【正文】 這類企業(yè)規(guī)模大，能提供很多企業(yè)的使用原料。 ?辦公區(qū)無特殊要求，與常規(guī)的辦公樓一樣；但 對(duì)研發(fā)中心（實(shí)驗(yàn)室）的專業(yè)度要求比較高 ?據(jù)透露公司已經(jīng)有在市區(qū)新建辦公樓的意向 ?…… 深度客戶訪談 解決人才瓶頸問題 試驗(yàn)樓配套對(duì)于 生產(chǎn)型企業(yè)價(jià)值重大 良好形象，業(yè)務(wù)拓展 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?所以公司在辦公樓選擇上還是趨向更大的 功能化， 主要是具備部分 研發(fā)功能。 ?怡景咖啡 ?水映仙境茶樓 ?金佰翰商務(wù)會(huì)館 ?北京長(zhǎng)青肛腸醫(yī)院 ?北京聯(lián)合網(wǎng)視文化傳播有限公司 ?北京洋話連篇語言培訓(xùn)中心清華分部 ?北京新華電腦學(xué)校 ?北京和慧大成文化有限公司 ?華清（北京）國際培訓(xùn)有限責(zé)任公司 ?北京創(chuàng)業(yè)谷臵業(yè)發(fā)展有限公司 ?北京長(zhǎng)青樹文化發(fā)展有限公司 ?北京奧林匹克轉(zhuǎn)播有限公司 ?中國老教授協(xié)會(huì) ?金牌創(chuàng)新教參研究機(jī)構(gòu) ?…… ?九略管理顧問公司 ?盛勤管理咨詢有限公司 ?澳澤咨詢（北京）有限公司 ?正源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?北京清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 ?北京清水室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司 ?和頤建筑有限公司 ?北京華清科建房地產(chǎn)顧問有限公司 ?北京宜合人文建筑顧問有限責(zé)任公司 ?北京清華安地建筑設(shè)計(jì)顧問有限責(zé)任公司 ?北京城建建設(shè)市政（公路）工程項(xiàng)目管理公司 ?…… 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A2：樹立政府形象， 建立化工樞紐， 平衡開發(fā)成本， 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大。 Ⅱ 、 (+, ) 典型案例 ：杭州公元大廈、上海金貿(mào)大廈 特點(diǎn) ：辦公氛圍較濃、樓內(nèi)配套設(shè)施完善，多功能服務(wù)。 Q4：本項(xiàng)目的本體條件？ 限制條件 Q1： 城市條件 Q2：業(yè)主目標(biāo) Q4： 本體條件 項(xiàng)目發(fā)展空間 Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展方向 A2：樹立政府形象， 建立化工樞紐， 平衡開發(fā)成本， 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大。 蕭山板塊典型樓盤掃描 序號(hào) 項(xiàng)目 建面（萬 m2） 標(biāo)準(zhǔn)層面積（ m2 ） 入伙時(shí)間 租金（元 /天 .m2 ） 售價(jià)（元 /m2 ） 物管費(fèi) （元 /月 /m2 ） 出租率（％） 車位 其他 1 蕭山國際商務(wù)中 心 900 2023 7000 70% 164 2 新世界太古廣場(chǎng) —— 2023 2500元 /月 7000 50% 110 3 綠都世貿(mào)廣場(chǎng) 1800 2023 7200 70 % 264 4 匯金銀座 —— 2023 —— —— —— 在建 —— 集商貿(mào)與小戶型辦公 樓為一體 5 高運(yùn)新城商務(wù)中 心 1100 2023 6800 70% 120 6 恒德心意廣場(chǎng) 1400 2023 —— 7500 —— 235 7 萬向海德廣場(chǎng) 1200 2023 7100 —— 198 8 眾安金融商業(yè)街 1050 2023 7300 55% 100 9 建工大廈 1100 2023 不售 70% 121 商住樓 目前，蕭山區(qū)的寫字樓主要集中在區(qū)政府一帶， 錢江世紀(jì)城處于規(guī)劃期間，尚未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段； 市場(chǎng)現(xiàn)狀 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武林板塊是杭州傳統(tǒng) CBD，市政府機(jī)關(guān)駐地，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越 區(qū)域現(xiàn)狀： 1. 杭州市傳統(tǒng) CBD ，最繁華的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流； 目前是杭州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心； 中大型貿(mào)易公司、科技通信類和房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司是區(qū)域?qū)懽謽堑闹髁骺蛻? 未來趨勢(shì)： 黃龍板塊的興起分流了部分高端客戶； 錢江新城和濱江區(qū)將分流一些中大型企業(yè)； 寫字樓未來供應(yīng)量有限，部分城市功能外移。 Q2：杭化院對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)？ 限制條件 Q1： 城市條件 Q2：業(yè)主目標(biāo) Q4： 本體條件 項(xiàng)目發(fā)展空間 Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目定位 A1：地理位置稍遜， 投資政策利好， 城市規(guī)劃有利， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。 投資政策利好 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 相關(guān)投資優(yōu)惠政策分析 本項(xiàng)目所在地拱墅區(qū)投資優(yōu)惠政策 兩免三減半。 項(xiàng)目發(fā)展方向判斷 限制條件 Q1： 城市條件 Q2：業(yè)主目標(biāo) Q4： 本體條件 項(xiàng)目發(fā)展空間 Q3：市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展方向 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)外商投資企業(yè)在投資總額內(nèi)采購國產(chǎn)設(shè)備，如該類設(shè)備屬目錄范圍，可全額退還國產(chǎn)設(shè)備增值稅。 目前杭州市場(chǎng)年消化量在 30萬左右 2023 年～ 2023 年寫字樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì) 資料來源：杭州寫字樓網(wǎng)站 項(xiàng)目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 市場(chǎng)預(yù)售面積約合（ m2） 40萬 56萬 增長(zhǎng)率 ％ 29％ 40％ 31％ 33％ 實(shí)際成交面積約合（ m2） 31 40 62萬 增長(zhǎng)率 29% 55% 45% － 41％ － 33％ 與 供應(yīng)量 急速放 大 相比， 需求量 保持相對(duì)較 小 的增長(zhǎng)速度，并且波動(dòng)明顯 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 錢江新城 —— 新規(guī)劃的行政中心板塊，以超甲級(jí)寫字樓為主，未來的金融商務(wù)中心 第一層級(jí) 富 春 路 甌 江 路 三橋 錢 江 路 大劇院 城市陽臺(tái) 市民活動(dòng)中心 城市陽臺(tái) 浙江金融財(cái)富中心 國際發(fā)展大廈 圣奧大廈 國際時(shí)代廣場(chǎng) 尊寶大廈 光彩國際中心 金基臵業(yè) 榮安總部 東航控股 中天大廈 錢江時(shí)代廣場(chǎng) 尊寶大廈 錢塘臵業(yè) 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城站板塊典型樓盤掃描 序號(hào) 項(xiàng)目 開發(fā)商 建筑面積 （ m2） 標(biāo)準(zhǔn)層（ m2 ) 物業(yè)管理 (元 /m2/月 ) 租金 /售價(jià) 入伙時(shí)間 車位（個(gè)） 備注 1 香榭商務(wù)大廈 香榭房產(chǎn) 3萬 2023 元 /天/m2 2023年 —— 安裝了衛(wèi)星天線接收系統(tǒng) ；大廈各個(gè)樓層和地下停車庫都設(shè)有攝像頭和 24小時(shí)電子巡更系統(tǒng) 2 中閩大廈 中閩建設(shè) 1500 —— /天 /m2 2023年 —— 爛尾樓改造而成，面積分割從 100m2起； 3 廣復(fù)大廈 廣宇集團(tuán) （ ） 1750 元 /m2/天 —— —— —— 4 聯(lián)銀大廈 浙江職工經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 700 /天/m2 2023年 150 商住公寓，無中央空調(diào)系統(tǒng) 5 耀江廣廈 耀江集團(tuán) —— 元/m2 /天 —— 150 分割出售，面積在 140500 m2 之間； 3部國產(chǎn)電梯 6 雪峰大廈 雪峰集團(tuán) 4萬 1000 2元 /天 /m2 2023年 200 4部三菱合資電梯；日本進(jìn)口 VRV中央空調(diào) 7 偉星世紀(jì)大廈 偉星房產(chǎn) 2萬 1200 /天 /m2 2023年 —— 4部日立合資電梯 8 西湖國貿(mào)大廈 長(zhǎng)寶置業(yè) 總 ，寫字樓 2萬 1000 —— / m2 2023年 188 9部日本寬體加高轎廂； “水源熱泵 ”變頻多聯(lián)中央空調(diào)模式，獨(dú)立運(yùn)行計(jì)量；LOWE中空雙層玻璃；法國 “德地氏 ”共晶鑄鐵鍋爐； 9 利群大廈 杭州圈煙廠 —— —— —— 2023年 —— 目前杭州最高的寫字樓；頂部設(shè)置停機(jī)坪；樓宇部分作為 5星級(jí)酒店，其余為商住兩用； 10 萬新大廈 萬通房產(chǎn) ，其中寫字樓 2萬 1040 —— /m2 2023年 1200 標(biāo)準(zhǔn)層高 ， 108364m2分割； 4部合資電梯， 1部貨梯； 5A智能管理；公共部分大理石地面；中央空調(diào)，屋頂花園；定位品牌服飾商務(wù)中心 寫字樓供應(yīng)量 典型樓盤約合 30萬 m2；該板塊中高檔寫字樓總量約為 40萬 m2 市場(chǎng)現(xiàn)狀 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 文豪閣 銀地大樓 紅石商務(wù)大廈 出租 租金 (元 /天 /m2) (含物管 ) 出租率 90%以上 95%以上 95%以上 租售價(jià)格不高，租售率很高 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫字樓發(fā)展方向 O 客觀 （地域性） 主觀 （專業(yè)性） Ⅰ Ⅳ Ⅲ Ⅱ 屬于傳統(tǒng)商圈 具有專業(yè)性 （ +， +） 屬于傳統(tǒng)商圈 不具有專業(yè)性 （ +， ） 不屬于傳統(tǒng)商圈 不具有專業(yè)性 （ ， ） 不屬于傳統(tǒng)商圈 具有專業(yè)性 （ ， +） 本案研究 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世聯(lián)建議 本案研究 選擇方案二 走專業(yè)路線 ,以品質(zhì)主導(dǎo) —— 以 化工業(yè) 驅(qū)動(dòng)的辦公物業(yè) 符合開發(fā)商目標(biāo)，迎合政府理念 基于杭化院、浙工大的技術(shù)、設(shè)施、人才平臺(tái) 全國稀缺性化工業(yè)主題辦公樓 理由 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?此類企業(yè)需求面積主要集中在 400800平方米，屬中型大企業(yè) ?北京艾克斯特科技股份有限公司 ?北京天網(wǎng)時(shí)代科技有限公司 ?北京清大微納科技有限公司 ?北京清大華創(chuàng)科技發(fā)展有限公司 ?北京雙峰眾邦科技發(fā)展有限公司 ?北京清邁信息材料有限公司 ?北京博達(dá)高科技有限公司 ?北京清華永新電子有限公司 ?北京清華紫光超硬材料有限公司 ?凌迅華業(yè)科技有限公司 ?北京信美達(dá)科技發(fā)展有限公司 ?北京思維明科技有限公司 ?中金證融科技（北京）有限公司 ?中科合成油工程有限公司 ?中新視訊（北京）傳媒科技有限公司 ?中交星網(wǎng)寬頻網(wǎng)絡(luò)服務(wù)有限公司 ?北京青大奇士新材料技術(shù)有限公司 ?北京京宏源科貿(mào)有限公司 ?中油北京銷售有限公司 ?北京未來城科貿(mào)有限公 ?…… 科技類產(chǎn)品經(jīng)銷商，貿(mào)易商 技術(shù)研發(fā)類公司 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶訪談的有效性 速食面生產(chǎn)商與洋蔥 ?廠商生產(chǎn)速食面 —— 方便，便于食用 ?客戶行為調(diào)查 —— 消費(fèi)者在速食面里加洋蔥 ， 訪談 得知原因是消費(fèi)者認(rèn)為 加入洋蔥后更美味 。 ?對(duì)于辦公樓的選址也面臨著兩種抉擇：一是隨工廠的近郊化，二是搬進(jìn)市區(qū)與工廠分離辦公。 已研發(fā)技術(shù)平臺(tái)需求為主的大型客戶是本項(xiàng)目的關(guān)鍵客戶 大型企業(yè)進(jìn)駐杭州動(dòng)機(jī)明確 ?解決人才瓶頸問題 ?技術(shù)與人才的平臺(tái) ?信息高地 杭州化工院、長(zhǎng)春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學(xué)技術(shù)與研發(fā)平臺(tái)可以成為項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)因素 ?滿足高端研發(fā)功能需求 ?聚集效應(yīng)，相互技術(shù)交流 ?研發(fā)部門：辦公面積需求 1000平方米以內(nèi)；試驗(yàn)室需求面積約 500平方米 ?銷售等部門，面積需求 300— 500平方米 研發(fā)部門 杭州化工研究院、長(zhǎng)春應(yīng)化所、浙江工業(yè)大學(xué)、試驗(yàn)設(shè)施 是吸引大型化工企業(yè)入住的本質(zhì)因素 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 86 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?同時(shí)入住杭州也是對(duì)于 企業(yè)形象與實(shí)力的展示。 ?同時(shí)目前 已經(jīng)將銷售部門設(shè)立在杭州市區(qū)， 把銷售部門建立在信息比較流通量大的市中心區(qū)域中，便于 提升公司形象， 同時(shí)杭州具有 信息高地的優(yōu)勢(shì) ?很多化工企業(yè)有類似的狀況 ?…… 深度客戶訪談 解決人才瓶頸問題 試驗(yàn)樓配套對(duì)于 生產(chǎn)型企業(yè)價(jià)值重大 信息與平臺(tái)的價(jià)值 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?同時(shí)還編輯出版《造紙化學(xué)品》和《杭州化工》期刊 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。租金售價(jià)不高，出租率高。 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目不在杭州傳統(tǒng)的商務(wù)版塊 本案研究 黃龍 武林 慶春 城站 項(xiàng)目所在區(qū)域 文教 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 慶春版塊 —— 杭州金融機(jī)構(gòu)最集中的地段，商務(wù)配套成熟，是杭州寫字樓開發(fā)較早的區(qū)域 瑞豐國際商務(wù)大廈 嘉德廣場(chǎng) 廣利大廈 銀座 三瑞大廈 遠(yuǎn)洋大廈 凱旋門大廈 ?金融機(jī)構(gòu)聚集地； ?配套成熟；交通便利 核心驅(qū)動(dòng)力 未來發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) ?金融街的地位會(huì)受到錢江新城的挑戰(zhàn)，部分金融機(jī)構(gòu)駐杭總部將向錢江新城遷移； ?供應(yīng)量萎縮和地段價(jià)值繼續(xù)支撐樓宇價(jià)值 租售狀況 ?出租率在 85％ 左右； ?銷售速度緩慢；機(jī)構(gòu)企業(yè)購買量大；投資者逐漸減小 ?租金： /m2/天 ?售價(jià)： /m2 ；均價(jià)在 /m2 ； ?物業(yè)管理費(fèi)： 57元 /m2/月 ?行業(yè)：以金融保險(xiǎn)、貿(mào)易、信息技術(shù)、企業(yè)辦事處為主 ?客戶： 國內(nèi)、浙江大型金融機(jī)構(gòu)企業(yè)和浙江中小型貿(mào)易、 信息技術(shù)企業(yè) ?金融企業(yè)實(shí)力雄