【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樓高四層，每層的面積由 8000平方米至10000平方米。一層經(jīng)營(yíng)世界品牌精品，二層以流行、時(shí)尚的品牌為主。 寫(xiě)字樓66%公寓23%商業(yè)11%廣州中信廣場(chǎng) 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廣州日趨成熟的商務(wù)需求是中信廣場(chǎng)成功的前提條件 廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)成熟的條件： ?廣州在“ 9＋ 2”泛珠三角區(qū)域中的地位很突出，為生產(chǎn)服務(wù)的商務(wù)需求會(huì)逐步集中在廣州并不斷增長(zhǎng)； ?廣州經(jīng)過(guò) 20多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)在的地氣已經(jīng)提升到建設(shè) CBD的需要； ?隨著城市交流和珠江三角洲高速公路與鐵路交通的發(fā)展，廣州城市地鐵建設(shè)已在考慮延伸到香港，珠三角城市深圳、佛山、東莞進(jìn)一步融合，城市間相互銜接已成為可能，單一城市向立體城市組織起來(lái)成為現(xiàn)實(shí)趨勢(shì)。 ?廣州市規(guī)劃到 2023年人均 GDP達(dá)到 1萬(wàn)美元。當(dāng)一個(gè)城市的人均GDP達(dá)到 1萬(wàn)美元時(shí)，會(huì)進(jìn)入一個(gè)服務(wù)業(yè)為主的后工業(yè)時(shí)代。因此廣州將面臨大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，許多大型外資會(huì)把廣州市作為第二擴(kuò)張的首選城市，使以金融、貿(mào)易、物流為代表的生產(chǎn)性服務(wù)扮演越來(lái)越重要的角色，制造業(yè)退居次要的位臵，同時(shí)，廣州成為華南金融中心已有跡象顯現(xiàn)，隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求大規(guī)模地增加。 廣州中信廣場(chǎng) 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中信廣場(chǎng)地處廣州核心商務(wù)區(qū)，交通便捷，可視性和標(biāo)志性都非常好 ?中信廣場(chǎng)位于廣州核心商務(wù)區(qū)，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)；交通非常便捷，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號(hào)線總站，步行僅需 8分鐘 中信廣場(chǎng) 緊臨城市干道和廣場(chǎng)，可視性和標(biāo)志性都非常好 廣州中信廣場(chǎng) 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳信興廣場(chǎng)（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，是深圳的商務(wù)中心。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫(kù)車位：兩層共 900個(gè)車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問(wèn)：梁振英測(cè)量師行 建成日期： 1996年 深圳信興廣場(chǎng) 深圳信興廣場(chǎng) —— 深圳最高的建筑，是深圳最好的寫(xiě)字樓之一，很多世界一流企業(yè)入駐 深圳專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)族群，是深圳的商務(wù)中心形成的原因。 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寫(xiě)字樓 69層甲級(jí)寫(xiě)字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進(jìn)口 三菱 升降機(jī)及 2部運(yùn)貨升降機(jī) 公寓 樓高 33層，提供 332個(gè)豪華服務(wù)公寓單位，面積由 68200平方米 實(shí)用率約 80% 每個(gè)單位均配備全套豪華家俬及電器 6部進(jìn)口 三菱 客用升降機(jī) 商場(chǎng) 樓高五層，提供達(dá) 22,013平方米的商鋪面積 3部觀光升降機(jī)及 10部扶手電梯，方便游人穿梭各層 名店云集如 MaxMara、 Escada、 Bally、HugoBoss、 Episode等 寫(xiě)字樓71%公寓19%商業(yè)10%深圳信興廣場(chǎng) 功能配比：以寫(xiě)字樓為主體，公寓和商業(yè)為寫(xiě)字樓的配套 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?城市已經(jīng)或者即將進(jìn) 入一個(gè)服務(wù)業(yè)為主的后工業(yè)時(shí)代，產(chǎn)業(yè)簇群已形成，寫(xiě)字樓市場(chǎng)有客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 ?優(yōu)越的地理位臵，城市的商務(wù) /金融區(qū)中心 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū)； ?區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?具有良好的可視性和標(biāo)志性 以寫(xiě)字樓為核心的綜合體 以寫(xiě)字樓為核心的綜合體的成功條件 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 上海商城 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 上海商城上海商城是上海展覽中心與外資合辦的一座商業(yè)貿(mào)易大樓。位于南京西路上海展覽中心對(duì)面。大樓由美國(guó)建筑大師約翰 波特曼設(shè)計(jì)，故大樓也被人稱為波特曼。 定位為 上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體 city within a city 五星級(jí)酒店 +豪華公寓 +寫(xiě)字樓 +商場(chǎng) 上海商城 上海商城地處南京西路，占地 16770平方米，建筑面積 185000平方米，由 3棟高樓、 3棟裙房組成，立面呈“山”字形，高樓上寬下窄，形如書(shū)法中起筆時(shí)的“頓”。主樓 50層，高 ；東西兩配樓各 32樓，高 ；３棟裙房各 8層樓，地下 1層（局部2層 )，高 。 6棟建筑之間由 1個(gè)巨型交通廣場(chǎng)和 3個(gè)中式庭院相聯(lián)系。 上海商城 —— 具有便捷的國(guó)際性服務(wù)的城中之城 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 功能配比： 酒店：公寓：寫(xiě)字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%： 15%： 10%。 酒店45%寫(xiě)字樓15%公寓30%商業(yè)10%上海商城 ? Portman RitzCarlton 酒店擁有564間客房，位于主樓 14到 45層。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享。 ?上海商城由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有 472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、 25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。 功能配比：五星級(jí)酒店為主導(dǎo)，以五星級(jí)酒店帶動(dòng)高檔公寓、寫(xiě)字樓及商業(yè) 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?上海是重要的入境口岸 ?國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)的增加 ?’ 99《財(cái)富》論壇、 APEC系列會(huì)議和第 35屆亞行年會(huì)等國(guó)際會(huì)展的成功舉辦促使國(guó)際會(huì)展和旅游的不斷增長(zhǎng) ?世博會(huì)籌辦過(guò)程中的需求拉動(dòng)和大型國(guó)際活動(dòng)的作用 ?國(guó)際品牌酒店集團(tuán)數(shù)量的增加及其營(yíng)銷活動(dòng) ?上海酒店位于南京西路，處在 CBD區(qū)邊緣。 ?上海酒店市場(chǎng)在以下因素的作用下，不斷的擴(kuò)大： 功能配比：五星級(jí)酒店為主導(dǎo)，以五星級(jí)酒店帶動(dòng)高檔公寓、寫(xiě)字樓及商業(yè) 上海商城 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?城市酒店市場(chǎng)發(fā)展成熟，有足夠的商務(wù)客戶群支持 ?不遠(yuǎn)離城市 CBD區(qū)，所處區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍 。 ?交通可達(dá)性好，緊臨主干道或者交通樞紐 以酒店為核心的綜合體 以酒店為核心的綜合體的成功條件 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 香港太古廣場(chǎng) 北京華貿(mào)中心 模式四：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?北京華貿(mào)中心是東長(zhǎng)安街上地標(biāo)性百萬(wàn)平米超大規(guī)模商務(wù)建筑集群。 ?作為 21世紀(jì)的產(chǎn)品，華貿(mào)中心以前瞻性的國(guó)際化設(shè)計(jì)理念，國(guó)際水準(zhǔn)的業(yè)態(tài)資源整合，打造了一個(gè)領(lǐng)先產(chǎn)品。它的出現(xiàn)使CBD繁華地段東移，這座氣勢(shì)磅礴的國(guó)際化商務(wù)建筑群成為了沿國(guó)賓道進(jìn)入長(zhǎng)安街的第一道亮麗景觀，確立了 CBD的商務(wù)地標(biāo)。 北京華貿(mào)中心 構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體 5A智能寫(xiě)字樓 +國(guó)際商業(yè)區(qū) +國(guó)際公寓 +五星級(jí)酒店 +體育中心 +展示中心 北京華貿(mào)中心 —— 構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 酒店17%寫(xiě)字樓31%公寓26%商業(yè)26%華貿(mào)中心由以下部分組成： ?3座高達(dá)百米以上的超 5A級(jí)智能寫(xiě)字樓 ?20萬(wàn)平米的水世界商城 ?20萬(wàn)平米國(guó)際公寓 ?總面積超過(guò) 13萬(wàn)平米的超豪華酒店 ——里茲 卡爾頓 (The RitzCarlton)和國(guó)際五星級(jí)酒店萬(wàn)豪（ Marriott） 北京華貿(mào)中心 功能配比：各功能比例均衡，沒(méi)有明顯處于核心地位的功能 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 華貿(mào)中心的成功依托于兩個(gè)條件：北京作為國(guó)際大都市的大環(huán)境 自身良好的區(qū)位條件 ?北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街，位于 CBD東側(cè)，西距國(guó)貿(mào)橋 900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長(zhǎng)安街。至首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需 20分鐘。輕軌、地鐵和多條公交構(gòu)筑了華貿(mào)中心的立體交通系統(tǒng)，出入極為便利。 ?北京借助奧運(yùn)這一 催化劑 正在全力創(chuàng)建具有中國(guó)特色國(guó)際大都市 北京華貿(mào)中心 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 太古廣場(chǎng)總占地 ，于 1990年落成，包括四座大樓及一個(gè)購(gòu)物中心，總建面近 54萬(wàn)平米，包括有甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、三間五星級(jí)酒店、購(gòu)物商場(chǎng)和會(huì)議中心等。 太古廣場(chǎng)一座 太古廣場(chǎng)二座 太古廣場(chǎng)三座 香港太古廣場(chǎng) 定位為 香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè) 甲級(jí)寫(xiě)字樓 +頂級(jí)購(gòu)物中心 +五星級(jí)酒店 +公寓 香港太古廣場(chǎng) —— 香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè) 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 香港太古廣場(chǎng) 酒店34%寫(xiě)字樓41%公寓12%商業(yè)13% 太 古 廣 場(chǎng) 一 座 建筑 面 積 為 860,000 平 方 呎 （ 約 79,900 平 方 米 ） 的 商 業(yè) 大 廈 太 古 廣 場(chǎng) 二 座 建筑 面 積 為 7 00,000 平 方 呎 （約 65,000 平 方 米 的 商 業(yè) 大 廈 太 古 廣 場(chǎng) 三 座 建筑 面 積 為 644,000 平 方 呎 （約 60,000 平 方 米） 的 商 業(yè) 大 廈 ( 將 于 2023 年 中 落 成 ) 購(gòu) 物 商 場(chǎng) 建筑 面 積 為 710,000 平 方 呎 （約 66,000 平 方 米） 的 購(gòu) 物 商 場(chǎng) 曦 暹 軒 136 間 酒 店 式 住 宅 單 位 ( 面 積 由 606 至 3,388 平 方 呎 ) 柏舍 243 間 酒 店 式 住 宅 單 位 ( 面 積 由 1,220 至 2 ,650 平 方 呎 ) 太 古 廣 場(chǎng) 會(huì) 議 中 心 可 容 納 5 0 0 人 的 會(huì) 議 中 心 港 麗 酒 店 513 間 客 房 的 五 星 級(jí) 酒 店 港 島 香 格 里 拉 酒 店 565 間 客 房 的 五 星 級(jí) 酒 店 萬(wàn) 豪 酒 店 602 間 客 房 的 五 星 級(jí) 酒 店 地 下 停 車 場(chǎng) 逾 500 多 個(gè) 泊 車 位 功能配比：各功能比例均衡，沒(méi)有明顯處于核心地位的功能 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 太古廣場(chǎng)位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn)； 太古廣場(chǎng)座落于香港核心地帶，香港的重要地點(diǎn)，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國(guó)領(lǐng)事館及英國(guó)文化協(xié)會(huì)等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢(shì)； 香港太古廣場(chǎng) 太古廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)非常成功，是香港人流量最大的購(gòu)物中心，同時(shí)， 20多萬(wàn)的寫(xiě)字樓接近全部出租。 位于 國(guó)際大都市 香港的核心地帶、緊鄰交通樞紐是太古廣場(chǎng)獲得成功的前提條件 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?出現(xiàn)于國(guó)際大都市，有的足夠的商業(yè)和商務(wù)市場(chǎng)支撐 ?優(yōu)越的地理位臵，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)，依托 CBD ?良好的交通環(huán)境 ?超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城” 各種功能均衡發(fā)展的 綜合體 各種功能均衡發(fā)展的 綜合體的成功條件 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目發(fā)展模式研究 ? 綜合體的不同發(fā)展模式 ? 本項(xiàng)目發(fā)展模式的選擇 ? 與本項(xiàng)目相同發(fā)展模式成功案例總結(jié)與啟示 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 模式一： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 模式二： 以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 各種功能均衡發(fā)展的模式 發(fā)展條件 ?優(yōu)越的地理位置，位于城市核心商業(yè)區(qū)/成熟商務(wù)區(qū) ?市場(chǎng)對(duì)大型商業(yè)設(shè)施需求旺盛 ?地塊沿街面長(zhǎng)，具有良好的交通可達(dá)性和可視性 ?開(kāi)發(fā)商實(shí)力與品牌號(hào)召力超群；； ?城市已經(jīng)或者即將進(jìn)入一個(gè)服務(wù)業(yè)為主的后工業(yè)時(shí)代，產(chǎn)業(yè)簇群已形成，寫(xiě)字樓市場(chǎng)有客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 ?優(yōu)越的地理位置，城市的商務(wù) /金融區(qū)中心 /未來(lái)商務(wù)核心區(qū)； ?區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?具有良好的可視性和標(biāo)志性 ?城市酒店市場(chǎng)發(fā)展成熟，有足夠的商務(wù)客戶群支持 ?不遠(yuǎn)離城市 CBD區(qū)，所處區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍 。