【文章內容簡介】 ，四周以 ，有效的保證了業(yè)主的私密性。 ?房型設計層次分明、動靜分離。 本報告是嚴格保密的。 44 規(guī)劃和產品創(chuàng)新 布局的創(chuàng)新，重新分配建筑空間關系，將景觀園林建在別墅的內部，實現獨門獨院的大宅印象，私密性強 布局演變，分為前廳、中堂、后庭分區(qū)。待客功能的多樣化、層級化。增加、擴大客人休息區(qū)；主客分離、客客分離；保證各個居者的生活隱私。 內庭園林的創(chuàng)新，傳統(tǒng)建筑以內庭園林為中心分散式展開，這種相對封閉的內院結構主要是由傳統(tǒng)中國家庭組織的封閉性所決定。 本報告是嚴格保密的。 45 北京西山美廬 ?西山美廬位于北京市西五環(huán)，交通便利， 項目西側與西山山脈緊密相連 ?獨立別墅為主，價格：2800美元 /㎡ ?容積率 ?總建面 10萬平米 ?戶型： 350～ 1000㎡主力戶型：地上建面358413㎡ ；另贈送220㎡ 左右的地下室。 西山第五景點 本項目 北京西山美廬 本報告是嚴格保密的。 46 項目特色緊緊依托區(qū)域資源 ?西山是北京城西部諸山的總稱。 ?西山美廬立足于西山區(qū)位概念和用地的山地環(huán)境，打造貴地 貴宅 貴人。 ?項目定位為西山地區(qū) 標志性 高檔別墅項目 ?項目圍繞山居，塑造特色 —— “ 居于山，隱于宅，樂于天下 ” 。 北京西山美廬 本報告是嚴格保密的。 47 區(qū)位資源和產品創(chuàng)新，是本項目的核心競爭力 建筑理念的創(chuàng)新。采用別墅市場空缺的賴特風格，并加以創(chuàng)新，達到建筑與自然的高度和諧統(tǒng)一。 將賴特風格在項目的規(guī)劃、建筑、園林方面加以徹底的貫徹。建筑體形低矮舒展。 流水別墅成為項目的點睛之筆。 北京西山美廬 本報告是嚴格保密的。 48 北京財富公館 ?住宅總建面： 平米，總棟數 172套 ?起價： 2022萬元 /套 ?獨棟別墅。主要是以法國古典貴族風格為主。主力戶型 1300平米，也有3000多平米的樓王 ?一期開盤面積約 方米，其中會所面積 1萬平米，別墅建筑面積 萬平米。 北京財富公館 本報告是嚴格保密的。 49 依托于優(yōu)越的區(qū)位資源，倡導中國新銳富豪生活模式 ?項目位于高檔別墅區(qū)，緊鄰溫榆河，附近有賽馬場和多個高爾夫球場等設施。 ?財富公館倡導的“財富 +生活 +生意 =中國新銳富豪生活方式” 天竺 ?財富公館是專為中國身價 2億以上的新銳隱貴全程星級定制。 ?例如一些上市公司的主席，或者是 IT、外企的一些 CEO等等 北京財富公館 本報告是嚴格保密的。 50 區(qū)位資源 +豪華配臵 +生活模式，是本項目的核心競爭力 ?項目定位為頂級豪宅別墅，戶均面積在 1400平方米左右 ?純粹的“法式” ——法國宮殿建筑、法式宮廷園林、法式室內設計、法式會所城堡、高大法國梧桐密林 …… ?豪華樣板間設計裝修費用達到 1000萬 ?會所 1萬平米，京城第五大富人俱樂部 ?每棟別墅配有京城獨有豪華雙樓梯，可配備獨立室內電梯和室內游泳池，以及私家保險庫。 ?除居住功能以外，可以作為企業(yè)會所，集商務、社交會館于一體，擴大客戶層面，“生活加生意”。 北京財富公館 本報告是嚴格保密的。 51 北京楓橋別墅 ?楓橋別墅位于順義馬坡，通過機場高速路到達市內只需 30分鐘 ?附近擁有北京國際高爾夫俱樂部、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場、北京鄉(xiāng)村賽馬場等設施 ?2022年奧運會三大運動項目賽馬、賽艇和皮劃艇將在馬坡地區(qū)展開。 ?政府聘請國際頂級設計師和環(huán)境專家將對北京鄉(xiāng)村賽馬場現有場地進行改造翻新，奧運會后北京鄉(xiāng)村賽馬場將成為舉辦國際、國內馬術，大眾休閑和文化活動的馬術運動中心。 天竺 馬坡 北京楓橋別墅 本報告是嚴格保密的。 52 項目基本情況 ?總建面 10萬平米，獨棟別墅，共 188套 ?容積率 ?會所 1萬平米，內有中西餐、超市、運動設施等 ?戶型： 400～ 620平米 ?價格： 2022年底 6588元 /平米，目前已經接近 10000元 /平米 北京楓橋別墅 本報告是嚴格保密的。 53 產品特色 ?北美風格：別墅第四代 —— 原創(chuàng)北美鄉(xiāng)村經典 北京楓橋別墅 本報告是嚴格保密的。 54 景觀資源和北美建筑風格，成為本項目核心競爭力 ?楓橋別墅提出的南加州水岸庭院 ?“看得見風景的房子”。別墅依水而居，這里的湖景區(qū)面積有27000多平米，水面有6000多平米，綠化率達到 %。 ?“ 山 ” 字型水域貫穿整個社區(qū) ， 別墅依水而建 ， 最遠的別墅與水面的距離不超過 100米 ， 北京楓橋別墅 本報告是嚴格保密的。 55 17英里區(qū)臵解析 —— 地理位臵 /項目概況 生地建豪宅 濱海升明珠 ?位置偏遠 ?缺乏配套 ?景觀優(yōu)越 ?強勢概念 萬科 17英里位于深圳東部龍崗區(qū)溪涌海岸，取名自美國加州著名觀光勝地 17 mile drive。項目地北面為綿延 500余米的的山丘，東西南三面臨海，項目地內海岸線長 600余米，南面的大鵬灣是其主要的景觀資源。 項目用地面積 67571平方米，總建面 50000余平方米，其中住宅 48678平方米，一期為 107套聯(lián)排別墅。 萬科十七英里 本報告是嚴格保密的。 56 17英里環(huán)境景觀 —— 無敵海景資源 大鵬灣浩瀚海景 億年礁石 青山綿延 山海相襯 原生景觀 ?海闊天藍 ?植被蔥郁 ?空氣清新 ?景色怡人 ?靠海臨山 ?貼近自然 景觀的價值體現：生命個體間的距離并不在于你擁有多少，而在于你擁有多少別人沒有的。 ——區(qū)分階級的另一種可視符合 萬科十七英里 本報告是嚴格保密的。 57 17英里產品特色（ 1） ?高價值戶型景觀占優(yōu)，視野開闊； ?功能分區(qū)明確，互不干擾； ?空間寬敞，贈送面積大，性價比高； ?主人房、客廳、次臥的朝向及景觀優(yōu)勢； ?充分照顧主人及家人生活起居的私密性。 雙拼別墅 露臺 ?雙拼別墅位于臨海的第一層面，景觀非常優(yōu)越，戶型有天有地，建筑面積與贈送面積均較大，樓梯間中空，室內空間感強，價值感較突出。 ?入戶層全部為主人房，能夠滿足主人休息的私密性。但入戶后要下樓梯才能進入客廳，行動起居較為不便。 ?入戶下一層全部為客廳、餐廳，起居活動空間寬敞。 ?次臥全部位于入戶下二層，家人生活不受干擾，同時與泳池接近，便于享受生活。 萬科十七英里 本報告是嚴格保密的。 58 17英里產品特色（ 2） 稀缺資源 +產品創(chuàng)新，成為核心競爭力 ?戶型亮點： ?南北通透式設計，超大觀景面（ ) ?超大觀海景露臺（ 32M2），海居休閑怡情的重要空間。 ?闊大豪華客廳（ 40M2），交際聚會的私家場所。 ?頂樓可日光浴的 眺海平臺 ?私家入戶棧道 疊拼 上層 別墅 1主臥 3次臥 +工人房 建面： 平方米 贈送面積：露臺及屋頂天臺約 57平方米 約占 25% 疊拼 中層 別墅 1主臥 2次臥 +工人房 建面： 平方米 贈送面積：露臺、地下室約50平方米 約占 26% 露臺 觀景天臺 觀景天臺 露臺 贈送地下室層高 。 萬科十七英里 本報告是嚴格保密的。 59 案例啟示 高檔別墅形成核心競爭力要素： 1. 產品發(fā)力是成功的必備因素 2. 區(qū)位優(yōu)勢、稀缺資源、景觀資源、生活模式、強勢概念成為可選擇要素 強勢概念 稀缺資源 區(qū)位優(yōu)勢 生活模式 產品發(fā)力 景觀資源 詮釋 ?全新概念炒作 ?吸引眼球 ?概念領先市場 ?獨占稀缺資源 ?物以稀為貴 ?區(qū)域成熟或具有被消費者認知的價值 ?創(chuàng)造全新的生活模式 ?引領生活模式潮流 ?高品質 ?戶型創(chuàng)新 ?高科技創(chuàng)新 ?自然資源 ?環(huán)境優(yōu)越 適用條件 ?高度競爭市場 ?抗風險能力強 ?具有強勢稀缺資源 ?此資源可以利用 ?處于或靠近有利的區(qū)位 ?陌生區(qū)域 ?消費者開始關注體驗 ?市場競爭激烈 ?產品同質化嚴重 ?價格有一定上升空間 ?高端市場剛啟動 ?自然資源優(yōu)越 成功案例 ?建外 soho ?Class ?萬科東海岸 ?鐘山高爾夫 ?十七英里 ?金地香蜜山 ?西山美廬 ?財富公館 ?萬科東海岸 ?半山蘭溪谷 ?財富公館 ?九間堂 ?西郊別墅 ?楓橋別墅 ?楓橋別墅 ?翠屏國際 本報告是嚴格保密的。 60 主動郊區(qū)化公寓物業(yè)如何速度突圍？ 本報告是嚴格保密的。 61 案例借鑒 ?選擇范圍 主動郊區(qū)化物業(yè)，距離市內 30分鐘以內車程 高檔次公寓物業(yè)類型 在本區(qū)域中處于銷售速度領先地位的項目 借鑒速度突圍的模式選擇 深圳 萬科東海岸 萬科城 案例索引 本報告是嚴格保密的。 62 萬科東海岸 區(qū)域及交通 ?區(qū)域：深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政府約 10多公里 ?交通：與市內的聯(lián)系相對不便，但交通狀況處在改善之中 ?鹽壩高速于 02年通車 ?深鹽快速線等三條線路未來 3年內通車 大梅沙海濱公園 鹽壩高速 東海岸 80米 2022米 ?位臵： 鹽壩高速路旁 ?資源： 二線海景緊鄰菠蘿山 ?地塊現狀： 坡地，高差 60余米 內有少量山泉溪流 本報告是嚴格保密的。 63 萬科東海岸 定位及客戶 ?項目定位 ： 休閑度假為主的住宅社區(qū) ?目標客戶： ?周邊區(qū)域或深圳市東部的自住客戶 ?度假客戶 ?預期有升值期望的投資客戶 本報告是嚴格保密的。 64 萬科東海岸 規(guī)劃 ?規(guī)劃指標： ?規(guī)劃布局： ?以單體建筑朝向性的最優(yōu)化為規(guī)劃主導思想，使所有建筑最大限度的擁有景觀 ?以社區(qū)中心和中央景觀為核心，點式布臵產品 ?依山勢從高到低依次排列獨立別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅 ?原有溪水順勢自然流入社區(qū)中心的水面 ?以林蔭道溝通社區(qū)與大梅沙的聯(lián)系 總占地 總建面 容積率 覆蓋率 16% 綠化率 50% 總戶數 1948戶 本報告是嚴格保密的。 65 萬科東海岸 建設及園林風格 ?建筑風格： 簡約現代的熱帶風情 將現代風格與熱帶氣候和景觀的地域特色相結合 模糊內外空間的概念，強調建筑效果 “ 從山里長出來的房子 ” ?園林風格： 熱帶風情為主 藍綠交融的設計理念 開放式加勒比海商業(yè)街 山地公園和大湖面 本報告是嚴格保密的。 66 萬科東海岸 產品 提供多種產品和面積區(qū)間 度假公寓 ?規(guī)模： 5棟， 712層 ?位臵：商業(yè)街周邊 ?戶型： 1房和單房 ?特色： “ 橋式 ” 室內走廊達到外部共享 小高層及多層 ?規(guī)模： 10余棟， 6層 12層 ?位臵：依山景和海景布臵 ?戶型： 25房 ?面積： 80167平米 聯(lián)排及獨棟 ?規(guī)模： 150多套 ?位臵：依山景和中心庭院布臵 ?戶型： 45房 ?面積： 190222平米 本報告是嚴格保密的。 67 萬科東海岸 分期模式 時間軸 2022— 2022 第一期 10個月 第二期 12個月 第三期 2022— 2022 2022— 建面 87003平米 容積率 總戶數 759戶 建面 64000平米 容積率 總戶數 436戶 建面 67400平米 容積率 總戶數 753戶 分期規(guī)模 產品 11棟小高層和 TH 單套面積 147平米 60%多層， 20%TH 多層、小高層、公寓和 TH 單套面積 114平米 小高層為主 單套面積 90平米 價格 6500元 /平米 7500元 /平米 配套 社區(qū)中心、商業(yè)街 兩大公園 商業(yè)街、 兩大公園 本報告是嚴格保密的。 68 萬科東海岸 建立與海的聯(lián)系 ?以沙灘游泳池及小品為社區(qū)營造度假意象 蚌殼式對講 海魚式對講 海上小島