(xué)歷人才 ?但遇到了實(shí)質(zhì)上的問(wèn)題。 深度客戶訪談 企業(yè)遠(yuǎn)見(jiàn)與戰(zhàn)略規(guī)劃？ 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?其下游產(chǎn)業(yè)非常多，主要是因?yàn)橛袡C(jī)硅屬于中間體，用處廣泛，有大量的客戶群體，類似這樣的中間體種類繁多。 本項(xiàng)目客戶定位 客戶訪談 相關(guān)案例 本體條件 已研發(fā)技術(shù)平臺(tái)需求為主的大型客戶是本項(xiàng)目的關(guān)鍵客戶 企業(yè)形象展示與業(yè)務(wù)拓展為主要需求的大型企業(yè)略為不足
。 行業(yè)的聚集效應(yīng)是小型企業(yè)選擇辦公物業(yè)的重要因素 新安化工技術(shù)主管，鄭主管 ?關(guān)于除草劑新安化工下游產(chǎn)業(yè)主要是出口商，主要客戶是化工產(chǎn)品類進(jìn)出口公司 ?通常如果化工類企業(yè)大量聚集在某處，對(duì)這樣的進(jìn)出口公司有一定的吸引力 ?關(guān)于有機(jī)硅，上游供應(yīng)商主要是晶體硅的生產(chǎn)企業(yè)。 深度客戶訪談 利潤(rùn)部門(mén)中心化是大勢(shì)所趨 現(xiàn)階段企業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略還未體現(xiàn) 利潤(rùn)部門(mén)中心化是大勢(shì)所趨 特殊的地理位臵決定 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?公司的研發(fā)規(guī)模是 40個(gè)左右的技術(shù)科研人員，估計(jì)面積需求在 800平方左右。 ?已經(jīng) 計(jì)劃投入 50個(gè)人左右的研發(fā)團(tuán)隊(duì)到杭州 ，大概需要 500— 1000平方的面積，實(shí)驗(yàn)室和辦公室的比例最好是 1： 1。 新安化工任總 ?生產(chǎn)型化工企業(yè)普遍遇到的一個(gè) 瓶頸 —— 人才問(wèn)題 ?化工企業(yè)通常位于杭州郊區(qū)或者周邊市區(qū)，這樣的辦公位臵無(wú)法吸引優(yōu)秀的人才 ?公司希望將一些具有前瞻性的產(chǎn)品研發(fā)放在 杭州市區(qū)， 盡可能 提升公司形象，從而 吸引更多的人才。 ?學(xué)院建有化學(xué)工程與技術(shù) 一級(jí)學(xué)科博士點(diǎn)、博士后流動(dòng)站 ，工學(xué)化學(xué)工程、化學(xué)工藝、工業(yè)催化、應(yīng)用化學(xué)、材料學(xué)、材料物理與化學(xué)等 6個(gè)工學(xué)碩士點(diǎn) 、有機(jī)化學(xué)、物理化學(xué)、分析化學(xué)等 3個(gè)理學(xué)碩士點(diǎn) 、 農(nóng)藥學(xué)農(nóng)學(xué)碩士學(xué)位點(diǎn) ，以及化學(xué)工程、材料學(xué)等 2個(gè)工程碩士學(xué)位點(diǎn)、工業(yè)催化高師碩士學(xué)位點(diǎn) ?學(xué)院現(xiàn)有 教授、研究員 43人 ， 副高級(jí)職稱教師 59人 ，具有 博士學(xué)位教師 60余 人，并有越來(lái)越多的優(yōu)秀留學(xué)回國(guó)人員加入我院教師隊(duì)伍。 啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略：歷程四 —— 大量企業(yè)帶動(dòng)商務(wù)氛圍，其余物業(yè)市場(chǎng)依靠市場(chǎng)手段消化 ?文化產(chǎn)業(yè)是北京五道口區(qū)域比較活躍的產(chǎn)業(yè)，區(qū)域性強(qiáng) ?部分規(guī)模較小，服務(wù)范圍有限的房地產(chǎn)類及衍生企業(yè) ?市場(chǎng)自然消化客戶類型區(qū)域性較強(qiáng)，通常規(guī)模較小，辦公面積需求主要集中在 300500平方米 ?消化辦公樓占總體規(guī)模 20%以上。 ?主要驅(qū)動(dòng)因素，清華大學(xué)。 項(xiàng)目發(fā)展方向 —— 化工主題高檔寫(xiě)字樓 限制條件 Q1： 城市條件 Q2：業(yè)主目標(biāo) Q4： 本體條件 項(xiàng)目發(fā)展空間 Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展方向 本案研究 A4：設(shè)計(jì)方案確定 , 土地性質(zhì)受限， 景觀條件具佳， 具有高端淺質(zhì)。 我們的發(fā)展方向？ 本案研究 方案一 走傳統(tǒng)路線 ,以市場(chǎng)消化 方案二 走專業(yè)路線 ,以品質(zhì)主導(dǎo) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 片區(qū)內(nèi)中低檔寫(xiě)字樓需求明顯，消化量 大 ，消化速度 快 ，聚攏 人氣 ，回現(xiàn)較 快 。整幢樓內(nèi)企業(yè)相輔相成、互有依賴。 具有成為高檔寫(xiě)字樓的潛質(zhì) 本體條件 7萬(wàn) 2平米體量大 外觀設(shè)計(jì)非常大氣 內(nèi)部硬件設(shè)施完善 相關(guān)配套物業(yè)到位 ? ? 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本案研究 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 杭化院附近寫(xiě)字樓分析 16 迪尚空間 商務(wù)大廈 銀地大樓 紅石中央 大廈 紅石商務(wù) 大廈 東方豪園 文豪閣 新青年廣 場(chǎng) 本案研究 5 3 2 1 4 6 建筑外型一般，沒(méi)有感官?zèng)_擊力 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 蕭山板塊處于寫(xiě)字樓發(fā)展的初中級(jí)階段，以商住樓為主 區(qū)域現(xiàn)狀： 1. 主要分布在金城路兩側(cè)，集中在 0405年入伙； 2. 寫(xiě)字樓處于發(fā)展初級(jí)階段，檔次中等，重寫(xiě)字樓外觀，不注重內(nèi)部配套； 3. 以商住樓為主，單位面積小，主要客戶是投資類客戶； 未來(lái)趨勢(shì)： 發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)脫離“前店后廠”式的經(jīng)營(yíng)模式，搬入?yún)^(qū)域內(nèi)辦公樓； 對(duì)上下游企業(yè)有較強(qiáng)的吸引力，未來(lái)對(duì)中高檔辦公物需求旺盛； 驅(qū)動(dòng)因素： 1. 蕭山區(qū)政府周邊新規(guī)劃； 2. 蕭山發(fā)達(dá)的民營(yíng)企業(yè)； 3. 蕭山服務(wù)業(yè)的興起 市場(chǎng)現(xiàn)狀 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 文教板塊 —— 依托電子產(chǎn)業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)形成，產(chǎn)業(yè)特征明顯；開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，以滿足基本商務(wù)需求為主 偉星大廈 聯(lián)強(qiáng)科技 昌地火炬大廈 昌信大樓 錢(qián)江科技大廈 文三路 ?電子產(chǎn)品銷(xiāo)售的聚群效應(yīng) —— “中國(guó)電子信息一條街”； ?高新區(qū)、高教區(qū)結(jié)合地； 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) ?前期高新區(qū)優(yōu)惠政策吸引了 IT類研發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入住，隨著企業(yè)的發(fā)展和優(yōu)惠政策吸引力的減弱，部分企業(yè)開(kāi)始搬離本區(qū)域； ?產(chǎn)業(yè)集中，專業(yè)化使客戶面變窄； 租售狀況 ?大部分出租率在 80％ 以上； ?大多在 0103年投入使用，物業(yè)交易不活躍； ?租金： /m2/天，多集中于 / m2/天 ； ?售價(jià)： /m2 ； ?物業(yè)管理費(fèi)： 34元 /m2/月 ?行業(yè)：以 IT企業(yè)為主，分為 銷(xiāo)售代理和研發(fā)類 ；其他行業(yè)包括相關(guān)廣告、傳媒、裝修行業(yè)、物流等； ?客戶：杭州 本地企業(yè)為主 ，很多是以電腦裝配起家；以及外地相關(guān)產(chǎn)業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)； ?以中小企業(yè)為主，大部分處于創(chuàng)業(yè)及發(fā)展初期，對(duì)價(jià)格比較敏感。 武林版塊 —— 新近寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)主要集中在鳳起路和文暉路之間，是杭州近兩年寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)最集中的區(qū)域之一 ?傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟 ?市政府行政配套 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) ?潛在供應(yīng)規(guī)模小，出租率繼續(xù)保持較高水平，租金價(jià)格穩(wěn)定 ?客戶將存在外遷黃龍板塊現(xiàn)象 租售狀況 ?平均出租率在 80％ 以上； ?在售樓盤(pán)較少，投資者較多 ?租金：集中于 / m2/天 ； ?售價(jià)： /m2 ； ?物業(yè)管理費(fèi)： 68元 /m2/月 ?行業(yè)：以 貿(mào)易、信息科技、廣告 、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)及政府類相關(guān)企業(yè)為主， ?客戶：入住企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)， 以國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)為主 ； ?性價(jià)比相對(duì)黃龍版塊是吸引中大型企業(yè)的主要因素之一 客戶特征 第二層級(jí) 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A1：杭州市基本環(huán)境 Q1：本項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)杭州市的基本環(huán)境？ 劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 投資政策利好 地鐵規(guī)劃便通 地理位置稍遜 市場(chǎng)供大于求 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。雖然地鐵的建成還需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間，但顯然地鐵的影響是顯而易見(jiàn)的，而且隨著距離地鐵開(kāi)通時(shí)間的臨近，這種良好的心理預(yù)期對(duì)消費(fèi)者的影響講會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈。將企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資于該企業(yè)，或作為資本投資開(kāi)設(shè)其他企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于 5年的，經(jīng)投資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40%稅款。生產(chǎn)性外商投資企業(yè)在沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及城市市區(qū)，減按 24%的稅率征收企業(yè)所得稅。 杭化院綠色科技廣場(chǎng)在杭州的位置 文教板塊 黃龍板塊 武林板塊 慶春 /鳳起板塊 城站板塊 錢(qián)江新城 濱江區(qū)板塊 蕭山行政板塊 錢(qián)江世紀(jì)城 本項(xiàng)目 地理位置稍遜 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Q1：本項(xiàng)目推出市場(chǎng)時(shí)杭州市的基本環(huán)境？ 限制條件 Q1： 城市條件 Q2：業(yè)主目標(biāo) Q4： 本體條件 項(xiàng)目發(fā)展空間 Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展方向 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 所得稅優(yōu)惠稅率 。 利潤(rùn)再投資退所得稅。 杭州地鐵對(duì)項(xiàng)目的影響 杭州地鐵從 2023年一期工程可行性方案的通過(guò)，參照深圳的發(fā)展歷程預(yù)計(jì)在 2023~2023年左右建成通車(chē) 。 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)的市場(chǎng)容量 杭州未來(lái)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，將集中于錢(qián)江新城和濱江區(qū) 濱江區(qū)僅 05年出讓土地可建 錢(qián)江新城在建寫(xiě)字樓近 30萬(wàn)平米 未來(lái)兩年杭州寫(xiě)字樓每年供應(yīng)將超過(guò) 100萬(wàn)平方米 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A1：地理位置稍遜， 投資政策利好， 城市規(guī)劃有利， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。 錢(qián)江新城高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目密集 序號(hào) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 建筑面積 /辦公面積（萬(wàn) m2） 容積率 開(kāi)發(fā)理念 備注 1 圣奧大廈 圣奧置業(yè) 6（ ） 寫(xiě)意辦公 2 國(guó)際發(fā)展大廈 華成集團(tuán) 6（ ） CBD核心辦公 3 國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng) 鑫亞建設(shè)投資 20（ 15） 5A超甲級(jí)智能酒店辦公 樓 4 尊寶大廈 浙歐置業(yè) 11（ 2） 綠色、生態(tài)智能辦公 5 榮安總部 榮安置業(yè) 中央商務(wù)生態(tài) 6 中天大廈 世紀(jì)中天置業(yè) 4 精品甲級(jí)寫(xiě)字樓典范 7 光彩國(guó)際中心 泛海浙江投資 28（ 17） 自動(dòng)化智能辦公 8 浙江金融財(cái)富中 心 溫州投資集團(tuán) 16 杭州標(biāo)志建筑物 9 錢(qián)江時(shí)代廣場(chǎng) 華聯(lián)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā) 18（ 8） 杭州標(biāo)志建筑物 寫(xiě)字樓供應(yīng)量 1. 目前在建的寫(xiě)字樓供應(yīng)量合計(jì)約 25萬(wàn) m2； 2. 該板塊共規(guī)劃建設(shè) 43棟高檔辦公樓，預(yù)計(jì)建筑面積在 300萬(wàn) m2 左右（含政府辦公用樓 ） 市場(chǎng)現(xiàn)狀 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 慶春板塊典型樓盤(pán)掃描 序號(hào) 項(xiàng)目 總面積 （ m2） 標(biāo)準(zhǔn)層 （ m2） 租金 （元 /天 / m2 ） 售價(jià) （萬(wàn)元/ m2 ） 物管費(fèi) （元 /月 m2 ） 車(chē)位數(shù)（個(gè)） 入伙時(shí)間 備注 客戶 1 凱旋門(mén)商務(wù)中心 1300 3 5 — 1996年 三菱電梯 電器、通信、外地駐杭（海爾入駐） 2 三瑞大廈 1200 只租不售 — 1997年 4部三菱電梯，中央空調(diào)， 15樓食堂；； 只租不售 金融、貿(mào)易、外資、服裝 3 遠(yuǎn)洋大廈 750 3 只租不售 — 2023年 三菱電梯四部，特靈中央空調(diào)，三樓食堂； 只租不售 大型金融保險(xiǎn)企業(yè)