商業(yè)街經營模式及商業(yè)街租金方案(編輯修改稿)
2025-02-05 11:43 本頁面
【文章內容簡介】 會 樓書、折頁、戶型單張等現(xiàn)場物料 11月 12月 1月 2月 34月 預熱推廣階段 開盤強銷階段 持續(xù)強銷階段 投資紅皮書，品牌手冊，品牌海報 戶外、看板、現(xiàn)場導示系統(tǒng) 形象樹立階段 商業(yè)形態(tài)展示，現(xiàn)場體驗區(qū) 推廣高潮，開盤活動 投資客戶團拜會 商家聯(lián)合簽約 現(xiàn)場活動 商家聯(lián)誼會 企業(yè)產品推薦會 節(jié)日暖場、團拜會 重要節(jié)點 認籌 客戶升級解籌 開盤 道旗、網站、短信、公交廣告、 DM等小眾渠道 銷售道具 三維動畫 營銷總控示意圖 二批銷控開盤 樣板區(qū)樣板鋪開放 經營思路 具體操作建議 建議三 :關于超市招商的思路 超市可以早點簽 ,條件應果斷給予傾斜 。 依據當前條件，超市提前驗收、春節(jié)后即可進場裝修的條件應可達到 ,建議爭取明年 5月 1日前后試營業(yè)； 超市營業(yè)、內街景觀和南入口的完工為銷售、招商都制造了賣點。 超市開業(yè)的條件 年底主體可竣工驗收 。 臨寶馬路超市入口、廣場均可鋪裝完工； 可以滿足在廣場開展促銷活動 ,如啤酒花園、電影放映、兒童樂園等等 ,提前通過活動預熱。 41 建議四：售后管理思路 主力店成功入駐，銷售大部分完成，超市、 23層獨立大鋪未銷售的情形下 ,公司可以成立一個投資經營部 ,主管租賃兼招商對接事宜； 物業(yè)可委托給專業(yè)公司，負責維護、保安、保潔等事務； 在銷售不是很好的情形下，則采取委托專業(yè)招商公司招商招租 ,或 12年期限 ,或短期階段性服務。 需要提前準備的工作 簽訂物業(yè)委托合同 ,這是簽訂銷售合同的重要附件； 先招聘物業(yè)管理專業(yè)的投資經營部經理 ,負責以后協(xié)調物業(yè)公司與經營戶之間的關系、處理租賃事務。 42 經營思路 具體操作建議 43 經營思路 五、如何處理可能面對的其它難題？ 招商情況不理想 ⑴加強招商力量，調整招商策略； ⑵對重點商家放寬招商政策，延長免租期；特別對超市放寬； ⑶重視前期廣告推廣活動，特別向一期購房戶發(fā)布商鋪推廣信息； ⑷ 開展相關活動，如招商說明會、元宵燈會、項目現(xiàn)場考察交流會。 具體安排 : ① 招商說明會（或發(fā)布會）方案由招商公司于 11月 5日前出具； ② 元宵燈會、交房儀式等推廣活動方案由泰合鑫公司于 11月 5日前出具。 44 招商成功，但經營狀況不佳 ⑴重新進行業(yè)態(tài)調整，引進需求大的品牌店； ⑵多方開辟招商渠道，尋找可替代的商家進駐商業(yè)街； ⑶多為經營戶舉辦促銷活動，創(chuàng)造人氣氛圍； 具體措施： ①結合住宅銷售活動在商業(yè)街入口、超市前坪舉辦小型音樂晚會、啤酒節(jié)； ②開展消費打折活動，公司免費給予廣告位發(fā)布打折消息； ③出資邀請社區(qū)腰鼓隊、街舞演員、自行車特技演員、演藝公司在節(jié)日期間舉辦表演活動等； ④ 聯(lián)系學院勤工儉學跳蚤市場、服裝行業(yè)協(xié)會、專業(yè)市場等來商業(yè)街舉辦展銷會。 ⑷針對重點經營戶給予延長免租期、免交物業(yè)管理費等的扶持。 經營思路 45 經營思路 出現(xiàn)退租現(xiàn)象 ⑴ 原則采取來去自由，公司不承擔任何風險（未賣的商鋪）； ⑵ 對于經營無法持續(xù)的經營戶，一是由開發(fā)商協(xié)助其轉租，找到下家；二是指導、協(xié)助其改變經營方向； ⑶ 公司有意向商家接管，走與公司聯(lián)營的路子（未賣的商鋪） ； ⑷ 最不利的結果就是業(yè)主退租（已經賣出的商鋪），由公司盡快組織招租，空租期內由公司承擔返租責任，找到下家后經營者直接與購買者簽訂租賃協(xié)議，公司不再承擔返租責任。 備注：返租期限爭取在 1年到 1年半的范圍。 4 、剩余鋪面（主要是二樓）不好賣 ⑴ 加快已建項目配套工程建設進度，提升商業(yè)街檔次，積聚人氣； 46 經營思路 ⑵ 對未賣商鋪加強招商招租力度，適度讓利，引進經營效益好的商家，填補社區(qū)配套空缺的經營項目； ⑶ 針對大面積 23層獨立商鋪，可請房產局重新測量，分割銷售并辦理產權給投資者； 作法：修改設計圖，請規(guī)劃審批，憑審批圖辦理面積預測，并以此為依據辦理產權分割。 ⑶ 對于 1拖 2的商鋪，原則一起銷售，工程驗收后即進行房產測繪，作為此類商鋪銷售面積確認和產權辦理的依據；且在租賃和銷售協(xié)議簽訂的時候明確其產權轉讓、租約權利轉移的條款。 程序： ① 主體完成后即請房產部門提前預測這些鋪面的面積，按照審批圖紙劃分獨立產權，憑預測面積表數(shù)據簽訂銷售合同； ②若上述工作完成方可進行預售 47 經營思路 買鋪者對免租期的抵觸 不損害其租金收入，在計算銷售款時，用免租期限內實際租金抵扣銷售款。 做法： 一是盡量縮短免租期；二是返租回報率控制在 56%的范圍；三是僅針對市場經營狀況好的業(yè)態(tài)以及大面積商鋪才采取返租方式，否則寧愿不招租招商。 商業(yè)街開街營業(yè)后，臨近工程的影響 ⑴ 可以說服他們：有影響，但后續(xù)項目建成后可以促進商業(yè)街的經營； ⑵ 施工組織時 ,安放 4米高的擋板 ,既可安全防護 ,又可作戶外廣告。 48 經營思路 商業(yè)街水電管理交給物業(yè)的影響 ⑴ 自來水公司只管總表，分戶水費由物業(yè)公司收取，一旦分攤或
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