【正文】 —— 2023 LowE玻璃、鋁材和進(jìn)口高檔石材 ；霍利威爾全熱交換式新風(fēng)換氣設(shè)備 9 浙江環(huán)球中心 1250 —— 約 6 —— —— 建成后杭州最高寫字樓，15m挑高大堂； ；原裝進(jìn)口電梯； LOW－ E玻璃；變風(fēng)量中央空調(diào) 寫字樓供應(yīng)量 典型樓盤合計約 33萬 m2，其中在建約 10萬 m2；該板塊中高檔寫字樓總供應(yīng)量約為 60萬 m2 市場現(xiàn)狀 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 黃龍板塊 —— 杭州目前最高檔的商務(wù)圈，主要依托人文環(huán)境和政府配套形成的，代表杭州寫字樓最高水平 ?行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟 ?教育、文化氛圍聚集高素質(zhì)人才 ?省、市級的公建配套 第一層級 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 ?租金： 36元 /m2/天，多集中于 元 / m2/天 ；售價： /m2 ?物業(yè)管理費： 812元 /m2/月 （含水電） 世貿(mào)中心 世紀(jì)廣場 嘉華國際 世貿(mào)麗晶城 現(xiàn)代國際大廈 玉泉大廈 聚龍大廈 中田大廈 公元大廈 恒勵大廈 黃龍體 育中心 省政府 浙江大學(xué) 租金 /售價 ?行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如 投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn) 、 保險、文化傳播等； ?客戶：國際國內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu) 、 浙江省及杭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ?選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度： 客戶特征 ?未來 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ?土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ?受產(chǎn)權(quán)影響，大部分物業(yè)以租賃為主；高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ?投資客較活躍，以機(jī)構(gòu)投資者居多； 19 本報告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)梳理 關(guān)鍵詞 ： 形象 /樞紐 /回現(xiàn) /利益最大化 建成化工業(yè) 樞紐 前期回款 平衡 開發(fā)成本 后期創(chuàng)造項目 利益最大化 樹立政府 形象 目 標(biāo) 本項目受到 市政府 的 關(guān)注 ， 開發(fā)商希望在政府面前 樹立 良好的 企業(yè)形象 開發(fā)商希望 匯集 眾多化工業(yè) 研發(fā)、成果展示、銷售 部門 讓業(yè)內(nèi)外人事 提及 化工業(yè)， 就想到本項目，樹 樞紐 標(biāo)志 對于經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)商希望 前期推出后能 平衡 開發(fā)成本 后期可 持有 物業(yè)，實現(xiàn)利益 最大化 。因此，地鐵的開通對沿線的寫字樓有進(jìn)一步的促進(jìn)。 城市規(guī)劃分析 —— 地鐵將給沿線寫字樓帶來很大的便利 案例：深圳地鐵發(fā)展分析 深圳地鐵一期工程包括 1號線的東段和 4號線的南段組成，從 1998年通過可行性方案設(shè)計到 2023年底建成通車，歷時 5年多。 國產(chǎn)設(shè)備抵扣所得稅 。 先進(jìn)技術(shù)企業(yè)所得稅減半 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 報告思路 項目整體定位 物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 從 市場 與 本體 出發(fā) 初步 方向 從 案例 與 客戶 出發(fā) 發(fā)展 策略 開發(fā) 模式 項目整體定位 各功能塊配比 “ 綠色 科技 廣場 ” 物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 2 本報告是嚴(yán)格保密的。先進(jìn)技術(shù)企業(yè)上述減免優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，期滿后可延長三年減半交納企業(yè)所得稅。外商投資企業(yè)，在投資總額內(nèi)購買國產(chǎn)設(shè)備，對符合國家規(guī)定的項目，其購買國產(chǎn)設(shè)備投資的 40%可從購置設(shè)備當(dāng)年比前一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。 由于 1號線與 4號線交匯于福田中心區(qū)，因此地鐵的規(guī)劃建設(shè)對福田中心區(qū)的發(fā)展具有直接的促進(jìn)作用。 9 本報告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)將在第二部分 作出分析。 黃龍板塊的發(fā)展歷史 —— 黃龍借助政府、高校人文資源、省市級別的公建優(yōu)勢，發(fā)展成頂級商圈 區(qū)域現(xiàn)狀： 頂級寫字樓最集中的區(qū)域，許多跨國公司和機(jī)構(gòu)、國內(nèi)精英企業(yè)在此設(shè)臵分公司、辦事處，甚至總部； 2. 寫字樓整體出租比例較高； ，吸引總多有國資背景的企業(yè)入住周邊寫字樓 型專業(yè)餐飲 20余家，三星級以上飯店 10余家，開始形成娛樂休閑中心； 驅(qū)動因素： 1. 黃龍商業(yè)氛圍營造，品牌店鋪的加盟將提升整個黃龍板塊檔次及聚集力； 2. 寫字樓租金 /售價持續(xù)上漲，導(dǎo)致企業(yè)運營成本增加； 3. 土地供應(yīng)減少，資源稀缺 發(fā)展趨勢： 1. 高檔寫字樓陸續(xù)投入使用，將吸引杭州其他成熟區(qū)域有實力的公司入??； 部分中小企業(yè)外遷或僅保留窗口部門； 3. 成為企業(yè)對外昭示實力的窗口； 市場現(xiàn)狀 20 本報告是嚴(yán)格保密的。 慶春版塊 —— 杭州金融機(jī)構(gòu)最集中的地段，商務(wù)配套成熟，是杭州寫字樓開發(fā)較早的區(qū)域 瑞豐國際商務(wù)大廈 嘉德廣場 廣利大廈 銀座 三瑞大廈 遠(yuǎn)洋大廈 凱旋門大廈 ?金融機(jī)構(gòu)聚集地； ?配套成熟；交通便利 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 ?金融街的地位會受到錢江新城的挑戰(zhàn)，部分金融機(jī)構(gòu)駐杭總部將向錢江新城遷移； ?供應(yīng)量萎縮和地段價值繼續(xù)支撐樓宇價值 租售狀況 ?出租率在 85％ 左右； ?銷售速度緩慢；機(jī)構(gòu)企業(yè)購買量大；投資者逐漸減小 ?租金： /m2/天 ?售價： /m2 ；均價在 /m2 ； ?物業(yè)管理費： 57元 /m2/月 ?行業(yè)：以金融保險、貿(mào)易、信息技術(shù)、企業(yè)辦事處為主 ?客戶： 國內(nèi)、浙江大型金融機(jī)構(gòu)企業(yè)和浙江中小型貿(mào)易、 信息技術(shù)企業(yè) ?金融企業(yè)實力雄厚，多租用大面積物業(yè) 客戶特征 第二層級 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 城站板塊 —— 依靠便利的交通和商業(yè)配套，隨著周邊改造的完成和商業(yè)的發(fā)展，本區(qū)域商務(wù)接待能力大幅度提升 西湖國貿(mào)大廈 廣復(fù)大廈 萬新大廈 萬新公寓 凱恩 .西湖金座 東方金座 雪峰大廈 大華星河商務(wù)大廈 偉星世紀(jì)大廈 香榭商務(wù)大廈 城站 ?火車站帶來的便利交通； ?配套成熟； 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 ?高檔商務(wù)樓和星級酒店投入使用將提升本區(qū)域的商務(wù)形象，吸引高素質(zhì)的客戶入住 租售狀況 ?平均出租率在 75％ 左右； ?銷售平穩(wěn)；多機(jī)構(gòu)投資者，整層購買量大； ?租金： /m2/天，多集中于 / m2/天 ； ?售價： /m2 ；均價在 萬 /m2 ； ?物業(yè)管理費： 34元 /m2/月 ?行業(yè)：各類 內(nèi)外貿(mào)易、國家行政機(jī)構(gòu)、旅行社 、物流等服務(wù)行業(yè) ?客戶：以 江浙行政機(jī)構(gòu)、大中型企業(yè)駐杭辦事處 ， 中小型貿(mào)易企業(yè)為主 ?企業(yè)的主要業(yè)務(wù)覆蓋面廣，在較大程度上依賴鐵路、公路交通 客戶特征 利群大廈 第三層級 中閩大廈 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目不在杭州傳統(tǒng)的商務(wù)版塊 本案研究 黃龍 武林 慶春 城站 項目所在區(qū)域 文教 41 本報告是嚴(yán)格保密的。 文豪閣 杭州索菲特科技有限公司 杭州百事達(dá)計算機(jī)科技有限公司 杭州利電電器機(jī)械有限公司 6 新青年廣場 在售 …… 客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)不固定 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 A3：市場版塊性強(qiáng)， 主流行業(yè)引領(lǐng)， 項目區(qū)域落后 , 寫字樓品質(zhì)低。租金售價不高，出租率高。 消化速度相對較 慢 ，持有期較 長 ，前期利潤 不明顯 。 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 啟動區(qū)發(fā)展策略：歷程一 —— 依靠清華大學(xué)的技術(shù)平臺以及人才資源，吸引部分標(biāo)桿型企業(yè)入住 ?清華同方總部及下屬公司（股東） ?清華紫光總部及下屬公司（股東） ?美國寶潔 ?誠志股份有限公司 ?香港威新集團(tuán) ?香港永新等 ?…… ?Sun中國工程研究中心 ?NEC中國研究院 ?斯倫貝謝技術(shù)（北京）公司 ?賽爾網(wǎng)絡(luò)公司 ?韓國三星電子 ?日電中國有限公司 ?北京凌訊華業(yè)科技有限公司 ? …… ?主要是清華大學(xué)的人才資源與技術(shù)平臺 ?主要辦公職能是企業(yè)總部或者研發(fā)中心 ?辦公面積通常為 20233000平方米 ?此類客戶具有標(biāo)桿效應(yīng) ?消化辦公樓占辦公樓面積約 30% 開發(fā)商股東 引入企業(yè) 64 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?同時還編輯出版《造紙化學(xué)品》和《杭州化工》期刊 69 本報告是嚴(yán)格保密的。 大型化工企業(yè)是否可以成為本項目客戶策略的關(guān)鍵？ 杭化院、應(yīng)化所、工業(yè)大學(xué)技術(shù)平臺 浙江大型化工企業(yè) 商務(wù)氛圍形成的情況下，其余物業(yè)市場自然消化 大量中小型化工企業(yè) —— 包括部分研發(fā)型企業(yè)及其他化工企業(yè) 帶動 吸引 有三個問題需要驗證 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?同時目前 已經(jīng)將銷售部門設(shè)立在杭州市區(qū)， 把銷售部門建立在信息比較流通量大的市中心區(qū)域中，便于 提升公司形象， 同時杭州具有 信息高地的優(yōu)勢 ?很多化工企業(yè)有類似的狀況 ?…… 深度客戶訪談 解決人才瓶頸問題 試驗樓配套對于 生產(chǎn)型企業(yè)價值重大 信息與平臺的價值 75 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?…… 深度客戶訪談 解決人才瓶頸問題 試驗樓配套對于 生產(chǎn)型企業(yè)價值重大 信息與平臺的價值 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?同時入住杭州也是對于 企業(yè)形象與實力的展示。 富輪橡膠，駱 ?公司在富陽，主要職能部門也都市在富陽 ?有可能考慮部分的研發(fā)職能部門設(shè)立在杭州，主要是信息高地，對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有利 ?如果部分研發(fā)職能放在杭州當(dāng)然對吸引人才是有利的；不過大規(guī)模搬過來肯定不可能 ?銷售展示中心也是可以考慮的，這個需要和公司整體財務(wù)狀況一致，現(xiàn)在沒有以后也會有的 ?可能性都是有的，但具體情況與決定是需要考慮到很多因素的 ?至于如果選擇市區(qū)的辦公樓，員工的居住問題，最主要還是應(yīng)該自己解決的 深度客戶訪談 本項目 可以為企業(yè)帶來附加價值 員工居住與生活方面的配套 并不是決定性的因素 82 本報告是嚴(yán)格保密的。 86 本報告是嚴(yán)格保密的。 ，通常這種職能是高校在承擔(dān) ?總體上講，小型企業(yè)對于研發(fā)的需求很少，不宜過多考慮。 已研發(fā)技術(shù)平臺需求為主的大型客戶是本項目的關(guān)鍵客戶 大型企業(yè)進(jìn)駐杭州動機(jī)明確 ?解決人才瓶頸問題 ?技術(shù)與人才的平臺 ?信息高地 杭州化工院、長春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學(xué)技術(shù)與研發(fā)平臺可以成為項目核心驅(qū)動因素 ?滿足高端研發(fā)功能需求 ?聚集效應(yīng)，相互技術(shù)交流 ?研發(fā)部門：辦公面積需求 1000平方米以內(nèi)；試驗室需求面積約 500平方米 ?銷售等部門，面積需求 300— 500平方米 研發(fā)部門 杭州化工研究院、長春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學(xué)、試驗設(shè)施 是吸引大型化工企業(yè)入住的本質(zhì)因素 84 本報告是嚴(yán)格保密的。 解決人才瓶頸問題 試驗樓配套對于 生產(chǎn)型企業(yè)價值重大 深度客戶訪談 企業(yè)形象，長足發(fā)展 78 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?對于辦公樓的選址也面臨著兩種抉擇：一是隨工廠的近郊化，二是搬進(jìn)市區(qū)與工廠分離辦公。 ?更是為了 企業(yè)形象的戰(zhàn)略目標(biāo) ，所以 想在杭州投入一個公司的展示平臺吸引人才，同時展示企業(yè)的形象 。 客戶訪談的有效性 速食面生產(chǎn)商與洋蔥 ?廠商生產(chǎn)速食面 —— 方便，便于食用 ?客戶行為調(diào)查 —— 消費者在速食面里加洋蔥 ， 訪談 得知原因是消費者認(rèn)為 加入洋蔥后更美味 。 本項目核心驅(qū)動因素設(shè)想 浙江工業(yè)大學(xué)化學(xué)工程與材料學(xué)院： ?浙江工業(yè)大學(xué)化工與材料學(xué)院始建于 1953年，前身為化學(xué)工程學(xué)院、化學(xué)工程系。 ?此類企業(yè)需求面積主要集中在 400800平方米，屬中型大企業(yè) ?北京艾克斯特科技股份有限公司 ?北京天網(wǎng)時代科技有限公司 ?北京清大微納科技有限公司 ?北京清大華創(chuàng)科技發(fā)展有限公司 ?北京雙峰眾邦科技發(fā)展有限公司 ?北京清邁信息材料有限公司 ?北京博達(dá)高科技有限公司 ?北京清華永新電子有限公司 ?北京清華紫光超硬材料有限公司 ?凌迅華業(yè)科技有限公司 ?北京信美達(dá)科技發(fā)展有限公司 ?北京思維明科技有限公司 ?中金證融科技（北京）有限公司 ?中科合成油工程有限公司 ?中新視訊（北京）傳媒科技有限公司 ?中交星網(wǎng)寬頻網(wǎng)絡(luò)服務(wù)有限公司 ?北京青大奇士新材料技術(shù)有限公司 ?北京京宏源科貿(mào)有限公司 ?中油北京銷售有限公司 ?北京未來城科貿(mào)有限公 ?…… 科技類產(chǎn)品經(jīng)銷商，貿(mào)易商 技術(shù)研發(fā)類公司 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 專業(yè)化辦公樓面臨的三大問題 ?客戶定位與客戶意向 ?核心驅(qū)動因素與整體開發(fā)