【文章內(nèi)容簡介】 品牌 ，更多的是 藝術(shù)與 創(chuàng)意 —— 地產(chǎn)品牌的延伸，其實(shí)產(chǎn)生更大的 附加值 。 時(shí)代玫瑰園推廣了什么？ 美術(shù)館 =品質(zhì)感 +藝術(shù)生活 +人文精神 =時(shí)代玫瑰園的 Benefit/value 在美術(shù)館撒野?。◤V州時(shí)代玫瑰園第 3 期形象廣告） 本項(xiàng)目： “品牌形象 “項(xiàng)目產(chǎn)品” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 How to do? 大盤規(guī)則 “ 一期 =整體 ” 本項(xiàng)目：“ 形象 產(chǎn)品” 如何建立大盤的勢 ?—— 形象啟勢 項(xiàng)目調(diào)性 —— 以全新的 形象 引領(lǐng)城市生活 我們的價(jià)值觀 —— 超越東西觀 (我們 New在哪里 ?) 時(shí)代：“品牌 形象 “項(xiàng)目產(chǎn)品” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目啟動(dòng)模式 建立充分的競爭優(yōu)勢 短期目標(biāo)：建立轟動(dòng)效應(yīng) 實(shí)現(xiàn) 原則一：高端入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴(kuò)大客戶層面。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤啟動(dòng)的原則： “ 一期 = 整體 ” [大盤規(guī)則 ] ?高形象截客 ?高起點(diǎn)規(guī)劃 ?產(chǎn)品創(chuàng)新，升級換代 ?建立不可撼動(dòng)的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者氣勢 限制條件： ?難以樹立形象 ?難以與荷蘭水鄉(xiāng)形象形成區(qū)隔 ?進(jìn)入性不強(qiáng) 回歸競爭策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高形象截客 /建立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者氣勢 —— 全面超越荷蘭水鄉(xiāng) “城界界定” —— 四根大型廣告光柱，體現(xiàn)大氣魄（“ NEW” ） Action1. 荷蘭水鄉(xiāng)一期 荷蘭水鄉(xiāng)二期 威尼斯 東湖花園 開工前亮相 ,2023年 3月 —— 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高形象截客 /建立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者氣勢 —— 全面超越荷蘭水鄉(xiāng) /東方威尼斯 “城界界定” —— 進(jìn)入本項(xiàng)目的市政路創(chuàng)意涂鴉 /巨型文字：您已進(jìn)入 +項(xiàng)目名 Action2. 2023年 3月 —— 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 荷蘭水鄉(xiāng) 威尼斯 東湖花園 高起點(diǎn)規(guī)劃 —— 全面超越荷蘭水鄉(xiāng) /東方威尼斯 Action3. “注意力” —— 大型戶外廣告牌： 大型廣告牌噴繪吸引眼球 /重大事件隨時(shí)更換 開工前亮相 ,2023年 3月 —— 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 荷蘭水鄉(xiāng)濱江帶規(guī)劃要點(diǎn) ： ?主打荷蘭風(fēng)情，以大風(fēng)車為主要標(biāo)志； ?臨江棧道，強(qiáng)調(diào)親水性； ?沿一期沿江面設(shè)計(jì)，共長 600米。 主要標(biāo)志 親水性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高形象截客 /建立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者氣勢 —— 全面超越荷蘭水鄉(xiāng) /東方威尼斯 “資源展示” —— 臨江棧道全面荷蘭水鄉(xiāng) “資源展示” —— 臨江棧道體現(xiàn)水與生活的相關(guān)性、絕對創(chuàng)意 Action4. 絕對創(chuàng)意（如漂流瓶） 地點(diǎn)：起于地塊 C07中間，止于東江 功能： 漂流瓶酒吧 +派對小屋（若干，沿江排開） 開盤前亮相 ,2023年 10月 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高形象截客 /建立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者氣勢 —— 全面超越荷蘭水鄉(xiāng) /東方威尼斯 “資源展示” —— 臨江棧道全面荷蘭水鄉(xiāng) “創(chuàng)意集市” —— 銷售中心就是創(chuàng)意集市 /打破常規(guī)的手法賣樓 墻上賣樓：樣板房釘在了銷售中心的墻上（全新的銷售方式） 形象至上：銷售中心全面顛覆市場形象 開盤前亮相 ,2023年 10月 04 開發(fā)實(shí)施 02 原則一：高端入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴(kuò)大客戶層面。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤啟動(dòng)的原則： ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1期 2期 3期 ? 項(xiàng)目分 3期開發(fā)： 1期：臨水別墅與小高層 2期：臨水高層，售價(jià) 13000元 / ㎡ 3期：高層，目前在開發(fā)，預(yù)計(jì)售價(jià) 1600018000元 / ㎡ 各期資源分配：最優(yōu)資源、次優(yōu)資源、較差資源 各期主要產(chǎn)品：標(biāo)桿產(chǎn)品、明星產(chǎn)品、現(xiàn)金牛產(chǎn)品 大盤開發(fā)啟動(dòng)研究 案例分析－深圳水榭花都 制造標(biāo)桿 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 項(xiàng)目位置：福田香蜜湖路與蓮花西路交匯處 ； ? 項(xiàng)目一次性開發(fā)完成掬水 TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、高層、小高層和多層等 ； ? 項(xiàng)目開發(fā)次序： TOWNHOUSE、多層 —— 小高層 —— 高層（園樓） 各期資源分配：最優(yōu)資源、次優(yōu)資源、較差資源 各期主要產(chǎn)品：標(biāo)桿產(chǎn)品、明星產(chǎn)品＋現(xiàn)金牛產(chǎn)品、創(chuàng)新型產(chǎn)品 1 2 大盤開發(fā)啟動(dòng)研究 案例分析－深圳香蜜湖熙園 制造標(biāo)桿 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 荷蘭水鄉(xiāng)一期 荷蘭水鄉(xiāng)二期 威尼斯 東湖花園 本項(xiàng)目 東江 新開河 1 2 地塊名稱 景觀 昭示性 進(jìn)入性 地塊規(guī)模 地塊純凈性 其它參考因素 C03 北面東江景 昭示性較強(qiáng) 較強(qiáng) 規(guī)模較小 良 C04 西北面東江景，東北面新開河景 位于兩江交匯處，昭示性強(qiáng) 一般 規(guī)模較大 一般 C06 無景觀 昭示性弱 弱 規(guī)模小 差 商業(yè)屬性 C07 東面新開河景 昭示性較強(qiáng) 強(qiáng) 規(guī)模大 好 形象難以與荷蘭水鄉(xiāng)一二期相區(qū)隔 C08 無景觀 昭示性弱 較強(qiáng) 規(guī)模大 好 C04地塊在景觀資源、昭示性和規(guī)模上均適合作為項(xiàng)目的啟動(dòng)區(qū) 啟動(dòng)區(qū)確立 原則一：高端入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤啟動(dòng)的原則 啟動(dòng)區(qū) 啟動(dòng)區(qū)位 啟動(dòng)配置 啟動(dòng)產(chǎn)品 啟動(dòng)期主產(chǎn)品區(qū) 價(jià)值最大化原則 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 原則一：高端入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，擴(kuò)大客戶層面。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 作為領(lǐng)導(dǎo)者的大盤啟動(dòng)的原則： 地塊名稱 地塊適合的產(chǎn)品 作用 BLOCK 1 低密度創(chuàng)新產(chǎn)品 標(biāo)桿 BLOCK 2 可充分利用江景的產(chǎn)品 最大化江景價(jià)值 BLOCK 3 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 BLOCK 4 低密度創(chuàng)新產(chǎn)品 標(biāo)桿 BLOCK 5 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 BLOCK 6 可充分利用江景的產(chǎn)品 最大化江景價(jià)值 BLOCK 7 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 BLOCK 8 商業(yè) 形象 BLOCK 9 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 BLOCK 10 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 啟動(dòng)區(qū) 啟動(dòng)區(qū)位 啟動(dòng)配置 啟動(dòng)產(chǎn)品 啟動(dòng)期主產(chǎn)品 價(jià)值最大化原則 B4 B1 B2 B3 B5 B6 B7 B8 B9 B10 產(chǎn)品適用性分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1期 豎立高形象，追求速度和資金回收 開發(fā) C04地塊，總建面 底 TH式住宅 疊拼水景TH 升級版小高層 時(shí)代會(huì)所 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1期 豎立高形象，追求速度和資金回收 開發(fā) C04地塊，總建面 同期市場競爭產(chǎn)品分析： 風(fēng)格同質(zhì)化（異域風(fēng)情）；新產(chǎn)品供應(yīng)（電梯洋房/TOHO）；戶型面積偏大 ！ 主要競爭對手 建筑形式 主力建筑面積 產(chǎn)品特點(diǎn) 帝景灣二期 小高層 4房（ 170210） 歐式建筑 /皇家水景 東方威尼斯一期 TOHO/電梯洋房 小高層 3房（ 140） 4房（ 160200） 復(fù)式 /TH（ 280320） 多層退臺(tái)式寬景電梯洋房 歐式小高層陽光茶室 歐式 TOHO有內(nèi)天井 /獨(dú)立主人空間 荷蘭水鄉(xiāng)（二期） 小高層 估： 4房（ 140以上） 延續(xù)一期風(fēng)格 產(chǎn)品策略 —— 差異化：多產(chǎn)品組合 +控制面積 +提升單價(jià) +戶型創(chuàng)新 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 差異化制勝案例說明 項(xiàng)目名稱 差異點(diǎn) 市場檢驗(yàn)結(jié)果 美地花園城 提升戶型舒適度 控制戶型面積 銷售均價(jià)高出片區(qū)市場 20% 雅庭院 引入創(chuàng)新物業(yè)類型： 情景洋房 銷售均價(jià)高出片區(qū)市場 25% 荷蘭水鄉(xiāng)一期 疊拼洋房：一線江景，風(fēng)格化外立面，戶型創(chuàng)新 銷售均價(jià)高出片區(qū)市場 25% 實(shí)現(xiàn)迅速銷售 在惠州，產(chǎn)品差異化能實(shí)現(xiàn)高附加值！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過少量創(chuàng)新產(chǎn)品提升底層住宅價(jià)格，改變塔樓價(jià)格參照系，而提升平面戶型總體均價(jià) 底層“ TOHO”＋平面小高層，開發(fā)面積 （明星產(chǎn)品 /底層溢價(jià)物業(yè)） 類型 戶型 建筑面積 總面積（萬平米） TH 180220 平面戶型 三房 110130 四房 140160 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 平面小高層 最大化江景資源，最大化項(xiàng)目價(jià)值。 一梯三戶住宅能全部看到江景，保證盡量多的單位能看到江景。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 2 3 1 2 層層退臺(tái) 3 疊水 嵌入式花園 完全產(chǎn)品系列 TOHO 底層“ TOHO” （底層溢價(jià)物業(yè)） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 設(shè)計(jì)元素關(guān)鍵詞：天井 /院落 /吹拔 /連廊 /平臺(tái) /坡頂 /生態(tài) [多元性的建筑營造有生命力的城市，創(chuàng)新而又個(gè)性化的居住空間設(shè)計(jì)，更賦予社區(qū)豐盛內(nèi)涵 ] 親情化疊拼水景 TOHO—— （完全創(chuàng)新產(chǎn)品 /標(biāo)桿產(chǎn)品 /270度江景） 類型 建筑面積 總面積（萬平米） 水景 TH 160200 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 升級版小高層（舒居物業(yè)） 類型 戶型 建筑面積 總面積 （萬平米） 平面戶型 二房 80 6 三房 110130 四房 140160 創(chuàng)新型情趣空間－內(nèi)庭院，提升住宅舒適度。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 升級版小高層（舒居物業(yè)） 凸窗 贈(zèng)送觀景凸窗，大尺度陽臺(tái) 臥室二面采光、客廳三面采光、弧形大陽臺(tái) 設(shè)計(jì)情趣空間，增強(qiáng)產(chǎn)品的舒適度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 底 TH式住宅 疊拼水景TH 升級版小高層 時(shí)代會(huì)所 1期物業(yè)開發(fā)表 住宅 配套 水景 TH 底 TH式住宅 升級版小高層 時(shí)代會(huì)所 產(chǎn)品特征 標(biāo)桿產(chǎn)品 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 核心體驗(yàn) 作用 速度，形象 速度，形象 速度 形象 建筑面積 6萬 開發(fā)策略 引爆市場，追求速度和資金回收。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2期 開發(fā) C06和 C07地塊，總建面 ，住宅面積 ，商業(yè)面積 1萬平米，時(shí)代館 ； 底 TH式住宅 水景 TH 升級版小高層 Mixed建筑 創(chuàng)新商業(yè)街計(jì)劃 2期 開發(fā) C06和 C07地塊，總建面 ，住宅面積 ，商業(yè)面積 1萬平米，時(shí)代館 ； 同期市場競爭產(chǎn)品分析： 風(fēng)格同質(zhì)化（異域風(fēng)情）；戶型面積偏大；產(chǎn)品進(jìn)一步升級 ！ 主要競爭對手 建筑形式 主力建筑面積 產(chǎn)品特點(diǎn) 帝景灣三期 小高層 4房（ 170210） 歐式建筑 /皇家水景 東方威尼斯二期 TOHO/小高層 3房（ 140） 4房（ 160200） 復(fù)式 /TH（ 280320） 歐式小高層陽光茶室 歐式 TOHO有內(nèi)天井 /獨(dú)立主人空間 完全產(chǎn)品策略 —— 打造開放的、都市的社區(qū) Mixed建筑（體驗(yàn)式商業(yè)＋板式住宅） ? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 完全產(chǎn)品 系列 Mixed建筑（體驗(yàn)式商業(yè)＋板式住宅） Mixed建筑 ：商業(yè)＋板式住宅 商業(yè)街上蓋板式住宅，惠州獨(dú)一無二的現(xiàn)代建筑形象。 類型 戶型 建筑面積