商業(yè)街經(jīng)營(yíng)模式及商業(yè)街租金方案(編輯修改稿)
2025-02-05 11:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 會(huì) 樓書(shū)、折頁(yè)、戶型單張等現(xiàn)場(chǎng)物料 11月 12月 1月 2月 34月 預(yù)熱推廣階段 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)階段 持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)階段 投資紅皮書(shū)，品牌手冊(cè)，品牌海報(bào) 戶外、看板、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng) 形象樹(shù)立階段 商業(yè)形態(tài)展示，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)區(qū) 推廣高潮，開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 投資客戶團(tuán)拜會(huì) 商家聯(lián)合簽約 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 商家聯(lián)誼會(huì) 企業(yè)產(chǎn)品推薦會(huì) 節(jié)日暖場(chǎng)、團(tuán)拜會(huì) 重要節(jié)點(diǎn) 認(rèn)籌 客戶升級(jí)解籌 開(kāi)盤(pán) 道旗、網(wǎng)站、短信、公交廣告、 DM等小眾渠道 銷(xiāo)售道具 三維動(dòng)畫(huà) 營(yíng)銷(xiāo)總控示意圖 二批銷(xiāo)控開(kāi)盤(pán) 樣板區(qū)樣板鋪開(kāi)放 經(jīng)營(yíng)思路 具體操作建議 建議三 :關(guān)于超市招商的思路 超市可以早點(diǎn)簽 ,條件應(yīng)果斷給予傾斜 。 依據(jù)當(dāng)前條件，超市提前驗(yàn)收、春節(jié)后即可進(jìn)場(chǎng)裝修的條件應(yīng)可達(dá)到 ,建議爭(zhēng)取明年 5月 1日前后試營(yíng)業(yè)； 超市營(yíng)業(yè)、內(nèi)街景觀和南入口的完工為銷(xiāo)售、招商都制造了賣(mài)點(diǎn)。 超市開(kāi)業(yè)的條件 年底主體可竣工驗(yàn)收 。 臨寶馬路超市入口、廣場(chǎng)均可鋪裝完工； 可以滿足在廣場(chǎng)開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng) ,如啤酒花園、電影放映、兒童樂(lè)園等等 ,提前通過(guò)活動(dòng)預(yù)熱。 41 建議四：售后管理思路 主力店成功入駐，銷(xiāo)售大部分完成，超市、 23層獨(dú)立大鋪未銷(xiāo)售的情形下 ,公司可以成立一個(gè)投資經(jīng)營(yíng)部 ,主管租賃兼招商對(duì)接事宜； 物業(yè)可委托給專(zhuān)業(yè)公司，負(fù)責(zé)維護(hù)、保安、保潔等事務(wù)； 在銷(xiāo)售不是很好的情形下，則采取委托專(zhuān)業(yè)招商公司招商招租 ,或 12年期限 ,或短期階段性服務(wù)。 需要提前準(zhǔn)備的工作 簽訂物業(yè)委托合同 ,這是簽訂銷(xiāo)售合同的重要附件； 先招聘物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理 ,負(fù)責(zé)以后協(xié)調(diào)物業(yè)公司與經(jīng)營(yíng)戶之間的關(guān)系、處理租賃事務(wù)。 42 經(jīng)營(yíng)思路 具體操作建議 43 經(jīng)營(yíng)思路 五、如何處理可能面對(duì)的其它難題？ 招商情況不理想 ⑴加強(qiáng)招商力量，調(diào)整招商策略； ⑵對(duì)重點(diǎn)商家放寬招商政策，延長(zhǎng)免租期；特別對(duì)超市放寬； ⑶重視前期廣告推廣活動(dòng)，特別向一期購(gòu)房戶發(fā)布商鋪推廣信息； ⑷ 開(kāi)展相關(guān)活動(dòng)，如招商說(shuō)明會(huì)、元宵燈會(huì)、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察交流會(huì)。 具體安排 : ① 招商說(shuō)明會(huì)（或發(fā)布會(huì)）方案由招商公司于 11月 5日前出具； ② 元宵燈會(huì)、交房?jī)x式等推廣活動(dòng)方案由泰合鑫公司于 11月 5日前出具。 44 招商成功，但經(jīng)營(yíng)狀況不佳 ⑴重新進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，引進(jìn)需求大的品牌店； ⑵多方開(kāi)辟招商渠道，尋找可替代的商家進(jìn)駐商業(yè)街； ⑶多為經(jīng)營(yíng)戶舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)，創(chuàng)造人氣氛圍； 具體措施： ①結(jié)合住宅銷(xiāo)售活動(dòng)在商業(yè)街入口、超市前坪舉辦小型音樂(lè)晚會(huì)、啤酒節(jié)； ②開(kāi)展消費(fèi)打折活動(dòng)，公司免費(fèi)給予廣告位發(fā)布打折消息； ③出資邀請(qǐng)社區(qū)腰鼓隊(duì)、街舞演員、自行車(chē)特技演員、演藝公司在節(jié)日期間舉辦表演活動(dòng)等； ④ 聯(lián)系學(xué)院勤工儉學(xué)跳蚤市場(chǎng)、服裝行業(yè)協(xié)會(huì)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等來(lái)商業(yè)街舉辦展銷(xiāo)會(huì)。 ⑷針對(duì)重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)戶給予延長(zhǎng)免租期、免交物業(yè)管理費(fèi)等的扶持。 經(jīng)營(yíng)思路 45 經(jīng)營(yíng)思路 出現(xiàn)退租現(xiàn)象 ⑴ 原則采取來(lái)去自由，公司不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)（未賣(mài)的商鋪）； ⑵ 對(duì)于經(jīng)營(yíng)無(wú)法持續(xù)的經(jīng)營(yíng)戶，一是由開(kāi)發(fā)商協(xié)助其轉(zhuǎn)租，找到下家；二是指導(dǎo)、協(xié)助其改變經(jīng)營(yíng)方向； ⑶ 公司有意向商家接管，走與公司聯(lián)營(yíng)的路子（未賣(mài)的商鋪） ； ⑷ 最不利的結(jié)果就是業(yè)主退租（已經(jīng)賣(mài)出的商鋪），由公司盡快組織招租，空租期內(nèi)由公司承擔(dān)返租責(zé)任，找到下家后經(jīng)營(yíng)者直接與購(gòu)買(mǎi)者簽訂租賃協(xié)議，公司不再承擔(dān)返租責(zé)任。 備注：返租期限爭(zhēng)取在 1年到 1年半的范圍。 4 、剩余鋪面（主要是二樓）不好賣(mài) ⑴ 加快已建項(xiàng)目配套工程建設(shè)進(jìn)度，提升商業(yè)街檔次，積聚人氣； 46 經(jīng)營(yíng)思路 ⑵ 對(duì)未賣(mài)商鋪加強(qiáng)招商招租力度，適度讓利，引進(jìn)經(jīng)營(yíng)效益好的商家，填補(bǔ)社區(qū)配套空缺的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目； ⑶ 針對(duì)大面積 23層獨(dú)立商鋪，可請(qǐng)房產(chǎn)局重新測(cè)量，分割銷(xiāo)售并辦理產(chǎn)權(quán)給投資者； 作法：修改設(shè)計(jì)圖，請(qǐng)規(guī)劃審批，憑審批圖辦理面積預(yù)測(cè)，并以此為依據(jù)辦理產(chǎn)權(quán)分割。 ⑶ 對(duì)于 1拖 2的商鋪，原則一起銷(xiāo)售，工程驗(yàn)收后即進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪，作為此類(lèi)商鋪銷(xiāo)售面積確認(rèn)和產(chǎn)權(quán)辦理的依據(jù)；且在租賃和銷(xiāo)售協(xié)議簽訂的時(shí)候明確其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租約權(quán)利轉(zhuǎn)移的條款。 程序： ① 主體完成后即請(qǐng)房產(chǎn)部門(mén)提前預(yù)測(cè)這些鋪面的面積，按照審批圖紙劃分獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，憑預(yù)測(cè)面積表數(shù)據(jù)簽訂銷(xiāo)售合同； ②若上述工作完成方可進(jìn)行預(yù)售 47 經(jīng)營(yíng)思路 買(mǎi)鋪者對(duì)免租期的抵觸 不損害其租金收入，在計(jì)算銷(xiāo)售款時(shí)，用免租期限內(nèi)實(shí)際租金抵扣銷(xiāo)售款。 做法： 一是盡量縮短免租期；二是返租回報(bào)率控制在 56%的范圍；三是僅針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況好的業(yè)態(tài)以及大面積商鋪才采取返租方式，否則寧愿不招租招商。 商業(yè)街開(kāi)街營(yíng)業(yè)后，臨近工程的影響 ⑴ 可以說(shuō)服他們：有影響，但后續(xù)項(xiàng)目建成后可以促進(jìn)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)； ⑵ 施工組織時(shí) ,安放 4米高的擋板 ,既可安全防護(hù) ,又可作戶外廣告。 48 經(jīng)營(yíng)思路 商業(yè)街水電管理交給物業(yè)的影響 ⑴ 自來(lái)水公司只管總表，分戶水費(fèi)由物業(yè)公司收取，一旦分?jǐn)偦?
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