【文章內容簡介】 產品內庭院頂層透天，周邊環(huán)境資源良好 銷售率 基本售罄 二期銷售 50% 客戶特征 鄭州及周邊地區(qū)富豪階層 主要是市內客群 ?九郡弘、果嶺山水等頂端別墅產品是北區(qū)北段的典型代表，客戶層面鎖定為河南省內的頂端富豪； ?300萬左右 /套的別墅成為區(qū)域樓盤的主力； ?自然環(huán)境、偉人足跡是良好的外部資源，項目自身均保持了原始生態(tài)的環(huán)境和營造出類拔萃的園林； ?定位相對較低的大河龍城目前銷售均價超過 4200元 /平方米，銷售狀況一般。 31 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內工薪階層主導 西區(qū) 房地產發(fā)展，購買力不強和輻射范圍小制約了樓盤檔次提升 帝湖 亞星盛世家園 樓盤形象 開盤時間 05年 7月三期開盤 規(guī)模 總規(guī)化面積 3110畝，總建筑面積 147萬平方，規(guī)化住戶 2萬戶 占地面積 389畝，建筑面積 45萬平方米 產品形式 多層、復式、高層、別墅 多層 均價 2200（非別墅部分） 2500 戶型面積 二房 80；三房 120140；四房（復式）160170 二房 100120；三房 120150（錯層、復式）（ 5060%）；四房（復式） 170180（ 10%） 銷售率 一期售罄，二期基本售完 銷售率 50% 樓盤特色 大型社區(qū)、商業(yè)街、湖景資源優(yōu)勢，高層和別墅區(qū)臨舊村 純居住區(qū)，周邊配套與小區(qū)配套完善，景觀設計別具一格 客戶特征 主要是西區(qū)內客戶，地緣特征明顯 客戶主要來自西區(qū)，西郊客戶 30%。私企業(yè)主 39％，國企職工 23％，公務員 18％，教師占 5％，企業(yè)高管 5％ ?本區(qū)是鄭州市直機關所在地，原有的國有企業(yè)近幾年效益下滑，區(qū)域對其他區(qū)客戶吸引力不強，制約了區(qū)域房地產的發(fā)展； ?以近年熱銷的帝湖、亞星為代表樓盤的西區(qū)，產品形式以多層為主，客戶層近一兩年內有所提升； ?熱銷樓盤的月銷售速度在70套左右，大盤均價在2100元 /平左右，大盤所營造的居住氛圍和西區(qū)內原有的生活配套是價格的主要支撐點； ?客戶層主要來自于本區(qū)，地緣特征明顯，從職業(yè)來說有私企業(yè)主、國企職工和公務員居多。 32 本報告是嚴格保密的。 居住人口少、產業(yè)優(yōu)勢不明顯、配套不完善， 東南片區(qū)的發(fā)展更多依賴于整體市場發(fā)展和鄭東新區(qū)的帶動 金色港灣 富田 太陽城（一期） 樓盤形象 開盤時間 2023年 7月五期開盤 2023年 11月 規(guī)模 項目總占地 650畝，總建筑面積 50萬平方米，五期由六棟多層，一棟小高層組成 占地面積 20萬平方米，建筑面積18萬平方米 ， 19棟多層和 5棟小高層 產品形式 多層、小高層、高層 多層、小高層 均價（元 /平方米） 多層 2400，高層 2900 多層 2700，小高層 2900 戶型面積 （平方米） 2房 85100； 3房 128170（ 65%）；4房 150180（ 68%） 一房 6882；二房 9799；三房120140 銷售率 多層、小高層 90%，高層 80% 60%，多層 7080% 樓盤賣點 地段交通方便，到市區(qū) 1530分鐘車程，環(huán)境安靜，注重景觀設計 地段價值、交通便利、品牌優(yōu)勢，物業(yè)管理 客戶特征 本區(qū)內客戶較多，個體經營者在50%以上，郊縣客戶在 40%左右 主要是周邊地區(qū)客戶，生意人較多，郊縣占 10% ?隨著富田 〃 太陽城、青青花園的問世和美景天成三期、金色港灣五期的開發(fā)，東南區(qū)域的房價較兩年前的 1500元 /平方米提升到 2400以上，交通便捷加強了該區(qū)與周邊的聯(lián)系，是該區(qū)樓盤升值的主要因素 ； ?產品類型以多層為主，兼有小高層、高層產品，多層銷售速度較快； ?主要面向周邊區(qū)域客戶，少量來自郊縣，個體經營者和公務員較多，客戶注重交通、即與外界聯(lián)系的便利和安靜優(yōu)質的居住環(huán)境。 33 本報告是嚴格保密的。 分析結論及啟示 —— 住宅市場供應格局 競爭者是差異競爭的參照，更是創(chuàng)新的起點，從鄭州市房地產供應狀況來看： ?鄭州市房地產板塊特征明顯，東部和北部成為鄭州房地產發(fā)展最成熟和競爭對激烈的區(qū)域； ?市場供需結構基本合理， 2023年房地產新增供應量 546萬平方米，供需比為： 1； ?樓盤素質差異較為明顯，鄭東新區(qū)的樓盤素質普遍較高，順馳、綠城、綠地、建業(yè)、中義聯(lián)手打造出了高素質的鄭東板塊；第一大街、森林半島、鑫苑名家、聯(lián)盟新城等在市場處于領先地位，具備較好的品牌效益； ?住宅產品供應形式區(qū)域化特征明顯，中區(qū)主要以高層住宅為主，其他區(qū)域多層占據(jù)主流； ?部分樓盤的產品創(chuàng)新程度較大，產品理念較為先進，如順馳鄭東第一大街、建業(yè)聯(lián)盟新城，已接近國內先進水平； ?產品類型較為豐富， 但在產品細節(jié)塑造上仍存在一定不足 ， VILLA、 TOHO、類 TOHO、花園洋房、退臺洋房均已出現(xiàn)，在平面和立體上的創(chuàng)新產品較多； ?樓盤規(guī)模普遍較大， 20萬平方以上的樓盤數(shù)量較多。 34 本報告是嚴格保密的。 分析結論及啟示 —— 住宅市場需求狀況 房地產項目開發(fā)和營銷的水準，取決于對客戶的研究，從客戶需求和居住發(fā)展趨勢來看： ?調研顯示：鄭州市多數(shù)客戶對項目位臵的依賴性較強，尤其是面向社會中堅階層的客戶；跨區(qū)臵業(yè)受到一定的程度的限定； ?小戶型項目對位臵的依賴更強，中高端項目對位臵的依賴感最弱，占據(jù)優(yōu)勢環(huán)境資源和優(yōu)勢區(qū)位成為中高端客戶臵業(yè)的首選； ?客戶對于創(chuàng)新的產品較易接受，復式、樓中樓、花園洋房等創(chuàng)新產品均取得不俗銷售業(yè)績； ?地域和氣候的影響，客戶對于朝向、采光、陽臺形式等均有較高要求； ?北部和東部區(qū)域最受客戶歡迎，客戶提及最多的項目有鑫苑名家、天下城、九郡弘、森林半島、帝湖花園等，較易受口碑市場影響； ?十分注重社區(qū)內部的景觀體系，對于社區(qū)外圍的環(huán)境要求相對較??； ?多層建筑形式最受市場歡迎，小高層、高層住宅存在一定的市場抗性； ?市場的需求持續(xù)走旺， 2023年鄭州市場銷售面積超過 500萬平方米，較 2023年上升 40%。 35 本報告是嚴格保密的。 分析結論及啟示 —— 房地產發(fā)展態(tài)勢 對于態(tài)勢的研究是為了市場的機會點和空白點所在： ?縱向比較，鄭州市房地產處于高速發(fā)展階段，房地產開發(fā)量和開發(fā)水平都保持較快幅度的增長； ?橫向比較，鄭州房地產市場發(fā)展尚存在較大的空間，開發(fā)商在項目運作、營銷水平上與國內一線城市存在一定差距； ?城市經濟的不斷發(fā)展和市場不斷細分，必然產生大量的中產階級，多余產品的需求更缺多元化，類 TOHO、花園洋房、退臺洋房等產品存在較大的市場需求； ?樓盤模仿和復制的速度較快，異地城市的成熟模式被大量移植，建筑風格更趨多元化； ?涉及到樓盤文化內涵和形象價值的提煉較少，對于社區(qū)文化的倡導上存在不足，開發(fā)商對于項目品牌的塑造和延續(xù)上普遍存在不足； ?國內一流開發(fā)企業(yè)的進入迅速提升了本地的開發(fā)水平，也加劇了市場的競爭程度。 36 本報告是嚴格保密的。 客戶訪談的主要觀點 —— 1 整體房價不算很高，可能上升的空間比較大，自去年下半年房價有了大幅度上升；今年國家一直在進行調整，老百姓觀望的比較多，總體來說不可能降，當時上升的幅度肯定下降； 結論一 結論二 最看好北區(qū)，東區(qū)發(fā)展目前看不錯，但是受政策引導影響過大，如果未來發(fā)展起來，東區(qū)肯定是不錯的；普通老百姓對東區(qū)還是有一定的擔心；北區(qū)比較適合居?。? 結論三 買房子最關注小區(qū)內部的環(huán)境，外部環(huán)境都差不多，配套設施要完善，尤其是針對普通老百姓的房子，距離市區(qū)不能太遠； 普通老百姓對區(qū)域的依賴性強，生活、工作、社交都離不開，有錢一點的不是很關注這方面，一般喜歡去東區(qū)和北區(qū)購買；郊縣買房的人也不少。 結論四 37 本報告是嚴格保密的。 客戶訪談的主要觀點 —— 2 最喜歡多層，小高層不經濟，有錢一點的話住復式、聯(lián)排別墅都不錯，多大面積看個人的經濟實力；比較喜歡實惠； 結論五 結論六 很關注朝向和采光，客廳要大一點，對創(chuàng)新的東西當然喜歡，入戶花園、大露臺都不錯；比較容易接受新的東西； 結論七 項目的位臵目前有點遠，普通老百姓現(xiàn)在過去還有點不方便，對未來的發(fā)展很看好，政府在那邊的投資也很大；不能做得太普通； 提及較多的樓盤有鑫苑名家、森林半島，鄭東新區(qū)多數(shù)沒去過，聽說樓盤做得不錯。 結論八 38 本報告是嚴格保密的。 專業(yè)人士訪談的主要觀點 —— 1 房價整體水平不高，預計上升的空間比較大，但是目前宏觀調控的影響比較大，老百姓有不少觀望的，持幣待購的情況出現(xiàn)。 結論一 結論二 目前發(fā)展最好的區(qū)域是東區(qū)和北區(qū)，西區(qū)不會很差因為市政府在這里，鄭東新區(qū)的發(fā)展速度很快，土地基本上都已經被發(fā)展商控制了； 結論三 北區(qū)靠近行政區(qū)，客戶的購買實力較強，目前的樓盤很多，都賣的不錯，北區(qū)是市場自然促成的，有很強的支撐因素，和東部發(fā)展不一樣 小區(qū)的環(huán)境很關鍵，創(chuàng)新的產品有很大的市場空間，先進城市的一些好的經驗都被學習過來，稍微有點錢的人喜歡住復式；項目也要引導老百姓，畢竟他們見到的東西不多； 結論四 39 本報告是嚴格保密的。 專業(yè)人士訪談的主要觀點 —— 2 土地市場供應控制比較嚴，主要土地還是新增土地，舊城舊廠改造也占據(jù)一定比例；土地價格上升很快，北區(qū)北環(huán)以北的區(qū)域目前土地都超過 100萬 /畝； 結論五 結論六 多層產品最受歡迎，經濟條件好的客戶也能接受小高層，小高層是趨勢，未來土地供應越來越緊張； 結論七 建議項目一開始不要定位過高，周邊的環(huán)境不是很好，但是如能做出很有特點的產品也可以稍高一點；普通百姓目前過去稍微有點遠； 政府規(guī)劃東移北擴的戰(zhàn)略很明確，東區(qū)代表的是未來，北區(qū)是比較適合居住的地方；東區(qū)的順馳項目、聯(lián)盟新城建的很不錯； 結論八 40 本報告是嚴格保密的。 訪談主要觀點提煉及啟示 主要觀點及啟示： ?對項目的區(qū)位較為認同； ?項目的位臵和資源有一些不利因素，定位不適宜過高； ?客戶對創(chuàng)新的產品和優(yōu)質的景觀最為關心，也容易接受； ?多數(shù)客戶比較務實，對位臵的依賴性較強。 41 本報告是嚴格保密的。 片區(qū)現(xiàn)狀條件及項目資源條件 ?項目所在的 北區(qū)中段 屬于城市邊緣區(qū)域，目前在開發(fā)樓盤較多，且片區(qū)較受市場青睞； ?周邊的各項生活配套和公共配套設施較為匱乏，成為制約本片區(qū)開發(fā)的最大不利因素； ?片區(qū)的開發(fā)大體可分為兩類：經濟型低密度住宅如鹿港小鎮(zhèn)、家和萬世、純粹領域等；中檔次大型社區(qū)如 21世紀、大河春天、四月天、漢飛城市公園等； ?從已銷售的情況來看，本片區(qū)的多層住宅銷售明顯高于小高層，如漢飛城市公園、四月天項目，中檔次大型樓盤中，面積控制較為緊湊的戶型銷售情況較好； ?經濟型低密度住宅中，客戶對于產品品質的要求較高，已開發(fā)的項目產品營建水平不高，創(chuàng)新和超越的空間較大； ?中檔次大盤中，多層住宅的銷售價格集中在 2500—2800元 /平方米，產品形式未有大的突破；小高層銷售價格在 2800—3000元 /平方米之間，產品品質較為一般，創(chuàng)新點應用較少； ?本項目自身資源狀況在片區(qū)內處于中間位臵； ?項目所在片區(qū)已逐漸成為市場上最火熱的區(qū)域之一，片區(qū)效應逐步顯現(xiàn)，片區(qū)內部競爭激烈。 42 本報告是嚴格保密的。 傳統(tǒng)的多層產品受到市場熱寵，區(qū)域配套不完善成為目前制約 大盤 發(fā)展的最大障礙 漢飛 .城市公園 21世紀社區(qū) 四月天 社區(qū)形象 開盤時間 05年 1月開盤，之前認籌期 4個月 05年 4月， 21世紀第九期湖適 04年 10月 規(guī)模 占地面積 300畝，容積率 21世紀總占地 1000余畝，規(guī)劃容積率 ，其中湖適占地4萬平方米 占地 600畝，建筑面積 70萬平方米，容積率 2 產品形式 多層、小高層 多層、小高層、別墅 多層、小高層 均價（元 /平） 2700多層； 3000小高層 3100 2550，多層 2600，小高層 2900 戶型面積 二房 8090平方米， 30% 三房 110130平方米， 40% 主力 3房 103145平方米 三房 120平方米 65% 四房 160平方米 35% 銷售率 多層銷售 100%，小高層已封盤，小戶型銷售較快 60% 三房 90%，四房 7080% 多層 85%，小高層 50% 樓盤特色 社區(qū)內有景觀帶，引進成木成材，小高層先展示后開盤 湖畔生活主題、陽光三房設計、vip業(yè)主會所、社區(qū)教育配套、物業(yè)服務 社區(qū)配有會所、羽毛球場、幼兒園（與金水區(qū)教委聯(lián)辦） 客戶特征 工薪層、白領，郊縣占 1020% 公司主管、私企業(yè)主、教師、個體經營者、政府官員較少 個體經營者較多，移動聯(lián)通職工、政府官員、私營企業(yè)主 ?以 21世紀居住社區(qū)、四月天為代表的大型社區(qū)，主力供應多層產品，注重產品社區(qū)內環(huán)境、景觀園林的打造，面