【正文】 一二三 ” 向 “三二一 ” 轉(zhuǎn)變。珠江三角城市群特征：中心城市的軸向擴(kuò)散帶動(dòng)中小城市發(fā)展，點(diǎn) —— 軸系統(tǒng)形成，即擴(kuò)散階段。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從土地出讓情況來看，在萬科、凱德置地等大開發(fā)商進(jìn)入杭州之后， 2023年又有寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展有限公司、南京朗詩等外地開發(fā)商紛紛不惜重金在杭城拿地。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。. 中國(guó)人民銀行決定從2023年 4月 16日 起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)，調(diào)整后普通存款類金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行％的存款準(zhǔn)備金率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 ％提高到 ％；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的％提高到 ％。2023. 十屆全國(guó)人大五次會(huì)議閉幕式上，中華人民共和國(guó)物權(quán)法草案獲得通過。 對(duì)于房?jī)r(jià)趨高的問題，中國(guó)政府制定了許多措施，我們有能力解決好這個(gè)問題。從短期看，反映政府調(diào)控房?jī)r(jià)決心堅(jiān)定，近期內(nèi)市場(chǎng)仍是調(diào)控整固期 恢復(fù)期。受宏觀政策影響， 2023下半年開始杭州交易量下跌，但銷售均價(jià)持續(xù)上漲，呈現(xiàn)成交價(jià)與成交量逆向發(fā)展的局面216。項(xiàng)目名稱 KPI 項(xiàng)目名稱 KPI銀馬公寓1. 地段：文教區(qū)。3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)：戶型，園林景觀4. 精裝修：頂級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)和家園1. 資源稀缺：山景自然資源。216。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主臥帶書房、大面積走入式衣櫥形成豪華套間。主臥擁有大面積豪華獨(dú)立衛(wèi)生間、淋浴器與景觀按摩浴缸分開，男女坐便器分離；216。挑空餐廳。超 300平米大戶型空間僅三房配置，主臥 *，餐廳 *，極盡奢華；216。3. 平層連廊，多單元共用樓梯。 1. 世界頂級(jí)品牌用材， 6000元 /平米裝修標(biāo)準(zhǔn)。西湖 8號(hào) 1. 綠城物業(yè)， 12元 /平米 部分年輕新貴涌現(xiàn)，占 10％家庭構(gòu)成 216。大尺度豪華客廳、主臥、主衛(wèi)、廚房216。圈層影響置業(yè)目的 216。頂級(jí)人群代表訪談 —— 最關(guān)注豪宅標(biāo)簽，強(qiáng)調(diào)稀缺資源的占有，受圈層影響非常大v個(gè)人特征：? 第一代創(chuàng)業(yè)者，事業(yè)型，也注重生活品質(zhì)? 事業(yè)處在上升期，對(duì)事業(yè)有進(jìn)一步的追求，交際圈較大? 比較愛顯富v置業(yè)偏好：? 首先關(guān)注地段和資源，錢江新城 CBD和一線江景? 身邊的朋友也都在說金色海岸? 對(duì)房型要求舒適大氣，對(duì)多套房比較看重? 對(duì)總價(jià)不關(guān)注，關(guān)鍵要值得某皮革外貿(mào)公司老總 東方潤(rùn)園業(yè)主占有稀缺資源、尊貴感v個(gè)人特征：? 第一代創(chuàng)業(yè)者，非常注重享受? 財(cái)富積累很快，金錢只是數(shù)字符號(hào)? 比較低調(diào)，不愛張揚(yáng)v置業(yè)偏好：? 關(guān)注項(xiàng)目的私密性和安全性? 置業(yè)主要是享受生活，看重江景資源，不關(guān)注保值功能? 對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)要求較高，認(rèn)為這是生活品質(zhì)的體現(xiàn)? 行業(yè)關(guān)系，對(duì)相關(guān)配套比較關(guān)注? 朋友介紹，第一次到售樓處五分鐘內(nèi)就下單某娛樂公司老總 東方潤(rùn)園業(yè)主私享、安全、配套、資源的占有豪宅客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。龐 大的 財(cái) 富支撐216。資產(chǎn)保值216。外地大型貿(mào)易生意人216。標(biāo)志性216。對(duì)生活品質(zhì)要求高216。對(duì)內(nèi)外交通發(fā)達(dá)216。杭州豪宅市場(chǎng)客戶基本為省內(nèi)頂級(jí)財(cái)富階層，對(duì)豪宅標(biāo)簽感、資源占有比較看重。隨著 精神理念層級(jí) 的提高， 從簡(jiǎn)單的資源占有和炫富，到表達(dá)成熟富豪生活階段 初級(jí)發(fā)展階段 高級(jí)發(fā)展階段 成熟發(fā)展階段特征 產(chǎn)品缺乏系統(tǒng)性保障，多為簡(jiǎn)單堆砌，對(duì)資源的利用意識(shí)停留在擁有理念制勝，硬件有一定水準(zhǔn)，但系統(tǒng)化程度不強(qiáng)，差異不大市場(chǎng)成熟階段，理念成熟，在具備強(qiáng)勢(shì)資源條件下，軟硬件保障全面系統(tǒng)要點(diǎn) u重點(diǎn)發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，做出豪華和高檔的感覺u精神層面多數(shù)僅貼上身份和財(cái)富的簡(jiǎn)單標(biāo)簽u依托資源，重點(diǎn)挖掘精神理念層面的高度u具備一定條件的硬件檔次保障，局部放大u具有成熟富人生活理念u具備成熟完備的硬件支撐體系，關(guān)鍵點(diǎn)放大將豪宅價(jià)值演繹到極致8 9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品創(chuàng)新本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。紅樹西岸：極致高科技智能化：連同 LG、日訊、 CLIPSAL及 HONEYWELL，投資 3000萬美元打造亞洲代表性數(shù)字化社區(qū)亞洲最大智能化社區(qū)智能化設(shè)施：u液晶觸摸屏終端：韓國(guó)/HOMEYWELL/HS5000GTu家庭網(wǎng)關(guān)：韓國(guó) /HOMEYWELL/HS5000GWu浴室對(duì)講分機(jī)：韓國(guó)/HOMEYWELL/BathPhoneu可視門口機(jī)：韓國(guó) /HOMEYWELL/HC6000u12路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5512RVFu8路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5508RVFu4路智能調(diào)光器：澳大利亞/CLIPSAL/L5504D2Au4鍵 Neo開關(guān)：澳大利亞/CLIPSAL/E5054NLu8鍵 Neo開關(guān)：澳大利亞/CLIPSAL/E5058NLuPC界面：澳大利亞 /CLIPSAL/5500PCu8鍵遙控器：澳大利亞/CLIPSAL/E5038TXu室內(nèi)紅外線傳感器：澳大利亞/CLIPSAL/5751(WE)u智能電鎖：韓國(guó) /IREVO/TGsmartu社區(qū)的物業(yè)管理、安防管理、社區(qū)服務(wù)、家居生活全方位實(shí)現(xiàn)智能化。u進(jìn)水銅管 /保障飲用水質(zhì)量采用美國(guó) NIBICO進(jìn)水銅管，保證用戶飲用水的質(zhì)量和進(jìn)水管的使用壽命。比如，在窗戶及入戶花園裝上智能防護(hù)網(wǎng)，隱藏式施工，其工藝講究，既安全又美觀， 15米外幾乎看不到，在防盜的同時(shí)并不妨礙業(yè)主享受室外美景。緊靠園林中央公園216。216。62樓為空中花園 ，以法國(guó)浪漫情懷為藍(lán)本，劃分為茶花園、桂花園、松樹園、茉莉園、薔薇園及榕樹園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。香港貝沙灣—— 富豪生活與藝術(shù)的完美結(jié)合案例借鑒 2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Trump World Tower最好的位置，最好的建筑Trump World Tower位于紐約的 曼哈頓 區(qū) CBD，東面 東河 （ East River），緊鄰 聯(lián)合國(guó)大廈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。華僑城 20年區(qū)域開發(fā)積累的的高端配套體系，經(jīng)過資源整合后，極大的提升了波托菲諾的區(qū)域價(jià)值和居住價(jià)值主題公園：民俗文化村、錦繡中華、世界之窗、歡樂谷文化藝術(shù)：何香凝美術(shù)館、華廈藝術(shù)中心休閑娛樂：雕塑公園和走廊、 OCT生態(tài)廣場(chǎng)、保齡球館、體育活動(dòng)中心等華僑城第一幼兒園南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校華僑城小學(xué)華僑城中學(xué)暨南大學(xué)中旅學(xué)院華僑城醫(yī)院歡樂谷國(guó)際青年旅館海景酒店： 4星級(jí)深圳灣大酒店： 4星級(jí)威尼斯皇冠假日酒店： 5星級(jí)中國(guó)銀行、工商銀行、招商銀行城市公共巴士、環(huán)華僑城生活小巴、汽車站配套分類文化娛樂教育醫(yī)療酒店銀行交通配套設(shè)施u 以城市的配套體系來經(jīng)營(yíng)，功能齊全多樣；u 配套設(shè)施同時(shí)面向社區(qū)和城市，滿足需求；u 教育和醫(yī)療設(shè)施對(duì)住宅的影響度大；u 文化娛樂設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次。59樓的摩天大廳 ，就是凱旋門豪華會(huì)所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會(huì)被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉?？拷懈鄞a頭216。集萬千崇于一身，成為南中國(guó)海名副其實(shí)的新貴名利場(chǎng)： 倡導(dǎo) 新奢華主義 (RELUXE )的生活方式u項(xiàng)目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū)u功能定位：CLUBHOUSE—— 融合居住、商務(wù)、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國(guó)海資產(chǎn)新貴的名利沙龍 u產(chǎn)品口號(hào)：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無敵海景u附送權(quán)益無限提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值空間卓越品質(zhì)特權(quán)創(chuàng)新藝術(shù)智慧身份唯一第一：她在中國(guó)房地產(chǎn)界享有盛名，是卓越的象征第二：她是萬科 20年最頂級(jí)的產(chǎn)品，是品質(zhì)的象征第三：她是唯一從小區(qū)直接下到海灘的物業(yè)，是特權(quán)的象征第四：她是深圳第一個(gè) VISTA CLUB HOUSE，是銳意創(chuàng)新的象征第五：嚴(yán)迅奇先生親自主筆，美國(guó) SLA、 BDS公司豪情加盟，是大師藝術(shù)的象征第六：資源極度稀缺、獨(dú)有的保值增值功能，是智慧和財(cái)富的象征第七：附送浪琴會(huì)籍 (價(jià)值 45萬 )是榮耀身份的象征第八：她隨著國(guó)家對(duì)海域的控制也將成為深圳絕無僅有、空前絕后的最臨海物業(yè)，是奢侈品的象征本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。西湖 8號(hào)公館：唯一的不可復(fù)制的西湖成為其頂級(jí)豪宅核心價(jià)值支撐西湖 8號(hào)西湖 8號(hào)公館u與西湖的直線距離僅 200米 ，東與吳山隔街相望，北臨千年文化名街河坊街，出門即是繁華市中心；u周邊配套（ 200米生活圈）：u各種文化藝術(shù)長(zhǎng)廊 ：以中國(guó)美院為中心，包括酒吧、畫廊、咖啡廳、美術(shù)館等；u頂級(jí)名車專賣店： 保時(shí)捷、賓利、法拉利、瑪薩拉蒂等；u國(guó)際名品街 ：這里匯聚了眾多國(guó)際知名品牌，包含服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等；中國(guó)的、世界的、唯一的西湖 …本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高科技材料與產(chǎn)品在細(xì)節(jié)處體現(xiàn)奢華，保證絕對(duì)的高舒適性u(píng)隔音樓板 /阻隔垂直方向噪音紅樹西岸采用美國(guó)陶式化學(xué)隔音墊和擠塑板相結(jié)合的樓板隔音系統(tǒng)使居住在紅樹西岸的業(yè)主可充分享受前所未有的、完全不受干擾的寧靜生活空間。戶型特點(diǎn) 175~500平米，大面寬短進(jìn)深 “ 五明戶型 ” ，雙主臥設(shè)計(jì)、入戶花園、獨(dú)立工人房空中別墅全套房設(shè)計(jì)，面積 200－ 400平米，餐廳邊設(shè)計(jì)邊廳，可改為棋牌室 —— 獨(dú)立衛(wèi)生間、景觀浴室、 270度弧形景觀窗、步入式更衣間室內(nèi)裝修 6000元 /平米裝修標(biāo)準(zhǔn)： 聘請(qǐng)香港 ；采用原裝進(jìn)口 OTIS電梯，這是國(guó)內(nèi)第一個(gè)大規(guī)模采用原裝進(jìn)口 OTIS電梯的住宅項(xiàng)目；原裝進(jìn)口 SIEMENS嵌入式廚房電器；原裝進(jìn)口 Siematic櫥柜；原裝進(jìn)口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等；選用了目前最先進(jìn)的日本大金 VRVⅡ 戶式帶新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)。 u香蜜湖 1號(hào)： 深圳及周邊城市的企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員和金領(lǐng)u香港凱旋門： 約一成是內(nèi)地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它為海外客戶。報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。杭州豪宅項(xiàng)目有強(qiáng)大的市場(chǎng)支撐，對(duì)高價(jià)格的接受能力很強(qiáng)。資產(chǎn)儲(chǔ)值216。豪宅標(biāo)簽、圈層、占有、資源C216。家人、親戚親情活動(dòng)216。老城區(qū)，車程距離不超過半小時(shí)216。游艇俱樂部216。圈層、資源、豪宅標(biāo)簽代表群體 生活特征 興趣 置業(yè)特征 置業(yè)觀念 關(guān)鍵點(diǎn)A216?？粗睾勒瑯?biāo)簽216。奢華空間216。僅 10％左右客戶與父母居住面積及戶型需求 216。大型企業(yè)老總、頂尖的私企老板（頂尖財(cái)富階層）216。 月1. 鴻藝會(huì)會(huì)所顧問2. 蓮花形會(huì)所：中西餐廳、 SPA、游泳池、健身房、頂層燒烤金色海岸 1. 戴德梁行 1. 休閑養(yǎng)生會(huì)所。2. 采暖 :水地暖、 vaillant燃?xì)獗趻鞝t和配套的儲(chǔ)水加熱罐。智能化等項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品及智能化 精裝修東方潤(rùn)園 1. 鋁板外墻。豪宅產(chǎn)品具備一定創(chuàng)新點(diǎn)或市場(chǎng)領(lǐng)先點(diǎn)項(xiàng)目名稱 創(chuàng)新銀馬公寓1. 大開間剪力墻厚板結(jié)構(gòu)、戶型全自由分割?？团P全落地窗。金色海岸 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。將家庭廳設(shè)計(jì)由別墅引入公寓，形成家庭成員專屬空間。216。項(xiàng)目名 主力戶型 主力面積（平米） 房均面積（平米） 總建筑面積 （平米）深藍(lán)廣場(chǎng) 三居室、四居室 160200 50 61000白馬公寓 三房?jī)蓮d、四房 160200 50 220230綠園 三房二廳、四房二廳 160190 50 115600銀馬公寓 三居室、四居室 160210 50 150000西湖 8號(hào) 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)?/三廳 130220 4060 13604新綠園 三房二廳、四房二廳 135170 45 117000西溪蝶園 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 190 50 420230和家園 三房、四房、五房 140300 4050 1000000金色海岸 三房二廳、四房三廳 +工人房 200380 65－ 90 220230東方潤(rùn)園 三房二廳 +（家庭廳 +書房） 210360 6590 226000留莊 三套房 +書房 280420 80100 78000九樹 四房三廳四衛(wèi) 1廚 330400 90100 30000房均面積 50－ 60平米之間占主流，少數(shù)資源型公寓及頂級(jí)豪宅房均面積在 65－ 100平米之間戶型面積本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)：戶型，三梯兩戶4. 頂級(jí)會(huì)所：鴻藝會(huì)顧問。報(bào)告結(jié)構(gòu)思路