【正文】 夫大宅（漢士達區(qū)） 別墅： 430700 27套別墅 ——天籟 3 TH： 250280別墅： 300500 30套 TH、 16套別墅 預計 5001000尖崗山項目（南區(qū)） 20 10 TH： 250400別墅： 350500 166套 TH和別墅TH： 400800別墅： 7001500數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)平臺關外別墅項目供應340406年別墅市場供應走勢圖 近 3年別墅市場供應量保持持續(xù)增長，供應量大幅增加，將消化大量的需求，競爭日益激烈。29市場環(huán)境及競爭分析大勢分析及判斷高端市場分析市場供應分析市場需求分析寶安中心區(qū)市場分析競爭分析3020232023年別墅供應主要集中在關外和梅沙片區(qū)，產(chǎn)品主要集中在 TH，關內(nèi)別墅增長相對較快，整體市場純別墅項目供應較少。 黃金嶺三期 32套 24套 75%1198萬港幣 /套總計 1187套 1004套 85% 186802023年 10月深圳高端市場各項目選房日成交情況 2023年 10月深圳豪宅二級市場供應量較大， 但整體銷售率達到 85%，需求仍然很旺盛，發(fā)展形勢良好。10月份以后，價格 持續(xù)上升 ，其中 11月同比增長為 ％和％；216。項目景觀資源分析項目地塊南向濱海帶及海景 西南向灣景別墅用地濱海休閑帶將建成西岸的 紅樹灣13本項目屬于緊鄰濱海休閑帶及海景、周邊環(huán)境純凈、交通便利的別墅項目項目分析 區(qū)位分析區(qū)位屬性 區(qū)位前景經(jīng)濟指標項目四至交通及道路景觀資源世聯(lián)對別墅屬性的界定模型世聯(lián)對別墅屬性的界定模型項目屬性定位14項目所屬寶安中心區(qū)是深圳市規(guī)劃、起點較高的新城市區(qū)域中心項目區(qū)位屬性A區(qū) —— 商業(yè)中心區(qū)B區(qū) —— 內(nèi)港碼頭區(qū)C區(qū) —— 中央公園區(qū) D區(qū) ——D1 公園西區(qū)D2公園東區(qū) E區(qū) —— 濱海區(qū)F區(qū) —— 西城區(qū) G區(qū) —— 北城區(qū)H區(qū) —— 市政區(qū)15交通將促進城市的西移，拉進了寶安中心同城市的距離，商業(yè)氛圍的形成將進一步促進寶安中心的城市化項目區(qū)位前景核心商業(yè)街位于新湖路，依托交通主軸、分布于地鐵沿線，與住宅區(qū)距離 適中，即可保持居住功能的純粹性，又保證了商業(yè)的配套功能商業(yè)分布16寶安中心區(qū)將是未來深圳濱海城市重要形象標志，是深圳的名片之一項目區(qū)位前景設有紅樹林公園、觀景塔、漫步通道等充滿濱海氣質(zhì)的休閑旅游設施， 打造西岸的紅樹灣填海區(qū)。新奢華主義的產(chǎn)品主張216。寶安中心區(qū)別墅項目定位報告謹呈：深圳市潤恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 深圳恒豐地產(chǎn)有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問u 做出精品，樹理品牌發(fā)展商愿景u 2023年末開始銷售，規(guī)避風險追求高額利潤 發(fā)展商目標u 把握市場及客戶，最大程度規(guī)避風險，實現(xiàn)物業(yè)價值最大化 世聯(lián)能做到什么項目目標梳理2u 項目處在規(guī)劃設計前定位策劃階段u 需要解決項目定位，重點是產(chǎn)品組合建議u 項目特殊性： 項目的兩個地塊分別屬于兩個發(fā)展商項目現(xiàn)狀現(xiàn)階段任務項目現(xiàn)狀、任務及目標 項目目標梳理u 項目所處階段需要解決：u 項目定位；u 產(chǎn)品組合要以實現(xiàn)項目價值最大化及平衡兩個發(fā)展商利益為目標。目標實現(xiàn)5216。頂級酒店式物業(yè)管家216。項目屬性定位本項目屬于新城市區(qū)域中心的、享有城市資源和配套的、濱海的稀缺別墅，將成為深圳的濱海形象名片本項目18u本項目近距離的享有城市資源、濱海資源；同時也是城市中少有的低密度物業(yè)。26在政策高壓下，豪宅市場持續(xù)火爆，已出現(xiàn)偏熱現(xiàn)象，政府和開發(fā)商處于搏弈狀態(tài)，未來終端消費者的爭奪更加激烈216。144平米以上住宅增加契稅將會使部分開發(fā)商開發(fā)豪宅保持謹慎態(tài)度；216。 純別墅項目較少，只有觀瀾高爾夫大宅、中信高爾夫別墅、西麗山莊、城市山谷這 4個項目，關內(nèi)關外各占一半31預計 2023年供應量為 1000多套 townhouse， 600多套獨棟別墅，將是名副其實的 別墅年 。216。u尖崗山雖然與本項目屬性不同，但其二期推出時間、產(chǎn)品、客戶（寶安地緣客戶將會占一定比例）都會有一定的類似性，我們將鎖定其為項目的競爭對手。u宏觀政策將會給豪宅項目帶來一定風險，投資客戶比例下降。居民人均可支配性收入不斷增加，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)利潤 ，增長%。如：波托菲諾別墅客戶中小企業(yè)主，以廣東籍人士為主，潮汕和客家人居多，對生活品質(zhì)要求較高，單價不敏感，但對總價較敏感。車位設計 車庫入口 ， 滿足車型需要 ；獨棟別墅至少 3個以上車位；別墅入口有公共停車位。目標客戶精神狀態(tài)描述65目前深圳景觀、郊區(qū)別墅主要以度假休閑和居家休閑為主；城市和頂級別墅以居家和居家休閑為主 。雙拼216。 獨棟的面積以舒適型為主，面積以350400平米為主， 大獨棟可以做到500平米216。疊層 TH的價格比率主要參考了近期項目，預計疊層產(chǎn)品價格比率 變化不大 ，建議價格比率選取 1： ；216?？們r區(qū)間在 10501225萬元。99聯(lián)排別墅的演變庭院建筑傳統(tǒng)型：二端的單位資源好，中間的單位資源差改良型：通過錯落使得附送院子面積增大達到資源的均衡。101聯(lián)排別墅的演變庭院建筑傳統(tǒng)型：二端的單位資源好，中間的單位資源差改良型：通過錯落使得附送院子面積增大達到資源的均衡。104增大部分疊層 TOHO產(chǎn)品的設計彈性，增大公共空間面積，體現(xiàn)其商務辦公或交往的功能。u建議項目引入酒店管理服務的精華部分，專門為本項目的豪宅客戶量身訂做物管服務。 具有地中海風情的裝飾符號117建筑風格建議 — 如果能做到純粹的地中海風格，也是一種新奢華主義的體現(xiàn)藍與白是地中海最為高貴的色彩118濱海元素及風情的營造會給人們帶來輕松、自由的感覺不論在什么風格下，濱海的元素都會給你輕松和愜意的感覺小區(qū)大道上濱海元素鋪地119建議獨立別墅、部分 TOHO及會所增加觀景臺120通過定制式服務增加每戶入戶的身份感和標識感可以是雕塑 也可以是每戶墻上的絢爛的畫可以是不同的燈飾121細節(jié)營造將帶來良好的體驗，而體驗將會產(chǎn)生價值122建議在小區(qū)營造休閑而富有情調(diào)的大道，同時有一些可供大家分享的空間營造出可供孩子們分享玩樂的空間123會所是交往的場所，是新奢華主義的體現(xiàn)會所中將引進高級餐廳，健身房、咖啡廳等增加其商務功能會所中將引進高級餐廳，健身房、咖啡廳等增加其商務功能124會所是交往的場所，是新奢華主義的體現(xiàn)雪茄吧、小型私人會所以及高檔紅酒禮品店將成為新奢華主義的體現(xiàn)，同時也為商務人士的交往提供了方便。102庭院建筑價值增值舉措 — 提高土地使用效率的聯(lián)院 TOHO符合地緣客戶有群居需求的合院 TOHO，大面寬 +短進深戶型融入103價值增值舉措提高 疊拼 TOHO的舒適度疊拼 TH住宅單元創(chuàng)新型：疊拼 TH住宅單元組合保證上層 TH有三個采光面，并贈送屋頂花園。 100聯(lián)排別墅的演變庭院建筑傳統(tǒng)型：二端的單位資源好，中間的單位資源差改良型：通過錯落使得附送院子面積增大達到資源的均衡。區(qū)域的位置性216。高明星 :STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗 DOG別墅相對市場份額項目部分組團可以看到西南向景觀項目北向受高層建筑阻擋，可利用景觀較少東向學校將會對項目產(chǎn)生噪音影響項目景觀資源利用分析由于項目的海景及濱海帶景觀資源存在較大的不確定性，所以外部景觀資源利用程度較低；但小區(qū)仍可部分抬高，疊層可以看到一定的外部景觀。 在 350㎡以上出現(xiàn)獨棟別墅， 300㎡以下出現(xiàn)疊拼， 300350㎡之間以聯(lián)排TH形式為主， 370㎡以上幾乎全為別墅；216。低密度的住宅區(qū)216。需求面積 需求面積主要是在 250到 350平米風格偏好 尊貴感 、講究氣派接受價格 大部分人接受的價格在 一萬五到兩萬元戶型需求 一般在 五房以上 ，車位要求在兩個以上其他關注點 要求要好的社區(qū)配套和環(huán)境，并看重 風水希望有 氣派 的客廳希望能送 大露臺及地下室看重購房折扣注重開發(fā)商品牌及 現(xiàn)場展示主要是寶安本地商人，其中大部分是潮洲人和客家人。注重周邊的人文景觀， 重視別墅品質(zhì)的純粹性 ；結構設計 別墅應做到 3層 ；設計 屋頂 要有 花園 ；對純水岸的親水平臺設計認可度極高。低容積率項目幾乎絕跡，高端客戶的需求長期受忽略。54項目市場定位項目客戶定位物業(yè)配比及價格建議項目定位項目屬性定位項目功能定位項目形象定位項目規(guī)劃設計建議項目產(chǎn)品規(guī)劃建議55項目市場定位深圳西岸頂級城市濱海別墅深圳濱海形象的標志和名片56這里是 稀缺的 城市別墅 濱海型的 第一居所 深圳西岸的 富人區(qū) 生活在這里的會是哪一些人57項目 均價 產(chǎn)品類型 主要客戶香蜜湖 1號 38000 高層、多層、疊拼、聯(lián)排、雙拼以福田客戶為主，幾乎沒有寶安客戶純水岸別墅 52023 獨棟 客戶覆蓋面較廣，但關內(nèi)客戶較多中信棲湖 23000 聯(lián)排、雙拼、獨棟 龍崗和福田的客戶為主，寶安的客戶之占 3％曦城 未售 聯(lián)排、雙拼、獨棟 招華系客戶為主力，福田和寶安的客戶關注度較大數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)基礎數(shù)據(jù)庫除了純水岸別墅和曦城憑借片區(qū)和開發(fā)商品牌，覆蓋面較廣之外，深圳的別墅基本 以當?shù)乜蛻魹橹?，關外的別墅憑借優(yōu)越的自然資源，對關內(nèi)客戶有一定程度的吸引力，此外從各高端別墅的客戶分布來看，寶安的客戶都較少，可以發(fā)現(xiàn)寶安高端客戶 區(qū)外置業(yè)的意向不強 。50市場環(huán)境及競爭分析項目 SWOT分析發(fā)展商意愿及目標市場定位項目市場定位模型51從項目的SWOT 分析來看，充分挖掘稀缺的城市濱海別墅價值，把握市場及豪宅客戶的需求將是項目制勝的關鍵。在總價區(qū)間 700萬以下的項目規(guī)模在增大，而總價區(qū)間在 700萬以上的項目個數(shù)在增加6171231172402852700萬以下7001200萬1200萬以上2023 202320232023別墅項目的供應量與價格對比分析36700萬1200萬3000萬2023年高價位別墅主要集中在關內(nèi)的頂級高端物業(yè)1231套240套36套16套總價 套數(shù) 項目3000萬以上 16 觀瀾高爾夫大宅（蔓菲亞區(qū)）1200萬 3000萬 36香蜜湖 1號雙拼、波托菲諾 23套別墅、中信高爾夫別墅樓王7001200萬 240 香蜜湖 1號 TH、西麗山莊、觀瀾高爾夫大宅（麗維康區(qū)黃金嶺）、中信紅樹灣 TH、中信高爾夫別墅獨棟700萬以下 1231 城市山谷三期、萬科東海岸 3期、振業(yè)城、中信高爾夫別墅 TH、萬科第五園、萬科城目前的市場上限區(qū)間37u郊區(qū)物業(yè)（價位 4001500萬） 振業(yè)城、尖崗山 意向客戶多來自關內(nèi)，籍貫較分散，受教育程度多為本科以上，且多數(shù)有國外學習經(jīng)驗；私營企業(yè)主居多，從事 IT、投資、貿(mào)易類；最關注朝向、其次為花園和景觀沒有明顯的地緣關系，龍崗本地和福田為主，家庭成員較多，喜歡安靜的生活，對環(huán)境較看中客戶素質(zhì)較高，基本上有海外學習經(jīng)驗，甚至有外國國籍或長住海外；關注的是新的房產(chǎn)能否滿足自己不斷