世聯(lián)某地產(chǎn)第五園終稿(世聯(lián)地產(chǎn)提報(bào))-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 4月 5月 6月 7月5月下旬 6月初二期認(rèn)籌100套（升級(jí)成交客戶(hù)）200套（第一次選房成交客戶(hù)）30套（期間銷(xiāo)售成交客戶(hù)）100套（第二次選房成交客戶(hù)）積分卡 傳統(tǒng) VIP卡優(yōu)惠模式 認(rèn)卡不認(rèn)人整個(gè)銷(xiāo)售期均可優(yōu)惠 必須卡主使用權(quán)利隨選房結(jié)束而消失蓄客模式 獎(jiǎng)勵(lì)看積分，參加活動(dòng)、推薦購(gòu)買(mǎi)均可獲積分老帶新：項(xiàng)目 業(yè)主 非業(yè)主1 、送物管等直接針對(duì)老業(yè)主的方式（渠道單一）2 、老帶新：項(xiàng)目 — 業(yè)主 — 業(yè)主管理維護(hù)模式 磁卡式，與電腦終端連接，形成客戶(hù)資料庫(kù) 僅通過(guò)填寫(xiě)單據(jù)和電子表格記錄數(shù)據(jù)，缺乏數(shù)據(jù)的系統(tǒng)分析費(fèi)用控制模式 積分卡產(chǎn)生的費(fèi)用已經(jīng)、計(jì)入均價(jià)，不影響最后實(shí)收均價(jià)積分卡分?jǐn)?shù)是銷(xiāo)售完成后產(chǎn)生的費(fèi)用，可控制送物業(yè)管理費(fèi)用 費(fèi)用由發(fā)展商后期墊付，這種形式具有很大偶然性并且費(fèi)用支出時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，發(fā)展商在費(fèi)用、時(shí)間上很難控制。這個(gè)階層將成為未來(lái)十年整個(gè)市場(chǎng)的主要客戶(hù)群，他們具備成熟的人生經(jīng)驗(yàn)；他們神情光鮮，內(nèi)心優(yōu)越，卻仍然渴望被尊重和高度認(rèn)同—— 他們有魅力，在業(yè)界資源眾多；—— 他們標(biāo)榜創(chuàng)造、獨(dú)立、自由、個(gè)性等精神的完全張揚(yáng)；—— 他們被冠以很多標(biāo)簽： “ 知富階層 ” 、 “ 移民新貴 ” 、 “ 迅速崛起的中產(chǎn)階級(jí) ” 、 “ 新銳 ” 、 “BOBOS” ，而他們將自己定義為具有中國(guó)特色的 “ 精英份子 ” ；—— 他們不等同于 “ 飄一代 ” ，他們也不小資；—— 他們不自覺(jué)地歸入某個(gè)共同趣味的圈子，以此展開(kāi)社交；在四季花城和萬(wàn)科城，萬(wàn)科人與他們所擁有的物業(yè)共同成長(zhǎng)一個(gè)階層的誕生：萬(wàn)科層—— 在這個(gè)正在轉(zhuǎn)型的城市里，軌道交通和 SHOPPINGMALL正在改變?nèi)藗兊纳罘绞?，深圳速度更替?“ 文化立市 ” ，他們渴望一個(gè)標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體 —— 一個(gè)物業(yè)，一個(gè)標(biāo)簽，最好是一尊具有標(biāo)簽意義的物業(yè)；—— 他們是城市的中堅(jiān)力量，他們崇尚自然，又迷戀城里的月光；具有中國(guó)特色的現(xiàn)代住宅建筑形式的萬(wàn)科第五園能否成為萬(wàn)科層追捧的標(biāo)簽物業(yè)？我們需要事實(shí)在在的理由。 豐富的閱歷、獨(dú)立自我但不張揚(yáng)、強(qiáng)烈的區(qū)隔感、豪華汽車(chē)、高級(jí)宴請(qǐng)、高爾夫或各種俱樂(lè)部會(huì)員證、瑞士名表 波托菲諾典型客戶(hù)業(yè)主姓名： 馬先生年齡： 38家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家職業(yè)： 中小型房地產(chǎn)公司老總，妻子全職在家?guī)Ш⒆訉W(xué)歷： 研究生購(gòu)買(mǎi)房號(hào)： 臨湖 TOHO280平方， 390 1萬(wàn) 173。2023年萬(wàn)科城后續(xù)各期 30萬(wàn) 20231028萬(wàn)科的實(shí)踐萬(wàn)科的實(shí)踐與之前諸多策劃報(bào)告有所不同的是，本提案的主旨不在于創(chuàng)造，甚至不在于提出建議，更多的是世聯(lián)地產(chǎn)基于對(duì)萬(wàn)科的理解，而作出的相關(guān)分析和切實(shí)可行的操作方案Q1：房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)將何去何從？必須明確的 3個(gè)前提關(guān)于房地產(chǎn)泡沫：論據(jù)不足100120140160可支配收入與住宅銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)比較（中國(guó)）定基指數(shù)：1997年=100可支配收入定基指數(shù)住宅銷(xiāo)售價(jià)格定基指數(shù)商品住宅價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長(zhǎng)速度19982023年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房的 “房?jī)r(jià)收入比 ”呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)（深圳： 2023年房?jī)r(jià)收入比為 ）宏觀調(diào)控措施對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著影響數(shù)量型貨幣政策下的貸款月度增加額變動(dòng)在數(shù)量型貨幣政策手段影響下，貸款增速同比明顯減緩對(duì)于 10月份實(shí)施的價(jià)格型貨幣手段 —— 基準(zhǔn)利率調(diào)整，尚無(wú)法觀察其帶來(lái)的效應(yīng)億元03/6 03/8 03/10 03/12 04/2 04/4 04/60－ 1000100020233000400050006000 2023年 6月央行 121號(hào)文件出臺(tái)2023年 9月存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 1個(gè)點(diǎn)2023年 3月央行實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率制度地產(chǎn)行業(yè)前景：快速發(fā)展可持續(xù)數(shù)十年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)彈性與其占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的份額19912023年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值平均只占 GDP的 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 20235％4％6％7％8％9％10％11％2023 2025 2028 2031 2034增長(zhǎng)彈性 = 增長(zhǎng)彈性 = 增長(zhǎng)彈性 =19912023年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì) GDP增長(zhǎng)彈性為 ，未來(lái)十幾年，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)彈性將上升到 ，甚至 （即 GDP增長(zhǎng) 1%，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增長(zhǎng) %或 %）美國(guó) 40年來(lái)的穩(wěn)定線微觀視角下：房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)空間巨大我國(guó)人均住宅使用面積的未來(lái)增長(zhǎng)空間2023年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅 使用面積 僅2023年我國(guó)人均住房使用面積可能達(dá)到的水平為 24平方米左右（建筑面積 30平方米左右）（深圳住宅人均建筑面積約 25平方米，統(tǒng)計(jì)誤差來(lái)自人口基數(shù)的口徑）Q1—— 大勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展Q2：本項(xiàng)目將面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)？必須明確的 3個(gè)前提龍華的地產(chǎn)常識(shí)：被稱(chēng)為 “深圳后花園 ”，外向型需求強(qiáng)勁，屬于一次置業(yè)型市場(chǎng)，大盤(pán)是主流，產(chǎn)品、價(jià)格同質(zhì)化新城區(qū)邊緣地帶坂雪崗關(guān)口老城區(qū)二線拓展區(qū)民治大道沿線龍華的大盤(pán)模式解決了首次置業(yè)者關(guān)外置業(yè)的區(qū)域認(rèn)同障礙問(wèn)題，才有了關(guān)外置業(yè)量能的激增。173。購(gòu)買(mǎi)單位： 務(wù)實(shí)、內(nèi)斂、開(kāi)中檔車(chē)、高離婚率、對(duì)價(jià)格敏感、在朋友圈中從眾 梅龍路、福龍路、南坪快速路等多條主要交通干道預(yù)計(jì)三年內(nèi)全面通車(chē)。2023 2023 2023 2023取得地塊萬(wàn)科 華 宇 項(xiàng) 目： G033161（2） G0360925 萬(wàn)科城地 塊 ：G034041萬(wàn)科城新地 塊規(guī) 模 土地面 積 53600m2， 總 建筑面 積 53600m2；土地面 積58358m2 ， 總 建筑面 積土地面 積 m2，總 建面 43767 0m2容 積 率 占地面 積 71210平米建筑面 積 92500平米容 積 率 推出 項(xiàng)目四季花城 15期四季花城 67期 萬(wàn)科城一期、二期 萬(wàn)科城 2期、 3期萬(wàn)科第五園一期規(guī) 模 建筑面 積 萬(wàn) m2，容 積率在 間建筑面 積 m2，容 積 率在 一期：建筑面 積約為 m2， 713戶(hù)二期： 約 m2口,800戶(hù)總 建筑面 積 25萬(wàn)平米先期開(kāi) 發(fā) 中式 現(xiàn) 代院落式 TH群客 戶(hù) 白 領(lǐng) 白 領(lǐng) 、部分中 產(chǎn) 白 領(lǐng) 、中 產(chǎn) 中產(chǎn)人群的放大萬(wàn)科的號(hào)召有一個(gè)美麗的地方美一方水土美一方人 萬(wàn)科在造一座城 修正比率后，確定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格比率為：多層：1： 洋房：1： 小高層：1： 高層：1： 林語(yǔ)洋房 9000小高層 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 15000 標(biāo)桿產(chǎn)品 中旅 .國(guó)際公館 多層 8200 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 小高層 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 復(fù)式 10000 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 15000 明星產(chǎn)品 中信紅樹(shù)灣 高層平面 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 復(fù)式 9500 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 16000 標(biāo)桿產(chǎn)品 瑞和耶納多層 9000 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 小高層 12023 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 洋房 14000 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 17000 標(biāo)桿產(chǎn)品 第五園物業(yè)類(lèi)型 均價(jià)（萬(wàn)元 /㎡）類(lèi)比其他物業(yè)類(lèi)型與 TOWNHOUSE的比值第五園 TOWNHOUSE均價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元 /㎡）情景洋房 1： － 1多層 1： － 不考慮本項(xiàng)目 TOWNHOUSE在產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)中可能的溢價(jià)因素， TOWNHOUSE的單價(jià)在 10000元 /平米定價(jià)模式三：創(chuàng)新產(chǎn)品定價(jià)原則 —— 以上游的可替換產(chǎn)品為高限0成本客戶(hù)感知價(jià)值：客戶(hù)愿意支付的最高價(jià)（上限）售價(jià)客戶(hù)驅(qū)動(dòng)力營(yíng)銷(xiāo)
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