【正文】 一二三 ” 向 “三二一 ” 轉(zhuǎn)變。珠江三角城市群特征：中心城市的軸向擴散帶動中小城市發(fā)展，點 —— 軸系統(tǒng)形成，即擴散階段。依靠人才、信息、技術、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的。 從土地出讓情況來看，在萬科、凱德置地等大開發(fā)商進入杭州之后， 2023年又有寧波雅戈爾置業(yè)、遠洋地產(chǎn)、中國海外發(fā)展有限公司、南京朗詩等外地開發(fā)商紛紛不惜重金在杭城拿地。本報告是嚴格保密的。. 中國人民銀行決定從2023年 4月 16日 起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 百分點，調(diào)整后普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行％的存款準備金率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 ％提高到 ％；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的％提高到 ％。2023. 十屆全國人大五次會議閉幕式上，中華人民共和國物權法草案獲得通過。 對于房價趨高的問題，中國政府制定了許多措施，我們有能力解決好這個問題。從短期看，反映政府調(diào)控房價決心堅定，近期內(nèi)市場仍是調(diào)控整固期 恢復期。受宏觀政策影響， 2023下半年開始杭州交易量下跌，但銷售均價持續(xù)上漲，呈現(xiàn)成交價與成交量逆向發(fā)展的局面216。項目名稱 KPI 項目名稱 KPI銀馬公寓1. 地段：文教區(qū)。3. 規(guī)劃設計：戶型，園林景觀4. 精裝修：頂級裝修標準和家園1. 資源稀缺：山景自然資源。216。本報告是嚴格保密的。主臥帶書房、大面積走入式衣櫥形成豪華套間。主臥擁有大面積豪華獨立衛(wèi)生間、淋浴器與景觀按摩浴缸分開，男女坐便器分離；216。挑空餐廳。超 300平米大戶型空間僅三房配置，主臥 *，餐廳 *，極盡奢華；216。3. 平層連廊，多單元共用樓梯。 1. 世界頂級品牌用材， 6000元 /平米裝修標準。西湖 8號 1. 綠城物業(yè)， 12元 /平米 部分年輕新貴涌現(xiàn)，占 10％家庭構(gòu)成 216。大尺度豪華客廳、主臥、主衛(wèi)、廚房216。圈層影響置業(yè)目的 216。頂級人群代表訪談 —— 最關注豪宅標簽，強調(diào)稀缺資源的占有，受圈層影響非常大v個人特征：? 第一代創(chuàng)業(yè)者，事業(yè)型，也注重生活品質(zhì)? 事業(yè)處在上升期，對事業(yè)有進一步的追求，交際圈較大? 比較愛顯富v置業(yè)偏好：? 首先關注地段和資源，錢江新城 CBD和一線江景? 身邊的朋友也都在說金色海岸? 對房型要求舒適大氣，對多套房比較看重? 對總價不關注，關鍵要值得某皮革外貿(mào)公司老總 東方潤園業(yè)主占有稀缺資源、尊貴感v個人特征：? 第一代創(chuàng)業(yè)者，非常注重享受? 財富積累很快，金錢只是數(shù)字符號? 比較低調(diào)，不愛張揚v置業(yè)偏好：? 關注項目的私密性和安全性? 置業(yè)主要是享受生活，看重江景資源，不關注保值功能? 對產(chǎn)品細節(jié)要求較高，認為這是生活品質(zhì)的體現(xiàn)? 行業(yè)關系，對相關配套比較關注? 朋友介紹，第一次到售樓處五分鐘內(nèi)就下單某娛樂公司老總 東方潤園業(yè)主私享、安全、配套、資源的占有豪宅客戶本報告是嚴格保密的。龐 大的 財 富支撐216。資產(chǎn)保值216。外地大型貿(mào)易生意人216。標志性216。對生活品質(zhì)要求高216。對內(nèi)外交通發(fā)達216。杭州豪宅市場客戶基本為省內(nèi)頂級財富階層，對豪宅標簽感、資源占有比較看重。隨著 精神理念層級 的提高， 從簡單的資源占有和炫富，到表達成熟富豪生活階段 初級發(fā)展階段 高級發(fā)展階段 成熟發(fā)展階段特征 產(chǎn)品缺乏系統(tǒng)性保障，多為簡單堆砌，對資源的利用意識停留在擁有理念制勝，硬件有一定水準，但系統(tǒng)化程度不強，差異不大市場成熟階段，理念成熟，在具備強勢資源條件下，軟硬件保障全面系統(tǒng)要點 u重點發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢，做出豪華和高檔的感覺u精神層面多數(shù)僅貼上身份和財富的簡單標簽u依托資源，重點挖掘精神理念層面的高度u具備一定條件的硬件檔次保障，局部放大u具有成熟富人生活理念u具備成熟完備的硬件支撐體系，關鍵點放大將豪宅價值演繹到極致8 9本報告是嚴格保密的。產(chǎn)品創(chuàng)新本報告是嚴格保密的。紅樹西岸：極致高科技智能化：連同 LG、日訊、 CLIPSAL及 HONEYWELL，投資 3000萬美元打造亞洲代表性數(shù)字化社區(qū)亞洲最大智能化社區(qū)智能化設施：u液晶觸摸屏終端：韓國/HOMEYWELL/HS5000GTu家庭網(wǎng)關：韓國 /HOMEYWELL/HS5000GWu浴室對講分機：韓國/HOMEYWELL/BathPhoneu可視門口機：韓國 /HOMEYWELL/HC6000u12路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5512RVFu8路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5508RVFu4路智能調(diào)光器：澳大利亞/CLIPSAL/L5504D2Au4鍵 Neo開關：澳大利亞/CLIPSAL/E5054NLu8鍵 Neo開關：澳大利亞/CLIPSAL/E5058NLuPC界面：澳大利亞 /CLIPSAL/5500PCu8鍵遙控器：澳大利亞/CLIPSAL/E5038TXu室內(nèi)紅外線傳感器：澳大利亞/CLIPSAL/5751(WE)u智能電鎖：韓國 /IREVO/TGsmartu社區(qū)的物業(yè)管理、安防管理、社區(qū)服務、家居生活全方位實現(xiàn)智能化。u進水銅管 /保障飲用水質(zhì)量采用美國 NIBICO進水銅管，保證用戶飲用水的質(zhì)量和進水管的使用壽命。比如，在窗戶及入戶花園裝上智能防護網(wǎng)，隱藏式施工，其工藝講究，既安全又美觀， 15米外幾乎看不到，在防盜的同時并不妨礙業(yè)主享受室外美景。緊靠園林中央公園216。216。62樓為空中花園 ，以法國浪漫情懷為藍本，劃分為茶花園、桂花園、松樹園、茉莉園、薔薇園及榕樹園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。本報告是嚴格保密的。香港貝沙灣—— 富豪生活與藝術的完美結(jié)合案例借鑒 2本報告是嚴格保密的。Trump World Tower最好的位置，最好的建筑Trump World Tower位于紐約的 曼哈頓 區(qū) CBD，東面 東河 （ East River），緊鄰 聯(lián)合國大廈本報告是嚴格保密的。華僑城 20年區(qū)域開發(fā)積累的的高端配套體系，經(jīng)過資源整合后，極大的提升了波托菲諾的區(qū)域價值和居住價值主題公園：民俗文化村、錦繡中華、世界之窗、歡樂谷文化藝術：何香凝美術館、華廈藝術中心休閑娛樂：雕塑公園和走廊、 OCT生態(tài)廣場、保齡球館、體育活動中心等華僑城第一幼兒園南山實驗學校華僑城小學華僑城中學暨南大學中旅學院華僑城醫(yī)院歡樂谷國際青年旅館海景酒店： 4星級深圳灣大酒店： 4星級威尼斯皇冠假日酒店： 5星級中國銀行、工商銀行、招商銀行城市公共巴士、環(huán)華僑城生活小巴、汽車站配套分類文化娛樂教育醫(yī)療酒店銀行交通配套設施u 以城市的配套體系來經(jīng)營，功能齊全多樣；u 配套設施同時面向社區(qū)和城市，滿足需求；u 教育和醫(yī)療設施對住宅的影響度大；u 文化娛樂設施和酒店主要服務于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次。59樓的摩天大廳 ，就是凱旋門豪華會所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉?？拷懈鄞a頭216。集萬千崇于一身，成為南中國海名副其實的新貴名利場： 倡導 新奢華主義 (RELUXE )的生活方式u項目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū)u功能定位：CLUBHOUSE—— 融合居住、商務、度假、甚至部分商業(yè)功能；南中國海資產(chǎn)新貴的名利沙龍 u產(chǎn)品口號：名流匯聚，低調(diào)內(nèi)斂，無敵海景u附送權益無限提升項目價值空間卓越品質(zhì)特權創(chuàng)新藝術智慧身份唯一第一：她在中國房地產(chǎn)界享有盛名，是卓越的象征第二：她是萬科 20年最頂級的產(chǎn)品，是品質(zhì)的象征第三：她是唯一從小區(qū)直接下到海灘的物業(yè)，是特權的象征第四：她是深圳第一個 VISTA CLUB HOUSE，是銳意創(chuàng)新的象征第五：嚴迅奇先生親自主筆，美國 SLA、 BDS公司豪情加盟，是大師藝術的象征第六：資源極度稀缺、獨有的保值增值功能，是智慧和財富的象征第七：附送浪琴會籍 (價值 45萬 )是榮耀身份的象征第八：她隨著國家對海域的控制也將成為深圳絕無僅有、空前絕后的最臨海物業(yè)，是奢侈品的象征本報告是嚴格保密的。西湖 8號公館：唯一的不可復制的西湖成為其頂級豪宅核心價值支撐西湖 8號西湖 8號公館u與西湖的直線距離僅 200米 ，東與吳山隔街相望，北臨千年文化名街河坊街，出門即是繁華市中心；u周邊配套（ 200米生活圈）：u各種文化藝術長廊 ：以中國美院為中心，包括酒吧、畫廊、咖啡廳、美術館等；u頂級名車專賣店： 保時捷、賓利、法拉利、瑪薩拉蒂等；u國際名品街 ：這里匯聚了眾多國際知名品牌，包含服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等；中國的、世界的、唯一的西湖 …本報告是嚴格保密的。高科技材料與產(chǎn)品在細節(jié)處體現(xiàn)奢華，保證絕對的高舒適性u隔音樓板 /阻隔垂直方向噪音紅樹西岸采用美國陶式化學隔音墊和擠塑板相結(jié)合的樓板隔音系統(tǒng)使居住在紅樹西岸的業(yè)主可充分享受前所未有的、完全不受干擾的寧靜生活空間。戶型特點 175~500平米，大面寬短進深 “ 五明戶型 ” ，雙主臥設計、入戶花園、獨立工人房空中別墅全套房設計，面積 200－ 400平米，餐廳邊設計邊廳，可改為棋牌室 —— 獨立衛(wèi)生間、景觀浴室、 270度弧形景觀窗、步入式更衣間室內(nèi)裝修 6000元 /平米裝修標準： 聘請香港 ；采用原裝進口 OTIS電梯，這是國內(nèi)第一個大規(guī)模采用原裝進口 OTIS電梯的住宅項目；原裝進口 SIEMENS嵌入式廚房電器；原裝進口 Siematic櫥柜；原裝進口漢斯格雅衛(wèi)浴潔具、龍頭花灑等；選用了目前最先進的日本大金 VRVⅡ 戶式帶新風中央空調(diào)系統(tǒng)。 u香蜜湖 1號： 深圳及周邊城市的企業(yè)主、高級公務員和金領u香港凱旋門： 約一成是內(nèi)地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它為海外客戶。報告結(jié)構(gòu)思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢與政策走向豪宅發(fā)展趨勢案例借鑒本報告是嚴格保密的。杭州豪宅項目有強大的市場支撐，對高價格的接受能力很強。資產(chǎn)儲值216。豪宅標簽、圈層、占有、資源C216。家人、親戚親情活動216。老城區(qū)，車程距離不超過半小時216。游艇俱樂部216。圈層、資源、豪宅標簽代表群體 生活特征 興趣 置業(yè)特征 置業(yè)觀念 關鍵點A216?？粗睾勒瑯撕?16。奢華空間216。僅 10％左右客戶與父母居住面積及戶型需求 216。大型企業(yè)老總、頂尖的私企老板（頂尖財富階層）216。 月1. 鴻藝會會所顧問2. 蓮花形會所：中西餐廳、 SPA、游泳池、健身房、頂層燒烤金色海岸 1. 戴德梁行 1. 休閑養(yǎng)生會所。2. 采暖 :水地暖、 vaillant燃氣壁掛爐和配套的儲水加熱罐。智能化等項目名稱 產(chǎn)品及智能化 精裝修東方潤園 1. 鋁板外墻。豪宅產(chǎn)品具備一定創(chuàng)新點或市場領先點項目名稱 創(chuàng)新銀馬公寓1. 大開間剪力墻厚板結(jié)構(gòu)、戶型全自由分割?？团P全落地窗。金色海岸 三房兩廳兩衛(wèi)戶型設計亮點本報告是嚴格保密的。戶型設計亮點本報告是嚴格保密的。將家庭廳設計由別墅引入公寓，形成家庭成員專屬空間。216。項目名 主力戶型 主力面積（平米） 房均面積（平米） 總建筑面積 （平米）深藍廣場 三居室、四居室 160200 50 61000白馬公寓 三房兩廳、四房 160200 50 220230綠園 三房二廳、四房二廳 160190 50 115600銀馬公寓 三居室、四居室 160210 50 150000西湖 8號 三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩 /三廳 130220 4060 13604新綠園 三房二廳、四房二廳 135170 45 117000西溪蝶園 四房兩廳三衛(wèi) 190 50 420230和家園 三房、四房、五房 140300 4050 1000000金色海岸 三房二廳、四房三廳 +工人房 200380 65－ 90 220230東方潤園 三房二廳 +（家庭廳 +書房） 210360 6590 226000留莊 三套房 +書房 280420 80100 78000九樹 四房三廳四衛(wèi) 1廚 330400 90100 30000房均面積 50－ 60平米之間占主流，少數(shù)資源型公寓及頂級豪宅房均面積在 65－ 100平米之間戶型面積本報告是嚴格保密的。3. 規(guī)劃設計：戶型，三梯兩戶4. 頂級會所：鴻藝會顧問。報告結(jié)構(gòu)思路