【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)始融合 ?廈、漳、泉、龍等閩西南區(qū)域一體化 ?03年島內(nèi)城市化率達(dá)到 93%，島外城市化率僅為 23% ?06年全市化率達(dá)到 68%，預(yù)計(jì)10年將達(dá)到 75% ?80年廈門設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，同年建成區(qū)面積 12平方公里 ?84年經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大到全島 ?2023年島內(nèi)城市建成區(qū) 20平方公里 20232023年 2023年以前 島內(nèi)城市化 區(qū)域一體化 島外城市化 2023年以后 北區(qū)層面 城市休閑配套板塊 遠(yuǎn)郊旅游度假板塊 近郊休閑度假板塊 城市化加速了城市休閑板塊的區(qū)位轉(zhuǎn)移 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 閩南已形成五大休閑度假板塊初具規(guī)模，此外還有發(fā)展中的三個(gè)板塊，均在發(fā)展起步階段，南翼新城的獨(dú)特區(qū)位構(gòu)建了閩南休閑的黃金圈 同安汀溪 板塊 海滄濱 海板塊 南太武 板塊 漳州 板塊 圍頭半 島板塊 黃金海 岸板塊 惠安板塊 云霄等項(xiàng)目 南太武高爾夫 東方高爾夫 麗水云天等 半月灣、西沙苑、聚龍小鎮(zhèn) 發(fā)現(xiàn)之旅等 馬洋溪 板塊 板塊 資源 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目 惠安板塊 濱海+山景 +古城 ?已開(kāi)發(fā) 3個(gè)項(xiàng)目； ?具有濱?；蛏骄?、古城等多重資源 ?已建成 1個(gè)四星級(jí)酒店； 半月灣、西沙苑、聚龍小鎮(zhèn) 南太武板塊 濱海+高爾夫+山景 ?吸引滕王閣、大洲知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐； ?但交通不便，路程遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)； 南太武高爾夫?yàn)I海新城、億景海岸 海滄濱海板塊 濱海+高爾夫 ?區(qū)域內(nèi)價(jià)格較高 ?目前往第一居所方向發(fā)展； 東方高爾夫 同安汀溪板塊 溫泉+山景 ?溫泉資源優(yōu)勢(shì)突出，有 四星級(jí)翠豐溫泉酒店 ； ?往第一居所演變； ?開(kāi)發(fā)強(qiáng)度不大； 麗水云天、古龍汀溪 馬洋溪板塊 山景資源 ?開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大，已規(guī)劃十幾個(gè)項(xiàng)目； ?開(kāi)始 嫁接溫泉 ； ?兩個(gè) 四星級(jí)以上酒店 ； 發(fā)現(xiàn)之旅、湯泉世紀(jì) 泉州 廈門 漳州 南翼新城 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從海西城市群的高度看項(xiàng)目所處的南翼新城，發(fā)現(xiàn)其完全具備發(fā)展城市群休閑度假區(qū)域的條件 南翼新城 連捷溫泉6500畝 海西城市群 6500畝連捷溫泉隸屬的南翼新城作為福建省 21試點(diǎn)小城鎮(zhèn)之一，我們必須站在整個(gè)海西城市群的角度來(lái)發(fā)現(xiàn)其機(jī)會(huì) 從距離看，南翼新城在空間上具備承接海西城市群休閑功能的條件 從城市功能上看，南翼新城定位為廈門的“ 后花園 ” ，也支持整體發(fā)展成為休閑區(qū)的功能 從資源稟賦上看，大規(guī)模、擁有溫泉、山體和高爾夫球場(chǎng)等資源也使得以項(xiàng)目為代表的南翼新城具備發(fā)展城市群休閑的基礎(chǔ) 我們應(yīng)該發(fā)展什么檔次的休閑度假？ 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成型的五大板塊多為大眾化配套，以海景、高爾夫和溫泉為主題，客戶認(rèn)知單一，且檔次多為大眾化休閑區(qū)，缺乏高端休閑度假區(qū) 板塊 區(qū)位、交通 資源、環(huán)境 配套 未來(lái)規(guī)劃 產(chǎn)品定位、客戶 區(qū)域認(rèn)知 海滄 距離廈門本島核心區(qū)15分鐘車程 海景 +高爾夫球場(chǎng) 高爾夫球場(chǎng)、俱樂(lè)部配套高端 馬鑾灣還未系統(tǒng)開(kāi)發(fā) 一二混居 廈門企業(yè)家、海歸、省外高端客戶 價(jià)格外溢區(qū)域及中端度假 馬洋溪 漳州長(zhǎng)泰縣馬洋溪，距離廈門本島 40分鐘車程 馬洋溪 生態(tài)環(huán)境 五星級(jí)酒店（在建）、網(wǎng)球場(chǎng)、小超市 供地量大，別墅為主 休閑度假 90%廈門人，很多養(yǎng)老客戶，部分泉州及港澳臺(tái)客戶 大眾休閑板塊，家庭休閑 同安汀溪 同安汀溪水庫(kù)自然森林風(fēng)景保護(hù)區(qū)，距離廈門本島 50分鐘車程 溫泉 汀溪水庫(kù)生態(tài)環(huán)境 休閑度假產(chǎn)品 溫泉酒店、風(fēng)情度假鎮(zhèn)街 9000㎡ 近期主要是居住型物業(yè) 休閑度假 主要是同安工業(yè)區(qū)老板，20%臺(tái)灣客戶、 5%外籍客戶 大眾休閑板塊 南太武 直線距離 4km,未來(lái)經(jīng)廈漳大橋 40分鐘到島內(nèi)核心區(qū)，海上 15分鐘船程 旅游、海景資源 金海灣酒店、華商酒店 大量土地推出 一二混居 廈門及漳州本地客戶 中端休閑板塊，距離遠(yuǎn) 漳州 距離漳州市區(qū)約 2030公里， 35分鐘車程 距離廈門約 2小時(shí)車程 海景、溫泉或會(huì)議基地等 溫泉酒店 即將多點(diǎn)開(kāi)發(fā) 一二混居 漳州本地客戶為主，部分廈門客戶 中高端商務(wù)休閑，距離遠(yuǎn) 南翼新城 距離廈門約 40分鐘車程，距離漳州 30分鐘 山景 +溫泉 +水體 有待配套 廈門的 “后花園 ”，新城開(kāi)發(fā) 客戶有待選擇 區(qū)域價(jià)值有待定義 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：廈門區(qū)域大眾休閑項(xiàng)目眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；但面向高端的休閑項(xiàng)目匱乏 資源 物業(yè) 麗水云天 溫泉結(jié)合山景資源 聯(lián)排、疊加 古龍汀溪 溫泉結(jié)合山景資源 聯(lián)排、疊加 發(fā)現(xiàn)之旅 山景結(jié)合溫泉資源 獨(dú)棟、公寓 天頤香溪 山景 占地 50萬(wàn)平米 湯泉世紀(jì) 山景、溫泉濕地公園 占地 28萬(wàn)平米 歐洲小鎮(zhèn) 山景 占地 3萬(wàn)平米 馨香谷 山湖景觀 占地 37萬(wàn)平米 東方高爾夫 海景、27洞高爾夫 占地 20萬(wàn)，容積率 汀溪板塊 ： 規(guī)劃有高端企業(yè)會(huì)所，但一直未開(kāi)工建設(shè)，原有 低端形象 未被打破 馬洋溪板塊 ：以溫泉和山景為資源，已形成大眾消費(fèi)知名區(qū)域，大眾休閑項(xiàng)目聚集，正向規(guī)?；l(fā)展，在休閑市場(chǎng)中已形成 低端形象 市場(chǎng)形象良好，品質(zhì)較高；為廈門 高端休閑物業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)唯一競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目天湖高爾夫項(xiàng)目，定位包括高爾夫在內(nèi)的高端規(guī)劃，但經(jīng)過(guò)評(píng)估后可實(shí)現(xiàn)性不強(qiáng) ? 項(xiàng)目總用地 5400畝，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 45洞高爾夫球場(chǎng) 和 1000畝旅游地產(chǎn)，其中包括高管公寓和溫泉會(huì)展中心等高端項(xiàng)目； ? 大規(guī)模開(kāi)發(fā)高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目前期需高額投入和較成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 。 2023年底 完成征地 5400畝，已投入 億，平整土地 2023多畝，完成部分基礎(chǔ)配套建設(shè)。 2023年 2023年再投入 1億元，完成入口廣場(chǎng)建設(shè)及18洞高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)。 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 其開(kāi)發(fā)商是以食品起家且以食品產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)集團(tuán)，初涉房地產(chǎn)行業(yè)，缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨很大的不確定性 香港理源（遠(yuǎn)東）集團(tuán)有限公司： 主要專注于食品產(chǎn)業(yè)。始建于 2023年成立綜合開(kāi)發(fā)事業(yè)部，并成立福建天湖生態(tài)旅游休閑中心有限公司 ,注冊(cè)資本 1000萬(wàn)美元。主要從事天湖生態(tài)旅游休閑中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。 長(zhǎng)期專注于食品產(chǎn)業(yè)鏈的深度發(fā)展，于近年涉足房地產(chǎn)行業(yè)，缺乏相關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目前景不確定性大。 理源（遠(yuǎn)東）集團(tuán)有限公司 食品產(chǎn)業(yè)事業(yè)部 綜合開(kāi)發(fā)事業(yè)部 廈門理之源商社 日品食研生物 工程有限公司 頂味興業(yè)香料 發(fā)展有限公司 酒水飲料研究所 龍標(biāo)食品 有限公司 理源 帕克食品 配料有限公司 滿漢廚味餐料 有限公司 耐氟賽茵斯科技 開(kāi)發(fā)有限公司 食研器具產(chǎn)物 制造有限公司 福建天湖生態(tài) 旅游休閑中心 有限公司 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 休閑度假趨勢(shì)研判：根據(jù)對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)休閑度假發(fā)展歷程的研究發(fā)現(xiàn)，隨著城市等級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，高端商務(wù)休閑開(kāi)始從大眾休閑中分化出來(lái) 深圳有觀瀾高爾夫 大廣佛地區(qū)有中信山語(yǔ)湖 成都有麓山國(guó)際 杭州有九龍山莊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使居民生活方式發(fā)生變化，福建省休閑度假市場(chǎng)正處于規(guī)?；l(fā)展階段，高端市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng) 41 指標(biāo) 人均 GDP300$ 300人均 GDP1000 $ 1000人 GDP3000 $ 3000人均 GDP5000 $ 人均 GDP5000 $ 階段 觀光旅游啟動(dòng)階段 觀光旅游快速發(fā)展階段 休閑度假啟動(dòng)階段 休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段 休閑度假高層次發(fā)展階段 特征 ?產(chǎn)生觀光旅游動(dòng)機(jī) ?居民開(kāi)始選擇近距離觀光旅游 ?觀光旅游快速發(fā)展 ?旅游地點(diǎn)由近至遠(yuǎn)，觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富 ?休閑度假開(kāi)始啟動(dòng)，只集中在少數(shù)高端人群。 ?觀光旅游占據(jù)主導(dǎo)地位。 ?觀光旅游增長(zhǎng)減緩。 ?觀光旅游保持平穩(wěn)。 ?休閑度假業(yè)呈規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)，向普通人群普及。 ?高端休閑市場(chǎng)出現(xiàn)，只集中在少數(shù)高端人群，漸顯兩級(jí)分化。 ?休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)相應(yīng)增長(zhǎng)。 ?休閑度假目的地向臵業(yè)目的地發(fā)展。 ?高端休閑市場(chǎng)迅速增長(zhǎng)，與普通休閑市場(chǎng)形成明顯分離 。 ?長(zhǎng)期度假遠(yuǎn)程化、國(guó)際化。 休閑旅游市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律 目前海西區(qū)域人均 GDP，廈門已經(jīng)接近 1萬(wàn)美元，福建省 整體人均 GDP也達(dá)到 ，接近 5000美元，根據(jù)休閑旅游市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，海西休閑度假市場(chǎng)正在由規(guī)?；l(fā)展階段向高層次發(fā)展階段過(guò)渡，高端休閑市場(chǎng)將出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)高端與低端市場(chǎng)漸顯兩級(jí)分化。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 消費(fèi)群體支撐：閩南存在大量以第二產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)主為主的富裕階層，為高端物業(yè)消費(fèi)奠定基礎(chǔ) 廈門附近地區(qū)存在大量以第二產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)主為主的富裕階層 福建私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2023年，福建民營(yíng)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值占全省 GDP的六成多，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá) %。 54%46%閩西南地區(qū) 戶 2023年 54%46%閩西南地區(qū) 萬(wàn)戶 2023年 閩西南地區(qū)私營(yíng)企業(yè)占全省比重 廈門附近地區(qū)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 廈門附近地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主 1 2 3 4 閩西南三產(chǎn)比重 54 36 0% 20% 40% 60% 80% 100% 廈門 泉州 漳州 龍巖 一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn) 單位與個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶的地區(qū)分布 法人單位 產(chǎn)業(yè)活動(dòng) 單位 個(gè)體經(jīng)營(yíng) 戶 (萬(wàn)個(gè) ) (萬(wàn)個(gè) ) (萬(wàn)戶 ) 合 計(jì) 福州市 廈門市 莆田市 三明市 泉州市 漳州市 南平市 龍巖市 寧德市 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于以上的研究和判斷， 6500整體市場(chǎng)定位應(yīng)跳脫競(jìng)爭(zhēng)激烈的同質(zhì)化公共休閑市場(chǎng)，采取差異化策略，定位剛起步的高端休閑市場(chǎng) 麗水云天 古龍汀溪 發(fā)現(xiàn)之旅 天頤香溪 湯泉世紀(jì) 歐洲小鎮(zhèn) 圣地亞哥 未來(lái)海岸 東方高爾夫 本項(xiàng)目 6500畝應(yīng)該跳脫大眾休閑的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，定位剛起步的高端休閑市場(chǎng) 面向大眾休閑娛 面向高端商務(wù)休閑 競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化鹽嚴(yán)重 大量私企老板會(huì)高端休閑提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)，且競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少，容易超越 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 解讀 “ ”新政對(duì)高端休閑度假市場(chǎng)的影響 44 同時(shí)， “ ”新政引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)烈地震，讓各方關(guān)注，在政策趨緊的背景下，定位高端客戶的休閑度假市場(chǎng)會(huì)受到怎么的影響？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新政出臺(tái)的背景： 10年 房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一種價(jià)格異常波動(dòng) ， 市場(chǎng)存在著有意挑戰(zhàn)政策的趨勢(shì) 26%24%16% 10% 5%0%5%10%15%20%25%30%1000 2023 3000 4000 5000 6000 06.Q106.Q206.Q306.Q407.Q107.Q207.Q307.Q408.Q108.Q208.Q308.Q409.Q109.Q209.Q309.Q410.Q1元 / 平米全國(guó) 商品房銷售價(jià)格季度走勢(shì) 情況銷售均價(jià) 同比增速2 . 0 %2 . 8 %3 . 9 %5 . 7 %7 . 8 %9 . 5 %1 0 . 7 %1 1 . 7 % 2%0%2%4%6%8%10%12%14%0