【正文】 項目解析項目目標項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的。未來政策預判：近期內可能出臺的稅收政策將著重針對大戶型的購買與持有成本本報告是嚴格保密的。?十七大報告在闡明未來完善宏觀調控體系的具體任務時強調，要 “ 綜合運用財政、貨幣政策，提高宏觀調控水平 ” 。 u07年政策主要是針對火爆的房市、股市以及持續(xù)高位的 CPI指數(shù)而出臺的財政和稅收政策，如加息、提高準備金率、發(fā)行特別國債、降低利息稅等緊縮銀根政策，這給房地產企業(yè)直接的影響就是財務費用提高、融資渠道變少 ,部分開發(fā)商加快了項目進程。這是央行年內第四次上調 存款準備金率 ，至此商業(yè)銀行 存款準備金率 已經達到11％。金融機構一年期存款基準利率上調 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準利率上調 ，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。中國人民銀行宣布，自 2023年 9月 15日起，金融機構一年期存款基準利率上調 個百分點，由現(xiàn)行的 ％提高到 ％；一年期貸款基準利率上調 ，由現(xiàn)行的 ％提高到％；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。高地價又反過來影響了市場的高樓價出讓證號 位置 公司 占地面積（ ㎡） 總建面（㎡） 總價（萬元 ） 樓面地價杭政儲出[2023]70號下城區(qū)（原東南面粉廠地塊）廣宇集團股份有限公司、杭州西湖房地產集團有限公司 29371 89822 171000 19038杭政儲出[2023]59號拱墅區(qū)（杭一棉 A、 B地塊）遠洋地產有限公司、北京萊福建設有限公司 85069 142801 222600 15588杭政儲出[2023]53號西湖區(qū)（留下街 B 1 2 23地塊） 寧波雅戈爾置業(yè)有限公司 55224 79316 85500 10780杭政儲出[2023]43號西湖區(qū)（規(guī)劃轉塘鎮(zhèn) A20地塊）會盈投資管理（杭州）有限公司、金都房產集團有限公司 57027 114054 114100 10004杭政儲出[2023]23號西湖區(qū)（浙江工商大學地塊） 寧波雅戈爾置業(yè)有限公司 36131 93941 147600 15712杭政儲出[2023]20號 拱墅區(qū)，上塘河旁 浙江旅游西城房地產開發(fā)有限公司 40858 130746 160100 12245杭政儲出[2023]17號上城區(qū)（規(guī)劃錢江新城望江區(qū)塊 C0 0 118地塊）杭州葛洲壩實業(yè)投資管理有限公司、綠城房地產集團有限公司、杭州康居投資管理有限公司84255 269616 349000 12944杭政儲出[2023]20拱墅區(qū)湖墅南路杭州汽車發(fā)動機廠地塊 綠城、濱江 104069 333953 363000 10870本報告是嚴格保密的。08年、 09年市場走勢如何？對于市場的判斷取決于 市場供需市場供需 和 宏觀政策宏觀政策 的變化、本報告是嚴格保密的。浙江高度發(fā)展的民營經濟培育出大量的財富階層216。杭州，長三角 “ 城市副中心 ”隨著區(qū)域內產業(yè)分工加強，杭州已經不僅是 “ 上海后花園 ”，更多地承擔起長三角 “ 城市副中心 ” 的功能上海蘇州揚州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺州泰州湖州紹興第一圈層 —— 次級輻射中心第二圈層 —— 專業(yè)產業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層 —— 原材料基地上海將重點發(fā)展國際經濟、金融、貿易、航運、信息服務等服務業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務中心；同時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗口的功能。億元以上商品交易市場 463個，攤位數(shù) 28萬個 。 ...本報告是嚴格保密的。R２： 公建部分保證項目整體形象統(tǒng)一，成為本項目亮點，為項目重要價值支撐。報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的。報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的。地塊解析小結 —— 項目具備開發(fā)豪宅的條件，但是存在一些不利的限制因素。同時緊靠文一西路延伸段，具備高度的城市生活效率。本報告是嚴格保密的。u教育資源豐富，項目地塊周邊有綠城育華學校、西溪試驗學校、學軍中學、浙大紫金港校區(qū)等數(shù)家中高等教育機構。優(yōu)勢因素 1. 地塊處于蔣村綜合綜合規(guī)劃區(qū)核心地段，由于未來土地供應較，因此具有地段稀缺性，但距離較近，具備一定的借勢作用，且地塊方正，易于規(guī)劃3. 項目周邊各種高品級生活配套齊全： 綠城在杭州開發(fā)多年，積累了相當?shù)母叨丝蛻糍Y源，品牌及產品成為杭州乃至浙江開發(fā)商的代表弱勢因素 1. 地塊： 1號、 2號地塊分離，地塊開發(fā)的聯(lián)動空間存在 i定障礙。目 標項目目標：216。項目約束條件下客戶目標與現(xiàn)實情況的矛盾 1S：216。問題 2：規(guī)劃綠地如何協(xié)調兩地塊聯(lián)動開發(fā)，甚至成為項目亮點？問題 2： B1地塊如何協(xié)調 A地塊，甚至成為整個項目亮點？本報告是嚴格保密的。報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。次級中心城市一方面接受核心城市轉移出來的產業(yè)，向核心城市提供原材料和市場，同時調整自己在整個城市群內的產業(yè)，向低一等級的區(qū)域轉移產業(yè)，帶動低一等級區(qū)域的經濟發(fā)展 。杭州作為省會城市對省內客戶具有很強的向心力216。2023土地市場急劇放量，國內房產大鱷進駐，未來兩年競爭加劇216。 29從未來供應來看，預計 20232023年，杭州將迎來一個競爭和供應的高峰期 u 可預計的杭州住宅后期 1260萬平方米 的供應量不可小視。個人住房公積金貸款利率相應上調 。個人住房公積金貸款利率相應上調 。中國人民銀行決定從2023年 6月 5日 起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 點，調整后普通存款類金融機構將執(zhí)行 ％的存款準備金率。央行提高第二套房首付比率和貸款利率本報告是嚴格保密的。專家指出，這意味著我國未來將進一步強化財政、貨幣兩大政策 “ 組合拳 ” 聯(lián)動發(fā)揮宏觀調控作用。未來市場預判：長期看漲，短期轉淡政策調控近期仍政策調控近期仍將持續(xù)，市場進將持續(xù)，市場進入整固期入整固期1. 0506年政策調控回顧 —— 調控失效，價格飛漲，直接激發(fā)本輪調控 —— 政府決心堅決，實際效果 /通貨膨脹壓力下金融政策可能成為調控主力 —— 行政 /金融 /稅收多管齊下，其中金融政策效果明顯，市場轉淡市場大勢：市場大勢：本報告是嚴格保密的。臨平7000元三墩蕭山8000元下沙7000元錢江新城 23萬文教城北橋西1－ 濱江1萬閑林7000元九堡喬司8000－ 老余杭6000元 124市中心 24萬5367東方潤園 37000元 /㎡。5. 智能化： Honeywell數(shù)字智能家居。戶型設計亮點216。景觀價值最大化： 除了一般意義上的全明、南北通透等評價標準外，高端公寓力求多明，并通過如 270度景觀陽臺、大面積使用落地窗等增加房間通透性及最大限度實現(xiàn)景觀價值。216。五明設計、入戶花園、奢華主衛(wèi)、 270度弧形景觀窗216。萬科產品創(chuàng)新 —— 高層 TH設計西溪蝶園 四房二廳三衛(wèi) 190平米216。戶型設計亮點本報告是嚴格保密的。東方潤園1. 三梯兩戶，保姆專用電梯。2. Honeywell數(shù)字智能家居。3. 同層排水系統(tǒng)，智能化中央空調。室內外游泳池、網(wǎng)球場、桑拿、健身美容、中西餐廳等留莊 1. 綠城物業(yè)。以傳統(tǒng)制造業(yè)、外貿、地產、金融為主年齡 216。250300四房最受歡迎，認為空間感、舒適感最佳。舒適性功能分區(qū)置業(yè)驅動力 216。下單速度快，對產品本身關注度不高其他 216。杭州大型企業(yè)高層216。喝茶216。占有、圈層、區(qū)域B216。旅游216。以杭州為平臺的企業(yè)主216。提升生活品質216。216。杭州目前處于豪宅發(fā)展第二階段，產品仍不成熟，發(fā)展空間巨大第一階段大第二階段外豪第三階段富人區(qū)第四階段私享產品核心特征1. “ 大 ” ；2. “ 低密度 ”3. 資源依附1. 金磚堆砌；2. 符號營造；3. 空間改變，空中別墅1. “ 體驗點 ” 打造2. 立足于 “ 產品氛圍 ” 、“ 服務 ” ；1. 注重私密性；2. 注重享受性；3. 注重專屬化；產品價值訴求點大 面子 身份、體驗、品質 卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術頂級形象特征“ 別墅 ” 物業(yè)類型為頂級形象；鑲金帶銀，強調富貴符號；強調生活方式 低調的奢華收藏品立足于產品 硬件 立足于產品 軟件 立足于產品 軟硬相結合營銷特征張揚外顯，宣傳產品的用材和資源的占有宣揚某種高尚的生活帶來的身份低調奢華，強調圈內影響市場價格1. 市場比較法定價2. 價格與普通住宅價格比約為 ： 11. 前期市場比較法定價，后期稀缺性自我定價；2. 價格比 ： 1跳至 24：11. 稀缺性自我定價；2. 價格比 24： 1代表項目銀湖別墅 星海國寶金色海岸中信紅樹灣波托菲諾東方潤園萬科十七英里貝沙灣；凱旋門注：由于第一階段與第二階段產品沒有太大變革，并為初級階段初級階段初級階段 高級階段高級階段 成熟階段成熟階段發(fā)展階段本報告是嚴格保密的。來源的多樣性身份的頂級性頂級客戶需求本報告是嚴格保密的。會所設施 金色海岸設有 5000平米的五星級會所，配有室內恒溫游泳池、室外網(wǎng)球場、高尚俱樂部、商務中心、餐廳、酒吧、時尚健身美容設施等完善配套。uJUST RIGHT熱水循環(huán) /無需等待采用美國專利產品品牌 JUST RIGHT，保證水龍頭隨時打開就有熱水，無需分秒等待。u五大國際知名設計師： 雅克設計機構副總建筑設計師朱遠航先生、意大利國家注冊建筑師 Ricardo先生；五合國際副總盧求先生、德國建筑師 ；香港 PAL設計事務所首席設計師梁景華先生 u建筑設計西湖 8號公館將灰色系作為建筑外觀色彩基調，既將青磚黛瓦等各種元素充分融入，又將現(xiàn)代輕鋼結構與玻璃面、灰墻磚組合運用；整體設計體現(xiàn)了江南園林建筑 “ 瘦、透、露 ” 的神韻，整個樓盤精致靈動、雍容典雅。頂級配套私享本報告是嚴格保密的。將建南環(huán)線駁通港九新界和通往內地凱旋門216。216。區(qū)域價值 住宅價值本報告是嚴格保密的。特色的建筑外形有利于擴大項目的知名度和影響力Trump World Tower高 262米， 90層，世界上最高的住宅建筑建筑占地面積僅為*，成為世界上最苗條的建筑一塊美麗的玻璃塔 —— 《紐約時報》本報告是嚴格保密的。媲美五星級酒店的物業(yè)服務，提升了項目的檔次五星級酒店式物業(yè)服務和配套設施? 私人 SPA? 健身俱樂部? 一個長 60英尺的游泳池? 一個世界級的餐廳? 一個私人酒窖? 24小時的門衛(wèi)和保安? 提供廣泛的服務，包括代客泊車等本報告是嚴格保密的。五大核心驅動力中，生活模式是市場空白，亦是豪宅發(fā)展方向，與本項目高度契合豪宅核心驅動 資源、地段 人文歷史 產品 頂級配套 生活模式特征客觀決定，不可改變 可變，但很難成為決定性差異（小體量特色產品除外）可變，具備一定專有性通過對資源的整合挖掘，創(chuàng)造出獨一無二，不易復制的杭州豪宅分類西湖 8號東方潤園和家園 金色海岸留莊九樹公寓（東方潤園） ？？？市場空白本案契合度與競爭對手（綠城）相比不成為核心優(yōu)勢無 要在產品方面超越綠城難度很大對中小規(guī)模而言，頂級配套的成本過高。61樓是大型健身中心 ，在跑步機上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；216。他們大部分都是最能干的企業(yè)家， 很多人買房子都是一次性付款，不用做按揭 。位于九龍城海邊繁華地段216。u最新的智能科技包括智能安防和智能家居兩大系統(tǒng)，服務于業(yè)主的生活。u戶式中央冷暖空調 +新風系統(tǒng)u新風系統(tǒng)：保證業(yè)主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸到室外空氣；u戶式中央空調智能化控制：減少室外機數(shù)量，戶內入口上方設有出風口，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求在回家之前通過遠程控制預先打開空調；u同層側向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來的噪音紅樹西岸