【正文】 :47:1914:47Feb234Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 :47:1914:47:19February 4, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ?項目界定： 惠州首府 ?主打推廣語 :搶占中心區(qū)絕版生活領(lǐng)域 ?銷售情況 ：月銷售 40套左右 ?城市 : 惠州 ?物業(yè)名稱 : 麗日百合家園 ?物業(yè)屬性 : 高端住宅物業(yè) ?服務(wù)方式 : 策劃代理 ?規(guī)模 : 占地： ㎡ 總建面： ㎡ 其中： 住宅面積： ㎡ 幼兒園： ㎡ ?物業(yè)類型： 1228小高層、高層 ?銷售均價 : 4000元 /㎡ 區(qū)域內(nèi)自住型物業(yè) 世聯(lián)實踐 本報告是嚴格保密的。由于惠州市大量土地分散在各開發(fā)公司手中，市場供應具有高度的不確定性。 東江下游大壩的建成將使東江水位上升 10米，項目江景更加美麗。 ? 、 惠州城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略及其影響 2023年起惠州行政區(qū)劃調(diào)整 : 市區(qū)范圍由東江、西枝江畔延伸到大亞灣， 市區(qū)面積擴大 5倍，達到 2672平方公里，市區(qū)人口 142萬 資料來源：世聯(lián)分析、《惠州市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》 城市空間布局： 形成“ 核心 — 軸線 — 網(wǎng)絡(luò) ”的點軸網(wǎng)空間格局。 3期物業(yè)開發(fā)表 住宅 配套 空中 TH 底 TH式住宅 升級版小高層 時代小學 時代中學 產(chǎn)品特征 標桿產(chǎn)品 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 核心體驗 核心體驗 作用 形象，價值 價值 速度 形象 形象 建筑面積 開發(fā)策略 展示生活體驗，引爆新一輪高潮，最大化價值 底 TH式住宅 升級版小高層 中學和小學 空中 TH 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 本報告是嚴格保密的。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴大客戶層面。 荷蘭水鄉(xiāng)濱江帶規(guī)劃要點 ： ?主打荷蘭風情，以大風車為主要標志； ?臨江棧道，強調(diào)親水性； ?沿一期沿江面設(shè)計，共長 600米。 歐式豪華會所 +樣板房 +園林 展示的困境 主流 :西方舶來品 C 形象的困境 ?贗品模式充斥的惠州 : 荷蘭 (荷蘭水鄉(xiāng) )/古羅馬 (帝景灣 )/簡約歐式 (藍波灣/東湖花園 /麗日百合 ) ?以廣州和深圳為樣板的東施效顰 我們的價值觀 :—— 超越 東西 觀 就是我們要創(chuàng)造的 新東西 (NEW) 一個現(xiàn)象 —— 不分 東 ● 西 的惠州 （西湖：嶺南風情的城市核心 +歐洲建筑群） 荷蘭水鄉(xiāng) (歐式會所與整體形象的尷尬 )/帝景灣 (貼金貼銀 )/藍波灣（展示 1期買后期） /麗日百合 找到項目的價值觀 本報告是嚴格保密的。 ?荷蘭水鄉(xiāng)一期已建成濱江帶， 客戶易被荷蘭水鄉(xiāng)的濱江帶所吸引。 當景觀資源不能成為價格的絕對支撐，我們憑借什么在大盤競爭中脫穎而出？ —— 項目的核心競爭力。因此本文檔內(nèi)容僅限于對本公司作投標之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內(nèi)容。大盤 占地約 24萬 m2 容積率 （暫定） 總建筑面積近 60萬 m2 西北面、東北面大面積寬闊的一線江景 本報告是嚴格保密的。 競爭聚焦 ： 熱點片區(qū)之一，大盤集中。 本項目 [項目屬性 ] 城市 /新核心區(qū) /一線江景 /大盤 [項目調(diào)性 ] 合生帝景灣 [項目屬性 ]大氣 /實力 / /權(quán)貴 /豪氣 /城市名片/主流 /品牌 [項目調(diào)性 ] 惠州地標 皇家歐洲城 [讓帝景灣土起來 ] 對應目標客戶價值取向 競爭對比 （區(qū)域外） 本項目 Vs江北區(qū)域領(lǐng)導者 本項目將以何種調(diào)性捍衛(wèi)大盤的形象，成為 區(qū)域領(lǐng)導者 ？ ？ 本報告是嚴格保密的。 原則二：進入性優(yōu)先。 1期 2期 3期 ? 項目分 3期開發(fā)： 1期：臨水別墅與小高層 2期：臨水高層，售價 13000元 / ㎡ 3期：高層，目前在開發(fā)，預計售價 1600018000元 / ㎡ 各期資源分配：最優(yōu)資源、次優(yōu)資源、較差資源 各期主要產(chǎn)品：標桿產(chǎn)品、明星產(chǎn)品、現(xiàn)金牛產(chǎn)品 大盤開發(fā)啟動研究 案例分析－深圳水榭花都 制造標桿 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 完全產(chǎn)品 系列 Mixed建筑（ 體 驗式商業(yè)＋板式住宅） 本報告是嚴格保密的。 報告回顧： How to do? 本項目：“ 形象 產(chǎn)品” 項目調(diào)性 —— 以全新的 形象 引領(lǐng)城市生活 我們的價值觀 —— 超越東西觀 (我們 New在哪里 ?) 時代：“品牌 形象 “項目產(chǎn)品” 項目命名： 時代 半島城邦 備選： 時代 藍灣半島 本報告是嚴格保密的。 惠城區(qū)城市面貌不斷改善，在致力于保護西湖沿線老城區(qū)的同時，重點投資江北片區(qū)，希望把江北打造成惠州的行政文化中心。 ? ? 目前中海殼牌剛試產(chǎn)，進駐的員工約 2023人，這些員工大部分為全國各地調(diào)派過來的工程技術(shù)人員。 世聯(lián)經(jīng)驗： 20232023，惠州在售項目約 30個，其中發(fā)展商自售 11個，世聯(lián)代理 8個。 ?項目界定： 全功能商務(wù)平臺，中國 .大亞灣 .石化城 ?主打廣告語 ： 穩(wěn)賺國際租金 /投資 6萬，年回報 3萬， ?銷售情況 ： 跨區(qū)域客戶投資目前占總成交 90%以上，開盤 4個月銷售 60% 。 :47:1914:47:19February 4, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 2時 47分 19秒 下午 2時 47分 14:47: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 :47:1914:47Feb234Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 世聯(lián)地產(chǎn)策劃關(guān)鍵 ?營銷關(guān)鍵： 充分挖掘產(chǎn)品價值 ：項目為大亞灣片區(qū)唯一真正意義上的寫字樓，所以借助大亞灣石化城點火契機，主推投資概念；并將公寓部分附加上商務(wù)功能，加強其投資的靈活性；又利用項目優(yōu)良的地理位置，并推旅游概念，增加產(chǎn)品附加值。 在未來 3年內(nèi)市場大盤格局“三足鼎立”：以江北、東平、龍豐上排各為中心 ?；葜荼镜乜蛻羰冀K保持觀望態(tài)度。居民家庭恩格爾系數(shù)，城市為 ％ 。 本報告是嚴格保密的。 完全產(chǎn)品 系列 Mixed建筑（體驗式商業(yè)＋板式住宅） 本報告是嚴格保密的。 平面小高層 最大化江景資源，最大化項目價值。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 項目啟動模式 建立充分的競爭優(yōu)勢 短期目標：建立轟動效應 實現(xiàn) 原則一：高端入市。 競爭對比 （區(qū)域內(nèi)） 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） ?規(guī)模大 ?江岸線長，三面水資源 ?開發(fā)商相對經(jīng)驗豐富 ?荷蘭水鄉(xiāng)前期的資源 ?昭示性 ?進入性不強，需經(jīng)過荷蘭水鄉(xiāng) ?地塊分散且被舊住宅割裂 ?荷蘭水鄉(xiāng)已確立的成熟形象 ?項目位于荷蘭水鄉(xiāng)三期，形象受影響 ?威尼斯高起點的規(guī)劃 本項目 Vs 荷蘭水鄉(xiāng) 威尼斯 ?高形象截客 ?高起點規(guī)劃 ?產(chǎn)品創(chuàng)新，升級換代 ?建立不可撼動的區(qū)域領(lǐng)導者氣勢 本報告是嚴格保密的。 客戶現(xiàn)狀 ： 客戶構(gòu)成復雜、需求多元化 項目 物業(yè)類型 客戶情況 藍波灣 2期 TH 惠東個體老板、私企業(yè)主等 東湖花園 5號區(qū) 小高層 惠州本地客戶為主（東湖老客戶、惠東個體老板、企業(yè)白領(lǐng)） 荷蘭水鄉(xiāng) 電梯洋房 /小高層 惠州本地客戶為主（企事業(yè)白領(lǐng)、惠東生意人、公務(wù)員） 麗日百合 小高層 /高層 惠州本地客戶（公務(wù)員、生意人、私企老板、企事業(yè)中層管理者）為主 帝景灣 小高層 04年開始推廣，強勢開發(fā)商品牌，廣州客戶成交約 80套（合生老客戶多）惠州韓國企業(yè)客戶成交約 20套，本地客戶（生意人、私企業(yè)主）約 20套 金裕碧水灣三組團 小高層 惠州本地客戶為主（公務(wù)員、生意人、私企老板、企事業(yè)白領(lǐng)等） ?片區(qū)大盤客戶基本是惠州的中高端客戶； ?區(qū)內(nèi)客戶與區(qū)外客戶比例在 3： 7左右； ?這種構(gòu)成的影響：擴大項目影響范圍，但營銷難度加大 如何對廣泛的客戶群制造強烈的 “牽引式消費” 是項目實現(xiàn)高價和旺銷的關(guān)鍵因素？ 項目的營銷（重競爭策略，而不是全面迎合消費者） 本報告是嚴格保密的。新核心區(qū) 本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。 現(xiàn)狀 4. 市場銷售速度存在上限 :現(xiàn)有月均 4550套 的速度 ,難以突破 項目 均價 開盤時間 銷售率 月均銷售套數(shù) 藍波灣 2期 5000 45% 10套左右 帝景灣 5700 60% 40套左右 麗日百合 4000 60% 45套左右 東湖花園 5號區(qū) 3200 30% 25套左右 荷蘭水鄉(xiāng) 3200 90% 40套左右 金裕碧水灣（三組團） 3200 95% 25套左右 ?惠州銷售速度受消費者購買心態(tài)影響大：眼見為實意識 /緩購意識（供應足不愁購買） /投資意識弱（固定資產(chǎn)的保值增值作用被忽視）； ?已經(jīng)受檢驗的銷售速度促進因素：品牌 /規(guī)模 /形象 /品質(zhì) /產(chǎn)品等 大盤的啟動策略是突破速度限制，實現(xiàn)短期目標的根本因素 ——項目的啟動策略。 競爭對比 荷蘭水鄉(xiāng) 形象定位： 40萬平米荷蘭風情國際社區(qū) ?2023，居住改變惠州 ?惠州，向東看 ?“中國生態(tài)住宅”示范社區(qū) 環(huán)境、產(chǎn)品 教育、產(chǎn)品 主要賣點 推廣語 ?光耀荷蘭水鄉(xiāng)，許孩子一個未來 ?感受百年師大，情定荷蘭水鄉(xiāng) ?荷蘭水鄉(xiāng)：精品是這樣煉成的 前期 選房 濱江帶 本報告是嚴格保密的。 設(shè)定符號 本報告是嚴格保密的。 高形象截客 /建立區(qū)域領(lǐng)導者氣勢 —— 全面超越荷蘭水鄉(xiāng) /東方威尼斯 “資源展示” —— 臨江棧道全面荷蘭水鄉(xiāng) “資源展示” —— 臨江棧道體現(xiàn)水與生活的相關(guān)性、絕對創(chuàng)意 Action4. 絕對創(chuàng)意（如漂流瓶） 地點：起于地塊 C07中間，止于東江 功能： 漂流瓶酒吧 +派對小屋（若干，沿江排開） 開盤前亮相 ,2023年 10月 本報告是嚴格保密的。 作為領(lǐng)導者的大盤啟動的原則： 地塊名稱 地塊適合的產(chǎn)品 作用 BLOCK 1 低密度創(chuàng)新產(chǎn)品 標桿 BLOCK 2 可充分利用江景的產(chǎn)品 最大化江景價值 BLOCK 3 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 BLOCK 4 低密度創(chuàng)新產(chǎn)品 標桿 BLOCK 5 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 BLOCK 6 可充分利用江景的產(chǎn)品 最大化江景價值 BLOCK 7 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 BLOCK 8 商業(yè) 形象 BLOCK 9 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 BLOCK 10 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 啟動區(qū) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動產(chǎn)品 啟動期主產(chǎn)品