【正文】 中小型化工企業(yè)對(duì)于研發(fā)需求較小；相關(guān)機(jī)構(gòu)“配套”意義重大 相關(guān)訪談總結(jié)： ?小型化工企業(yè)分成 3類 ，這類企業(yè)通常 依托其他企業(yè)存在 ； 這類機(jī)構(gòu)對(duì)于行業(yè)信息或進(jìn)展?fàn)顩r極為關(guān)注 ，這類企業(yè)研發(fā)通常外包給高?；蚱渌髽I(yè)；因此他們是不需要研發(fā)中心的。 大型企業(yè)分兩類 —— 我們的目的是清楚市區(qū)的辦公樓對(duì)他們意味著什么 第一類： 以研發(fā)技術(shù)平臺(tái)為主要需求的企業(yè) 第二類： 以企業(yè)形象與業(yè)務(wù)拓展為主要需求的企業(yè) 訪談發(fā)現(xiàn)，杭州市場對(duì)于第二類需求略有不足 主要原因是企業(yè)發(fā)展還處于初期，客戶群相對(duì)穩(wěn)固 競爭并不激烈，企業(yè)競爭意識(shí)并為完全激發(fā) 對(duì)于研發(fā)中心要求較高，辦公人才層次較高，以研發(fā)類人才為主 對(duì)辦公樓沒有特殊要求，主要基于形象以及地段等因素 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?杭州 研發(fā)隊(duì)伍以 10~20人的規(guī)模，面積在 500~600平方米，實(shí)驗(yàn)室為主的辦公設(shè)施。 電化集團(tuán)孔總： ?隨著企業(yè)的發(fā)展， 化工企業(yè)的工廠越來越近郊化 ，更脫離市區(qū)。 浙江建德建業(yè)有機(jī)化工 發(fā)展部章主任 ?企業(yè) 需要開發(fā)新產(chǎn)品 ，但 受地理位臵的限制 ， 人才引進(jìn)比較困難 ，想留住人才更不容易。 三個(gè)需要驗(yàn)證的問題 大客戶是否有入住杭州意向？ 化工院、應(yīng)化所、浙工大技術(shù)平臺(tái)是否可以成為大型企業(yè)入住本項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)因素？ 大型企業(yè)聚集對(duì)于中小型企業(yè)是否具備吸引力？ 客戶訪談 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)因素設(shè)想 杭州化工研究院、長春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學(xué)強(qiáng)大技術(shù)平臺(tái) 長春應(yīng)用化學(xué)研究所： 歷史 典型成果 ：鎳系順丁橡膠、熱縮高分子材料、稀土分離流程、固體火箭推進(jìn)劑 應(yīng)用化學(xué)： 材料科學(xué) ：通用結(jié)構(gòu)材料、生物環(huán)境材料、生物醫(yī)用材料 信息科學(xué) ：稀土信息材料、有機(jī)信息材料 能源科學(xué) ：燃料電池、熱電轉(zhuǎn)換、太陽能電池 生命科學(xué) ：生物分析、化學(xué)分析 人才平臺(tái)：現(xiàn)有 博士學(xué)位 122人 ，研究生 600多名，在讀博士 %， 4位中科院院士 2023年專利項(xiàng)目： 155項(xiàng)（包括國防專利 4項(xiàng)、國際專利 2項(xiàng)） 授權(quán)項(xiàng)目： 70項(xiàng)（包括國防專利 2項(xiàng)、國際專利 2項(xiàng)） 先進(jìn) 結(jié)構(gòu)材料 ：稀土鎂合金、稀土順丁橡膠、合成橡膠 先進(jìn) 復(fù)合材料 ：聚烯烴、氣球囊體材料、隱身材料 先進(jìn) 功能材料 ：光電功能材料、稀土信息能工材料、生物醫(yī)用材料 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略：歷程二 —— 大型企業(yè)帶動(dòng)下，大量國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐，主要是科技產(chǎn)品經(jīng)銷商以及部分技術(shù)開發(fā)類企業(yè) ?北京英泰偉業(yè)通信技術(shù)開發(fā)有限公司 ?北京安華水木科技開發(fā)有限公司 ?北京英諾嘉軟件有限公司 ?北京三和聯(lián)創(chuàng)水務(wù)技術(shù)有限公司 ?北京世紀(jì)鼎點(diǎn)軟件有限公司 ?北京清華紫光順風(fēng)信息安全有限公司 ?北京原景無限數(shù)碼科技有限公司 ?北京清大英華生物技術(shù)有限公司 ?北京泰迪奈特生物科技有限公司（搜秀） ? 北京泰迪奈特生物科技有限公司（腕麗制造） ?…… ?北京、江蘇、山東、上海等 100多家科技企業(yè)進(jìn)駐 ?主要企業(yè)類型是科技來產(chǎn)品經(jīng)銷商以及貿(mào)易類企業(yè) ?這類企業(yè)不需要自行研發(fā)產(chǎn)品，主要依托于產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng) ?構(gòu)成了園區(qū)的主要客戶群體 ?部分技術(shù)研發(fā)類企業(yè)入住，主要看好技術(shù)平臺(tái)與人才高地。 PART 1 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目發(fā)展方向 整體開發(fā)策略 整體開發(fā)策略 從項(xiàng)目 案例、客戶分析 及 開發(fā)模式 兩個(gè)角度進(jìn)行分析、闡述 做什么？ 怎么做？ 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寫字樓品質(zhì)不高，不利于樹立企業(yè)形象。 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已確定 ?杭州綠色科技廣場 位于杭州拱墅區(qū)與下城區(qū)交界處 兩棟 22F和 25F的大樓 地上建筑總面積 72344m2 裙房 8000多 m2 連廊架空 5— 10層 本體條件 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 杭化院附近寫字樓分析 項(xiàng)目名稱 迪尚空間商務(wù)大廈 新青年廣場 紅石中央大廈 出售 售價(jià) (萬元 /m2) (躍層式 ) 均價(jià) (每高一層 +100) (少部分 ) 出售率 50% 60%70% 售完 本案研究 項(xiàng)目名稱 東方豪園 杭化院附近寫字樓分析 本案研究 1 3 2 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 6 迪尚空間商務(wù)大廈 新青年廣場 東方豪園 〃 文豪閣 紅石商務(wù)大廈 銀地大樓 紅石中央大廈 代表純寫字樓 代表商住混合樓 序 項(xiàng)目名稱 起售時(shí)間 1 迪尚空間商務(wù)大廈 2023 2 銀地大樓 / 3 紅石中央大廈 2023 4 紅石商務(wù)大廈 2023 5 東方豪園 城站板塊依托城站便利的交通發(fā)展，寫字樓規(guī)模小而分散，使用率較低，隨著城站周邊興起，預(yù)計(jì)該板塊近兩年發(fā)展迅速，將吸引高素質(zhì)企業(yè)入住 區(qū)域現(xiàn)狀： 1. 寫字樓規(guī)模小并分散，還沒有形成真正意義上的商務(wù)圈； 2. 缺乏高檔次的寫字樓，大量以商住樓形式存在； 低，入住企業(yè)以中小企業(yè)以及外地企業(yè)駐杭辦事處為主； 4. 大量小型服裝貿(mào)易企業(yè)聚集； 未來趨勢(shì)： 1. 城站的興起將吸引周邊縣市企業(yè)、政府機(jī)關(guān)部門駐杭辦事處入?。? 的商場和高檔賓館，西湖國貿(mào)大廈、利群大廈等高檔次寫字樓落成使用提升該板塊的整體形象，吸引高素質(zhì)企業(yè)入住； 驅(qū)動(dòng)因素： 1. 西湖大道的改造 2. 城站帶來的便利交通 3. 未來地鐵規(guī)劃的利好 4. 高星級(jí)酒店和高檔寫字樓的建成使用 市場現(xiàn)狀 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 慶春板塊 —— 杭州的華爾街，成熟 CBD 區(qū)域現(xiàn)狀： 1. 杭州金融中心，資金流聚集之地； 傳統(tǒng)商業(yè)圈之一，商務(wù)氛圍濃厚； 金融保險(xiǎn)證券機(jī)構(gòu)匯聚之地；中小型貿(mào)易公司與大型實(shí)業(yè)通信類公司混雜之地； 未來趨勢(shì)： 區(qū)域功能東移至錢江新城，并被分流一些實(shí)力派中大型公司； 金融街地位短時(shí)間內(nèi)不會(huì)喪失，成為城市中心和城市副中心的過渡帶，功能的專一性有可能進(jìn)一步加強(qiáng)； 可出讓地塊減少，未來寫字樓供應(yīng)量減少 。 黃龍板塊典型樓盤掃描 編號(hào) 項(xiàng)目 開發(fā)商 建筑面積 （萬 m2） 物業(yè)管理 租金 /售價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)層 車位（個(gè)） 備注 1 世貿(mào)中心 世貿(mào)集團(tuán) 世貿(mào)物業(yè) /m2/天 3500m2 —— OTIS電梯，載重 1300kg 2 世紀(jì)廣場 綠城集團(tuán) 18元 /月/m2 /m2/天 1500m2 320 6部三菱電梯，大金空調(diào) 3 嘉華國際 佳華置業(yè) 5 12元 /月/m2 /m2/天 3000m2 300 10部 OTIS進(jìn)口電梯，大金中央空調(diào) 4 聚龍大廈 香港輝創(chuàng) 8元 /月 /m2 /m2/天 850m2 *2 130（ 900元 /月） 6部三菱電梯，大金空調(diào) 5 恒勵(lì)大廈 恒勵(lì)置業(yè) 6元 /月 /m2 /m2/天 —— 140 8臺(tái)進(jìn)口三菱電梯，進(jìn)口衛(wèi)生潔具 6 玉泉大廈 浙聯(lián)集團(tuán) 2 綠城 —— 1000m2 —— 3部中外合資電梯， 1部客貨兩用梯 7 中田大廈 —— 3 綠城， /月/m2 /m2/天 1280m2 200（地上30） 4部日本原裝進(jìn)口日立電梯，速度（ ）；名牌中央空調(diào)，設(shè)置能源自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng) 8 公元大廈 南源置業(yè) —— /m2（售價(jià)） 1700m2*2 480 14部 OTIS－ Elevonic311VF電梯；德國工藝，外墻天然石材 ,金屬嵌條 （在建） 9 現(xiàn)代國際大廈 —— —— /m2（售價(jià)） 600m2 位 /100m2 2部電梯， 分戶式中央空調(diào) ；標(biāo)準(zhǔn)層高 10 麗晶城 （歐美中心） 建工集團(tuán) 10 —— —— 4000m2 —— 未建 典型辦公樓供應(yīng)量 約合 55萬 m2，其中目前尚未投入使用的約 25萬 m2 市場現(xiàn)狀 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 杭州寫字樓 消化量 在經(jīng)歷 2023年的狂熱后，隨著 GDP得增速回落逐漸步入 平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài) 南京、杭州和深圳歷年G D P （億元）對(duì)比01000202330004000500060002023 2023 2023 2023 2023 2023南京 G D P杭州 G D P深圳 G D P三城市G D P 增長比例對(duì)比%%%%%%%%2023 2023 2023 2023 2023南京 G D P 增長杭州 G D P 增長深圳 G D P 增長三城市寫字樓歷年消化量（萬平米）0204060802023 2023 2023 2023 2023 2023杭州寫字樓消化量深圳寫字樓消化量南京寫字樓消化量第三產(chǎn)業(yè)占GDP比 例%%%%%%%1 2 3 4 5 6杭州三產(chǎn)比例深圳三產(chǎn)比例南京三產(chǎn)比例資料來源：世聯(lián)分析 未來供大于求 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從深圳寫字樓市場的發(fā)展來看， 2023年以來深圳 甲級(jí)寫字樓市場空置率 呈逐步 下降 趨勢(shì)。 國產(chǎn)設(shè)備退增值稅 。 產(chǎn)品出口企業(yè)所得稅減半。 PART 1 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目發(fā)展方向 整體開發(fā)策略 項(xiàng)目發(fā)展方向 從項(xiàng)目 限制條件 及 項(xiàng)目發(fā)展空間 兩個(gè)角度進(jìn)行分析、闡述 做什么？ 怎么做？ 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4/2/2023 杭州綠色科技廣場項(xiàng)目 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 謹(jǐn)呈：杭州市化工研究院有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。對(duì)生產(chǎn)性外商投資企業(yè)實(shí)行“兩免三減半”的優(yōu)惠政策，即從獲利年度起，前兩年免征企業(yè)所得稅。對(duì)國家鼓勵(lì)發(fā)展的國內(nèi)投資項(xiàng)目和外商投資項(xiàng)目進(jìn)口設(shè)備，在規(guī)定的范圍內(nèi)，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。 地鐵規(guī)劃便通 項(xiàng)目所在區(qū)域 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從深圳的經(jīng)驗(yàn)來看， 2023年地鐵建成通車后寫字樓吸納量有一個(gè)快速提升，空置率進(jìn)一步下降，跌破 10%。 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 按照物業(yè)檔次、目前售價(jià) /租金將板塊分級(jí) 黃龍板塊 錢江新城 武林板塊 慶春板塊 城站板塊 文教板塊 濱江板塊 蕭山行政板塊 平均 租金 區(qū)間 (元 /天 /m2） 平均 售價(jià) 區(qū)間 (元 /m2） 15,00022,000 13,00015,000 8,00014,000 6,0008,000 ?頂級(jí)配臵，設(shè)備多采用知名品牌原裝進(jìn)口； ?多有大堂和室外廣場； ?注重科技和生態(tài)辦公； ?入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實(shí)力雄厚 物業(yè)檔次 ?設(shè)備多采用知名品牌國內(nèi)組裝； ?大堂昭示性一般，無室外廣場 ?落成較早，規(guī)劃功能落后； ?入住企業(yè)規(guī)模較小 ?受區(qū)域價(jià)值局限，客戶認(rèn)知度較低 （本項(xiàng)目區(qū)域） 市場現(xiàn)狀 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 驅(qū)動(dòng)因素： 1. .市政府搬遷規(guī)劃；區(qū)域政治功能的喪失； 2. 黃龍商圈、錢江新城的興起； 商業(yè)氛圍的增加帶來了巨大商機(jī) 市場現(xiàn)狀 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 文教區(qū)由電子信息產(chǎn)業(yè)基地轉(zhuǎn)變?yōu)椤半娮邮袌鲆粭l街”，部分研發(fā)型企業(yè)為改善科研環(huán)境、尋求發(fā)展開始搬離本區(qū)域 區(qū)域現(xiàn)狀： 不多，很多是由其他用途改裝而成的商住樓； 2. 文三路聚集了杭州80%以上的 IT貿(mào)易型、技術(shù)服務(wù)型企業(yè)， 擁有西溪數(shù)碼港為代表的7大 IT大賣場； 代表的 1600家高新企業(yè)；網(wǎng)新圖靈為代表的 1000多家 IT經(jīng)銷商；東部軟件園為代表的 6大創(chuàng)業(yè)園區(qū) 文三路電子市場一條街道 未來趨勢(shì)： ，成為電腦硬件和其他電子數(shù)碼產(chǎn)品的批發(fā)、零售專業(yè)市場； 2. 研發(fā)環(huán)境惡化，以研發(fā)為核心的企業(yè)開始尋求新的辦公地點(diǎn)； 3. 小型的 IT企業(yè)、廣告公司和電子類外貿(mào)企業(yè)將成為文教板塊的主流客戶； 4. 辦公物業(yè)品質(zhì)提升空間有限，性價(jià)比將成為其核心競爭點(diǎn)